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1、房地产专业学问百问百答 一, 房地产根底专业学问1什么是房地产？房地产指房产和地产的总称 又称不动产)。2房地产存在哪三种形态？ 房地产的三种存在形态:单纯的土地, 单纯的房屋, 土地房屋的综合体。 3房地产有哪些特征？ a房地产位置的固定性 (土地不行移，虏屋也不行动); b房地产地域的差异性 (每宗房地产的价值部不同J; c房地产的高值, 耐久性 (价格贵, 土地永久的); d房地产的保值, 增值性货币贬值, 房产保值, 货币增值, 房产增值) 4什么是房产？ 房产是房屋及其权利的总称 (占有, 运用, 收益, 处分等权利)。 5房屋的分类？ a功能用途:居住用房(小E, 高品住宅), 工
2、业用房(厂房, 仓库), 商业期房(门面商 场), 办公用房 (写字楼), 行政用房 (军事, 学校等单位用房及城市); b建筑构造:钢构造, 铡筋混凝土构造, 辟混构造, 砖木构造和其他; c全部权归属:公房 (直管公房和自管公房等) 和私房; 6什么是地产？ 地产是土地及其权利的总称 (运用, 收益, 转让等权利)。 7土地可以分成几类？ a开发利用分类：生地和熟地; b建筑功能分类：建筑用地和非建筑用地;c用途分类：居住用地, 商业效劳用地, 工业用地, 仓储用地, 市政公共设施用地, 交通用地, 绿化用地, 特别用地等; 8房地产业的定义是？ 房地产业：指从事房产开发, 经营, 管理和
3、效劳的行业。 包括：a.土地开发; b.房屋建立, 修理, 管理; c, 土地运用权的有偿划拔, 转让；d, 房屋全部权的买卖, 租赁; e, 房地产抵押贷款; f, 房地产市场; 9什么是土地运用权？ 土地运用权就是土地全部者依据土地分类对土地加以利用的权利 (指依法对土地经营, 利用和收益的权利)。土地公有制实行了两种形式:即集体全部制和国家全部制。 a农村土地采纳了集体全部制，属于农夫集体全部;b城市土地实行国家全部制的形式，属于全民全部；任何个人不能取得土地的全部权。 1 0土地运用获得的方式？: 划拔：无偿运用，如学校, 医院, 军亭用地, 机场等市政建立工程; 出让：从国家有偿取得
4、运用权的方式: 协议出让的方式(如200-250 万/亩)； 招标出让的方式 (提出底价，粮据运用用途和价格取得)； 拍卖出让的方式(价高者竟得，不违法的前提下，通过正规渠道取得)； 11房地产币场如何划分？a.一级市场，以土地为体(亦称土地市场, 土地交易市场);b.散绥场:开发商获得土地后，投入肯定的奖金建立，通过有偿或赠及将产权转买给需求者(新建同门口房的头头市场);c.三级市场:房屋在消费币场酌再次流通，包括:买卖, 抵押, 转让, 租凭 (二手房); 12什么是土地运用权？土地运用权出让，指国家以土地全部者身份，按指定地块的运用年限, 用途和城市规划等条件，将城市土地运用权出让给土地
5、运用者，并向土地运用者收取土地运用权出让金的行为。出让交易双方是国家和用地单位或个人。 13什么是土地产权？ 土地产权：包括土地全部权, 地上权, 地役权, 抵押权, 典权, 租赁权。 14什么是地上权？ 地上权：指以支付租金为代价在他人土地上建筑房屋的权利，它的实质就是土地运用权; 地役权：指利用他人土地供自己运用的权利;抵押权：指土地运用权获得者在其有效的运用期限内有以土地作抵押获得银行贷款或 其他担保的权利; 租赁权：指土地运用权获得者在其有效运用期限内将土地租给他人运用以获得收益，承租人即取得该块土地的租赁权； 15什么是运用年限？ 土地运用年限：指国家将土地运用权出让给土地运用者，双
6、方约定土地运用着可以用的年限。 16土地运用权出让年限是多久？ a居住用地70 年; b工业用地, 教化, 科技, 文化卫生, 体育及综合或其他用地50 年; c商业, 旅游, 消遣用地40年; 备注：运用用途需转换的要补年限地价的差价，国家指定的那么遵照执行; 17土地运用年限到期后如何处理？ a国家有权无条件的收回该土地; b建筑主体经质控部门检验后不属危房; c工程的存在不影响城市规划，不影响市容，只要向政府缴纳土地出让金可以接着便用。 备注： b. c条完全存在的状况下，以当时的地价购置运用年限，年限由政府规定，否那么无条件收回;18什么是商品房？商品房的物业类型有几种？:开发商以市场
7、地价取得土地运用权后进绽开发建立，并经国土局批准在市场上流通的房地产，它是在获得房产证后，可自行转让, 出租, 继承, 抵押, 交换的固定资产。商品房的物业类型：住宅, 写字楼, 商场, 酒店, 市场， 19商品房的预售制度中是哪五证二书？ 五证： , , , , ;二书:(质量保证书), (运用说明书)备注：两书可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付运用时向购房人供应的对商品房住宅承当质量责任时法律文件和保证文件。 20什么是烂尾楼？指未能完成施工申途停建的楼盘。造成楼盘烂尾的缘由主要有资金缺乏, 设计, 施工存在严峻质量问题，特别建立等。21什么是楼花？指己经开
8、工建立，但尚未建成的楼宇, 房屋。即指图纸上的楼宇，处于建筑施工的最初阶段，离交房时间长，价格实惠，买了后又可转卖，赚差价。22什么是炒楼花？买卖尚未建筑好的房屋。(现在政府有规定，商品房5年内不许转让，交5%的营业税，为了限制炒房) 19什么是期房？指具备预售条件，尚未竣工交付运用的商品房。(价格低, 选择空间大, 户型齐全, 可监视建筑材料, 质量)20什么是现房？指已经工程质量监视部门验收，并取得质量合格证明文件,可以交付运用的商品房。(即买即入住, 价格高, 户型过时, 选择空间不大) 21什么是经济适用房？指以微利价出售给广袤中低收入家庭的商品房(带有社会保障性质的商品住宅，是有经济
9、性和适用性)。不是人人可以买到，必需符合当地政府所规定的条件，经过排号购置。长沙房25岁以上，65m以内以经济价购置，6Sm以外以商品房价购置，5年后才能转卖) 。 22什么是二手房？办好产权证，进展再次转让的房屋。其他如公房, 私房, 集资房, 廉租房, 安置房等福利房。23什么是玄关？登堂入室的第一张门进去的地方，开门区域24什么是公寓？指2层以上，供多户人家居住的建筑。25什么是纯办公楼？专为各类公司日常运作供应办公活动的大楼;26什么是综合楼？居家, 办公, 商场, 集合一体的大楼。27 什么是商住住宅？SOHO，居家，办公于一体。28什么是别墅？指在郊外或风景区建立的供养息，住宿用的
10、花园住宅，TOWRHOUSE (联体别墅, 单排)29什么是SHOPP1NGMALL？ 一站式购物，集购物, 消遣, 休闲为一体的这么一个商业区域，起源于美国(也称第六商业业态)。30什么是物业管理？指由专抨公司或机构，承受业主(或运用人)的托付，对物业实话专业化管理，并向业主(或运用人)供应高效;周到效劳的行为。31什么是物业管理内容？对房屋及其附属设各管埋, 修理;对房屋区域内的清洁卫生, 平安保卫, 公共绿, 公用设施, 道路等实施管理;向业主供应其他综合性或特约的效劳等。物业管理属社区管理范畴。32什么是业主大会？ 指由物业管理区域内全体业主组成的，对本区域内物业管理具有确定权的组织形
11、式。33什么是业主代表大会？ 由物业管理区域内业主代表组成的对本区域内物业管理具有确定权的纽织。34什么是业主委员会？由物业管理区域内业主代表组成，代表全体业主对物业实施自治管理的组织，由业主代表大会或业主代表选举产生。35什么是一次性付款？指购房户在购置商品房时，在没有享受政策性贷款的状况下，将全部买房款一次性付给售房单位的付款方式。36什么是分期付款？购房者签约后，将购房款分成假设干比例，按时间段或按施工进度分批交纳房款(针对期房)，交房时，款项全部付清。37什么是银行按揭？指以购房合同或房崖产权作抵押获虐购房贷款的方式。即购房者在购房时，向银行提出担保的质押文件，在银行审核通过后，取得房
12、屋总价的局部贷款，依抵押约定，按期按时间段向银行归还贷款本息，并供应房地产作为归还贷款的担保(一般的购房合同和产权证作为抵押，住房:七成二十年;门面:五成十年或六年十年)。38什么是公积金？全称住房公积金，指城镇住房制度改革申，国家机关, 国有企业, 城镇集体企业, 外商投资企业, 城镇私营企业及其他城镇企事业单位及其在职职工按国家规定缴存的，专项用于住房消费的资金 (门面不行)。缴存比例:均不得低于职工上一年度月平均工资的5%，有条件的城市，可以适当提因资金缺乏愿以新购或其他住房产权作抵押而向住房公积金管理中心申请的贷款。40什么是契税？指房屋全部权发生变更时，就当事人所订契约，按房价的肯定
13、比例，向产权承受人征收的一次性税收(一般住宅:2%, 非一般住宅:4%)。41什么是公共修理基金？ 指住宅, 楼房的公共部位和公共设施设备的修理养护基金(一般住宅;2%;电梯房, 门面:3%) 。42什么是生地？指未经开发，当玉芝盛璧丝星垫条件的农地或荒地。43什么是起价？即起步价是指物业全部房源中的最低销售价格(一般指户型, 朝向, 格局不好的楼房价各层的差价几十几百元)44什么是基价？即根底价指经过核算而确定的每平方米商品房的根本价格。是针对房地产定价方法而言及起步价没有关系(楼层, 朝向不同价格也不同)。45什么是均价？即物业的平均销售价格，将本物业各套房子的销售价格相加之后的和除以各单
14、位建筑面积的和数，即可得出每平方米的均价.46什么是本钱价？指住房制度改革中，出售公有住房时依据建筑公有住宅的平均本钱测定的价格。包括: A, 征地和拆迁补偿费; B, 勘察设计和前期工程费; C, 建安工程费; D, 住宅小区根底设施建立费;E, 管理费; F, 贷款利息; G, 税金二, 建筑根底学问;1什么是三通一平？指在土地开发时进展的通水, 通电, 通路, 土地平整。2什么是七通一平？给水, 排水, 电力, 通讯, 燃气, 热力, 道路通和土地平整。3什么是占地面积？红线范围内的面积。4什么是建筑面积？指建筑物外墙(柱)勒脚以上各层外围水平投影面积之和，室外楼梯等。包括阳台, 挑廊,
15、 地下室, 室外楼梯等。5什么是销售面积？指商品房按套出售，其销售面积为购房者所购置的套内建筑面积及应分摊面积的共有建筑面积之和。6什么是运用面积？指住宅各层面平中，干脆供住户生活运用的净面积之和(住房买卖中，一般不采纳运用面积来计算价格7什么是公摊面积标准？指商品房销售中应分摊计入销售面积的商品房中公共建筑空间的面积，由两局部组成:一)室内外楼梯, 内外廊, 公共门厅, 通道, 电梯, 配电房, 设备层, 设各用房, 构造转换层, 技术层, 空调机房, 消防限制室, 为整栋楼层效劳的值班警卫室，建筑物内的垃圾房以及突出屋面有围护构造的楼梯间, 电梯机房, 水箱间等;二)套单元及公用建筑空间之
16、间的分隔以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积。公用建筑面积分摊系数，公用建筑面积/套内建筑面积之和。8什么是好用面积？建筑面积扣除公共分摊面积后的余额。9什么是计租面积？住宅用房按便用面积计算，非住宅用房按建筑面积计算。10什么是套内建筑面积？指商品房套内各局部建筑面积的总和。 套内建筑面积=套内运用面积+套内墙风光积+阳台建筑面积 套内建筑面积兰套内运用面积/标准层的运用面积系数11什么是容积率？总建筑面积/总用地面积(多层容积率大致为3，高层为5，超高层为7，别墅为0.3-0.45左右, 容积率越低，居家环境越好, 单价高, 品质高;容积率越高，单价低, 品质低)12什么是建筑密度？基底面
17、积之和/总占地面积门100%13什么是绿化率？指工程规划建立用地范围内的绿化面积及规划建立用地面积之比。 公式: 植被垂直面积/占地面积巧100%14什么是绿地率？全部住宅各类绿地面积及住宅总用地面积的比例。新区建立中不应低于3O%，旧区改造时不宜低于25%(不包括屋顶, 晒台的人工绿地)。绿化覆盖率绿化率 (绿化所占面积)绿地率15什么是得方率？套内建筑面积/套建筑面积 (销售面积)之比套内建筑面积=套内运用面积+套内墙风光积+阳台建筑面积套建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积16什么是开间？住宅房子的横向宽度。 进深:住宅的实际长度。17什么是层高？指下层地板面到上层楼面的高度，包括
18、楼板厚度，以米为单位。18什么是净高？指层高减去楼板厚度的净剩值，即楼板上外表至上层楼板下外表的距离。19什么是绿地面积？指能够用于绿化的土地面积，不包括屋顶绿化, 垂直绿化和覆盖土小于2平万米的土地20什么是跃层式商品房？上, 下两层楼，客厅为两层高，没有封。21什么是复式楼？楼梯连接两层，客厅只有一层高。22 什么是错层？房内高度不一至，一米以内别离。23什么是砖混构造？由砖和混凝土组成，承重墙 (四面不能动，梁柱都不能动) 。24什么是框架构造？指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，适合大规模工业化施工，效率较高，承重墙在梁柱，墙面可以自由打通。其次还有:砖木构造, 钢筋混凝土, 框简构造, 钢
19、体构造等。25什么是房屋的耐用年限？指房屋能够维持正常便用的年限，及设计的标准, 建筑的材料, 施工质量, 运用状况, 维护保养相关。钢筋构造:60-80年 砖混构造，40-60年 砖木构造: 30-50年 其他:目5年以下26什么是土地计量单位？ 1 平方公里=100万平方米 (km2) 1公顷=1万平方米 (hm2) 1公顷=15亩 1亩=667平方米27住宅的楼层划分的规定是什么？ 低层住宅为:1-3层 多层住宅为:4-6 层 小高层住宅: 7-12 层 高层住宅为:l2-30层 超高层住宅为：40层以上三, 房地产开发相关学问: 1.什么是房地产开发？在依法取得土地运用权的土地上依据运
20、用性质和要求进展根底设施，房屋建筑的活动。它包括从定点选址到交付运用的全过程，由征地及拆迁安置, 规划设计, 供水, 排水, 供电, 通电讯, 通道路, 绿化, 房屋建立等多项内容组成。 2. 什么是土地开发？将生地 (不具备运用条件的土地)开发成可供运用的土地。 3. 什么是房屋开发？由买得土地运用权的开展商，对土地进展平整，修路铺设上下水管道及热力网，然后建立各类房屋以及公共设施。 4. 什么是房地产二次开发？指先将生地开发成熟地 (具备运用条件)，然后再进展拍卖利出租，由买地者去建立房屋。一次性边土地, 房屋开发完成。 6. 什么是能源系统包括供电, 供热, 供气 (煤气, 自然气, 石
21、油液化气) 等设施。 7.什么是给水, 排水系统包括取水工程, 输水工程, 挣水工程, 配水管网(上下水道)，排水管网(下水道), 污水处理, 排放工程。 8. 什么是土地国家全部权指作为土地全部者的国家，对自己全部的土地依法享有占有, 运用, 收益却处分的权利。 9.什么是土地集体全部权指农村劳动群众集体经济组织，在法律规定范围内对自己全部土地享有占有, 运用, 收益和处分的权利。对房屋全面支配的权利，包括，占有权, 运用权, 收益权, 处分权。 11.什么是土地全部权指含有法律意义上和经济意义上的全部权双重含义。法律意义，土地全部者将土地肖咸自己的财产，并将其实行占有, 垄断, 拥有对土地
22、文配的权利。经济意义:指土地全部者凭借对土地的垄断获得肯定的经济收入的权利。四, 其它内容须知 1, 建筑面积必需高于22米(低于22米的车库，杂屋没有产权j，建筑如配套游泳池, 车库等不算面积); 2, 朝向:一般以客厅阳台的朝向为准。 3, 商圈，称之购置圈或商势圈，指在肯定的经济区域内以商场或商业区为申心向四周扩展形成的辐射力气，对顾客吸引而形成的肯定范围或区域。分为，核心商圈，以大型商场为申心，人口占6O-80%，价格高; 次级商圈:拥有客户占20%; 边缘商圈:分布密度小，产品低档，价格低。 4, 严峻影响房地产价格因素1. 价格组成=土地本钱价格+建安本钱+利润+管理费用(国民生产
23、总值，DTp指数，房地产政策, 法律法规);2. 影响房地产因素:开发商实力, 经济看法, 地段, 交通, 周边环境, 配套设施, 绿化, 升值, 政府规划, 潜力, 客户定位, 产品设计, 物业管理, 市场供求, 品牌, 销售技巧, 自然环境不行复制;3. 影响每一栋单位的价格因素，楼层层高, 户型, 朝向, 景观, 针围功能, 面积, 建筑构造;4. 多层:7层以下，金三银四铜五六;高层，7层以上，越往高上走价格越高，越往上景观越好;5. 影响商铺:升值潜力, 地段, 交通, 配套, 市场, 定位 (业态定位), 消费群, 品牌, 人流量, 物业管理。针对每一个铺位影响因素:位置, 面积(
24、面积小, 面积消费群体多，价格高), 楼层, 铺型(柱, 开间, 阻挡), 配套设施。 5, 风水及房地产营销:南向房间特征 (通风时间长, 日照时间长, 不易发霉, 冬暖夏凉)。风水宝地:依山伴水，龙脉(建筑物的朝向的阴阳取舍。阴:山之南, 水之北;阳，山之北, 水之南;龙椅之地:绿色是生命色;申纬度:夏吹东南风, 西南风) 6, 建筑颜色，红色象征权利, 富贵, 尊严, 红色镇邪。 7, 运用率二好用面积/建筑面积小高层的运用率小于多层，60-70% 高层的运用率小于小高层:80%以上写字楼的运用率小于高层:50-60% 8, 产权证:土地运用证, 房产证 (集资房是没有产权证的，福利房是
25、有产权证，可以转让，在国家允许的年限内可以转让, 出租)。 9, 价格构成：1) 土地出让金:三通一平, 拆迁, 安置费, 勘查设计费 (了解地质构造);2公共根底设施费 (统称土地本钱);3) 建安本钱 (土建本钱); 4管理本钱 (包括营销预算本钱);5)融资本钱 (利息); 6)税收费用; 7)利润; 10, 国家标准建筑密度:住宅类型 一类 二类 三类低层 / 50% / 多层 30% 35% 40% 中高层 25% 28% 30% 高层 / 22% 25% 11. 国家标准容积率，1)别墅1-0.8，一般是0.8; 2) 高档小区2-2.5; 3)中档小区3; 4)低档小x4;一类小区:公共根底设施布局完整，整个环境良好;二类小E:公共根底设施布局完整，环境不良好;三类小E:公共根底设施布局不完整，环境差;