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1、房地产经纪概论 经纪内涵： 1 经纪活动是一种中介活动，主要是提供信息和专业知识服务来进行牵线说合，促成交易；2 经纪人提供中介服务，是以赢利为目的，通过佣金方式取得劳动服务的报酬。 经纪作用：经纪在各种社会经济活动中的沟通和中介作用，即沟通市场供应与需求，提供说合买卖的中介服务。 社会主义市场经济中经纪活动作用：1 传播经济信息；2 加速商品流通；3 优化资源配置；4 推动市场标准完善； 5 促进社会经济发展。 经纪活动特点：1 活动范围的广泛性；2 活动内容的服务性；3 活动地位的居间性；4 活动目的的有偿性； 5 活动责任确实定性；6 活动的非连续性。 经纪活动最主要的方式：居间、代理和
2、行纪。 居间：指经纪人向委托人报告订立合同的时机或提供订立合同的媒介服务，撮合交易成功并从委托人及其交易对象取得报酬的商业行为。是最基本形式，对象广泛，没有长期固定的合作关系。 代理：指经纪人在受托权限内，以委托人名义与第三方进行交易，并由委托人直接承担相应责任的商业行为。是狭义的商业代理活动，有较长期稳定的合作关系，只收取委托人的佣金。 行纪：指经纪人受委托人的委托，以自己的名义与第三方进行交易，并承担规定的法律责任的商业行为。有长期固定的合作关系。 经纪收入的基本来源是佣金，其性质是劳动收、经营收入和风险收的综合体。 佣金分为法定佣金和自由佣金。 法定佣金：经纪人从事特定经纪业务时按照国家
3、对特定经纪业务规定的佣金标准获取的佣金。具有强制效力，不得高或低。 自由佣金：经纪人与委托人协商确定的佣金。自由佣金确定后写入合同后具有法律效力。 佣金支付时间：由经纪人和委托人自行约定，可在经纪成功后，也可提前支付。 经纪人：指按照委托人的要求，为委托人提供订立合同的信息、时机、条件，或充当委托人与第三方签订合同的中介，并据此获取佣金的个人或机构。 经纪人特点：1 经纪人是以信息为资源；2 经纪人与客户之间无连续性关系；3 经纪人应该具有专业素质和良好声誉的人才 根据经纪活动所涉及内容经纪人分为：商品现货、期货、证券、保险、房地产、技术、货币、文化、信息、人才等 根据经纪人不同结构形式分为：
4、个体、合伙、企业等。 根据经纪人服务不同社会区域分为：乡镇、城市、边贸等。 经纪人权力：1 在法律法规允许的范围内开展经纪活动，行使其各项合法权利；2 依照合同的约定获取合法佣金，并依据合同要求当事人支付在经纪活动中开支的费用，包括差旅费、利息、费、保管费、商品检验费等，但佣金标准和各项成本费用的项目一般应在经纪合同中事先约定；3 当委托人故意隐瞒事实真相或有欺诈行为时，经纪人有权拒绝为其提供服务；4 发现委托人不具有履约能力时，有权终止经纪活动。 经纪人义务：1 如实介绍； 2 保守机密； 3 保管样品； 4 制作文书； 5不索取额外给付；6 不从事违禁商品的经纪活动；7 依法纳税并接受行政
5、监督。 发展房地产经纪必要性：1 房地产价格昂贵，不可移动性；2 房地产交易的复杂性。 房地产服务狭义：房地产经纪业、房地产估价业和房地产咨询业。 房地产服务广义：房地产经济活动提供信息咨询服务和事务代理服务的各类服务性机构，如经纪、估价、咨询、研究、培训、软件和网络等。 房地产经纪活动：指进行房地产开发、转让、抵押、租赁等房地产经济活动的当事人有偿提供居间介绍、代理和行经的营业性活动。 房地产经纪活动基本类型：居间、代理、行纪。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页，共 11 页 房地产经纪人：指依法取得房地产经纪人执业资格，从事
6、房地产经纪活动的人员。 按房地产经纪人的活动形式分为：居间房地产经纪人、代理、行纪。 按房地产经纪人职业资格分为：具有执业资格的房地产经纪人和具有协理资格的房地产经纪人。 按报务的专业领域分为：住宅房地产经纪人、商业用房、工业用房、土地。 房地产经纪人行业特点：房地产经纪人必须具备：1 房地产市场和房地产价格评估的专业知识以及丰富的市场经验； 2 丰富的金融知识，熟悉各种金融机构的职能以及开办的业务，能够熟练办理各种信贷手续；3 洞悉和把握其涉及的社会、情感等因素；4 熟悉与房地产交易相关的法律、法规和具体手续，对国家的土地制度及房地产产权制度有一个全面的了解，并对其变化保持较高的灵敏度；5
7、较强的政策意识，时刻关注各种政策的变化和新政策的出台；6 了解地方性房地产政策。 房地产经纪人工作内容：1 为买者代买或为卖者代卖房地产；2 为用地者寻找地源，促成土地使用权出让或转让； 3 从事房地产抵押业务，为产权人申请抵押贷款，办理相关手续；4 从事房屋租赁的代理或居间活动； 5 促成房地产企业合资以及房地产开发、经营等项目活动的合作。 发展房地产经纪行来的意义：1 有助于房地产市场的活跃和兴旺；2有利于房地产行来稳定的持续发展；3 发展房地产经纪业，有助于住房制度改革的继续深化；4 能促进人民居住生活水平的提高；5 能促进国民经济发展，适应在房地产经济领域建立社会主义市场经济体制的要求
8、。 房地产经纪人申请执业程序：取得中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书的人员，应由本人提出申请，经聘用的房地产经纪机构送所在地的省、自治区、直辖市房地产管理部门，经初审合格后，统一报建设部或其授权的部门注册登记。 申请注册的人员必须具备条件：1 取得房地产经纪人执业资格证书；2 无犯罪记录；3 身体健康，能坚持在注册房地产经纪人岗位上工作；4 经所以经纪机构考核合格。 房地产经纪机构是房地产经纪人执业活动的场所，是房地产经纪人执业活动的组织机构。 房地产经纪机构与房地产经纪人关系：执业关系、法律责任关系、经济关系。 房地产经纪机构类型：1 房地产经纪公司中外合资、中外合作、外商独资；2 合伙
9、制房地产经纪机构；3 个人独资房地产经纪机构；4 境内房地产经纪机构在境内设立的分支机构；5 境外房地产经纪机构在境内设立的分支机构；6 境内房地产经纪机构在境外设立的房地产经纪机构。 设立房地产经纪机构具备条件：1 有自己的名称、 组织机构，房地产经纪机构的名称应该注明“房地产经纪”字样，专门从事房地产经纪活动；2 有固定的经营场所；3 有符合规定的注册资本；4 所设机构内持有中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书的人员和持有中华人民共和国房地产经纪人协理资格证书的人员数量到达所设房地产经纪机构的类型规定的要求；5 国家法律和工商登记管理规定的其他条件。 设立的程序：由当地房地产行政管理部门
10、进行审查，经审查合格后，再办理工商登记。 房地产经纪活动应遵守的原则：必须遵守法律、法规和行业管理的各项规定，坚持公开、公平、公正的原则，信守职业道德。 房地产经纪基本执业标准：1 经营场所公示；2 执业告知； 3 执业限制； 4 执业回避； 5 签订合同； 6 执业署名； 7 佣金； 8解除合同； 9 资料申报。 经营场所公示内容：1 国家和有关部门核发的营业执照、房地产经纪机构备案证书和机构的名称、经营范围、经营方式的标志；2 房地产经纪人执业证的标志；3 居间介绍、代理等各项业务收费标准；4 其他资料、告示应符合法律、法规的规定。 执业告知内容：1 执行人的、资格；2 执行业务的范围、方
11、式；3 需要当事人提供的资料和事实；4 委托人提供资料和事实的查询、查验结果；5 提供服务的内容、时限和标准；6 适用的法律、法规和政策规定； 7 拟使用的合同文本，合同条款的协商、履行以及发生争议的解决方式；8 收取佣金的标准、数额及协商范围； 9 拟采取的最终具结方式。 执业回避： 1 与委托当事人有直接利害关系，可能损害委托当事人利益的；2 委托当事人要求回避的。 佣金标准遵循原则：有规定的在规定标准范围内协商约定收取，无规定的按合同约定协商收取，既无规定又无约定的按当地当时提供同类服务的平均佣金水平收取。 变更或解除合同条件：1 符合法律、法规规定或合同约定的；2 不可抗力致使合同不能
12、继续履行的；3精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页，共 11 页协商一致的。 房地产经纪人权利：1 根据法律、法规规定，按照自己的意愿，自由从事房地产经纪活动；2 执行经纪业务，按照规定在合同上署名，并根据合同约定获取报酬；3 要求委托人提供与交易有关的资料；4 拒绝执行委托人发出的违法指令；5 保护自己的劳动成果和知识产权；6 接受职业继续教育和培训；7 法律、法规和规章规定的其他权利。 房地产经纪人义务：1 按照执业资格规定的范围，从事房地产经纪活动；2 根据合同约定，维护委托人的合法权益； 3 为委托人保守商业秘密，保障委托
13、人的权益；4 接受主管部门的监督管理；5 参加职业继续教育和培训；6 法律、法规和规章规定的其他义务。 房地产经济机构权利：1 享有工商行政管理部门核准的业务范围内的经营权利，依法开展各项经营活动，并按规定标准收取佣金；2 可向房地产管理部门提出实施专业培训的要求和建议；3 按照国家有关规定制订各项规章制度，并以此约束在本机构中执业经纪人的执业行为；4 由于委托人的原因，造成房地产经纪机构或房地产经纪人的经济损失的，有权向委托人提出赔偿要求；5 法律、法规和规章规定的其他权利。 房地产经纪机构义务：1 依照法律、法规和政策开展经营活动；2 认真履行房地产经纪合同，催促房地产经纪人认真开展经纪业
14、务；3 维护委托人的合法权益，按照约定为委托人保守商业秘密；4 严格按照规定标准收费； 5 接受房地产管理部门的监督和检查；6 依法缴纳各项税金和行政管理费；7 法律、法规和规章规定的其他义务。 处理经纪活动中争议方式：1 当事人双方本着平等自愿的原则协商解决；2 如双方协商不成，可以报请有关政府管理部门投诉，由其从中进行调解；3 如经调解不能达成协议，双方可以按照合同中的有效仲裁条款进行处理；4 合同中无仲裁条款，事后又无法达成仲裁协议的，可以向不动产所在地人民法院提起诉讼。 房地产经纪人执业中禁止行为：1 从事法律、法规禁止流通的房屋和服务项目的经纪活动；2 隐瞒重要事实，虚构交易时机，提
15、供不实信息，广告虚假；3 恶意串通，胁近、欺诈、贿赂等不正当手段；4 允许他人以自己的名义从事房地产经纪活动；5 法律、法规禁止的其他行为。 房地产经纪人执为中违规操作行为：1 赚取不正当差价；2 隐瞒重要的交易信息；3 不当承诺与不当诱导； 4 不当收取佣金；5 不当代理。 房地产经纪人和经纪机构违规执业法律责任：民事责任、行政责任和刑事责任。 民事责任：违约责任和侵权责任。 违约责任的构成要件：一必须有违约行为包括履行不能、履行迟延、履行不当和履行拒绝；二无免责任事由不可抗力、自己有过失、约定免责事由。 承担违约责任的方式：1 强制实际履行；2 违约金； 3 损害赔偿实际、预期 在合同未成
16、立或成立后无效、被撤消，无法请求违约责任的情况下，在合同成立以前缔约上有过失的一方应承担缔约过失责任。赔偿范围以实际损失。 侵权责任构成要件：一是有侵权行为行为违约、有损害事实、违约行为与损害事实之间有因果关系、主观过错；二无免责事由阻却违约性事由，包括政党防卫和紧急避险、不可抗力、受害人过错 承担侵权责任方式：1 停止侵害； 2 排除阻碍； 3 消除危险； 4 返还财产； 5 恢复原状； 6 赔偿损失； 7消除影响、恢复名誉；8 赔礼抱歉。 行政处罚：警告、罚款、没收违法所得和非法财物、责令停产停业、暂扣或吊销许可证、暂扣或吊销营业执照、行政拘留和法律、行政法规规定的其他行政处罚。 行政处罚
17、情况：1 房地产经纪机构或分支机构不符合设立条件的，或未按规定向有关部门办理备案及注销手续的； 2 房地产经纪机构的名称不符合规定的；3 房地产经纪人取得资格证未到达规定的条件的、未取得资格证的、取得资格斑点后未申请执业的、申请执业不符合条件的；4 房地产经纪人未以所执业的房地产经纪机构的名义从事房地产经纪活动的；5 房地产经纪机构未在明处悬挂机构的名称、经营范围、经营方式和国家有关部门核发的营业执照或经营场所的各类标志、资料、告示不符合法律法规规定的；房地产经纪人未在执业过程中明确告知有关情况的；6 房地产经纪人同时在二个或二个以上房地产经纪机构从事房地产经纪活动的；7 房地产经纪人协理以房
18、地产经纪机构的名义独立执业并与委托人订立经纪合同的；8 其他违反行政法律、法规和规章规定的情况。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页，共 11 页 触犯刑法的，追究刑事责任。 房地产经纪行来管理的内容：注册登记和备案；房地产经纪行业年检与验证管理；房地产经纪执法检查与投诉受理；房地产经纪服务费管理。 房地产经纪行业年检、验证管理特点：实行定期、集中审查式的监督管理，具有时间固定集中、检查面广、检查内容全面等特点。 作用：有利于监督房地产经纪机构及时办理变更登记；有利于房地产经纪机构的准确统计；有利于对房地产经纪机构进行综合检查、分
19、析和评价。 房地产经纪行业协会是房地产经纪人的自律性组织，是社团法人。它的设立是遵循安需设立的原则。 房地产经纪行业协会的职责：1 保障经纪人依法执业，维护经纪人合法权益；2 组织总结、交流经纪人工作经验； 3 组织经纪人业务培训；4 组织经纪人开展对外交流；5 进行经纪人职业道德和执业经律教育、监督和检查； 6 调解经纪人之间在执业活动中发生的纠纷；7 按照章程规定对经纪人给予奖励或处分；8 法律、法规允许的其他职责。 房地产经纪业务为房地产居间买卖、投资、抵押、租赁等、房地产代理买方和卖方和房地产行纪。 按照房地产市场分级，房地产经纪业务分为土地交易经纪业务、商品房交易经纪业务、存量房交易
20、经纪业务。 按促成房地产交易不同方式分为：房地产买卖经纪、房地产租赁经纪、房地产抵押经纪。 房地产经纪业务特点：1 我国目前的房地产经纪业务主要以居间、代理业务为主；2 房地产经纪业务形式多样，新业务形式不断涌现；3 房地产业务逐步向纵深化和专业化方向发展。 目前，我国房地产市场， 最为普遍、 从来机构和人数最多的业务形式是房地产二级市场的商品房销预售代理业务及房地产三级市场的存量房租售居间业务。从事商品房销售、存量房买卖、租赁和交换业务是房地产经纪行来中最主要的类型。 房地产经纪业务基本流程：1 客户开拓； 2 业务洽谈； 3 物业查验； 4 签订房地产经纪合同；5 信息收集与传播； 6 引
21、领买方承租方看房；7 代理或协助交易到达；8 产权过户与登记；9 物业交验； 10 佣金结算； 11 售后服务。 业务洽谈： 1 倾听客户陈述；2 通过查验有关证件身份证、公司营业执照、产权证、土地使用证、新建工程规划许可证、施工许可证等3 向客户告知自己及房地产经纪机构的、名称、资格以及按房地产经纪执业标准必须告知的所有事项；4 就经纪方式、佣金标准、服务标准以及拟采用的经纪合同类型及文本等关键事项与客户协商。 物业查验内容：1 物业的物质状况；2 物业的权属情况物业权属的类别与范围、房地产其他权利设定情况、物业环境状况3。 物业查验基本途径：1 文字资料了解房地产权证、售楼说明书、项目批准
22、文件、工程概况等；2 现场实地观察；3 向有关人员了解。 信息是房地产经纪人赖以开展业务的重要资源。信息的收集和传递，必须经过信息分析和处理。 收集信息：标的物业信息标的物业的物质状况、权属状况、环境状况等、与标的物业相关的市场信息标的物业所属的房地产分类市场的供求信息、价格信息等 和委托方信息 委托方类型、 信誉情况等 。 信息传播的主要内容是委托标的物和委托方的信息。 传播方式：报纸、电视广告、经纪机构店铺招贴、人员推介、网络、邮发函件等。 代理或协助交易达成工作：1 协调交易价格；2 借理或协助签订交易合同是成交的标志。 物来交验是房地产交易过程中最容易暴露问题和产生矛盾的一环。 售后服
23、务内容：1 延伸服务； 2 改良服务； 3跟踪服务。 房地产登记是保障房地产权利人合法权益的基本手段。 房地产登记类型：1 房地产初始登记土地使用权、房屋所有权；2 房地产变更登记房地产买卖、房地产赠与、房地产继承、房地产交换；3 房地产权利注销登记；4 房地产他项权利登记出让土地使用权抵押登记、 以预购商品房作为抵押物、以在建工程作为抵押物、现房抵押登；5 房地产文件登记备案商品房预售合同及其变更合同、房地产租赁合同、商品房先行交付使用协议、房屋维修、使用公约及物业管精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页，共 11 页理文件，以及
24、其他当事人认为有必要备案、而登记机构准予登记备案的文件。 出让土地使用权抵押登记需要证件：当事人身份证明、土地出让合同 、 房地产抵押合同 、 贷款合同 、 土地使用权证 或房地产权证 。 以预购商品房作为抵押物证件：抵押物的商品房的房地产开发商应当取得预售许可证，预售合同已经登记备案，房地产抵押合同 、 贷款合同/ 以在建工程作为抵押物：建设用地批准文件、土地使用证或土地出让合同、 建设工程规划许可证 建筑工程承包合同 、 抵押合同、 贷款合同 。 现房抵押登记： 房地产权证 抵押合同 贷款合同 办理房地产抵押登记应注意：1 有营业期限的抵押人，其设定的抵押期限不得超过营业期限；2 抵押物的
25、土地使用有年限的，其设定的抵押期限不得超过土地使用的年限；3 共同共有的房地产设定抵押的，全体共有人为抵押人；4 按份共有的房地产，设定的抵押不得超过抵押人的份额；5 同一抵押物设定二次或二次以上的抵押，登记时应提交前面抵押合同的约定和抵押权人知道抵押状况的书面证明；同一抵押物设定多次抵押的，后一抵押的存续期限不得早于前一个抵押权的存续期限。 购房抵押贷款的贷款额上限一般为房价的70% ， 一般采取分期归还的形式，还款期一般为五年至三十年。 在经济发达国家，购房抵押贷款种类有：固定利率、浮动利率、可变换的浮动利率、汽球式还款、递增式还款、净值增长式、共享增值式、津贴、重叠式、无息等。 我国有：
26、公积金、商业、个人住房组合贷款。 贷款方案三要素：贷款额、贷款类型、还款期限。月还款一般不超过家庭总收入的30% 。 房地产信息咨询：有关房地产交易环节、税费、贷款程序、贷款利率和还款额计算等。 法律服务包括围绕房地产交易过程的法律知识咨询、合同审核及修订、法律事务交涉等。 房屋装潢可以成为部分房地产经纪人表达特色服务及服务品质的重要环节。 房地产经纪合同作为房地产交易中必备的书面文件，是房地产经纪活动最重要的文字载体。 合同：指平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权力义务关系的协议。 合同涵义： 1 是一种协议； 2 是平等民事主体之间的协议；3 是设立、变更、终止民事权
27、力义务关系的协议。 房地产经纪合同的涵义：是房地产经纪人为委托人提供房地产交易等事务的劳务而与委托人约定订立的协议形式。 房地产经纪合同特征：1 双务合同； 2 有偿合同； 3 一般为书面形式的合同一般是不要式合同；4 是从合同仅提供信息服务合同不是从合同。 房地产经纪合同作用：1 有效保障合同当事人的合法权益；2 维护和保证市场交易的安全与秩序。 依民事法律关系而言，房地产经纪合同包含内容：1 交易标的价值；2 当事人各自的责任以及希望履行的标准； 3 对经济风险及当事人对风险造成损失的分担的事先预定；4 对履约过程中发生障碍的处理方法。同时，还包括订约、效力、履行、变更、解除、终止、责任等
28、。 从法律文书，合同内容就是合同的条款。 根据合同条款所起作用，合同条款分为主要条款必要条款和普通条款一般条款，包括通常、偶尔 根据合同条款内容分：实体条款规定当事人权利义务的、程序条款解决争议的 根据合同的表现形式分；明示条款指当事人以口头或文字方式明确表示的条款、默示条款合同中没有规定的，但根据法律规定、交易习惯、当事人的行为或合同的明示条款，合同理应存的付款。 根据合同条款的责任内容分：有责条款当事人违反合同约定应当承担责任的条款、免责条款当事人在合同中约定的，排除或限制其违约责任的条款。 免责条款的特征：1 具有约定性； 2 具有预先性；3 具有明示性； 4 具有免责性。 房地产经纪合
29、同的主要条款：1 当事人的名称或和住所；2 标的； 3 服务事项与服务标准；4 劳务报酬或酬金； 5 合同的履行期限、地点和方式；6 违约责任； 7 解决争议的方式。 房地产代理行为包含民事代理和商事代理，民事代理活动可采用书面也可采用口关，但商事代理通常采用书面。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页，共 11 页 代理合同的内容不是以双方当事人的意思表示一致作为合同的成立条件，而是以被代理人确定委托代理权限和代理人接受授权为合同的成立条件。 房地产代理合同的特征：房地产经纪人处理代理事务，除法律另有规定的外，是以被代理人的名义和
30、费用进行的，处理事务的后果直接归被代理人承担。但除紧急情况外，代理人不能超越代理人的指示擅自处理事务，也不用自己的名义处理事务。 房地产经纪人在代理合同中的义务：1 按照指示处理事务的义务固定不变指示、可以变动指示、任意性指示；2 亲自处理事务的义务；3 向被代理人报告处理事务情况；4 处理事务的收益和所得交付被代理人。 房地产经纪人亲自处理事务是一个基本原则，房地产经纪人在处理事务的过程中需要将事务转委托他人办理应当符合规定：1 被代理人同意；2 遇到紧急情况，为了使被代理人的利益不受到影响等 委托人在代理合同中的义务：1 承担后果； 2 承担处理事务的费用预付、归还；3 给付房地产经纪人报
31、酬； 4 承担赔偿损失。 居间合同：指居间人向委托报告订立合同的时机或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。分为指示居间合同房地产经纪人向委托人提供房地产的交易信息、包括交易的数量、交易行情、交易方式等使委托人能够选择符合自己交易目的的房地产和媒介居间合同指房地产经纪人为委托人提供订约媒介的服务 。 房地产居间合同的特征：1 以介绍委托人与第三人订立合同为目的；2 居间合同的委托人的给付义务具有不确定性。 房地产经纪人在房地产居间合同中的义务：1 如实报告； 2 尽力提供居间服务；3 保守秘密。 委托人在房地产居间合同中的义务：1 支付报酬； 2 支付必要费用。 房地产买卖行为包括：投
32、资新建房地产的期权房屋买卖和现房买卖、二手房地产的买卖。 房屋租赁包括：投资新建房屋的期权预租、现房出租、存量房屋的出租和转租。 买卖经纪合同是经纪人与委托人通过约定为委托人的房地产买卖活动向其提供劳务服务而订立的合同。 租赁经纪合同是经纪人与委托人通过约定为委托人的房屋租赁活动向其提供经纪服务而订立的合同。房屋租赁是反映房地产的债权经营活动的。 一手房经纪活动主要发生在一手房卖方与经纪机构之间，其委托代理合同的内容表现为目标明确、要求具体、事务繁杂、周期严格并具有风险性，同时要求经纪人按照指令和指示办事，不得自行其事。 一手房经纪合同中增加条款：1 经纪机构提取佣金的条件；2 价格浮动范围；
33、 3 佣金结算的方式和时间；4 有关广告、售楼处搭建及布置等方面的费用支付问题。 房地产买方代理合同：为委托人买到最低价格的房地产，或是在预定的价格下，买到最好的房地产。 房地产卖方代理合同：实现标的物业的最高出售价格。合同中应载明：交易价格范围、销售时间和进度以及不同价格和销售进度下佣金计算标准的条款。 房地产经纪纠纷主要类型：1 房地产交易行为与经纪行为混淆造成的1 房地产经纪人利用自己的职业便利直接将房地产买进或卖出；2 隐匿买卖活动收益，获取差价和利润，或另行收取佣金；2 居间行为与代理行为混淆造成的；3 经纪合同的权利义务不等造成的；4 经纪合同的主要条款欠缺造成的；5 服务标准与收
34、取佣金标准差异造成的；6 缔约过失造成的；7 经纪合同当事人的观念和法律意识不足造成的；8 其他原因造成的。 房地产经纪纠纷的躲避和处置：1 制订示范合同文本；2 制订服务标准，明确服务要求和内容；3 告知必要的经纪活动事项，利于委托人监督；4 加强对房地产经纪企业格式合同的监督管理；5 对已经出现的纠纷，应及时协商或通过法律途径解决。 房地产经纪信息是房地产经纪业务运作中的重要资源，也是房地产经纪机构的无形财富。 信息可分这客观信息客观存在的信息，是来自物质世界的和已经发生的、人工信息经过人脑加工而成的信息 。 房地产经纪信息是指反映房地产经纪活动并为房地产经纪活动服务的信息。它包括：房源、
35、客户、房地产市场和房地产经纪行业信息。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页，共 11 页 房地产经纪信息的基本要素：语言、内容和载体。 语言是传递信息的媒体，也是信息的表现形式和工具。用文字性语言包括数字、形象性语言等。 内容是关于所涉及对象的表象、属性、特征、本质和运动规律等。 载体：如纸张、胶片、磁带、磁盘等。 房地产经纪信息特征：共享性、多维性一条房地产经纪信息在具有不同的价值观或不同的认识层次的人会有不同的价值含义、积累性、时效性、增值性。 房地产经纪信息的作用：1 实现房地产经纪活动的基本功能；2 有利于提升房地产经纪服
36、务的附加值；3 有利于活跃和标准房地产经纪行业。 房地产经纪信息管理的原则：1 重视房地产经纪信息的系统性；2 加强房地产经纪信息的目的性；3 提高房地产经纪信息的时效性及时更新信息库中的信息内容；提高信息利用的效率，尽量使信息在最短的时间内发挥作用 ；4 促进房地产经纪信息的网络化。 房地产经纪信息收集：1 收集公开传播的房地产经纪信息；2 从有关单位内部获取房地产经纪信息；3现场收集； 4 利用网络获取利用互联网、利用联机系统、利用商情数据库。 房地产经纪信息的加工整理程序：鉴别、筛选、整序、编写和研究。 鉴别是对房地产经纪信息的准确性、真实性、可信性进行分析，判断误差的大小和时效的高低，
37、剔除人为、主观的部分，使之准确、客观。 筛选是对已鉴别的房地产经纪信息进行挑选。考虑当前需要注重深度，考虑以后需要注重广度。 编辑是对整序的信息进行具体的文字整理过程，这是整个加工整理过程中的最关键的工作。 研究是一种较高层次的信息加工整理步骤。 信息通过加工整理之后，通常以表格、图片、文字报告等形式展现出来，其中表格是最常见的一种。 来人登记表是客户资料中最重要的报表，反映客户人数的变化、所属区域变化、产生客户区域变化的原因、客户需求的变化、变化的原因、政策的变化导致销售情况的变化以及退户的人数、原因等。 房地产经纪信息利用：1 通过信息的发布来影响消费者；2以信息提供的具体内容来指导具体的
38、业务活动。 企业信息化包括：办公自动化、业务处理自动化和生产、设计、客户服务自动化。 房地产经纪住处系统类型：1 数据管理的信息系统房源信息、销售合同、费用凭证、需求客户等；2具有流程控制功能的信息系统；3 类似具有辅助决策功能的信息系统。 房地产价格的特点：1 房地产价格是关于房地产权利的价格，同一宗房地产可以有多咱不同权利内容的价格； 2 房地产价格具有显著的个别性房地产商品的个别性表现在每宗房地产都有其不同于其它房地产的价格；3 房地产价格的总体水平具有周期性循环和螺旋式上升的特点；4房地产价格有多种表现方式。 房地产产权包括房地产所有权和房地产他项权利在内的权利体系，房地产所有权是最完
39、全、最充分的产权。 房地产价格波动的周期通常滞后于整个经济循环周期。 房地产价格形成的基本原理：1 预期原理； 2 资本化原理；3 供求原理房地产的供应是无弹性的，房地产的均衡价格主要是由需求状况决定的；4 替代原理； 5 变动原理； 6 最高是佳使用原理；7 均衡原理和适合原理。 房地产的替代只能在一定的空间范围内发生，对于某一特定的房地产而言，能够与它产生替代关系的其他房地产所在的地区，称为该房地产的“同一供需圈”。 房地产的均衡价格是由其最高最正确效用所决定的。 房地产到达最高最正确使用前提：1当房地产内容组成部分处于均衡状态；2 当房地产本体与周围环境处于适合状态。 影响房地产价格因素
40、：一不同性质的影响因素：1 经济因素国家、地区或城市的经济发展水平、经济增长状况、产业结构、就业情况、居民收入水平、投资水平、财政收支、金融状况；2 社会因素人口、家庭、城市形成历史、城市化状况、社会治安、文化与时尚等；3 行政与政治因素国家或地方政府在财政、税收、金融、土地、住房、城市规划与建设、交通、消防、行政区划等方面的一些制度、法规、政策和行政措施 ；4 理化因素是房地产自身及其周边环境的理化状态，如土地的位置、面积、开头建筑精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页，共 11 页物的外观、朝向、结构、内部格局、设备配置状况、施
41、工质量，以及所处环境的地质、地貌、气象、水文、环境污染情况等。 ； 二不同影响范围和结果的因素：1 一般因素对一个地区的房地产价格产生全盘影响的因素，包括经济、社会和行政、政治因素；2 区域因素对城市内部某一个特定区域内的房地产产生普遍影响的因素，包括区域内的自然、经济和社会等因素结合而成的地区特性；3 个别因素来自于房地产本体的因素，如土地的微观位置、形状、面积、建筑物的结构、材料、外观、质量等。 个别因素通常只对其所属房地产个体自身的价格产生影响，是造成房地产价格个别性的直接因素。 房地产价格构成：土地价格、房地产开发经营成本和利润、房地产税。 越是发达的城市，越是繁华地段，土地价格在房地
42、产价格中的比例也越高。 土地价格，按照马克思主义经济学原理，是地租的资本化，在现实生活中通常表现为人们为取得土地的占有、使用、收益和处分的权利而支付的费用。 实际地价的价值构成包括：一定年数的地租总额包括绝对地租、级差地租全部、级差地租部分 、土地开发成本动拆费用、七通一平成本、地块内基础设施配套成本、土地开发利润。 中国实行土地公有制和土地有偿使用制度，中国的土地价格以土地使用权价格为主要形式。 以批租形式取得的城市熟地的使用权，土地价格即为土地使用权出让金；以批租形式取得城市毛地的土地使用权，土地价格实际上包括土地使用权出让金和动拆费用、七通一平成本、地块内基础设施配套成本；以补地价方式取
43、得原划拨给有关单位的土地使用权，则土地价格包括动拆费用、土地使用权出让金、七通一平成本、地块内基础设施配套费。动拆费用是土地价格的主要部分。 狭义是房地产开发成本指房地产开发商在取得土地以后，为开发所负担的一切经济代价。这种经济代价不仅包括开发商向外支付的开发费用，还包含开发商自有资金的正常利息和正常的开发利润。 房地产开发成本包括建筑安装成本和其他开发成本施工前期成本、施工后期成本销售费用、物业管理费、管理费、税费、投资利息、开发商利润。 可列处商品房成本税种：营业税、城乡维护建设税、教育费附加和固定资产投资方向调节税。 房地产价格考察：1 房地产商品开发建设的成本；2 房地产商品的经济效用
44、；3 市场上同类房地产商品的成交价格。 房地产估价体系：成本法剩余法、积算法、比较法路线价法、基准地价修正法、收益法购买年法、收益倍数法 。 比较法：依据市场交易资料，将对象房地产同能与其形成替代关系的类似房地产进行比较，以后者已知的价格为参照，修正得出对象房地产最可能实现的合理价格的一种估价方法。也称比准价格。原理是替代原理。 比较法应用必须以一个发育健全的房地产市场为基本条件，并保证获取充分有效的市场交易资料。 比较法操作流程：搜集交易实例、筛选比较案例、建立价格可比基础、修正比较案例、确定比准价格。 筛选案例标准：1 用途相同； 2 规模相当； 3 建筑结构相同；4 交易类型、交易情况相
45、同；5 成交日期尽量接近； 6 处于同一供需圈。 建立价格可比基础：1 统一采用单位价格；2 统一付款方式；3 统一面积内涵和单位；4 统一币种或货币单位。 进行价风格整方法：直接调整法、百分比调整法。 对象房地产评估价格=比较案例房地产实际售价* 交易情况修正系数* 交易日期修正系数*房地产状况修正系数 造成价格偏差的特殊因素：1 有一定的特殊利害关系；2 有特别动机的房地产交易；3 交易双方信息不对称； 4 其他特殊的交易情形解困房、廉价房等。 收益法：将房地产的净收益资本化，从而求出房地产价格的方法。用收益法求得的价格为收益价格。理论是预期原理和资本化原理。 收益法只能针对房地产所产生的
46、可用货币来量度的持续性收益进行评估。如公寓住宅、商业房地产、企业用房地产等。 收益法的基本思路是将被评估房地产在未来持有期内的净收益资本化。资本化方式：直接资本化法和贴现的资本化法。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页，共 11 页 房地产价格 =房地产净收益*收益倍数 房地产经纪机构是开展房地产经纪业务的法律主体，也是房地产经纪人对外开发经纪活动必须依附的经济实体。 房地产经纪机构从广义是为委托人提供房地产信息和居间代理业务等经营活动的具有法人资格的经济组织和个人。 房地产经纪机构性质：1 是企业，而不是单单几个人的集合；2 是
47、服务性企业非实物性、生产与消费同时性、不可储存性 ；3专业性企业其从业人员基础知识、操作水平的专业性；经纪企业组织分工的专业性。 房地产经纪机构功能：介绍功能、参谋功能、资讯功能以及议价功能等。 房地产经纪机构主要工作形式：代表卖方、买方或买卖双方出售、出租或购买、租用物业，在经纪活动中将物业介绍予有意向的客户，协助业主宣传其物业，向有关客房提供有关物业资料，提供市场信息，向买方客户提供多个物业以供选择，并安排准买方客户实地视察有关物业。协助买卖双方商议价钱及买卖条件，协助买卖双方签订买卖合约或业主租客签署租赁合约，跟进有关交易直至交易完成。 从业务类型来分，房地产经纪机构分为单一从事经纪活动
48、的房地产经纪机构和复合型的房地产经纪机构。 从经纪人数量、资金、业务规模上分大型经纪机构、中型经纪机构、小型经纪机构。 房地产经纪机构经营模式：1 无店铺经营模式；2 直营连锁经营模式；3 特许加盟连锁经营模式。 房地产经纪机构经营规模确定考虑因素：1 是否有充足的客户信息和房源信息；2 是否有充足的人力资源；整体服务质量和服务水准是否会下降。 房地产经纪机构组织结构：1 直线参谋制组织结构形式；2 分部制组织结构形式；3 矩阵制组织结构形式； 4 网络制组织结构形式。 房地产经纪机构部门设置：业务部分、业务支持部门、客户服务部门、其他部门。 业务部分：公司总部业务部门根据物业类别不同、业务类
49、型不同、业务区域范围等不同设置、连锁店必须有一名以上的取得房地产经纪人执业资格的房地产经纪人。 业务支持部门：交易管理部、评估部、网络信息部、研展部、办证部。 其他部门：行政部、人事部、财务部等。 因事设岗、因岗设人是企业内部岗位设置的基本原则。 销售序列：销售员、案场销售经理、连锁店、销售副总经理。 研发序列：项目开发、市场调研、信息管理、专案研究、市场研究。 管理序列：部门经理、副总经理、总经理。 业务辅助序列：办事员、咨询参谋。 辅助序列：会计、出纳等。 房地产经纪机构人员管理基本原则：1 保证每个岗位的人员都具有适当的任职资格；2 注重对职工在岗位中的再学习和再培训；3 不要姑息职工一
50、些细小的违规行为；4 机构的高层管理者要以身作则；5 控制好一些关键的岗位合同管理、信息管理。 房地产经纪机构人员管理主要内容：训练、评估、报酬、激励尊重、业务主管领导。 训练方式：讲授、案例讨论、实战模拟。 训练内容：产品知识、市场知识、公司政策及营业方针、营销技巧。 职业道德是房地产经纪人员所必备的基本素质。 道德：指人们在社会生活实践中所形成的关于善恶、是非的观念、情感和行为习惯，并依靠社会舆论和良心指导的人格完善与调节人与人、人与自然关系的标准体系。包括客观道德关系、道德理想、道德标准、道德标准等和主观道德意识、道德判断、道德行为和道德品质等。 道德是一种社会意识，属于上层建筑的范畴。