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1、珠海市房地产经纪行业发展状况调查报告1 一、房地产经纪行业的发展自 20 世纪 80 年代后期以来， 随着房地产交易量日益扩大，房地产经纪业迅速发展，在房地产开发、销售、租赁、购买、投资、转让、抵押、置换及典当等各类经济活动过程中，从事顾问代理、信息处理、售后服务、前期准备和咨询策划等工作，而且其从事的职业活动也随社会经济发展而进一步拓展，从规划设计、 建造运筹、 经营促销到物业管理的咨询策划，全方位地融入房地产经营开发的全过程，对促进房地产业的正常发展，日益发挥着不可替代的巨大作用。二、珠海房地产经纪行业发展及现状1979 年 3 月，珠海撤县改市，同年5 月珠海市房地产公司成立，拉开了珠海
2、房地产业的序幕。至1992 年 9 年中，珠海共建成房屋848.24 万平方米，是建市前25 年间建成房屋的 34 倍，其中1992 年全市竣工商品房即达129.57 万平方米，珠海房地产获得快速发展。同时，由于房地产业是一个包含土地出让、产品设计、报建、建筑施工、销售推广及物业管理等于一体的复杂工程，而有关市场定位、价格及销售等又是一个与土地、施工完全不同的领域。市场分工的不断细化，地产经纪行业应运而生，于是在1992 年，珠海第一家地产经纪公司正式成立。15 年来，珠海房地产经纪行业从无到有，从小到大，直至目前发展为房地产经纪企业逾 500 家，从业人员近5000 人的产业大军。一方面历经
3、数量、规模的裂变，另一方面从业人员也从当年的“良莠不齐”到实行系统培训。2003 年起国家建设部及人事部实行房地产经纪执业资格考试与注册，珠海先后有100 多人通过了相关考试与执业注册。同时， 经过多年酝酿与努力， 珠海房地产经纪行业于日前还终于成立了自己的行业组织珠海市房地产经纪人协会，实现了质的锐变与飞跃。另外，珠海房地产经纪行业的品牌、旗舰企业，本土与外地大型品牌企业争雄，可谓是潮涨潮落，兴衰更迭不已。行业空前鼎盛，珠海地产代理行业步入“战国时代” 。珠海经纪行业获得快速发展的同时也遇到了些挫折。2006 年 11 月，创辉开铺30 家强势进入珠海，在珠海引起了旋风般的开铺扩张风潮，多家
4、中介紧跟其后，大肆扩张。然而，创辉事件发生， 短短一年多的时间，珠海创辉却在几天之内将店铺几乎全部关闭，虽然最近重新开了15 家店铺，但这一关一开之间对珠海市中介市场可谓打击连连。中天事件、 创辉事件都只是个别事件，但其规模之大反响之大引人关注。从客观上来说，此类事件让更多部门、更多市民来关注经纪行业的发展，从另一方面来说也推动了经纪行业的健康有序的发展，而且从创辉的处理态度来说，还是非常积极主动的。出现创辉事件， 表象原因似乎是二手交易市场运行规则不健全，房地产经纪机构诚信缺失，然而，根源在于法制建设滞后，政府的监管缺位。要解决这样的问题，现在最重要的是要立法先行， 规范房地产经纪机构的经营
5、行为及二手房交易管理。在有法可依的前提下，成立专门的房地产经纪机构监管部门，对中介机构进行规范管理；同时，支持、促进中介机构自律组织的发展，加强行业自律。目前，在珠海房地产中介公司分两种，一类是如永信、华发租售、中原地产等规模较大的中介连锁公司，另一类则是家庭式的“夫妻店”。目前，珠海市房地产中介从业人员超过名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 1 页，共 4 页 - - - - - - - - - 珠海市房地产经纪行业发展状况调查报告2 5000 人，公司600 余家，其
6、中“夫妻店”超过一半。三、珠海市房地产经纪行业优劣势优势：房地产经纪行业，作为房地产行业重要的组成部分，起着促进房地产交易安全、保障交易公平、缩短交易时间、降低交易成本、优化资源配置、方便消费公众、提高人民群众的居住水平等方面具有重要的社会意义和价值，其功能无可替代。珠海市作为特区之一，随着经济的发展，房地产业也蓬勃发展，房地产市场的日益繁荣，作为贯穿行业发展始终的房地产经纪机构，逐渐凸现他们在行业中重要地位, 并将全面引导行业未来的发展。珠海市房地产经纪人行业协于2007 年 10 月 18 日成立，该协会为指导行业健康成长起到重要作用， 对正处于良好发展前景的珠海房地产经纪行业将有巨大的作
7、用。同时， 由于珠海市内房地产业中新建房势头正猛，二手房市场日见广阔，加上社会上二次置业潮流方兴未艾，本职业的前景预期十分良好，预计在未来的20-30 年内， 从业人员总数将呈几何级数增长。整个行业从业人员将大幅增加，属于快速发展的朝阳型职业之一。另外， 我国城镇化率现在大约有 46% ，而按照国际经验大约要到70% 该进程才会逐渐放缓。24% 的差距再加上中国巨大的人口基数可以想象其中的房地产市场是多么的广阔。而房地产经纪行业受益于房地产市场的“旺市”， 可见其在在珠海市还有很大的发展空间。 珠海本身就是一个以休闲型的旅游城市，空气清新， 环境优美， 氛围和谐， 国内甚至国际知名度高间接上也
8、使其房地产市场频频受到外界关注。 这也注定了珠海市的房地产经纪行业的服务群体比其他二线城市要多。这也是珠海市未来服务性行业增长点所在。劣势：由于该行业在珠海从诞生到发展只有短短20 年的时间。在珠海市的经纪机构在规模上和实力上还略显偏低，没有形成全国性影响的大型机构。行业的从业资质管理较为混乱， 房地产经纪人缺乏业务规范和行为规范，从业人员所从事的工作内容始终没有一个完整、准确的界定，加之从业人员素质参差不齐，尤其是一些从业者见利忘义，化经纪为经营，化售房为炒房， 干出很多先垄断房源然后再抬价出售等不规范行为等都是珠海市房地产经纪行业“软肋”所在。虽自90 年代以来，经纪行业不断受到国家政府所
9、关注，也出台了包括城市房地产中介服务管理规定、 关于房地产中介服务收费的通知、 经纪人管理办法等文件，但是这些文件，规定无法形成统一的系统，操作性不高，涉及面太窄。这些问题最终也导致个别房地产经纪公司发生携款潜逃等恶意事件，如创辉事件。 经纪行业的一些所谓“潜规则” 等坑害消费者等事情不止一次出现在观众视野，可以说这些事情的发生对这一行业是沉重打击。这些不良的因素都会对珠海房地产经纪行业的发展造成不良的影响。四、珠海房地产经纪行业存在的问题及建议1、珠海房地产经纪行业在管理层面上的现状1)房地产经纪行业管理法律、法规不健全。目前，房地产经纪行业缺乏相应的比较完整的上位法规和行政法规。只有在城市
10、房地产管理法、合同法中对房地产经纪的法律地位、名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 2 页，共 4 页 - - - - - - - - - 珠海市房地产经纪行业发展状况调查报告3 收取报酬的条件、经纪人的法定权利和义务做了原则性的规定，但对于如何规范其经纪活动等内容几乎没有涉及，针对性不强，缺乏可操作性，面对具体的事务难以操作，许多有关方面的问题难以涵盖。2)政府管理部门对房地产经纪行业的市场监管不力。在对行业实施管理中，政府管理部门多，而且管理部门职能不清，各相关主管部门
11、之间协调不畅，不同部门各自为政，职能和规定缺乏统一性，存在多头管理的问题。由于法律、 法规的滞后和部分监管职能的重叠和空白，使得房地产经纪监督管理部门不能很好地依法监管和及时有力地惩处违法、违规行为，从而助长了行业的不正之风。3)房地产经纪机构从业人员的职业资格管理制度执行不力。虽然目前我国已基本建立起房地产经纪人职业资格制度。但是由于缺乏对房地产经纪人的惩治机制，对房地产经纪从业人员资格管理制度执行不力，导致有关规定在现实工作中没有很好地贯彻执行。导致一些素质低下的人员为了利益，不惜做出坑害消费者的行为。2、珠海市房地产经纪行业其自身行业发展层面上的现状1)从业人员整体素质参差不齐，专业人员
12、匮乏。 近年来， 珠海市房地产经纪公司大量成立，从社会各类人员中吸引了大量的从业人员，其从业人员层次繁多，人员素质参差不齐，专业人才匮乏， 从业人员缺乏必要的理论知识和实践经验，而又没有经过专门的职业道德教育和专业技能的培训。其次从业人员的流动性也较大。这些都使得从业人员之间无论是在专业素质还是道德素质乃至服务意识等方面都有着较大的差距。2)经纪机构在经营中存在诚信缺失现象，信誉差。 房地产经纪机构在服务中存在诚信缺失，信誉不能令人满意，过分强调经济利益，而忽视操守行为的培养，“利益挂帅，操守为轻” 的现象在行业中普遍存在。很多经纪机构利用信息和自己的优势地位，或钻相关政策空子，损害交易双方的
13、利益，获取不当利益。诸如制造虚假或不实广告信息，引诱或欺骗消费者；不兑现承诺；赚取不正当差价；乱收费；合同不规范等违规操作。由于轻视操守行为的建设，使企业的生存与发展就将成为一句空话。3)部分经纪机构的规模小经营能力较低。由于房地产经纪行业的准入门槛较低要求相对较低，认为房地产经纪行业风险小、投资少、起步快，因此房地产经纪行市场上面出现了一批小而散、竞争力弱的房产经纪机构。也由于经纪机构规模小、资金实力弱、从事的业务业务内容过于单一，创新形式不多，服务水平低、信息不畅通、相互间协调配套性差，业务拓展面也较小，导致部分的机构没有足够的实力应付经营风险。3、房地产经纪行业的发展建议1)加强对房地产
14、经纪市场的监管。在相关法律、 法规健全的基础上，在法律赋予有关房地产管理部门强制手段的前提下，房地产管理部门应积极、主动地对房地产经纪行业及其行为进行检查，切实履行好监管职能。为了避免各行政部门分工不清、职能混淆的现象，政府各行政部门可以建立联合办公制度，进行联合监管。2)严格执行从业人员的认证制度，健全行业自律管理机制。为了规范房地产经纪机构和从业人员的行为，应严格执行房地产经纪从业人员的认证管理。现阶段的重点应放在坚决取缔一切非法从业人员，严格管理注册人员的经纪行为，建立健全奖惩和退出机制。随着房地产中介行业的发展，行业协会应该最终代替政府管理部门成为行业具体经营活动的管理者，积极开展行业
15、自律管理。具体手段包括：修订完善房地产经纪组织自律规则；探索建立名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 3 页，共 4 页 - - - - - - - - - 珠海市房地产经纪行业发展状况调查报告4 行业协会约束从业人员行为的机制；实施房地产经纪人年度注册验证制度；建立房地产经纪行业个人会员挂牌与信息记录制度；组织行业教育培训等。3)大力开展行业诚信建设，树立行业品牌。 要通过行业诚信建设，全面提升房地产经纪人的职业道德水平和专业水平能力，塑造良好的职业形象，提高行业的社会公
16、信力，在赢得社会尊重的同时，增强自我约束机制，增强职业责任，也促使他们提高执业水平。诚信是行业的执业之本，是企业的立身之本，生存之源。只有建立在诚信基础之上，行业才能从根本上在激烈竞争的市场中站稳脚步，获得市场的认可。品牌创建是企业取得竞争优势的主要途径，只有通过优质服务，塑造强有利的企业品牌形象， 才能使消费者对品牌产生信任。在消费者的品牌意识越来越强的今天，服务品牌在市场的作用日益增大。通过塑造自己的服务品牌，建立起独特的企业形象，才能在今后的巿场中独领风骚。作为品牌的建设一要走专业化经营的道路，根据自己的特点，选取细分市场，不断探索独特的商业运作模式，做足专业化的文章；二要向客户提供可行
17、的、周到的、贴心的服务，做足服务的文章。那些服务质量低、不讲诚信的企业将被日益成熟的市场所淘汰，而竞争力较强的企业也要不断地提升整体实力，这需要政府、 行业组织、 企业自身和每一名从业人员共同努力。总之， 随着房地产市场的日益繁荣，作为贯穿行业发展始终的房地产经纪机构，逐渐凸现他们在行业中重要地位, 并将全面引导行业未来的发展。但刚刚起步的房地产经纪市场还远没有走向成熟，因此，一个规范有序的房地产经纪市场的建立，依然任重而道远。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 4 页，共 4 页 - - - - - - - - -