最新CPA经济法第四章.doc

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1、Four short words sum up what has lifted most successful individuals above the crowd: a little bit more.-author-dateCPA经济法第四章CPA经济法第四章第二编民法相关制度 第四章合同法律制度本章考情分析题 型20122013A 20142015A BABA/B单选 *13题3题3题2题3题3题多选 *1.52题2题1题1题1题案例13分12分12分14分14分9分/14分合计19分18分16.5分17.5分18.5分12分/17分本章主要内容 第一节合同的基本理论本节考点知识树一、

2、合同法的调整范围（财产关系） 适用不适用平等主体间设立、变更、终止民事权利义务的协议包括：政府采购合同；中外合资经营企业合同、中外合作经营企业合同、中外合作勘探开发自然资源合同婚姻、收养、监护等身份关系的协议二、合同的分类（了解）类型划分标准考查点有名合同与无名合同法律是否明确规定了名称和具体规则无名合同参照适用最接近的有名合同的规定单务合同与双务合同当事人是否互相负有对价义务单务合同：赠与合同诺成合同与实践合同是否以交付标的物作为合同成立要件实践合同：保管、定金、自然人借款合同诺成合同：赠与合同、质押合同三、合同相对性 （15年案例考查）【考点提示】1.基本原则：违约责任只能在合同当事人之间

3、产生（1）债务人因第三人原因违约，由债务人向债权人承担责任，债务人与第三人之间的纠纷，依照法律规定另行解决。（2）涉他合同中的合同相对性：债权人债务人 第三人无论第三人地位如何，都由债务人向债权人承担违约责任。2.合同相对性原则的例外（1）合同的保全（债的保全）代位权： 债权人 债务人 次债务人（2）买卖不破租赁：租赁合同对买受人继续有效（3）建设工程合同：承包人与分包人连带责任本节小结 第二节合同的订立本节考点知识树一、合同订立的程序合同订立的简单程序： 复杂程序：要约邀请要约反要约承诺（一）要约1.区别要约和要约邀请 含义判断要点要约希望和他人订立合同的意思表示（1）内容具体明确（2）表明

4、经受要约人承诺，要约人即受该意思表示的约束要约邀请邀请他人向自己发出要约（1）商品价目表、招标公告、拍卖公告、招股说明书都是要约邀请（2）商业广告一般是要约邀请，符合要约条件的构成要约2.要约的效力（理解）（1）生效要约的生效：到达主义，非以知悉为要件 （2）撤回撤销要约的撤回：生效之前要约的撤销：生效之后，受要约人发出承诺之前。注意：不可撤销的要约 规定了承诺的期限或明确表示本要约不可撤销；如上例中，规定了承诺的期限，要约不可撤销。 受要约人有理由相信要约不可撤销而且已经为履行合同作了准备（3）失效承诺期满未作承诺、要约撤销、要约拒绝、实质性变更 （二）承诺：受要约人同意要约的意思表示1.承

5、诺变更（理解） 变更含义法律效力实质性变更对合同主要条款的变更新要约非实质性变更非主要条款的变更除要约人及时表示反对或者要约表明承诺不得对要约的内容作出任何变更的以外，该承诺有效，内容以承诺为准合同主要条款：主体、标的、数量、质量、价款或报酬，履行期限、地点、方式、违约责任、争议解决的方法2.承诺迟延与迟到承诺迟延与迟到迟延（迟发迟到）超过承诺期限发出新要约，除非要约人及时表示接受迟到（未迟发迟到）在承诺期限内发出，通常能够及时到达要约人，但因其他原因导致迟到承诺有效，除非要约人及时表示不接受3.承诺的效力（理解）承诺生效到达主义：承诺到达要约人时生效一般而言，承诺生效合同成立承诺撤回撤回承诺

6、的通知必须在承诺到达要约人之前或同时到达要约人* 承诺不可撤销二、合同成立的时间与地点时间与地点1.诺成、不要式合同：承诺生效，合同成立时间、地点：承诺生效的时间和地点2.书面合同：签订成立（1）合同书签订合同成立。（2）异时签字盖章的最后一方完成时，合同成立3.法律法规规定或当事人约定签书面合同当事人未签书面合同，一方履行主要义务，对方接受的，视为合同成立。三、格式条款掌握：格式条款的无效 1.具有合同无效情形的，格式条款无效。2.提供格式条款的一方免除自己的责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该格式条款亦属无效。四、缔约过失责任（了解）构成要件（与违约责任区别）1.前提：合同不成立、不

7、生效、被撤销或无效2.时间：订立合同的过程中3.结果：造成对方信赖利益损失具体类型（了解）1.假借订立合同，恶意进行磋商；2.故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；3.泄漏或者不正当使用在缔约过程中知悉的商业秘密；4.其他违背诚实信用原则的行为。本节小结 第三节合同的效力（略，参见第二章）有效合同依法订立的合同，成立即生效无效合同 无行为能力人单独订立的合同欺诈胁迫损害国家利益的合同恶意串通损害国家、集体第三人利益的合同 合法形式掩盖非法目的的合同损害社会公共利益的合同违反法律法规的强制性规定的合同可撤销合同重大误解；显失公平；欺诈、胁迫、乘人之危订立的合同效力待定合同限制行为能力

8、人依法不能独立订立的合同无权代理人订立的合同 无权处分的买卖合同原则上有效 第四节合同的履行本节考点知识树一、合同的履行规则【掌握】合同约定不明确时的履行 顺序：协议补充按有关条款或交易习惯按合同法规定不明确的内容合同法规定价款或者报酬不明确按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。履行地点不明确1.给付货币的，在接受货币一方所在地履行；2.交付不动产的，在不动产所在地履行；3.其他标的，在履行义务一方所在地履行。（交付动产：卖方所在地）履行期限不明确债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间履行费用的负担不明确由履行

9、义务一方负担【考点提示】注意“履行义务一方”应当根据具体的合同来判断！二、双务合同履行中的抗辩权 同时履行抗辩权、先履行抗辩权、不安抗辩权类型主张当事人主张事由与方式同时履行抗辩权双方双务合同，没有先后履行顺序：一方未履行或履行不符合约定，对方可拒绝其相应的履行要求先履行抗辩权后履行一方双务合同，有先后履行顺序：先履行一方未履行或履行不符合约定，后履行方可拒绝其相应的履行要求不安抗辩权先履行一方应当先履行一方有确切证据证明对方存在下列情形之一：1.经营状况严重恶化；2.转移财产、抽逃资金，以逃避债务；3.丧失商业信誉；4.有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。主张方式：中止履行及时通知对方

10、，对方若：提供担保应当恢复履行不提供担保，也未恢复履行能力可以解除合同三、合同的保全：代位权和撤销权 （一）代位权 债权人债务人次债务人1.行使条件两个债权都合法两个债权都到期债务人怠于行使必须是没有以诉讼或仲裁方式向次债务人主张损害了债权人债权 债务人的债权非专属于自身（如人身伤害赔偿）2.代位权的行使：必须诉讼管辖法院： 次债务人住所地法院诉讼请求：以债权人的债权为限（两债选低者）诉讼中的抗辩：次债务人对债务人的抗辩可以向债权人主张费用承担：诉讼费次债务人承担；其他费用债务人承担。3.行使代位权的法律后果两个债权债务关系在履行额度内消灭。（二）撤销权1.行使条件：债务人行为导致其责任财产减

11、少，包括：无偿转让财产不合理低价转让财产且受让人知道损害债权人债权（不合理之判断：不到市场价格的70%）放弃债权2.撤销权的行使债权人 债务人 第三人（原告） （被告） （第三人）管辖法院：债务人住所地法院诉讼请求：以债权人的债权为限期限：知道或应当知道撤销事由之日起1年；行为发生之日起5年不行使的，消灭。费用承担：债务人承担，第三人有过错的，分担。3.行使撤销权的法律后果 债务人的行为被撤销前是有效的，一经撤销，自始无效。本节小结第五节合同的担保本节考点知识树一、合同担保的基本理论（一）担保方式（了解）反担保 （理解）第三人反担保（保证、抵押、质押）债务人反担保（抵押、质押）二、保证（一）保

12、证人条件 不得为保证人的例外情形国家机关例外：国务院批准，为使用外国政府、组织贷款而转贷的具有公益性的事业单位、社会团体例外：从事经营活动的事业单位、社会团体法人法人分支机构、职能部门例外：法人书面授权的，在授权范围内提供担保有效（二）保证合同书面合同 1.书面保证合同（当事人：保证人债权人）2.主合同定有保证条款，保证人在主合同上签字或盖章的。3.主合同虽无保证条款，保证人在主合同上以保证人身份签字或盖章的（即写有“保证人：某某某”）。4.第三人单方以书面形式向债权人出具担保书，债权人接受且未提出异议的。（三）保证方式1.按保证人承担责任的方式（15年案例考查）一般保证（先诉抗辩权）连带责任

13、保证认定（1）考试时，题目一般以“当事人约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任”的方式表明该保证为一般保证。（2）一般保证必须明确约定。（1）明确约定为连带责任保证；（2）没有约定保证方式或者约定不明。先诉抗辩权在下列三种情况下，一般保证人丧失先诉抗辩权，其保证方式转换为“连带责任保证”：（1）债务人住所变更，致使债权人要求其履行债务发生重大困难的，如债务人下落不明、移居境外，且无财产可供执行；（2）人民法院受理债务人破产案件，中止执行程序的；（3）保证人以书面形式放弃先诉抗辩权。连带保证人无先诉抗辩权2.按保证人的数量（了解）单独保证只有一个保证人共同保证两个以上保证人连带共同保证

14、按份共同保证（四）保证责任1.主合同变更与保证责任承担 保证人责任例外债权转让继续承担明确约定不可转让债务转让不承担保证人书面同意继续承担债务加重按原数额承担保证人书面同意按加重后的数额债务减轻按减轻后的承担2.保证期间与保证的诉讼时效（理解）（1）保证期间的长度 保证期间：解决保证人是否承担责任的问题有约定按约定无约定主债务履行期限届满之日起6个月保证合同约定的保证期间早于或者等于主债务履行期限，视为没有约定约定不明主债务履行期届满之日起2年保证合同约定保证人承担保证责任直至主债务本息还清时为止等类似内容的（2）保证的诉讼时效 （了解）确定保证人一定会承担责任的前提下，才存在对保证人的诉讼时

15、效问题诉讼时效起算点与主债务诉讼时效的关系一般保证从对主债务人的裁判生效之日起算主债务诉讼时效中断一般保证诉讼时效中断连带保证诉讼时效不中断主债务诉讼时效中止一般保证诉讼时效中止连带保证诉讼时效中止连带保证从对保证人主张债权之日起算3.保证人的抗辩权（了解）（1）保证人享有债务人的抗辩权；（2）债务人放弃对债务的抗辩权，保证人仍有权抗辩；（3）保证人对已经超过诉讼时效期间的债务承担保证责任或者提供保证的，不得又以超过诉讼时效为由提出抗辩。4.物的担保与保证并存时的保证责任 与债权人有约定按约定与债权人无约定债务人提供物的担保必须先主张物保，再要求保证人承担责任第三人提供物保债权人任意选择三、定

16、金 1.性质：实践合同，交付生效，数额以交付为准。2.定金数额：不得超过主合同标的额20%，超过部分无效。3.定金罚则：给付一方不履行，无权要求返还；收受一方不履行，双倍返还。4.定金罚则与违约金条款不能并用，只能选择其一。本节小结第六节合同的变更与转让一、区别（了解）合同变更：主体不变，内容变化合同转让：主体变化，内容不变二、债权转让1.条件 债权具有可让与性劳务、赠与、委托等合同权利不得转让 债权人与第三人达成协议转让生效 （让与人）（受让人） 通知债务人的效力：通知对债务人生效债务人应向受让人履行不通知转让本身是有效的，但对债务人不生效力2.效力：债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张三

17、、债务转让（债务承担）1.条件：必须经债权人同意否则，转让无效2.效力：新债务人可以主张原债务人对债权人的抗辩。【考点总结】3.债权债务全部转让之后原当事人从合同中退出本节小结第七节合同的终止本节考点知识树一、解除：约定解除和法定解除 1.法定解除：单方解除，通知到达对方就解除（15案例）法定原因不可抗力导致不能实现合同目的先期违约：在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务迟延履行，经催告合理期限仍不履行迟延履行或有其他违约行为直接导致不能实现合同目的（根本违约）特殊合同（了解）委托合同：双方随时解除不定期租赁：双方随时解除承揽合同：定作人随时解除货运合同：托运

18、人随时解除权2.合同解除的后果 （1）没有履行的终止履行；（2）已经履行的，可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、抵销 法定抵销单方抵销2.法定抵销权的行使单方通知，到达生效。 3.法定抵销的效力双方的债权在“对等额内”消灭。三、提存 1.提存的条件（因债权人的原因导致债务人无法向其履行）债权人无正当理由拒绝受领债权人下落不明债权人死亡未确定继承人或者丧失民事行为能力未确定监护人法律规定的其他情形2.提存的效力 = 向债权人履行（1）对债务人的效力 债务人的债务免除。 债务人负有通知义务。（知道债权人下落的情况下）（2）对债权人的效力 提存物的所有权及孳息归债权人。 提存

19、物毁损灭失风险由债权人承担。 提存费用由债权人承担。 自提存之日起5年内向提存机关领取提存物。否则，扣除提存费用，收归国有。四、混同（了解）债权人、债务人同归于一人。如：债权人公司与债务人公司合并五、免除（了解）债权人向债务人作出免除表示就产生效力。本节小结第八节违约责任本节考点知识树一、违约形态（了解）1.预期违约：合同生效之后履行期限届满之前二、承担违约责任的方式实际履行（继续履行）采取补救措施（包括修理、更换、重作、减少价款或报酬等）赔偿损失支付违约金定金（略）（一）实际履行 1.金钱债务的实际履行必须履行，不存在例外。2.非金钱债务的实际履行，存在例外：法律上或事实上不能履行债务标的不

20、适合强制履行或履行费用过高债权人在合理期限内未要求履行（二）损害赔偿 当事人一方不履行合同义务或履行义务不符合约定的，在履行义务或采取补救措施之后，对方还有其他损失的，应当承担损害赔偿责任。（三）违约金 1.数额的调整低于损失请求增加过分高于损失超过损失的1.3倍请求适当减少2.适用 违约金与定金：对同一违约行为不能同时适用（违约金与定金罚则不可并用）迟延履行违约金,支付违约金后,还需履行债务； 因违约解除合同的，可以要求违约金。（新解释）三、违约的法定免责事由不可抗力1.不可抗力的含义：不能预见、不能避免、不能克服2.注意包括：自然灾害、政府行为、社会异常现象等。债务人迟延履行或其他违约之后

21、发生不可抗力的，不能免除其责任。本节小结第九节几类主要的有名合同一、买卖合同 （一）一物多卖合同的履行顺序一物多卖一般而言合同都有效 （ 注意结合物权法考案例）1.普通动产：交付所有权转移在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：（了解） 先行受领交付的买受人获得所有权； 均未受领交付，先行支付价款的买受人有权要求履行（交付标的物）； 均未受领交付，也未支付价款，依法成立在先合同的买受人有权要求履行（交付标的物）。顺序：交付在先支付在先成立在先2.机动交通工具：所有权交付转移，登记对抗（了解）出卖人就同一船舶、航空器、机动车等特殊动产订立多重买卖合同，在买

22、卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理： 先行受领交付的买受人有权要求履行（办理所有权转移登记手续）； 均未受领交付，先行办理所有权转移登记手续的买受人有权要求履行（交付标的物）； 均未受领交付，也未办理所有权转移登记手续，依法成立在先合同的买受人有权要求履行（交付标的物和办理所有权转移登记手续）； 出卖人将标的物交付给买受人之一，又为其他买受人办理所有权转移登记，已受领交付的买受人有权请求将标的物所有权登记在自己名下。顺序：交付在先登记在先合同成立在先；交付与登记不一致：交付优先。（二）风险转移：买卖合同+交付=风险转移 1.基本原则：有约定按约定，无约定

23、交付转移2.动产交付的一般规则：（1）直接交付至买方（2）标的物由第三人运输交付第一承运人，即为交付（3）简易交付合同生效时，视为交付3.买卖在途标的物合同成立时，风险转移4.一方违约在先违约方承担，包括：出卖人交货不合格买受人拒收；买受人违约不领取（三）买卖合同解除规则 （了解）1.标的物为数物：一物解除不及于他物，但一物解除他物价值明显受损的除外。2.分批交货：一批解除效力不及于其他批次，但配套使用除外。（四）标的物的检验 质检期和质保期：有约定按约定时间；没有约定以“合理期间”，最长不超过两年。（五）特种买卖1.试用买卖：试用期内买受人可以选择买或不买试用期满，不做任何表示视为购买2.分

24、期付款买卖 （1）界定：至少分三次付款（2）买受人未支付价款达到合同总价款1/5时，出卖人可以选择： 解除合同标的物取回，买受人支付使用费； 要求支付全部价款。3.商品房买卖 （12年案例）（1）销售广告 性质法律后果商品房销售广告及宣传资料原则：要约邀请符合三个条件的是要约：说明和允诺的对象是商品房“开发规划范围内”的房屋及相关设施；所作的说明和允诺“具体确定”；该说明和允诺对商品房买卖“合同的订立”以及房屋“价格的确定”有重大影响。即便没有写入合同，仍然是合同的组成部分，开发商违反就构成违约（2）买方单方解除权：（卖方根本违约） 房屋主体结构不合格或其他严重质量问题； 实际面积与合同面积误

25、差比超过3%； 迟延交房，经催告后3个月仍不交房； 出卖人导致超过约定或法定的办理所有权登记期限1年仍不能登记。（3）惩罚性赔偿 买受人在解除合同并要求赔偿损失的前提下，还可以要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。卖方隐瞒以下情况的： 无证或假证销售：没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明出售前后抵押一房多卖房屋为拆迁补偿安置房屋买卖合同小结二、赠与合同 （需受赠人表示接受）1.赠与合同性质：诺成合同、单务合同、无偿合同2.赠与合同的撤销（1）任意撤销赠与财产的权利转移之前例外：具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与经过公证的赠与（2）法定撤销 无论赠与财

26、产权利是否已转移，无论是否具有公益性质或经过公证都可撤销法定情形：受赠人严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属受赠人对赠与人有扶养义务而不履行受赠人不履行赠与合同约定的义务（附义务的赠与）撤销权的行使（了解）赠与人期限：知道或应当知道撤销原因之日起1年赠与人的继承人、法定代理人前提：赠与人死亡或丧失行为能力期限：知道或应当知道撤销原因之日起6个月3.赠与的法定解除（不再履行）（了解）条件：赠与人的经济状况显著恶化，履行赠与义务严重影响其生产经营或家庭生活的，不再履行赠与义务。结果：已经履行的部分不能要求返还，未履行的不再履行。4.赠与合同的责任赠与人一般不承担标的物瑕疵责任，但以下情况例外：赠与人故

27、意不告知或保证无瑕疵的，造成受赠人损失应当承担损害赔偿责任。赠与合同小结三、借款合同1.金融机构借款与民间借贷区别金融机构借款诺成合同、要式合同。民间借贷自然人借款：实践合同、不要式合同。交付借款时生效其他民间借贷（法人、其他组织等）：除当事人另有约定或者法律另有规定外，当事人可以主张成立即生效。2.民间借贷司法解释合同生效的时间自然人之间的借贷：实践合同以现金支付的，自借款人收到借款时；以银行转账、网上电子汇款或者通过网络贷款平台等形式支付的，自资金到达借款人账户时；以票据交付的，自借款人依法取得票据权利时；出借人将特定资金账户支配权授权给借款人的，自借款人取得对该账户实际支配权时；出借人以

28、与借款人约定的其他方式提供借款并实际履行完成时。其他民间借贷：当事人主张民间借贷合同自合同成立时生效的，人民法院应予支持，但当事人另有约定或者法律、行政法规另有规定的除外。合同的效力/有效民间借贷合同有效：法人之间、其他组织之间以及它们相互之间为生产、经营需要订立的民间借贷合同有效。法人或者其他组织在本单位内部通过借款形式向职工筹集资金，用于本单位生产、经营，借贷合同有效。借款人或者出借人的借贷行为涉嫌犯罪，或者已经生效的判决认定构成犯罪，民间借贷合同并不当然无效。【了解】担保人以主合同当事人构成犯罪为由抗辩担保责任的，法院根据主合同与担保合同效力、以及当事人的过错等判断担保人的民事责任。合同

29、的效力/无效民间借贷合同无效：具有合同法第五十二条、本规定第十四条规定的情形：套取金融机构信贷资金又高利转贷给借款人，且借款人事先知道或者应当知道的；以向其他企业借贷或者向本单位职工集资取得的资金又转贷给借款人牟利，且借款人事先知道或者应当知道的；出借人事先知道或者应当知道借款人借款用于违法犯罪活动仍然提供借款的；违背社会公序良俗的；其他违反法律、行政法规效力性强制性规定的。P2P平台的责任纯中介平台：不承担保责任；表明担保意思：承担担保责任（网络贷款平台的提供者通过网页、广告或者其他媒介明示或者有其他证据证明其为借贷提供担保，出借人请求网络贷款平台的提供者承担担保责任的，人民法院应予支持。）

30、法定代表人的责任企业名义借贷实际用于个人：企业法定代表人或负责人以企业名义与出借人签订民间借贷合同，出借人、企业或者其股东能够证明所借款项用于企业法定代表人或负责人个人使用，出借人请求将企业法定代表人或负责人列为共同被告或者第三人的，人民法院应予准许。个人名义借贷实际用于企业：企业法定代表人或负责人以个人名义与出借人签订民间借贷合同，所借款项用于企业生产经营，出借人请求企业与个人共同承担责任的，人民法院应予支持。让与担保按借贷关系处理：当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理；判决生效后，借款人不履行生

31、效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。利息没有约定：全部视为无息约定不明，区分处理：自然人借款视为无息其他民间借贷结合合同内容，并根据当地或者当事人的交易方式、交易习惯、市场利率等因素确定利息（重点）利率约定年利率 24%：有效约定年利率 36%：超过部分无效借款利息不得事先在本金中扣除，事先扣除的，按实际借款额偿还本金及利息【总结】总还款金额 本金 + 本金*24%（年利率）逾期利率有约定按约定，但不超过年利率 24%；未约定，分情况处理：既未约定借期利率，又未约定逾期利率：逾期按6%计算约定了借期利率，未约定逾期利息：逾期按借期利率计算【注意】违约金、逾期利息

32、、其他费用总计：不得超过年利率24%；借款人自愿支付利息、违约金等总和不超过年利率36%的，不得要求返还。四、租赁合同 （一）合同形式与期限1.期限最长20年超出部分无效。但可多次续订。 2.6个月以上租赁书面合同否则，视为不定期租赁双方可随时解除，但出租人解除需提前通知。3.定期租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，视为按原租赁合同不定期租赁。*审批和登记并非租赁合同的生效要件。（二）当事人的权利义务1.出租人：维修租赁物的义务如果出租人不维修，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。2.承租人：支付租金支付时

33、间有约定按约定，无约定，每届满一年支付一次，剩余不足一年的，返还时一并支付。（借款合同利息支付规则相同）3.承租人转租问题（1）应当经出租人同意否则，出租人享有解除权（2）经出租人同意的转租两个租赁合同第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿4.买卖不破租赁（适于所有的租赁合同）含义：租赁期间，租赁物所有权转移，租赁合同继续有效。例外：抵押在先的，租赁关系不得对抗已经登记的抵押权（三）房屋租赁合同1.租赁房屋的出售承租人同等条件下享有优先购买权（1）通知一般：出卖之前合理期间内，通知承租人。拍卖：应当在拍卖5日前通知承租人。（2）责任未履行通知义务或存在其他侵害承租人优先购买权的情况承租人有权要

34、求出租人承担赔偿责任但无权要求宣告买卖合同无效。（3）优先购买权的限制共有人行使优先购买权；出租人将房屋出售给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、（外）祖父母、（外）孙子女；出租人履行通知义务后，承租人15日内未明确表示购买；第三人善意购买并已办理登记。2.其他人继续承租的权利租赁期内（共同生活或共同经营的人）（了解）（1）租赁期间，承租人死亡，与之共同生活的人，有继续承租权。（2）承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人有权按照原租赁合同租赁该房屋。租赁合同小结五、融资租赁合同 （一）性质：三方、书

35、面合同（二）标的物瑕疵担保原则上由出卖人承担，但出租人选择或干预的除外（三）租期届满，租赁物所有权归属有约定按约定，无约定归出租人六、承揽合同 （一）承揽人：以自己的设备、技术、劳力完成工作成果1.承揽人未经同意将主要工作交由第三人完成，定作人可以解除合同，造成承揽人损失，无需赔偿。2.辅助工作由第三人完成的，承揽人对此承担责任。（二）定作人：单方任意变更、解除权1.无需理由，单方行使承揽人不可继续履行。2.由此造成承揽人损失的，予以赔偿。七、建设工程合同（一）建设工程合同概述1.合同的无效及后果无效情形例外（1）承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的；（2）没有资质的实际施工人借用有

36、资质的建筑施工企业名义的；（3）建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的。承包人超越资质等级签订建设工程施工合同，在建设工程竣工前取得相应资质等级，不按照无效合同处理。建设工程合同无效的法律后果合同无效但验收合格承包人可以要求参照合同约定支付工程款合同无效且验收不合格修复后验收合格发包人可以要求承包人承担修复费用修复后验收不合格承包人无权要求支付工程款2.建设工程合同的分包转包有效经发包方同意，非主体工程、分包一次给有资质的单位承包人与实际施工人承担连带责任无效（1）未经发包方同意的分包（2）主体工程分包（3）分包给没有资质的单位（4）分包之后的再分包（5）所有的转包（即便经过发包方同意）3

37、.监理合同性质：委托合同发包人委托具有法定资格的工程监理人依法代表发包人对承包人的工程建设情况进行监督。（二）承包人垫资 垫资及利息有约定按约定但利息不得超过同期银行同类贷款利率没有约定垫资按工程欠款处理；利息没有约定视为无息（三）建设工程合同的竣工建设工程竣工验收合格后方可交付使用竣工日期的认定具体情形竣工日期建设工程经竣工验收合格竣工验收合格之日承包人已经提交竣工验收报告，发包人拖延验收的承包人提交验收报告之日建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的转移占有建设工程之日（四）工程款的结算1.结算依据 招标订立合同：当事人另行签订合同与备案合同不一致，以备案的中标合同作为结算依据。2.工程款优

38、先权：优先于抵押权 前提发包人不按约支付工程款，经催告合理期限仍不支付行使就建设工程拍卖或变卖价款优先受偿限制不能对抗已经交付全部或大部分购房款项的消费者范围人工费、材料费等实际支出的费用，不包括违约金期限6个月，自建设工程竣工之日或合同约定的竣工之日利息从应付工程款之日计算。起算时间：实际交付之日未交付，提交竣工结算文件之日 未交付也未结算的，当事人起诉之日 建设工程合同小结八、技术合同技术开发、技术转让、技术咨询、技术服务（一）技术合同的无效1.无效情形限制当事人一方的继续研究开发或者使用所改进的技术，或者双方交换改进技术的条件不对等；限制当事人一方从其他来源获取类似技术；阻碍当事人一方充

39、分、合理使用技术；要求技术接受方接受不必要的附带条件；不合理限制技术接受方购买原材料、设备等的渠道；禁止技术接受方对技术的知识产权提出异议。2.不认定为无效之情形不具有主体资格的科研组织订立的合同经单位授权或追认，由单位承担责任未经授权或追认，由全体成员承担责任；单位在受益范围内承担相应的责任一方实施合同应当经行政审批或许可的未经审批或许可不影响合同效力，当事人负责办理审批或许可（二）职务技术成果 （了解）认定本职工作或单位交付的其他技术开发任务；离职后一年内继续从事与其原单位工作或者交付的任务有关的技术开发工作权利归属职务技术成果的使用、转让权归单位；单位在转让时，完成人享有优先受让权（三）

40、技术开发合同（书面合同） 技术开发合同中技术成果的归属有约定按约定，没有约定：专利技术委托开发专利申请权归研究开发方（受托方），但委托人有权：A.在受托人获得专利权时，免费实施该专利B.在受托人转让专利申请权时，优先受让合作开发合作双方共有；一方不同意申请专利，他方不得申请非专利技术当事人均有使用、转让权委托开发合同中，研发人需向委托人交付研发成果后才能转让给第三人（四）技术转让合同（要式合同）技术转让合同是指当事人之间就专利权转让、专利申请权转让、专利实施许可、技术秘密转让所订立的合同。1.界定 当事人以技术入股方式订立联营合同，但技术入股人不参与经营管理，并且以保底条款形式约定支付技术价款或者使用费的，视为技术转让合同。2.当事人的义务（了解）专利申请权转让办理转让登记前的解除权可以以专利申请被驳回为由要求解除合同当事人变更或撤销合同合同成立时即存在尚未公开的同样发明创造的在先专利申请被驳回专利权转让转让前让与人自己实施的受让人可以要求让与人停止实施，除非另有约定转让前已经许可他人实施的不影响原合同的效力专利实施许可独占许可、排他许可、普通许可没有约定的，视为普通许可（五）技术咨询合同、技术服务合同新技术成果的归属 有约定按约定，无约定：谁完成归谁1