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1、财务报告分析万科集团年报财务分析万科集团年报财务分析 企业概况：法定代表人：法定代表人： 王 石 股票简称及代码：股票简称及代码： 万科 A 000002 万科 B 200002 股票上市地：股票上市地： 深圳证券交易所 上市时间：上市时间： 1991年1月29号 万科A：2007年9月5日增发317,158,261股（至此，公司股本总额达6,872,006,387股。） 所属行业：所属行业： 房地产开发与经营 公司法定中文名称：公司法定中文名称：万科企业股份有限公司 经营范围：经营范围： 房地产开发 兴办实业（具体项目另 行申报） 国内商业、物资供销业（不含专营、专控、专卖商品） 进出口业务
2、（按深经发审证字第113号外贸企业审定证书规定办理）。主营业务主营业务： 公司选择珠江三角洲 长江三角洲 环渤海地域及成都 武汉等经济发达 人口众多的大中城市进行住宅开发。行业背景分析n房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高、周期久、供应链长、地域性强的特点。 n国内房地产开发的资金来源几乎60-80%依赖外部融资，近来政府出台了一系列宏观调控政策，对房地产项目的发展提出了更高的要求。n欧债危机之后房地产市场是否迎来反弹？成长性分析：资产负债表分析成长性分析：利润表分析现金流量表分析成长性分析小结：资产逐年增长，负债也逐年增长，三年的资产负债率分别为资产逐年增长，负债也逐年增长，
3、三年的资产负债率分别为：67.00%67.00%，74.69%74.69%，77.10%77.10%，资产负债率也逐年增高，企，资产负债率也逐年增高，企业扩张的同时，但是也增加了企业的风险。业扩张的同时，但是也增加了企业的风险。其实国内大部分房地产企业都突破70%了，负债水平都很高，基本都在高负债运营的状态。营业收入每年都有增长，营业成本变化也相对一致，净利润增长幅度不大可能是因为三项费用、营业税的增加等因素造成的。资产逐年增加且增长率较高，但是营业收入和净利润的增长率却并不显著。从对存货的分析中可见，企业的资产增长主要表现为存货的增加。经营活动现金流量净额均为正值，企业经营现金周转能力较好，
4、但是虽然经营的规模有所扩大，流入流出量均逐年增加，但是净流量却逐年递减，周转能力有所下降。比率分析：短期偿债能力万科万科金地金地20091.912.2120101.592.1820111.411.8万科万科金地金地20090.5910.52420100.5570.73620110.3700.439比率分析：市场价值比率万科万科金地金地20090.580.7820100.80.720111.050.84万科万科金地金地20094.136.7820104.964.720116.175.85万科万科金地金地20090.84-1.1520100.2-0.6820110.310.34比率分析：获利能力万
5、科万科金地金地200915.87%20.27%201021.95%21.04%201120.99%20.77%万科万科金地金地200913.15%15.98%201017.43%15.99%201116.16%15.64%万科万科金地金地20094.67%4.7%20104.10%4.1%20113.92%3.9%万科万科金地金地200914.16%11.5%201016.19%14.9%201117.1%14.3%比率分析：营运能力万科万科金地金地20090.470.1920100.35 0.2720110.33 0.23万科万科金地金地20090.38 0.3520100.29 0.172
6、0110.280.26v净资产收益率净资产收益率 =3.92% * 4.37 = 16.16% * 0.28 * 4.37u 1111年净资产收益率有所提高，仍然是以权年净资产收益率有所提高，仍然是以权益乘子的增加为主要原因。企业将资产负债益乘子的增加为主要原因。企业将资产负债率增加至率增加至77.10%77.10%，增加了企业经营的风险。，增加了企业经营的风险。 而总资产收益率略有下降，主要是由于营而总资产收益率略有下降，主要是由于营业净利率下降的原因。经过细分，发现是业净利率下降的原因。经过细分，发现是1111年的净利润不高，其原因是年的净利润不高，其原因是1111年成本增长率年成本增长率
7、大于总收入的增长率，其中，营业成本增加大于总收入的增长率，其中，营业成本增加较多。较多。将总资产再进一步细分，可以看出存货占将总资产再进一步细分，可以看出存货占据了大量的资产比重，这与房地产市场的行据了大量的资产比重，这与房地产市场的行情有关，企业应当针对存货的囤积采取对策。情有关，企业应当针对存货的囤积采取对策。同行比较（金地）n 就偿债能力方面，金地集团相较于万科比较强。就偿债能力方面，金地集团相较于万科比较强。n 就每股收益而言，金地集团较为稳定，而万科呈就每股收益而言，金地集团较为稳定，而万科呈现每年稳定上升趋势，且值大于金地，万科较于现每年稳定上升趋势，且值大于金地，万科较于金地盈利
8、能力方面占有优势。金地盈利能力方面占有优势。n 两企业的毛利率基本接近，获利能力接近，总资两企业的毛利率基本接近，获利能力接近，总资产收益率差不多，而万科的股东权益的获利能力产收益率差不多，而万科的股东权益的获利能力比金地强。比金地强。n 总体上来说，万科的销售状况比金地稍好。总体上来说，万科的销售状况比金地稍好。近年走势n 2008年，全球性的金融危机开始影响中国的房地产，加年，全球性的金融危机开始影响中国的房地产，加之以中国的宏观调控，中国房地产市场全面萎缩，房地产之以中国的宏观调控，中国房地产市场全面萎缩，房地产交易量齐跌，企业面临困境。交易量齐跌，企业面临困境。n 0909年初刚性需求
9、释放带动房地产产业复苏，年初刚性需求释放带动房地产产业复苏，20092009年二季度年二季度以后，房地产业全面复苏，量价齐升，地产商再度活跃。以后，房地产业全面复苏，量价齐升，地产商再度活跃。0909年的复苏关键在于金融危机后，中国政府推动的信贷宽年的复苏关键在于金融危机后，中国政府推动的信贷宽松政策和对房地产业的大力扶持。松政策和对房地产业的大力扶持。近年走势n 1010年，国家大量推出保障性住房和经济适用房的建设等各年，国家大量推出保障性住房和经济适用房的建设等各方面因素等各方面的影响下，中国房地产速度再次放缓，方面因素等各方面的影响下，中国房地产速度再次放缓，总体上房价虽有上市，但幅度趋
10、缓，成交量增加量也比较总体上房价虽有上市，但幅度趋缓，成交量增加量也比较平稳。然而中国房地产业前期所积累的各种泡沫，过高的平稳。然而中国房地产业前期所积累的各种泡沫，过高的房价与收入水平的矛盾开始爆发。房价与收入水平的矛盾开始爆发。n 随着股市崩盘，随着股市崩盘，1111年在年在1010年的基础上继续下滑。年的基础上继续下滑。n 1212年欧债危机爆发，股市依旧低迷，但是下半年开始有回年欧债危机爆发，股市依旧低迷，但是下半年开始有回暖迹象暖迹象n 房产税试点扩大，征地补偿标准提高房产税试点扩大，征地补偿标准提高1010倍，住贷利率的变倍，住贷利率的变动动v优势分析：优势分析：n 品牌品牌 公司
11、已经连续公司已经连续3 3年保持经营性和投资性现金之和为净年保持经营性和投资性现金之和为净流入状态。这表明公司实现的是有质量的增长流入状态。这表明公司实现的是有质量的增长, ,财务状况财务状况非常稳健。非常稳健。n 持续的增长和领跑持续的增长和领跑 万科的品牌优势在于住房本身的设计和建筑方面的万科的品牌优势在于住房本身的设计和建筑方面的功能属性以及万科的社区文化气氛和万科的服务很令人功能属性以及万科的社区文化气氛和万科的服务很令人满意。这就可以满足不同消费群体对于万科优势的认同：满意。这就可以满足不同消费群体对于万科优势的认同：一方面可以有利于吸引潜在消费者来购买，另一方面也一方面可以有利于吸
12、引潜在消费者来购买，另一方面也可以有利于形成较高的住户满意度和忠诚度。可以有利于形成较高的住户满意度和忠诚度。v劣势分析：劣势分析：n 就近几年的中国房地产的市场行情而言，受政府调控的就近几年的中国房地产的市场行情而言，受政府调控的市场经济以及易受利率影响等特点，使房地产行业最近的市场经济以及易受利率影响等特点，使房地产行业最近的发展的空间缩小。发展的空间缩小。n 公司的资产中存货占了绝对大的比重，存货的大量的公司的资产中存货占了绝对大的比重，存货的大量的堆积大大地影响了公司资金的流动性。堆积大大地影响了公司资金的流动性。n 近三年来公司的净资产收益率只能依靠增大负债在近三年来公司的净资产收益
13、率只能依靠增大负债在总资产中的比重，增加权益乘数来勉强在维持原有的总资产中的比重，增加权益乘数来勉强在维持原有的净资产收益率的基础上稍有提高，而不是就产品盈利净资产收益率的基础上稍有提高，而不是就产品盈利性和资金周转率上有较大的提高。性和资金周转率上有较大的提高。v经营建议：经营建议：n 近几年，企业资产仍在不断扩张，企业规模扩大，同时近几年，企业资产仍在不断扩张，企业规模扩大，同时负债比重也在扩大，这为企业经营带来诸多风险，企业需负债比重也在扩大，这为企业经营带来诸多风险，企业需要多注意负债的问题。要多注意负债的问题。n 企业不得不重视的是近年来老大难的问题企业不得不重视的是近年来老大难的问
14、题存货。存货。当下，由于居高不下的房价问题，居民的买房热情不当下，由于居高不下的房价问题，居民的买房热情不高，大多持观望态度，政府用于控制房价的措施结果高，大多持观望态度，政府用于控制房价的措施结果也不明显，导致房地产业不景气，囤积的房子卖不出也不明显，导致房地产业不景气，囤积的房子卖不出去。企业应针对目前的情况，制定相应的销售策略，去。企业应针对目前的情况，制定相应的销售策略，以改善存货周转率走低，资产使用效率不高等问题。以改善存货周转率走低，资产使用效率不高等问题。自我认识n 王石甚至发出盛世危言：“如果还这样利益最大化的追求下去，我相信在万科到3千亿的时候，也是消费者开始抛弃万科的时候”
15、。n 王石表示，在未来10年，万科面临着两个转型：一个是从传统的营销向技术科研转；第二如何从建房卖房向服务型上转。商业地产n向商业地产转型的开发商当中，不乏保利、金地、富力、龙湖等知名开发商的身影，甚至一直宣称只做住宅开发的万科也改口称将涉足商业地产。v投资建议：投资建议： 企业的规模在不断扩大，经营状况企业的规模在不断扩大，经营状况良好，净利润也逐年增加，企业适时良好，净利润也逐年增加，企业适时地会分配股利，是投资者值得考虑的地会分配股利，是投资者值得考虑的投资企业。考虑到企业背负了很大比投资企业。考虑到企业背负了很大比重的债务，投资者可能会冒一定的风重的债务，投资者可能会冒一定的风险。险。
16、近期股票行情n 高管持股较少，有国有资产介入，历年分红较少。不益长期持有，最近大盘波动厉害，跌破2000，不益短线操作。n 领导人刚刚换届，还需静观其变。房价预测n 房地产业无疑是中国的支柱产业。这个涉及到中央政政府、地方政府、银行信贷、房地产商以及消费者多方利益的行业总是起起伏伏。目前，中央已经表态房产调控不会松n 我们预计只要全国范围房价不出现剧烈上涨，政策就不会进一步收紧。鉴于较短时间内实施房地产税在政治和技术上面临的难题，预期大规模征收房地产税仍会停留在讨论阶段。国土资源部最近限制房地产闲置土地的举措所起的效果可能会非常有限。（住建部某官员）n 任志强预言明年三月份房价大幅上涨 财务报告分析到此结束，谢谢！n 090922n 廖硕达 29n 刘博 30n 刘敏 31n 詹从林 33n 游俊杰 38