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1、1、房地产开发企业向商业银行申请房地产抵押贷款，通常采用的融资方式是( ) A. 间接融资和股权融资B. 间接融资和债权融资C. 直接融资和股权融资D. 直接融资和债权融资标准答案： B 解析：考察房地产金融的职能。间接融资是资金有金融机构将资金从供给方传导需求方的方式，房地产开发企业贷款属于间接贷款。债务融资是指企业通过银行借款、发行债券、应付款项等获得资金的方式。2、物业服务企业应将物业服务收费标准事先向业主明示，这体现了物业服务的( ) 原则。A.合理B. 公平C. 公开D. 质价相符标准答案： C 解析：考察物业服务费的收费原则。公开原则包括事项公开和事后公开。实现公开指收费标准要事先
2、向业务明示。3、导致房地产供给缺乏弹性的原因有( ) 。A. 城市化进程加快B. 土地总量有限C. 房地产开发周期长D. 房地产不可移动E.政府垄断建设用地使用权出让市场标准答案： BCDE 解析：考察决定房地产供给量的影响因素。由于土地总量不可增加、建设用地使用权出让市场政府独家垄断以及房地产开发期长、不可移动等，导致房地产供给与一般商品供给有很大的不同，不能随着房地产需求和价格的变动及时作出调整，房地产供给缺乏弹性。4、房地产估价的市场法中，可比实例在自身状况下的价格乘以( ) 等于可比实例在估价对象状况下的价格。A. 房地产交易情况修正系数B. 房地产市场状况调整系数C. 房地产状况调整
3、系数D. 房地产价格变动率标准答案： C 解析： 考察房地产状况调整的含义。房地产状况调整是把可比实例在自身条件下的价格，调整为在估价对象状况下的价格。采用百分率法进行房地产状况调整的一般公式为：可比实例在自身状况下的价格*房地产状况调整系数=可比实例在估价对象状况下的价格。5、房地产开发企业向商业银行申请房地产抵押贷款，通常采用的融资方式是( ) A. 间接融资和股权融资B. 间接融资和债权融资C. 直接融资和股权融资D. 直接融资和债权融资标准答案： B 解析：考察房地产金融的职能。间接融资是资金有金融机构将资金从供给方传导需求方名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - -
4、 - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 1 页，共 8 页 - - - - - - - - - 的方式，房地产开发企业贷款属于间接贷款。债务融资是指企业通过银行借款、发行债券、应付款项等获得资金的方式。6、某商品房开发项目占地面积2 万平方米，容积率为3，楼面地价为1000 元 / 平方米，预计总建造成本为16800 万元 ( 不含土地成本 ) ，销售税费为销售收入的11% ，可销售面积为总建筑面积的95% 。 若采用成本定价法确定销售单价，成本利润率为25% ，则商品房销售均价为( )元/ 平方米。A.5337 B.5440 C.5
5、550 D.5618 标准答案： A 解析：考察成本导向定价法的计算。该房地产开发建筑面积2*3=6 万平方米，每平方米的 建 造 成 本 为16800/6=2800元 / 平 方 米 ， 则 该 商 品 房 的 单 位 成 本 =建 造 成 本 +地 价=2800+1000=3800 元/ 平方米。 商品房单位价格= 商品房单位成本*(1+) 成本加成率 /(1-销售税费率 )=3800*1.25/0.89=5337元/ 平方米。7、房地产开发项目工程设计，一般分为( ) 阶段。A. 方案设计、初步设计和施工图设计B. 初步设计和技术设计C. 初步设计、技术设计和施工图设计D. 初步设计和施
6、工图设计标准答案： A 解析：考察房地产开发项目工程设计的流程。房地产开发项目工程设计一般分为方案设计、初步设计和施工图设计三个阶段。8、房地产开发项目工程施工投标的主体是( ) 。A. 房地产开发企业B. 招标代理机构C. 工程监理单位D. 施工企业标准答案： D 解析：考察施工投标的主体。施工承包商是工程施工的具体实施者，是工程承包合同的执行者。承包商通过投标接受业主的委托，签订工程承包合同。由此可见，施工投标的主体是施工企业。9、 房地产开发企业以实现预期投资收益率作为其开发的商品房的定价目标，在确定预期投资收益率时，应综合考虑( ) 。A. 安全风险率B.房价上涨率C.安全收益率D.
7、通货膨胀率E.风险报酬率标准答案： C, D, E 解析：考察房地产定价的咪表目标。预期投资收益率是房地产开发企业要达到的最低收益率，是一个预期指标，一般应包括安全收益率、通货膨胀率和风险报酬率。10、房地产开发项目工程施工投标的主体是( ) 。A. 房地产开发企业名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 2 页，共 8 页 - - - - - - - - - B. 招标代理机构C. 工程监理单位D. 施工企业标准答案： D 解析：考察施工投标的主体。施工承包商是工程施工的具体
8、实施者，是工程承包合同的执行者。承包商通过投标接受业主的委托，签订工程承包合同。由此可见，施工投标的主体是施工企业。11、房地产开发项目工程施工投标的主体是( ) 。A. 房地产开发企业B. 招标代理机构C. 工程监理单位D. 施工企业标准答案： D 解析：考察施工投标的主体。施工承包商是工程施工的具体实施者，是工程承包合同的执行者。承包商通过投标接受业主的委托，签订工程承包合同。由此可见，施工投标的主体是施工企业。12、下列个人住房抵押贷款做法中，会降低月偿还额的有( ) 。A. 提高首付款比例B.争取贷款利率优惠C.增加贷款额度D.延长贷款期限E.在贷款金额不变的情况下增加住房公积金贷款标
9、准答案： A, B, D, E 解析：本题为开放性试题，考察个人住房贷款的相关术语及计算。提高首付款比例、争取贷款利率优惠、延长贷款期限、在贷款金额不变的情况下增加住房公积金贷款等方式，都可以降低月偿还额。参考答案为ABDE 。13、房地产估价报告是房地产估价机构出具的关于房地产价值的( ) 。A. 专业意见B. 公证书C. 证明文件D. 担保函标准答案： A 解析：考察房地产估价报告的概念。房地产估价报告是房地产估价机构出具的关于房地产价值的专业意见。14、某商品房开发项目占地面积2 万平方米，容积率为3，楼面地价为1000 元 / 平方米，预计总建造成本为16800 万元 ( 不含土地成本
10、 ) ，销售税费为销售收入的11% ，可销售面积为总建筑面积的95% 。若采用成本定价法确定销售单价，成本利润率为25% ，则商品房销售均价为( ) 元/平方米。A.5337 B.5440 C.5550 D.5618 标准答案： A 解析：考察成本导向定价法的计算。该房地产开发建筑面积2*3=6 万平方米，每平方米名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 3 页，共 8 页 - - - - - - - - - 的 建 造 成 本 为16800/6=2800元 / 平 方 米 ，
11、 则 该 商 品 房 的 单 位 成 本 =建 造 成 本 +地 价=2800+1000=3800 元/ 平方米。 商品房单位价格= 商品房单位成本*(1+) 成本加成率 /(1-销售税费率 )=3800*1.25/0.89=5337元/ 平方米。15、 建设项目中具有独立设计文件，建成后可单独形成生产能力或发挥工程效益的工程是( ) 。A. 分项工程B. 分部工程C. 单位工程D. 单项工程标准答案： D 解析：考察单项工程的定义。单项工程是指一个工程建设项目中具有独立设计文件，建成后可以单独形成生产能力或发挥工程效益的工程。16、房地产开发企业对其开发的高层住宅小区不同销售单元进行定价时，
12、首先应确定( ) 。A. 楼幢均价B. 楼层差价C. 朝向差价D. 楼层均价标准答案： A 解析：考察房地产项目定价的基本依据。一个房地产开发项目中，如果存在多个楼栋，首先应确定楼栋平均价格。17、下列抵押权人的行为中，能够合法有效保障房地产抵押权的是( ) 。A. 占有抵押房地产B. 办理房地产抵押登记C. 扣押抵押房地产权属证书D. 派人看守抵押房地产标准答案： B 解析：本题考察房地产抵押贷款的内容。中国实行房地产抵押等级制度，房地产抵押应向县级人民政府规定的部门办理抵押登记。18、下列抵押权人的行为中，能够合法有效保障房地产抵押权的是( ) 。A. 占有抵押房地产B. 办理房地产抵押登
13、记C. 扣押抵押房地产权属证书D. 派人看守抵押房地产标准答案： B 解析：本题考察房地产抵押贷款的内容。中国实行房地产抵押等级制度，房地产抵押应向县级人民政府规定的部门办理抵押登记。19、下列成本费用中，可纳入物业服务成本或物业服务支出的有( ) 。A. 物业服务人员工资B.物业管理区域绿化养护费用C.物业服务人员奖金D. 物业管理区域公共秩序维护费用E.物业管理用房保修期满后的改造费用标准答案： A, B, D 解析：考察物业服务成本的内容。物业服务成本或物业服务支出一般包括以下内容：(1) 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;(2)物业共用部位、 共用设名师资料总结 -
14、- -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 4 页，共 8 页 - - - - - - - - - 施设备的日常运行、维护费用;(3) 物业管理区域清洁卫生费用;(4) 物业管理区域绿化养护费用;(5) 物业管理区域秩序维护费用;(6)物业共用部位、 共用设施设备及公众责任保险费用;(7)办公费用 ;(8) 管理费分摊 ;(9) 物业服务企业固定资产折旧;(10) 经业主同意的其他费用。20、下列房地产中，不适用假设开发法估价的是( ) 。A. 可改扩建的旧房B. 已为最高最佳利用的现房C. 房地
15、产开发用地D. 已停工的商品房建设工程标准答案： B 解析：考察价格开发法的适用范围。假设开发法适用于评估具有开发或再开发潜力的房地产价值，如可供开发建设的土地、在建工程、可装饰装修该或可改变用途的旧的房地产。21、下列投标文件存在的问题中，导致投标文件无效的有( ) 。A. 投标文件未按照招标文件的要求密封B.投标函未加盖投标人的企业及企业法定代表人印章C.投标文件的关键内容字迹模糊、无法辨认D. 投标文件正文字体不一致E.组成联合体投标的，投标文件未附联合体各方共同投标协议标准答案： A, B, C, E 解析：考察开标时，投标文件无效的情况。开标时，投标文件出现下列情形之一的，应作为无效
16、投标文件，不得进入评标： 投标文件未按照招标文件的要求予以密封; 投标文件中的投标函未加盖投标人的企业及企业法定代表人印章，或者企业法定代表人委托代理人没有合法、有效的委托书( 原件 ) 及委托代理人印章; 投标文件的关键内容字迹模糊、无法辨认 ;投标人未按照招标文件的要求提供投标保函或投标保证金; 组成联合体投标的， 投标文件未附联合体各方共同投标协议。22、房地产开发项目工程施工投标的主体是( ) 。A. 房地产开发企业B. 招标代理机构C. 工程监理单位D. 施工企业标准答案： D 解析：考察施工投标的主体。施工承包商是工程施工的具体实施者，是工程承包合同的执行者。承包商通过投标接受业主
17、的委托，签订工程承包合同。由此可见，施工投标的主体是施工企业。23、下列房地产开发项目前期策划报告的内容中，属于产品定位内容的有( ) A. 总体规划建议B.市场细分C.建筑功能建议D. 配套与景观建议E.户型设计标准答案： A, C, D, E 解析：考察房地产开发项目产品定位的内容。房地产开发项目产品定位的内容包括：建筑功能 ; 产品档次 ; 总体规划 ; 建筑风格 ; 配套、景观 ; 户型设计。24、下列个人住房抵押贷款做法中，会降低月偿还额的有( ) 。A. 提高首付款比例名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - -
18、名师精心整理 - - - - - - - 第 5 页，共 8 页 - - - - - - - - - B.争取贷款利率优惠C.增加贷款额度D.延长贷款期限E.在贷款金额不变的情况下增加住房公积金贷款标准答案： A, B, D, E 解析：本题为开放性试题，考察个人住房贷款的相关术语及计算。提高首付款比例、争取贷款利率优惠、延长贷款期限、在贷款金额不变的情况下增加住房公积金贷款等方式，都可以降低月偿还额。参考答案为ABDE 。25、房地产估价报告是房地产估价机构出具的关于房地产价值的( ) 。A. 专业意见B. 公证书C. 证明文件D. 担保函标准答案： A 解析：考察房地产估价报告的概念。房地
19、产估价报告是房地产估价机构出具的关于房地产价值的专业意见。26、房地产开发企业对其开发的高层住宅小区不同销售单元进行定价时，首先应确定( ) 。A. 楼幢均价B. 楼层差价C. 朝向差价D. 楼层均价标准答案： A 解析：考察房地产项目定价的基本依据。一个房地产开发项目中，如果存在多个楼栋，首先应确定楼栋平均价格。27、导致房地产供给缺乏弹性的原因有( ) 。A. 城市化进程加快B. 土地总量有限C. 房地产开发周期长D. 房地产不可移动E.政府垄断建设用地使用权出让市场标准答案： BCDE 解析：考察决定房地产供给量的影响因素。由于土地总量不可增加、建设用地使用权出让市场政府独家垄断以及房地
20、产开发期长、不可移动等，导致房地产供给与一般商品供给有很大的不同，不能随着房地产需求和价格的变动及时作出调整，房地产供给缺乏弹性。28、下列房地产市场指标中，属于反映房地产市场供给状况指标的有() A.新竣工量B.房屋成交量C.空置量D. 商品房吸纳量E.房屋施工面积标准答案： A, C, E 解析：考察房地产市场供给指标。在市场调研中涉及到的房地产市场供给指标主要有新竣工量、灭失量、存量、空置量、空置率、可供租售量、房屋施工面积、房屋新开工面积、平均建设周期、竣工房屋价值等。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师
21、精心整理 - - - - - - - 第 6 页，共 8 页 - - - - - - - - - 29、物业服务企业应将物业服务收费标准事先向业主明示，这体现了物业服务的( ) 原则。A. 合理B. 公平C. 公开D. 质价相符标准答案： C 解析：考察物业服务费的收费原则。公开原则包括事项公开和事后公开。实现公开指收费标准要事先向业务明示。30、下列房地产活动中，属于房地产金融活动的是( ) 。A. 土地收购储备B. 不动产征收C. 保障性住房建设D. 住房抵押贷款标准答案： B 解析：考察房地产金融的概念。商品房开发、保障性住房建设、土地储备和一级土地开发，以及购买住房或其他房地产等，都需
22、要大量资金，对金融有很强的的依赖性，房地产金融是指与房地产有关的货币资金的筹集、融通等各种信用活动的总称。31、房地产开发企业委托甲房地产经纪机构代理销售其开发的商品房，并允许甲房地产经纪机构吸收其他房地产经纪机构参与其代理的商品房销售。这种情况下代理佣金的结算方式是( ) 。A.房地产开发企业直接与各房地产经纪机构结算B.房地产开发企业只与甲房地产经纪机构结算C.由参与代理的房地产经纪机构出具委托书，甲房地产经纪机构代表其与房地产开发企业结算D.代理成交额较大的房地产经纪机构直接与房地产开发企业结算，其余与甲房地产经纪机构结算标准答案： B 解析：考察商品房销售代理的基本形式。该房地产公司的
23、授权行为属于独家代理权，此时开发企业均要向代理商支付佣金。32、关于划拨建设用地使用权的说法，错误的有( ) 。A. 取得划拨建设用地使用权无需支付任何费用B.除法律法规另有规定外，划拨建设用地使用权没有使用期限C.对划拨建设用地使用权不予颁发国有土地使用证D. 划拨建设用地使用权未经许可不得转让E.划拨建设用地使用权的出租无须审批标准答案： A, C, E 解析：考察建设用地使用权的内容。取得划拨建设用地使用权时，土地使用者缴纳补偿、安置费等费用;建设项目竣工后，有土地管理部门核发国有土地使用证; 划拨建设用地使用权出租时需要办理审批手续。答案为ACE 。33、房地产交易中导致房地产成交价格
24、偏离正常价格的原因有( ) 。A. 交易双方过去互不相识B.交易双方对交易对象不够了解C.交易双方斤斤计较D. 交易双方对市场行情不够熟悉名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 7 页，共 8 页 - - - - - - - - - E.交易双方有利害关系标准答案： B, D, E 解析：考察市场法的概述。在具体一宗房地产交易中，交易双方可能有利害关系，可能对交易对象不够了解或对市场行情不够熟悉等，导致成交价格偏离正常价格。34、房地产开发项目工程设计，一般分为( ) 阶段。A. 方案设计、初步设计和施工图设计B. 初步设计和技术设计C. 初步设计、技术设计和施工图设计D. 初步设计和施工图设计标准答案： A 解析：考察房地产开发项目工程设计的流程。房地产开发项目工程设计一般分为方案设计、初步设计和施工图设计三个阶段。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 8 页，共 8 页 - - - - - - - - -