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1、土地增值税清算与房地产企土地增值税清算与房地产企业所得税汇算清缴业所得税汇算清缴306p 第一讲第一讲 企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 一、企业汇算清缴的概念与企业范围一、企业汇算清缴的概念与企业范围 （一）企业所得税汇算清缴：是指纳税人自纳税年度终了之日（一）企业所得税汇算清缴：是指纳税人自纳税年度终了之日起起5 5个月内（或实际经营终止之日起个月内（或实际经营终止之日起6060日内），依照税收法律、法日内），依照税收法律、法规、规章及其他有关企业所得税的规定，自行计算本纳税年度应纳规、规章及其他有关企业所得税的规定，自行计算本纳税年度应纳税所得额和应纳所得税额，根据月度或季度
2、预缴企业所得税的数额，税所得额和应纳所得税额，根据月度或季度预缴企业所得税的数额，确定该纳税年度应补或者应退税额，并填写企业所得税年度纳税申确定该纳税年度应补或者应退税额，并填写企业所得税年度纳税申报表，向主管税务机关办理企业所得税年度纳税申报报表，向主管税务机关办理企业所得税年度纳税申报、提供税务机、提供税务机关要求提供的有关资料、结清全年企业所得税税款的行为。关要求提供的有关资料、结清全年企业所得税税款的行为。 五、跨地区经营汇总纳税企业的汇算清缴五、跨地区经营汇总纳税企业的汇算清缴 实行跨地区经营汇总缴纳企业所得税的纳税人，由统一计算实行跨地区经营汇总缴纳企业所得税的纳税人，由统一计算应
3、纳税所得额和应纳所得税额的总机构，按照上述规定，在汇算清应纳税所得额和应纳所得税额的总机构，按照上述规定，在汇算清缴期内向所在地主管税务机关办理企业所得税年度纳税申报，进行缴期内向所在地主管税务机关办理企业所得税年度纳税申报，进行汇算清缴；分支机构不进行汇算清缴。汇算清缴；分支机构不进行汇算清缴。 应将分支机构的营业收支等情况在报总机构统一汇算清缴前应将分支机构的营业收支等情况在报总机构统一汇算清缴前报送分支机构所在地主管税务机关。报送分支机构所在地主管税务机关。 总机构应将分支机构及其所属机构的营业收支纳入总机构汇总机构应将分支机构及其所属机构的营业收支纳入总机构汇算清缴等情况报送各分支机构
4、所在地主管税务机关。算清缴等情况报送各分支机构所在地主管税务机关。 “ “统一计算、分级管理、就地预缴、汇总清算、财政调库统一计算、分级管理、就地预缴、汇总清算、财政调库” 六、合并纳税企业的汇算清缴六、合并纳税企业的汇算清缴 经批准实行合并缴纳企业所得税的企业集团，由集团母公司经批准实行合并缴纳企业所得税的企业集团，由集团母公司（简称汇缴企业）在汇算清缴期内，向汇缴企业所在地主管税务机（简称汇缴企业）在汇算清缴期内，向汇缴企业所在地主管税务机关报送汇缴企业及各个成员企业合并计算填写的企业所得税年度纳关报送汇缴企业及各个成员企业合并计算填写的企业所得税年度纳税申报表，本办法规定的有关资料及各个
5、成员企业的企业所得税年税申报表，本办法规定的有关资料及各个成员企业的企业所得税年度纳税申报表，统一办理汇缴企业及其成员企业的企业所得税汇算度纳税申报表，统一办理汇缴企业及其成员企业的企业所得税汇算清缴。清缴。 成员企业向汇缴企业报送的上述资料，应经成员企业所在地的成员企业向汇缴企业报送的上述资料，应经成员企业所在地的主管税务机关审核。主管税务机关审核。 七、主管税务机关的审核七、主管税务机关的审核（一）纳税人企业所得税年度纳税申报表及其附表与企业财务（一）纳税人企业所得税年度纳税申报表及其附表与企业财务报表有关项目的数字是否相符，各项目之间的逻辑关系是否对应，报表有关项目的数字是否相符，各项目
6、之间的逻辑关系是否对应，计算是否正确。计算是否正确。（二）纳税人是否按规定弥补以前年度亏损额和结转以后年度（二）纳税人是否按规定弥补以前年度亏损额和结转以后年度待弥补的亏损额。待弥补的亏损额。（三）纳税人是否符合税收优惠条件、税收优惠的确认和申请（三）纳税人是否符合税收优惠条件、税收优惠的确认和申请是否符合规定程序。是否符合规定程序。 （四）纳税人税前扣除的财产损失是否真实、是否符合有关规（四）纳税人税前扣除的财产损失是否真实、是否符合有关规定程序。跨地区经营汇总缴纳企业所得税的纳税人，其分支机构税定程序。跨地区经营汇总缴纳企业所得税的纳税人，其分支机构税前扣除的财产损失是否由分支机构所在地主
7、管税务机关出具证明。前扣除的财产损失是否由分支机构所在地主管税务机关出具证明。（五）纳税人有无预缴企业所得税的完税凭证，完税凭证上填（五）纳税人有无预缴企业所得税的完税凭证，完税凭证上填列的预缴数额是否真实。跨地区经营汇总缴纳企业所得税的纳税人列的预缴数额是否真实。跨地区经营汇总缴纳企业所得税的纳税人及其所属分支机构预缴的税款是否与及其所属分支机构预缴的税款是否与中华人民共和国企业所得税中华人民共和国企业所得税汇总纳税分支机构分配表汇总纳税分支机构分配表中分配的数额一致。中分配的数额一致。（六）纳税人企业所得税和其他各税种之间的数据是否相符、（六）纳税人企业所得税和其他各税种之间的数据是否相符
8、、逻辑关系是否吻合。逻辑关系是否吻合。 第二讲第二讲 试决算技巧在汇算清缴中的应用试决算技巧在汇算清缴中的应用 试决算是企业在会计年度试决算是企业在会计年度结束前的结束前的1 12 2个月个月，为全面检查各项，为全面检查各项财务指标完成情况，采用会计决算的程序、方法、报表格式而作的财务指标完成情况，采用会计决算的程序、方法、报表格式而作的一次阶段性会计决算。一次阶段性会计决算。 一、试决算的目的一、试决算的目的 1.1.根据年度预算指标检查收入、成本、费用、税金、利润等指根据年度预算指标检查收入、成本、费用、税金、利润等指标实际完成情况，找出差距，分析原因，采取有效措施，确保企业标实际完成情况
9、，找出差距，分析原因，采取有效措施，确保企业年度预算的全面完成。年度预算的全面完成。 2.2.利用各项财务指标，分析企业的偿债能力、获利能力、资产利用各项财务指标，分析企业的偿债能力、获利能力、资产利用效率、现金流量等，并与预算指标比较，找出差距，采取必要利用效率、现金流量等，并与预算指标比较，找出差距，采取必要措施，力争使全年各项指标更加完美。措施，力争使全年各项指标更加完美。 3. 3.结合预算指标完成进度，检查各项纳税指标的完成情况，进结合预算指标完成进度，检查各项纳税指标的完成情况，进行一次决算前的纳税自查，检查行一次决算前的纳税自查，检查20092009年度与本年度有无漏缴、多缴年度
10、与本年度有无漏缴、多缴税款，分析、预测年末前有无纳税筹划的可能性，力争在不违反税税款，分析、预测年末前有无纳税筹划的可能性，力争在不违反税法的情况下，规避纳税风险，使企业全年综合税负最小。法的情况下，规避纳税风险，使企业全年综合税负最小。 4.4.进行资产全面盘点，为申报资产损失准备能够证明资产损失进行资产全面盘点，为申报资产损失准备能够证明资产损失确属已实际发生的合法证据，包括：具有法律效力的外部证据、具确属已实际发生的合法证据，包括：具有法律效力的外部证据、具有法定资质的外部机构的经济鉴证证明和特定事项的企业内部证据。有法定资质的外部机构的经济鉴证证明和特定事项的企业内部证据。 5.5.分
11、析本年度预算指标预计完成情况，总结经验教训，预测下分析本年度预算指标预计完成情况，总结经验教训，预测下年，为下年度的预算编制提供充足的依据。年，为下年度的预算编制提供充足的依据。 二、试决算前的准备工作二、试决算前的准备工作 1 1与开户银行进行帐务核对，是否笔笔对应、金额相符。与开户银行进行帐务核对，是否笔笔对应、金额相符。 2 2对企业的外埠存款、银行汇票存款、银行本票存款、信用对企业的外埠存款、银行汇票存款、银行本票存款、信用卡存款、信用证保证金存款、存出投资款等各种其他货币资金进行卡存款、信用证保证金存款、存出投资款等各种其他货币资金进行核对，对交易事项已结束的各种其他货币资金结余款项
12、，及时收回核对，对交易事项已结束的各种其他货币资金结余款项，及时收回到企业基本帐户。到企业基本帐户。 3 3盘点库存现金，检查帐款是否相等，有无白条抵库。盘点库存现金，检查帐款是否相等，有无白条抵库。 4 4清查企业的结算款项，包括应收款项，应付款项，应交税清查企业的结算款项，包括应收款项，应付款项，应交税金等是否确实存在，与对方单位的债权、债务金额是否核对一致。金等是否确实存在，与对方单位的债权、债务金额是否核对一致。有无企业股东长期占用企业资金的情况。有无企业股东长期占用企业资金的情况。 5 5对应收款项各债务人的财务状况、信用记录进行评价，并对应收款项各债务人的财务状况、信用记录进行评价
13、，并结合帐龄分析，分析结算风险，对账龄超过三年、确已收回无望、结合帐龄分析，分析结算风险，对账龄超过三年、确已收回无望、符合坏帐核销标准的应收款项，应准备核销必备资料，按程序申报符合坏帐核销标准的应收款项，应准备核销必备资料，按程序申报为坏账损失。为坏账损失。 对帐龄超过三年的应付款项，积极与债权人联系，如果确实无对帐龄超过三年的应付款项，积极与债权人联系，如果确实无法支付，应作为因债权人原因确实无法支付的款项确认当年收入。法支付，应作为因债权人原因确实无法支付的款项确认当年收入。 6 6盘点原材料、在产品、自制半成品、库存商品、周转材料、盘点原材料、在产品、自制半成品、库存商品、周转材料、低
14、值易耗等各项存货是否帐实一致，对盘亏、盘盈、报废、积压的低值易耗等各项存货是否帐实一致，对盘亏、盘盈、报废、积压的存货按规定程序申报处理。存货按规定程序申报处理。 7 7各项投资资产是否确实存在，是否已经减值，投资收益的各项投资资产是否确实存在，是否已经减值，投资收益的计量和确认是否符合会计制度的规定。计量和确认是否符合会计制度的规定。 8 8对房屋及建筑物、机器设备、运输工具等各项固定资产进对房屋及建筑物、机器设备、运输工具等各项固定资产进行盘点，对盘盈、盘亏、损毁、报废的固定资产按规定申报处理。行盘点，对盘盈、盘亏、损毁、报废的固定资产按规定申报处理。 9 9对工程物资进行盘点核实，检查在
15、建工程的实际发生额与对工程物资进行盘点核实，检查在建工程的实际发生额与帐面记录是否一致，库存工程物资帐实是否相符，有无盘亏、变质、帐面记录是否一致，库存工程物资帐实是否相符，有无盘亏、变质、损失等情况，对需要报损的工程物资准备必要的资料，准备申报损损失等情况，对需要报损的工程物资准备必要的资料，准备申报损失。失。 1010请技术人员对无形资产的价值进行评估，对已减值和已无请技术人员对无形资产的价值进行评估，对已减值和已无使用价值的无形资产做出书面鉴定，为无形资产报损准备资料。使用价值的无形资产做出书面鉴定，为无形资产报损准备资料。 11 11与贷款银行核对借款余额并复核银行计息清单的正确性，与
16、贷款银行核对借款余额并复核银行计息清单的正确性，检查有无多计、漏计的利息。检查有无多计、漏计的利息。 1212核对应付债券，检查余额是否正确，已付或应付利息计算核对应付债券，检查余额是否正确，已付或应付利息计算是否正确，有无漏计的应付利息。是否正确，有无漏计的应付利息。 1313检查固定资产折旧计提情况，无形资产、长期待摊费用摊检查固定资产折旧计提情况，无形资产、长期待摊费用摊销情况，对漏计折旧、漏计摊销的予以补提、补计。销情况，对漏计折旧、漏计摊销的予以补提、补计。 三、试决算的方法三、试决算的方法 1 1在试决算日（一般选在在试决算日（一般选在1010月末或月末或1111月末）根据会计账簿
17、记月末）根据会计账簿记录编制资产负债表、利润表、现金流量表，在此基础上编制企业所录编制资产负债表、利润表、现金流量表，在此基础上编制企业所得税纳税申报表。得税纳税申报表。 2 2预计试决算日至年末各项财务指标增减变化情况，各项损预计试决算日至年末各项财务指标增减变化情况，各项损益指标完成情况，测算纳税指标完成情况，现金流入流出的可能性，益指标完成情况，测算纳税指标完成情况，现金流入流出的可能性，编制试决算日至年末的预计资产负债表、预计利润表、预计现金流编制试决算日至年末的预计资产负债表、预计利润表、预计现金流量表、预计企业所得税纳税申报表。量表、预计企业所得税纳税申报表。 3 3根据根据1 1
18、、2 2两项诸指标，编制全年预计资产负债表、全年预两项诸指标，编制全年预计资产负债表、全年预计利润表、全年预计现金流量表和全年预计企业所得税纳税申报表。计利润表、全年预计现金流量表和全年预计企业所得税纳税申报表。 4. 4.与年度预算指标比较，找出差异，分析原因，探讨在年末前与年度预算指标比较，找出差异，分析原因，探讨在年末前全面完成预算指标的可能性。全面完成预算指标的可能性。 5 5分析年度纳税筹划方案预计完成情况，研究制订年末前进分析年度纳税筹划方案预计完成情况，研究制订年末前进行纳税筹划应采取的具体措施。对漏缴税、误交税情况进行补正。行纳税筹划应采取的具体措施。对漏缴税、误交税情况进行补
19、正。 6 6对试决算前不符合会计制度和税法的业务进行调帐处理。对试决算前不符合会计制度和税法的业务进行调帐处理。有一点要注意，试决算时只作表不结账（即不要结月计、累计），有一点要注意，试决算时只作表不结账（即不要结月计、累计），把应进行调帐处理的业务解决在试决算的当月。把应进行调帐处理的业务解决在试决算的当月。 7 7提出强有力的措施，对试决算到年末前的生产经营业务进提出强有力的措施，对试决算到年末前的生产经营业务进行严格控制，确保预算指标和纳税筹划指标的全面完成。行严格控制，确保预算指标和纳税筹划指标的全面完成。 四、对四、对20092009年企业所得税纳税情况进行复查、补正年企业所得税纳税
20、情况进行复查、补正 第三讲第三讲 流转税改革对房地产业纳税的影响流转税改革对房地产业纳税的影响第一节第一节 增值税改革对房地产业纳税的影响增值税改革对房地产业纳税的影响 一、房地产企业增值税涉税事项纳税人身份的选择一、房地产企业增值税涉税事项纳税人身份的选择 增值税暂行条例实施细则增值税暂行条例实施细则： 年应税销售额超过小规模纳税年应税销售额超过小规模纳税人标准的其他个人按小规模纳税人纳税；非企业性单位、不经常发人标准的其他个人按小规模纳税人纳税；非企业性单位、不经常发生应税行为的企业可选择按小规模纳税人纳税。生应税行为的企业可选择按小规模纳税人纳税。房地产企业增值税涉税事项纳税人身份应选择
21、小规么纳税人。房地产企业增值税涉税事项纳税人身份应选择小规么纳税人。 二、税率与应纳税额的计算二、税率与应纳税额的计算 1 1、征收率：、征收率： 小规模纳税人增值税征收率为小规模纳税人增值税征收率为3 3。 2 2、应纳税额的计算、应纳税额的计算 小规模纳税人销售货物或者应税劳务，实行按照销售额和征小规模纳税人销售货物或者应税劳务，实行按照销售额和征收率计算应纳税额的简易办法，并不得抵扣进项税额。应纳税额计收率计算应纳税额的简易办法，并不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式：算公式： 应纳税额销售额应纳税额销售额征收率征收率3 3、销售额的计算、销售额的计算 小规模纳税人销售货物或者应税劳务采用
22、销售额和应纳税额合小规模纳税人销售货物或者应税劳务采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按下列公式计算销售额：并定价方法的，按下列公式计算销售额： 销售额含税销售额销售额含税销售额（1 1征收率）征收率） 4 4、房地产企业销售使用过的设备或物品怎样纳税、房地产企业销售使用过的设备或物品怎样纳税 财税财税2009920099号：号： （1 1）小规模纳税人（除其他个人外）销售自己使用过的固定）小规模纳税人（除其他个人外）销售自己使用过的固定资产，减按资产，减按2 2征收率征收增值税。征收率征收增值税。 “已使用过的固定资产已使用过的固定资产”：是指纳税人根据财务会计制度已经：是指纳税人根据财务会
23、计制度已经计提折旧的固定资产。计提折旧的固定资产。（2 2）小规模纳税人销售自己使用过的除固定资产以外的物品，）小规模纳税人销售自己使用过的除固定资产以外的物品，应按应按3 3的征收率征收增值税。的征收率征收增值税。 例例2 21 1、某房地产公司、某房地产公司20062006年年3 3月购入月购入2 2台运货车，每台车单价台运货车，每台车单价200000200000元，增值税税率元，增值税税率1717，货车折旧年限为，货车折旧年限为5 5年。为了提高运输年。为了提高运输能力，更新车辆，能力，更新车辆，20092009年年4 4月公司将这两台汽车出售，每台售价月公司将这两台汽车出售，每台售价6
24、000060000元，应如何缴纳增值税。元，应如何缴纳增值税。 5 5、房地产企业处理废旧物资怎样纳税房地产企业处理废旧物资怎样纳税 例例2 22 2、甲房地产公司开发的、甲房地产公司开发的A A小区已经竣工，在清理施工现场小区已经竣工，在清理施工现场时，将建筑废旧物资变卖，收入时，将建筑废旧物资变卖，收入110000110000元，缴纳了营业税元，缴纳了营业税55005500元。元。这样纳税对么？这样纳税对么？ 第二节第二节 营业税改革对房地产业纳税的影响营业税改革对房地产业纳税的影响 一、关于营业税一、关于营业税“境内、境外境内、境外”的判断的判断 在中华人民共和国境内（以下简称境内）提供
25、条例规定的劳务、在中华人民共和国境内（以下简称境内）提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指：转让无形资产或者销售不动产，是指： （1 1）提供或者接受条例规定劳务的单位或者个人在境内；）提供或者接受条例规定劳务的单位或者个人在境内； （2 2）所转让的无形资产（不含土地使用权）的接受单位或者）所转让的无形资产（不含土地使用权）的接受单位或者个人在境内。个人在境内。 （3 3）所转让或者出租土地使用权的土地在境内；）所转让或者出租土地使用权的土地在境内； （4 4）所销售或者出租的不动产在境内。）所销售或者出租的不动产在境内。 财税财税20091112009111号：号： 1 1、
26、对中华人民共和国境内（以下简称境内）单位或者个人在、对中华人民共和国境内（以下简称境内）单位或者个人在中华人民共和国境外（以下简称境外）提供建筑业、文化体育业中华人民共和国境外（以下简称境外）提供建筑业、文化体育业（除播映）劳务暂免征收营业税。（除播映）劳务暂免征收营业税。 2 2、境外单位或者个人在境外向境内单位或者个人提供的完全、境外单位或者个人在境外向境内单位或者个人提供的完全发生在境外的发生在境外的营业税暂行条例营业税暂行条例规定的劳务，不属于条例第一条规定的劳务，不属于条例第一条所称在境内提供条例规定的劳务，不征收营业税。所称在境内提供条例规定的劳务，不征收营业税。 根据上述原则，对
27、境外单位或者个人在境外向境内单位或者根据上述原则，对境外单位或者个人在境外向境内单位或者个人提供的文化体育业（除播映），娱乐业，服务业中的旅店业、个人提供的文化体育业（除播映），娱乐业，服务业中的旅店业、饮食业、仓储业，以及其他服务业中的沐浴、理发、洗染、裱画、饮食业、仓储业，以及其他服务业中的沐浴、理发、洗染、裱画、誊写、镌刻、复印、打包劳务，不征收营业税。誊写、镌刻、复印、打包劳务，不征收营业税。 例例2 23 3、甲建筑施工企业、甲建筑施工企业20092009年在境内从事建筑安装劳务取得年在境内从事建筑安装劳务取得营业收入营业收入50005000万元。承包万元。承包A A国建筑工程，取得
28、劳务收入国建筑工程，取得劳务收入10001000万美元万美元（美元对人民币汇率为（美元对人民币汇率为6.806.80元），计算该公司元），计算该公司20092009年应交营业税额。年应交营业税额。 境内建筑劳务应交营业税额境内建筑劳务应交营业税额500050005 5250250（万元）（万元） 境外建筑劳务折合人民币境外建筑劳务折合人民币6.806.8010001000万万 68006800（万元）（万元） 但是，此项但是，此项建筑建筑劳务属于境内单位或者个人在中华人民共和劳务属于境内单位或者个人在中华人民共和国境外提供建筑业劳务，免征营业税。国境外提供建筑业劳务，免征营业税。 所以，该公司
29、所以，该公司20092009年应交营业税额为年应交营业税额为250250万元。万元。 （四）对跨年度老合同实行营业税过渡政策：（四）对跨年度老合同实行营业税过渡政策： 财税财税20091122009112号规定：号规定： 跨年度老合同涉及的境内应税行为的跨年度老合同涉及的境内应税行为的确定和跨年度老合同涉及的建筑、旅游、外汇转贷及其他营业税应确定和跨年度老合同涉及的建筑、旅游、外汇转贷及其他营业税应税行为营业额的确定，按照合同到期日和税行为营业额的确定，按照合同到期日和20092009年年1212月月3131日日( (含含1212月月3131日日) )孰先的原则，实行按照原孰先的原则，实行按照
30、原营业税暂行条例营业税暂行条例及实施细则与及实施细则与相关规定执行的过渡政策。相关规定执行的过渡政策。 境内境外的判断、营业额境内境外的判断、营业额 上述跨年度老合同涉及的税率、纳税义务发生时间、纳税地点、上述跨年度老合同涉及的税率、纳税义务发生时间、纳税地点、扣缴义务人、人民币折合率、减免税优惠政策等其他涉税问题，自扣缴义务人、人民币折合率、减免税优惠政策等其他涉税问题，自20092009年年1 1月月1 1日起，应按照新条例和新细则的规定执行。日起，应按照新条例和新细则的规定执行。文到之前纳税人已缴、多缴、已扣缴、多扣缴的营业税税款，文到之前纳税人已缴、多缴、已扣缴、多扣缴的营业税税款，允
31、许从其以后的应纳税额中抵减或予以退税。允许从其以后的应纳税额中抵减或予以退税。 例例2 24 4、20092009年年3 3月月1515日，某房地产公司委托日，某房地产公司委托A A国的设计院进行国的设计院进行开发小区的设计，按合同规定支付设计费开发小区的设计，按合同规定支付设计费100100万美元。万美元。A A国设计院在国设计院在我国境内没有代理机构，该公司应当代扣营业税和外国公司的企业我国境内没有代理机构，该公司应当代扣营业税和外国公司的企业所得税。已知当天美元与人民币的汇率中间价为所得税。已知当天美元与人民币的汇率中间价为6.83736.8373。 应当代扣营业税应当代扣营业税6.83
32、736.8373100000010000005 5341,865341,865元元 代扣预提所得税代扣预提所得税6.83736.8373100000010000001010683,730683,730元元 假设：假设： （1 1）如果合同是）如果合同是20082008年年8 8月月2626日签订，合同到期日为日签订，合同到期日为20092009年年6 6月月3030日。日。 上述扣缴应予退税。上述扣缴应予退税。 （2 2）合同到期日为）合同到期日为20102010年年2 2月月2828日，实际付款日为日，实际付款日为1 1月月2121日日 二、自建房产自用是否缴纳营业税？二、自建房产自用是否缴
33、纳营业税？ 例例2 25 5、山东省某市一个房地产企业，由于业务发展的需要，山东省某市一个房地产企业，由于业务发展的需要，20082008年二月将一栋新建好的写字楼自用，写字楼成本价年二月将一栋新建好的写字楼自用，写字楼成本价19001900万万元。当地税务机关认为应当做视同销售处理，缴纳营业税。经元。当地税务机关认为应当做视同销售处理，缴纳营业税。经评估机构评估，公允价格为评估机构评估，公允价格为28002800万元，缴纳营业税及附加万元，缴纳营业税及附加154154万万元，企业所得税汇算清缴时，还要征收企业所得税。请问，对元，企业所得税汇算清缴时，还要征收企业所得税。请问，对么？么？ 细则
34、细则第五条第五条 纳税人有下列情形之一的，视同发生应税行纳税人有下列情形之一的，视同发生应税行为：为： （1 1）单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位）单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人；或者个人；（2 2）单位或者个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，）单位或者个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其所发生的自建行为；其所发生的自建行为； （3 3）财政部、国家税务总局规定的其他情形。财政部、国家税务总局规定的其他情形。 三、价外费用怎样缴纳营业税三、价外费用怎样缴纳营业税 财税财税200316200316号：单位和个人提供应税劳务、转让无形资产
35、号：单位和个人提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产，因受让方违约而从受让方取得的赔偿金收入，应和销售不动产，因受让方违约而从受让方取得的赔偿金收入，应并入营业额中征收营业税。并入营业额中征收营业税。 条例条例第五条，营业额为纳税人收取的全部价款和价外费用。第五条，营业额为纳税人收取的全部价款和价外费用。 价外费用，包括收取的价外费用，包括收取的手续费手续费、补贴、补贴、基金、集资费基金、集资费、返还利润、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代收款项、代垫款项代垫款项、罚息、罚息及其他各种性质及其他各种性质的价外收费，
36、但不包括同时符合的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费： （1 1）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；收费； （2 2）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据； （3 3）所收款项全额上缴财政。）所收款项全额上缴财政。 凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计凡价外费用
37、，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。算应纳税额。 讨论讨论 ：1 1、“营业外收入营业外收入”交营业税么？交营业税么？ 2 2、企业、企业“主营业务收入主营业务收入”金额与金额与营业税纳税申报表营业税纳税申报表的的“应税营业额应税营业额”完全相等么？完全相等么？ 3 3、关于、关于价外收费营业税与所得税的差异价外收费营业税与所得税的差异营营 业业 税税 的的 规规 定定 价外费用，包括收取的手续价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款延期付款利息、
38、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费。性质的价外收费。企企 业业 所所 得得 税税 的的 规规 定定 企业代有关部门、单位和企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进票的，可作为代收代缴款项进行管理。行管理。 四、混合销售的税种选择四
39、、混合销售的税种选择 （一）混合销售：一项销售行为如果既涉及应税劳务又涉及货（一）混合销售：一项销售行为如果既涉及应税劳务又涉及货物，为混合销售行为。物，为混合销售行为。 （二）混合销售适用税种的判定：（二）混合销售适用税种的判定： 1 1、销售单位的性质、销售单位的性质 2 2、销售额占交易额的比重：、销售额占交易额的比重： 年销售额年销售额 年销售额年营业额年销售额年营业额 5050 （三）特殊形式的混合销售（三）特殊形式的混合销售 纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算应税劳务的营业纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销
40、售额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税劳额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税劳务的营业额：务的营业额： （1 1）提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为；）提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为； （2 2）财政部、国家税务总局规定的其他情形。财政部、国家税务总局规定的其他情形。 五、兼营行为如何纳税五、兼营行为如何纳税 （一）兼营营业税的不同税目（一）兼营营业税的不同税目 条例条例第三条第三条 纳税人兼有不同税目的应当缴纳营业税的纳税人兼有不同税目的应当缴纳营业税的劳务劳务( (简称应税劳务简称应税劳
41、务) )、转让无形资产或者销售不动产，应当分别核、转让无形资产或者销售不动产，应当分别核算不同税目的营业额、转让额、销售额（统称营业额）；未分别核算不同税目的营业额、转让额、销售额（统称营业额）；未分别核算营业额的，从高适用税率。算营业额的，从高适用税率。 （二）兼营营业税的应税劳务和增值税的货物销售（二）兼营营业税的应税劳务和增值税的货物销售 细则细则第八条第八条 纳税人兼营应税行为和货物或者非应税劳务纳税人兼营应税行为和货物或者非应税劳务的，应当分别核算应税行为的营业额和货物或者非应税劳务的销售的，应当分别核算应税行为的营业额和货物或者非应税劳务的销售额；未分别核算的，由主管税务机关核定其
42、应税行为营业额。额；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税行为营业额。 六、企业承包、承租经营纳税人的确定六、企业承包、承租经营纳税人的确定 原细则规定：企业租赁或承包给他人经营的原细则规定：企业租赁或承包给他人经营的,以承租人或承包人以承租人或承包人为纳税人为纳税人 新细则规定：单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、新细则规定：单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人（统称承包人）发生应税行为，承包人以发包人、承租人、挂靠人（统称承包人）发生应税行为，承包人以发包人、出租人、被挂靠人（统称发包人）名义对外经营并由发包人承担相出租人、被挂靠人（统称发包人）名义对外经营并由发
43、包人承担相关法律责任的，以发包人为纳税人；否则以承包人为纳税人。关法律责任的，以发包人为纳税人；否则以承包人为纳税人。 七、甲供材料政策的变化七、甲供材料政策的变化 （一）原（一）原细则细则第第1818条条： 纳税人从事建筑、修缮、装饰工程作业纳税人从事建筑、修缮、装饰工程作业,无论与对方如何结算无论与对方如何结算,其其营业额均应包括工程所用原材料及其他物资和动力的价款在内。营业额均应包括工程所用原材料及其他物资和动力的价款在内。 纳税人从事安装工程作业纳税人从事安装工程作业,凡所安装的设备的价值作为安装工程凡所安装的设备的价值作为安装工程产值的产值的,其营业额应包括设备的价款在内。其营业额应
44、包括设备的价款在内。 注意：营业税的计税基数是营业收入，而不是施工成本。注意：营业税的计税基数是营业收入，而不是施工成本。 例例3 36 6、甲房地产公司将一项开发工程出包给乙建筑施工公司，、甲房地产公司将一项开发工程出包给乙建筑施工公司，合同采取甲供钢材的承包方式，乙方现场领用。根据当地建委规定，合同采取甲供钢材的承包方式，乙方现场领用。根据当地建委规定，各项取费标准如下：各项取费标准如下： 材料价差材料价差3 3， 临时设施费临时设施费2 2， 法定税金法定税金4 4，法定利润，法定利润3.53.5，管理费，管理费2.52.5，计，计1515。该工程决算：直接。该工程决算：直接费费1000
45、1000万元（其中钢材预算价格万元（其中钢材预算价格200200万元），各项取费万元），各项取费150150万元，包万元，包工包料结算价格为工包料结算价格为11501150万元。由于甲方供钢材，实际结算价款为万元。由于甲方供钢材，实际结算价款为950950万元。乙公司开具发票万元。乙公司开具发票950950万元，请计算乙公司应交营业税税额；万元，请计算乙公司应交营业税税额；甲公司钢材采购成本甲公司钢材采购成本220220万元，怎样计入万元，怎样计入“开发成本开发成本”？ 建筑安装工程计税营业额计算示意图建筑安装工程计税营业额计算示意图工程施工：工程施工：1.1.人工费人工费2.2.材料费材料费
46、3.3.机械使用费机械使用费4.4.施工间接费施工间接费 工程结算（售价）工程结算（售价） 1.直接费工程量直接费工程量预算定额预算定额 （人工费、材料费、机械使用费）（人工费、材料费、机械使用费）工程结算价款工程结算价款 2.2.各项取费：按直接费一定比例计取各项取费：按直接费一定比例计取 材料价差、临时设施费、长途搬迁费材料价差、临时设施费、长途搬迁费 法定税金、法定利润、社保统筹、法定税金、法定利润、社保统筹、 管理费用管理费用 计税营业额计税营业额包工包料包工包料 甲供材料甲供材料 包工包料保设备包工包料保设备计税营业额按包工包料方式计算的工程结算价款计税营业额按包工包料方式计算的工程
47、结算价款工程价款结算办法工程价款结算办法施工企业会计制度施工企业会计制度 （二）财税（二）财税200316200316号：通信线路工程和输送管道工程所使用号：通信线路工程和输送管道工程所使用的电缆、光缆和构成管道工程主体的防腐管段、管件（弯头、三通、的电缆、光缆和构成管道工程主体的防腐管段、管件（弯头、三通、冷弯管、绝缘接头）、清管器、收发球筒、机泵、加热炉、金属容冷弯管、绝缘接头）、清管器、收发球筒、机泵、加热炉、金属容器等物品均属于设备，其价值不包括在工程的计税营业额中。器等物品均属于设备，其价值不包括在工程的计税营业额中。 其他建筑安装工程的计税营业额也不应包括设备价值，具体设其他建筑安
48、装工程的计税营业额也不应包括设备价值，具体设备名单可由省级地方税务机关根据各自实际情况列举。备名单可由省级地方税务机关根据各自实际情况列举。 计税营业额计税营业额 工程结算价款设备价款工程结算价款设备价款 （三）新（三）新细则细则第第1616条：条：除提供建筑业劳务的同时销售自产除提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营货物的行为外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。但不包括建设方提供的设备的
49、价款。 要点：要点： 1 1、建筑业的纳税人？建筑施工企业。、建筑业的纳税人？建筑施工企业。 2 2、建筑劳务划分为：装饰性建筑劳务、非装饰性建筑劳务。、建筑劳务划分为：装饰性建筑劳务、非装饰性建筑劳务。 3 3、非装饰性建筑劳务的非装饰性建筑劳务的甲供材料也要征营业税，但是，材料甲供材料也要征营业税，但是，材料费是指定额材料费，费是指定额材料费，动力价款是指定额机械费。动力价款是指定额机械费。 4 4、装饰性建筑劳务计税营业额不包括甲供材料。、装饰性建筑劳务计税营业额不包括甲供材料。 5 5、甲供设备不征营业税。甲供设备不征营业税。 例例3 37 7、A A企业企业新建一栋写字楼，楼内配电梯
50、、中央空调等设新建一栋写字楼，楼内配电梯、中央空调等设备。设计概算为备。设计概算为30003000万元，其中设备价款万元，其中设备价款400400万元。请问，在工程万元。请问，在工程出包时，应当怎样签订合同对出包时，应当怎样签订合同对A A企业有利？企业有利？ 包工包料包设备应交营业税包工包料包设备应交营业税3000000030000000（1 13 3) )3 3 873 786873 786元元 甲方提供设备应交营业税甲方提供设备应交营业税3000000030000000（1 13 3) )40000004000000 3%3%753 786753 786元元 差额差额8737868737