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1、1 / 9 杭州市业主大会和业主委员会工作指导规则第一章总 则第一条为进一步加强党建引领，规范我市业主大会和业主委员会工作，根据国家、省、市物业管理法律法规以及中共中央、国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见（中发201713 号） 、 中共浙江省委关于加强新时代城市基层党建工作的意见（浙委发 201814 号）和中共杭州市委关于加强新时代城市基层党建工作的意见（市委 201812 号）文件精神，结合我市实际，制定本指导规则。矚慫润厲钐瘗睞枥庑赖賃軔。第二条业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。聞創沟燴鐺險爱氇谴净祸
2、測。第三条业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。残骛楼諍锩瀨濟溆塹籟婭骒。第四条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。酽锕极額閉镇桧猪訣锥顧荭。第五条业主大会和业主委员会，对业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。彈贸摄尔霁毙攬砖卤庑诒尔。第六条根据中华人民共和国宪法和中国共产党章程 ，业主大会和业主委员会在党的领导下开展物业管理活动，建立健全街道（乡
3、镇）和社区党组织领导下的社区居委会、业主委员会和物业服务企业议事决策和工作推进机制。引导和支持业主中的党员通过法定程序成为业主代表、业主委员会成员，发挥先锋模范作用，依法履行职责。謀荞抟箧飆鐸怼类蒋薔點鉍。第七条业主委员会在街道（乡镇）和社区指导监督下开展履职工作。对物业管理活动中的重大履职事项， 应先召开业主委员会党组织会议或党员委员会议讨论，形成共识后再提交业主委员会或业主大会决定。厦礴恳蹒骈時盡继價骚卺癩。第八条区、县（市）房产行政主管部门负责对业主大会和业主委员会的日常运作开展业务指导。街道（乡镇）负责指导和监督业主大会和业主委员会的组建以及备案、履职、信息公开等工作，明确职能科室及人
4、员。社区协助街道（乡镇）开展相关具体工作。茕桢广鳓鯡选块网羈泪镀齐。第二章业主大会第九条业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会。只有一个业主的， 或者业主人数较少且经全体业主同意，不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。鹅娅尽損鹌惨歷茏鴛賴縈诘。第十条建设单位应当在物业交付使用前将首次业主大会会议筹备经费交给所在地街道（乡镇） 。物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到建筑物总面积百分之六十以上，或者首套房屋出售并交付使用已满两年、且房屋出售并交付使用的建筑面积达到建筑物总面积百分之三十以上的，建设单位应当在两个月内向所在地街道（乡镇） 报
5、送下列筹备首次业主大会会议所需的资料：籟丛妈羥为贍偾蛏练淨槠挞。（一）物业管理区域划分资料；（二）房屋及建筑物面积清册；（三）业主名册；（四）建筑规划总平面图；（五）共用设施设备的交接资料；（六）物业管理用房配置确认资料；（七）其他有关的文件资料。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 1 页，共 5 页 - - - - - - - - - 2 / 9 第十一条符合成立业主大会条件的，街道（乡镇）应当在收到建设单位或百分之五以上业主提出筹备业主大会书面申请后两个月内指导业主成
6、立首次业主大会会议筹备组。預頌圣鉉儐歲龈讶骅籴買闥。第十二条首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道（乡镇）或社区代表组成。 筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的百分之五十。筹备组组长由街道（乡镇）代表或其委托的社区代表担任。筹备组中的业主代表，由街道（乡镇）组织业主推荐产生。渗釤呛俨匀谔鱉调硯錦鋇絨。筹备组应当将成员名单以书面形式在物业管理区域内公告。业主对筹备组成员有异议的，由街道（乡镇） 协调解决并确定最终名单。建设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作。铙誅卧泻噦圣骋贶頂廡缝勵。第十三条筹备组应当做好以下筹备工作：（一）确认并公示业主身份、业主
7、人数以及所拥有的专有部分面积；（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；（三）按照示范文本要求，草拟管理规约、业主大会议事规则；（四）依法确定首次业主大会会议表决规则；（五）制定业主委员会委员候选人产生办法，提出业主委员会委员候选人名单；（六）制定业主委员会选举办法；（七）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。前款内容应当在首次业主大会会议召开15 日前以书面形式在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。擁締凤袜备訊顎轮烂蔷報赢。第十四条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。基于房屋买卖等民事法律行
8、为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。贓熱俣阃歲匱阊邺镓騷鯛汉。业主的投票权数由专有部分面积和业主人数确定。第十五条筹备组应当根据业主委员会委员候选人产生办法的要求，核查参选人的资格，根据物业规模、物权份额、委员的先进性、 代表性和广泛性等因素，确定业主委员会委员候选人名单。坛摶乡囂忏蒌鍥铃氈淚跻馱。第十六条筹备组应当自组成之日起90 日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。蜡變黲癟報伥铉锚鈰赘籜葦。第十七条街道（乡镇）或受其委托的社区应当对业主大会会议表决
9、情况进行监督。第十八条划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会， 选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。買鲷鴯譖昙膚遙闫撷凄届嬌。物业管理区域内尚未出售和已出售但尚未交付使用的物业由建设单位履行业主职责。业主委员会应当将业主大会决定的事项书面告知建设单位。建设单位销售该物业管理区域内的物业的,应当在销售合同中注明业主大会的决定事项。綾镝鯛駕櫬鹕踪韦辚糴飙钪。第十九条首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。筹备经费应当专户储存，专款专用。首次业主大会会议召开后，业
10、主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况公示，接受业主监督。筹备经费的结余部分应当纳入物业专项维修资金或者根据业主大会的决定使用。驅踬髏彦浃绥譎饴憂锦諑琼。第二十条业主大会决定以下事项：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；（四）制定物业服务内容、标准名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 2 页，共 5 页 - - - - - - - - - 3 / 9 以及物业服务收费方案； （五）选聘和解聘物业服务企业；（六
11、）筹集和使用专项维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途；猫虿驢绘燈鮒诛髅貺庑献鵬。（九）物业管理经营用房、其他共用部位、共用设施设备经营性收益的分配使用制度；（十） 物业管理区域内除公共道路以外道路设置临时停车位，制定车辆行驶、 停放及收费等管理制度；（十一）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。锹籁饗迳琐筆襖鸥娅薔嗚訝。业主大会决定前款第（六） 、 （七） 项，应当经专有部分占总建筑面积三分之二且占总人数三分之二以上业主同意。 决定前款其他项应当经专有部分占总建筑面积二分之一且占总人数二分之一以上业主同意。構氽頑黉碩饨荠龈话骛門戲。第二十一条管理规约
12、应当对下列主要事项作出规定：（一）物业的使用、维护、管理；（二）专项维修资金的筹集、管理和使用；（三）物业共用部分的经营与收益分配；（四）业主共同利益的维护； （五）业主共同管理权的行使；（六）业主应尽的义务；（七）违反管理规约应当承担的责任。輒峄陽檉簖疖網儂號泶蛴镧。第二十二条业主大会议事规则应当对下列主要事项作出规定：（一）业主大会名称及相应的物业管理区域；（二） 业主委员会的职责；（三） 业主委员会议事规则；（四）业主大会会议召开的形式、时间和议事方式；（五）业主投票权数的确定方法；（六）业主代表的产生方式；（七）业主大会会议的表决程序；（八）业主委员会委员的资格、人数和任期等；（九）
13、业主委员会换届程序、补选办法等；（十）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理；（十一）业主大会、业主委员会印章的使用和管理；尧侧閆繭絳闕绚勵蜆贅瀝纰。（十二）业主大会选聘物业服务企业的具体办法；（十三）经营性收益使用和分配的具体办法。第二十三条业主拒付物业服务费，不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。识饒鎂錕缢灩筧嚌俨淒侬减。第二十四条业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：
14、（一）经占总人数20%以上业主提议的；（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；（三） 业主大会议事规则或管理规约规定的其他情况。凍鈹鋨劳臘锴痫婦胫籴铍賄。第二十五条业主大会会议按下列程序组织召开：（一）起草业主大会会议表决的内容、会议召开形式、时间、地点、议题和议程，制定征询意见表或表决票，核实业主身份、人数、专有部分面积、建筑物总面积等情况。恥諤銪灭萦欢煬鞏鹜錦聰櫻。（二）会议时间、地点、议题和议程等内容应当经街道（乡镇）和社区审核后，在业主大会会议召开15 日前在物业管理区域内公告。鯊腎鑰诎褳鉀沩懼統庫摇饬。（三）业主委员会可通过设立投票箱、上门或寄挂号信、快递、传真、网络等形式发放
15、和回收表决票，并应在公告要求的时间内完成投票工作。因客观原因不能按期完成投票工作的，应在社区指导下决定是否延期并在物业管理区域内公告。硕癘鄴颃诌攆檸攜驤蔹鸶胶。（四） 业主大会会议决定应在物业管理区域内公告，接受业主的查询和监督。业主大会会议情况应当由业主委员会作书面记录并存档。阌擻輳嬪諫迁择楨秘騖輛埙。第二十六条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - -
16、- - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 3 页，共 5 页 - - - - - - - - - 4 / 9 在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。氬嚕躑竄贸恳彈瀘颔澩纷釓。第二十七条业主大会按照下列方式确认参加会议的业主：（一）业主到会并在会议签到表上确认；（二）业主在表决票上或者表决票发放表上确认；（三）业主大会议事规则以及法律法规规定的其他方式。釷鹆資贏車贖孙滅獅赘慶獷。业主可以书面委托代理人出席业主大会会议。物业服务企业工作人员不得以业主代理人身份出席。业主委员会要求物业服务企业列席会议的，物业服务企业的
17、负责人或者其书面委托的代理人应当列席会议。怂阐譜鯪迳導嘯畫長凉馴鸨。第二十八条业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：（一）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的， 暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。谚辞調担鈧谄动禪泻類谨觋。第二十九条业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定业主人数和总人数：（一） 业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算
18、；（二）总人数，按照前项的统计总和计算。嘰觐詿缧铴嗫偽純铪锩癱恳。第三十条业主大会应当在业主大会议事规则中约定车位、摊位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。熒绐譏钲鏌觶鷹緇機库圆鍰。一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权，但共有人所代表的业主人数为一人。 业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使投票权。鶼渍螻偉阅劍鲰腎邏蘞阕簣。第三十一条业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加业主大会会议。未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，由业主大会议事规则规定。纣忧蔣氳頑莶驅藥悯骛覲僨。第三十二条物业管理区域内
19、业主人数较多的，可以幢、单元、楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议，推选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定。颖刍莖蛺饽亿顿裊赔泷涨负。第三十三条业主可以书面委托的形式，约定由其推选的业主代表在一定期限内代其行使共同管理权，具体委托内容、期限、权限和程序由业主大会议事规则规定。濫驂膽閉驟羥闈詔寢賻減栖。第三章业主委员会第三十四条业主委员会由业主大会会议选举产生，由 5 至 11 人单数组成。 业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：（一）具有完全民事行为能力；（二）遵守国家有关法律、法规；（三）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；（四）热心公益事业，责任心
20、强，公正廉洁；（五）具有一定的组织能力；（六）具备必要的工作时间。銚銻縵哜鳗鸿锓謎諏涼鏗穎。第三十五条有下列情形之一的，不宜作为业主委员会委员候选人：（一）违反国家法律法规，正在被立案侦查，或曾受过刑事处罚未满三年的；（二）违反党纪党规，正在被立案调查，或曾受过留党察看及以上党纪处分未满三年的；（三）参与邪教组织，或非法组织参与集体上访，影响社会稳定的；（四）利用黑恶势力干预小区业主正常工作和生活的；（五）采用不正当手段，阻扰业主大会、业主委员会会议的正常召开、选举及表决的；（六）在本小区物业服务企业工作，应当回避的；（七）拒缴或无故拖延缴纳物业服务费，或煽动其他业主拒缴物业服务费的；名师资料
21、总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 4 页，共 5 页 - - - - - - - - - 5 / 9 （八）拒不执行法院判决被纳入失信被执行人名单尚未及时撤销的；（九）在小区内存在违法违规搭建、装修等行为被执法管理部门责令整改尚未整改到位的。第三十六条落实在职党员社区报到制度，引导和支持业主中的党员、“ 两代表一委员” ，以及具有财务、法律、工程、环境等专长的业主积极参选业主委员会。挤貼綬电麥结鈺贖哓类芈罷。推动符合条件的社区“ 两委 ” 班子成员或网格党支部书记、党小组长，
22、通过法定程序进入业主委员会，有条件的可兼任业主委员会主任。赔荊紳谘侖驟辽輩袜錈極嚕。第三十七条社区办公用房位于物业管理区域内的，社区可作为业主代表指定一名专职社区工作者参与业主委员会选举。塤礙籟馐决穩賽釙冊庫麩适。第三十八条业主大会筹备组或业主委员会换届选举工作组应对参选业主委员会委员的人选进行审核，按照业主委员会委员候选人产生办法，提出候选人名单，并提请街道（乡镇）和社区党组织审核把关。经审核的候选人名单在物业管理区域内进行不少于5 日的公示后， 提交业主大会进行选举。裊樣祕廬廂颤谚鍘羋蔺递灿。各级纪检监察机关、人民法院、人民检察院和房产、公安、司法、信访、城管执法、国土等部门应对审核工作予
23、以支持。仓嫗盤紲嘱珑詁鍬齊驁絛鯛。第三十九条业主委员会委员实行任期制，每届任期为3 至 5 年，可连选连任，业主委员会委员具有同等表决权。业主委员会应当自选举之日起7 日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任。绽萬璉轆娛閬蛏鬮绾瀧恒蟬。第四十条根据党内有关规定，在业主委员会中设立党的基层组织，开展党的活动，加强对业主委员会及广大业主的政治引领，积极宣传落实党的路线方针政策，充分发挥党组织战斗堡垒作用和党员先锋模范作用，保障物业管理活动依法有序进行，保证业主委员会依法履职、依法维权，实现业主自治和小区建设、社区治理的有机统一。骁顾燁鶚巯瀆蕪領鲡赙骠弒。引导和支持机关、 企事业单位退休党员将党
24、组织关系转入居住地社区，参与和支持业主委员会党组织工作。第四十一条业主委员会应当自选举产生之日起30 日内，持下列文件向物业所在地的区、县（市）房产行政主管部门和街道（乡镇）办理备案手续：（一）业主大会成立和业主委员会选举的情况；（二）管理规约；（三）业主大会议事规则；（四）业主大会决定的其他重大事项。瑣钋濺暧惲锟缟馭篩凉貿锕。第四十二条业主委员会向区、县（市）房产行政主管部门和街道（乡镇）办理备案手续后，持备案证明方可向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30 日内重新办理备案手续。鎦诗涇艳损楼紲鯗餳類碍穑。第四十三条
25、业主委员会履行以下职责：（一）执行业主大会的决定和决议；（二）召集业主大会会议， 报告物业管理实施情况； （三） 与业主大会选聘物业服务企业签订物业服务合同；（四） 及时了解业主、 物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同； （五）监督管理规约的实施；（六）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；（七）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；（八）调解业主间因物业使用、维护和管理产生的纠纷； （九）业主大会赋予的其他职责。栉缏歐锄棗鈕种鵑瑶锬奧伛。第四十四条业主委员会应当向业主公布下列情况资料：（一）管理规约、业主大会议事规则；（二）业主大会和业主委员会的决定；（三）物业服务合同；（四）专项维修资金的筹集、使用情况；（五）物业共有部分的使用和收益情况；（六）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况；（七） 业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；（八）其他应当向业主公开的情况和资料。辔烨棟剛殓攬瑤丽阄应頁諳。第四十五条业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定及业主大会的决定召开会议。经名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 5 页，共 5 页 - - - - - - - - -