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1、房地产基本制度与政策及相关知识大家好！欢迎来到学易网学习房地产基本制度与政策这门课程。首先我们来分析一下本科目的考试特点、题型以及备考策略和学习方法。房地产基本制度与政策 是全国房地产估价师执业资格考试其他科目的基本知识框架，在备考过程中是应当最先准备的科目。全书共分十一章， 通过对近几年考试试题的分析， 我们可以看到 出题比例较大的章节是： 第二章建设用地制度与政策， 占房地产基本制度与政策及相关知识分值比例约为8.0%；第三章城市房屋拆迁管理制度与政策，所占分值比例约为 7.0%；第六章房地产交易管理制度与政策，所占分值比例约为9.0%；第七章房地产权属登记制度与政策，所占分值比例约为7.
2、0%；第十章房地产税收制度与政策，所占分值比例约为7.0%。较少的章节是： 第一章房地产业，所占分值比例约为3.0%；第四章房地产开发经营管理制度与政策，所占分值比例约为5.0%；第五章规划设计与工程建设管理制度与政策，所占分值比例约为4.0%；第八章房地产中介服务管理制度与政策，所占分值比例约为4.0%；第九章物业管理制度与政策，所占分值比例约为 5.0%；第十一章住房公积金制度与政策，所占分值比例约为2.0%。另外，房地产基本制度与政策考试大纲的内容，分为掌握、熟悉、了解三个层次，重点内容应掌握、 重要内容应熟悉、 相关内容应了解。 在考试内容中，掌握的部分约占 60% ，熟悉的部分约占3
3、0% ，了解的部分约占 10% 。但是，我们通过仔细分析房地产基本制度与政策历年考试试题，可以看出出题规律 呈现出覆盖面越来越宽、 出题角度越来越广、 涉及边边角角的内容越来越多、综合性与灵活性越来越大、数量越来越多的趋势；另外，通过分析房地产基本制度与政策 全书十一章的内容， 可以看出所占分值比例较少的章节往往内容也较少、 同时难度也相对较小， 比如第十一章住房公积金制度与政策的内容所占篇幅只有 7 页，而且也都是了解和熟悉的内容，容易理解和识记。 也就是说所占分值比例较少、 考试大纲要求较低的章节考试取得好成绩，花得精力与时间可能会更少。因此，在这里我们建议大家从备考的角度看，在学习的过程
4、中， 不要受限于考试大纲及某些参考书或讲义当中所介绍的重点出题范围，应全面、系统掌握每章内容，精读教材，做到把教材吃透吃深，能够举一反三、触类旁通、以不变应万变。具体在学习过程中我们建议大家认真做好以下几方面：首先，熟悉考试题型。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 1 页，共 6 页 - - - - - - - - - 房地产基本制度与政策及相关知识采取客观性试题形式 （因此 熟悉考试题型、掌握答题技巧非常重要！），主要侧重于考查应试者对基本概念、基本政策、基本制度、基本
5、原理的理解和掌握，试卷总分值100分，其中制度与政策占 60% 左右，相关知识占40% 左右，答题时间 2 小时。第一题，单项选择题，共40题，每题 0.5 分，每题的 4 个备选答案中 只有一个最符合题意。答题技巧：不会就“蒙”。如选择C或 D 。例题 1：政府解决低收入家庭住房困难的主要渠道是提供( )。（2007年房地产估价师考试试题）A商品住房B限价商品住房C经济适用住房D廉租住房答案： D 解析：廉租住房是解决低收入家庭住房困难的主要渠道。例题 2：土地管理法规定，农民自有住宅的宅基地，属（）所有。（2006年房地产估价师考试试题）A国家B所在的村民小组C农民个人D农民集体答案： D
6、。解析：宪法第十条规定： “农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外， 属于集体所有； 宅基地和自留地、 自留山，也属于集体所有。 ”土地管理法第八条规定“宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”。例题 3：宪法规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行 ( )并给予补偿。（ 2006年房地产估价师考试试题）A征收B征用C征收或者征用D征购答案： C 解析： 2004年 3 月，全国人大对宪法进行了修改，将宪法第十条第三款修改为 “国家为了公共利益的需要， 可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿”。第二题，多项选择题，共15题，每题 2 分。每题的 5 个
7、备选答案中有 两个或两个以上、一般不超过4 个选项符合题意。全部选对的，得2 分，错选或多选的，不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5 分。答题技巧：宁缺毋滥、大胆选择名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 2 页，共 6 页 - - - - - - - - - （1）如果有把握的答案有3 个，只选这 3 个，确保得 1.5 分，也可能得 2分；（2）如果有把握的答案有2 个，只选这 2 个，确保得 1 分，也可能得 2 分；（3）如果有把握的答案有1 个，剩余 4 个答
8、案中只能排除1 个或都不能排除，只选这 1 个，确保本题得 0.5 分。（4）如果有把握的答案有1 个，剩余 4 个答案中若能排除2 个，那么剩余的 2 个答案中至少有一个是正确答案，有以下三种处理方法：若剩余的 2 个答案都不选，本题得0.5 分，概率 100% ；若剩余的 2 个答案选 1 个，可能得 0 分、1 分、2 分，概率分别为 25% 、50% 、25% ；若剩余的 2 个答案都选，可能得0 分或 2 分，概率各为 50% 。结论：剩余的 2 个答案必选，得 2分的概率 50% 。也可选择其中的1 个，得分的概率 75% （1 分或 2 分）。一种例外情况： 该科目掌握相当好，
9、100% 通过没问题： 剩余的 2 个答案也可都不选，确保本题得0.5 分。例题 4：廉租住房保障资金的来源有( )。 （2007 年房地产估价师考试试题）A财政预算资金B房屋维修资金C土地出让净收益D住房公积金增值收益E廉租住房预售资金答案： ACD 解析：廉租住房保障办法第九条规定，廉租住房保障资金采取多种渠道筹措。廉租住房保障资金来源包括：（一）年度财政预算安排的廉租住房保障资金； （二）提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额；（三）土地出让净收益中安排的廉租住房保障资金；（四）政府的廉租住房租金收入；（五）社会捐赠及其他方式筹集的资金。例题 5：法律规定可以属于集体所有
10、的自然资源有( )。 （2007 年房地产估价师考试试题）A.森林B.矿藏C.水流D.山岭E.荒地答案： ADE 。解析：宪法第九条规定：“矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源， 都属于国家所有， 即全民所有； 由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。”名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 3 页，共 6 页 - - - - - - - - - 第三题，判断题，共40 题，每题 0.5 分，根据判断结果，用“”表示正确，用“”表示错误。不答不
11、得分，判断错误扣0.5 分，本题总分最多扣至零分。答题技巧：不会不选。本题型评分规则含义为：（1）不答，判断题总得分 =其他小题得分 +0分；（2）答“”或“”，判断题总得分=其他小题得分 0.5 分。因此，对于某一具体小题，本题型评分规则等价于：不答得N分，判断错误得 N-0.5 分，判断正确得 N+0.5 分。（1）不答，判断题总得分 =其他小题得分 +N分，概率 100% ；（2）答“”或“”，判断题总得分=其他小题得分 + N-0.5分或=其他小题得分 +N+0.5 分，概率各为 50% 。结论：不会不选，节省时间。一种例外情况：该科目掌握不很好，有较大部分小题不会，可判断“”的比例=
12、已判断 “”的比例，可判断 “” 的比例 =已判断“”的比例。例如：30 题会（其中判断“” 12 题，判断“” 18题）， 10 题不会，则 10 题中判断“”的数目 =1018/12，判断“”的数目 =1012/18。例题 6：房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业。 ( ) （2004年房地产估价师考试试题）答案：。解析：房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业。例题 7：建没用地使用权必须在土地的地表、地上或地下分别设立。 （)（2007年房地产估价师考试试题）答案： x。解析：建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。例题 8：物权法是规范财产关系和人身关系的民
13、事基本法律。( ) （2007年房地产估价师考试试题）答案：。解析：物权法是规范财产关系的民事基本法律，调整因物的归属和利用而产生的民事关系， 包括明确国家、 集体、私人和其他权利人的物权以及对物权的保护。第四题，综合分析题 ，共 2 大题， 15 小题，每小题 2 分。每小题的 4 个备选答案中有 一个或一个以上、一般不超过3 个符合题意。全部选对的，得2 分，错选或多选的，不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5 分。答题技巧：宁缺毋滥 （1）如果有把握的答案有2 个，只选这 2 个，确保得 1 分，也可能得 2 分；（2）如果有把握的答案有1 个，剩余 3 个答案都不能排除，只选这1
14、个，本题得 0.5 分。（3）如果有把握的答案有1 个，剩余 3 个答案中能排除 2 个。那么剩余的1 个答案，若选可能得 0 分或 2 分，概率各为 50% ；若不选可能得 0.5 分或 2 分，概率也为 50% ；结论：剩余的 1 个答案不选。（4）如果有把握的答案有1 个，剩余 3 个答案中只能排除1 个。有以下三种处理方法：若剩余的 2 个答案都不选，本题得0.5 分或 2 分，概率分别为 75% 、25% ；名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 4 页，共 6 页
15、 - - - - - - - - - 若剩余的 2 个答案选 1 个，可能得 0 分、1 分、2 分，概率分别为 50% 、33.33%、16.67%。若剩余的 2 个答案都选，可能得0 分或 2 分，概率分别为 75% 、25% 。结论：剩余的 2 个答案都不选。例题 9：2005 年 1 月，甲房地产开发公司 ( 以下简称甲公司 ) 依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000 万元人民币开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构。（以下简称乙机构) 对被拆迁房屋的市场价格进行了评估。被拆迁人李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。该项目于2005 年 10 月 1日动工，由丙建筑工程
16、公司（以下简称丙公司)承包施工。该区私营企业职工王某以抵押贷款方式，于2006 年 2 月以 5000 元每平米的价格预购了一套80 平米的住宅。该项目于2006 年 6 月通过竣工验收并交付使用。王某于 2006 年 9 月将该套住宅转让给他人，售房收入44 万元。（ 2007年房地产估价师考试试题）1. 该项目土地使用权出让合同由（) 与甲公司签订。A.该市人民政府土地管理部门B.该区人民政府土地管理部门C.该区人民政府D.该市人民政府答案： A。解析：城市房地产管理法第十五条规定，土地使用权出让，应当签订书面出让合同。 土地使用权出让合同由市、 县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。2
17、. 甲公司应向土地管理部门缴纳( )。A.土地补偿费B.土地使用权出让金C.土地闲置费D.房屋拆迁安置费答案： B。解析：国有土地使用权出让， 是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。3. 乙机构确定李某被拆迁房屋的性质应遵循的原则为（) 。A.由城市房产管理部门认定B.由城市规划行政主管部门认定C.一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准D.由乙机构根据经验确定答案： BC 。4. 下列关于房屋拆迁行政裁决的表述中。正确的为（) 。A.李某申请行政裁决，应提交被拆迁房屋的权属证明B.李某对行政裁决不服，可依法申请行政复议C.因李某提出
18、新的需要查认的事实，房屋拆迁管理部门中止裁决， 中止时间计入裁决时限D.李某对行政裁决不服，可向人民法院起诉答案： ABD 。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 5 页，共 6 页 - - - - - - - - - 5. 甲公司实施该项目的项目资本金不得少于( ) 万元。A.1200 B.1800 C.2100 D.3000 答案： C。6. 该项目的工程竣工验收工作由（) 负责组织实施。A.该区人民政府建设行政主管部门B.该市工程质量监督机构C.甲公司D.丙公司答案：
19、 C。7. 在办理商品房预购手续时，王某（）。A.可以申请住房公积金贷款B.可以在商品房预售合同中约定所购房屋面积误差为5C.应将商品房预售合同分别报房产和土地管理部门登记备案D.应当办理预购商品房抵押登记答案： ABC 。8. 王某购买的住宅的产权登记面积为（) 。A.套内建筑面积 +分摊的共有建筑面积B.套内房屋使用面积 +分摊的共有建筑面积C.套内建筑面积 +套内阳台面积 +分摊的共有建筑面积D.套内房屋使用面积 +套内墙体面积 +套内阳台建筑面积 +分摊的共有建筑面积答案： AD 。解析：按照我国现行的房屋权属登记的有关规定，房屋权属登记中对房屋的面积按建筑面积进行登记，商品房建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积。9. 王某转让该住宅时随营业税附征的城市维护建设税为（) 元。A.100 B.140 C.1100 D.1540 答案： D。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 6 页，共 6 页 - - - - - - - - -