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1、房地产基本制度及政策一、 房地产开发企业的设立条件房地产开发企业是依法设立，具有企业法人资格的经济实体。城市房地产开发经营管理条例（以下建成开发经营条例对房地产开发企业设立、管理有明确的规定。设立房地产开发企业应符合下列条件：）（1） 有符合公司法人登记的名称和组织机构；（2） 有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房；（3） 注册资本 100万元以上；（4）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员， 2名以上持有资格证书的专职会计人员；（5） 法律、法规规定的其他条件。二、 房地产开发企业资质等级为了加强对房地产开发企业管理，规范房地产开发企业，建设部于2000年3月发
2、布了第 77号令房地产开发企业资质管理规定。国家对房地产开发企业实行资质管理。房地产开发企业资质按照企业条件为一、二、三、四等四个资质等级。三、 房地产开发企业设立的程序新设立的房地产开发企业，其设立程序为：1、应当自领取营业执照之日起30日内，持营业执照复印件等相关文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案。2、房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发暂定资质证书。暂定资质证书有效期1年。房地产开发主管部门可以视企业经营情况，延长暂定资质证书有效期，但延长期不得超过 2年。自领取暂定资质证书之日起1年内无开发项目的，暂定资质证书有效期不得延长。四、 房地产开发企业
3、资质管理机构与管理1、 管理机构国务院建设行政主管部门负全国房地产开发企业的资质管理工作；县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发企业的资质管理工作。2、 房地产开发企业资质等级实行分级审批一级资质由省、自治区、直辖市建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批；二级及二级以下资质的审批办法由省、自治名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 1 页，共 8 页 - - - - - - - - - 区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定。3、 房地产
4、开发企业资质实行年检制度对于不符合原定资质条件或者有不良经营行为的企业，由原资质部门予以降级或注销资质证书。五、 确定房地产开发项目的原则1、确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；按照有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。2、房地产开发项目，应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则。3、房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下、后地上的原则实施。六、 房地产开发项目土地使用权的取得（一） 土地使用权的取得方式开发经营条例第十二条规定，房地产开发用地应当以出让的方式
5、取得。但法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外，可以采用行政划拨形式取得土地使用权有以下两种情形：1、城市房地产管理法规定下列用地可以划拨：（1）国家机关用地和军事用地；（2）城市基础设施用地和公益事业用地；（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；（4）法律、行政法规规定的其他用地确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨。2、1998年7月3日以国发 199823号文件发布的国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设通知规定：“ 经济适用住房建设应符合土地利用总体规划和城市总体规划，坚持合理利用土地、节约用地的原则。经济适用住房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排，并采取
6、行政划拨方式供应” 。（二）建设条件书面意见的内容开发经营条例规定，土地使用权出让或划拨前，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对下列事项提出书面意见，作为土地使用权出让或者划拨的依据之一：1、 房地产开发项目的性质、规模和开发期限；2、 城市规划设计的条件；3、 基础设施和公共设施的建设要求；4、 基础设施建成后的产权界定；5、 项目拆迁补偿、安置要求。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 2 页，共 8 页 - - - - - - - - -
7、 七、 房地产项目实行资本金1996年8月23日国务院以国发（ 1996）25号发布了关于固定资产投资项目实行资本金制度的通知，该通知规定从1996年开始，对各种经营性投资项目，包括国有单位的基本建设、技术改造、房地产开发项目和集体项目试行资本金制度，投资的项目必须首先落实资本金才能进行建设。（一） 项目资本金的概念投资项目资本金，是指在投资项目总投资中，由投资者认购的出资额，对投资项目来说是非债务性资金，项目法人不承担这部分的任何利息和债务；投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽出。（二） 项目资本金的出资方式项目投资资本金可以用货币出资，也可以用实物、
8、工业产权、非专利技术、土地使用权、必须经过有资格的资产评估机构依照法律、法规评估作价，不得高估或低估。以工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过投资项目资本金总额的20%，国家对采用高新技术成果有特别规定的除外。（三） 房地产项目资本金开发经营条例规定：“ 房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20% ”房地产开发项目实行资本金制度，并规定房地产开发企业承揽项目必须有一定比例的资本金，可以有效地防止部分不规范的企业的不规范行为，减少楼盘 “ 烂尾 ” 等现象的发生。八、 对不按期开发的房地产项目的处理原则开发经营条例规定，房地产开发企业应当按照土地的使用权出让合同
9、约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出让合同约定的动工开发期限 1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。这里所指的满 1年未动工开发的起止日是土地的使用权出让合同生效之日算起至次年同年同月同日止。动工开发日期是指开发建设单位进行实质性投入的日期。动工开发，必须进行实质性投入，开工后必须不间断地进行基础设施、建房建设。在有拆迁的地段进行拆迁、三通一平，即视为启动。一经启动，无特殊原因则不应当停工，如稍作启动即停工无期，不应算作开工。开发经营条例还规定了以下三种情况造成的违约和土地闲置，名师资料总结 - - -精
10、品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 3 页，共 8 页 - - - - - - - - - 不征收土地闲置费。1、因不可抗拒力造成开工延期。不可抗拒力是指依靠人的能力不能抗拒的因素。2、因政府或者政府有关部门的行为而不能如期开工的或中断建设1年以上的。3、动工开发必须的前期工作出现不可预见的情况而延期动工开发的。九、 对开发项目实行质量责任制度（一） 房地产开发企业应对其开发的房地产项目承担质量责任房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有
11、关法律、法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任。（二） 对质量不合格的房地产项目的处理方式1、 处理方式商品房交付使用后，消费者认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，处理方式为：（1）消费者有权要求退房，终止房屋买卖关系，给消费者造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任；（2）消费者也有权采取其他办法，如双方协商换房。处理方式是选择退房不是换房等，权利在消费者，这样规定的目的是为了确保购买商品房的消费者的合法权益不受损害。2、 注意事项（1）“ 商品房交付使用后 ” 是指办理了交付使用手续后，可以是房屋所有权证办理之前，也可以是
12、房屋所有权证办理完备之后。（2）主体结构质量问题与使用时间关系不大，因而，只要在合理的使用年限内，主要属于主体结构的问题，都可以申请质量监督部门认可。（3）“ 质量监督部门 ” 是指专门进行质量验收的质量监督站，其他单位的核验结果不能作为退房的依据。（4）质量不合格，必须是主体结构质量不合格，而不是一般性的质量问题，一般性的质量问题主要通过质量保修解决，而不是退房。（5）对购房人造成的损失，只应包含直接损失，不应包含精神损失等间接损失。十、竣工验收制度1、房地产开发项目需经验收方能交付使用。开发经营条例规名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - -
13、- - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 4 页，共 8 页 - - - - - - - - - 定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收合格的，不得交付使用。2、住宅小区等群体房地产开发项目竣工，还应当按照下列要求进行综合验收：（1）设计条件的落实情况；（2）要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（3）的工程质量验收情况；（4）方案的落实情况；（5）管理的落实情况。十一、项目手册制度房地产开发企业实行项目手册制度是政府行业管理部门对房地产开发企业是否按照有关法律、法规规定，是否按照合同的约定进行开发建设而建立的一项动态管理制度。房地产开发企业
14、应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送房地产开发主管部门备案。十二、房地产项目转让（一）转让条件1、以出让方式取得的土地使用权房地产管理法第38条规定，以出让方式取得的土地使用权的，转让条件为：（1）按照出让合同的约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（2）按照出让合同的约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资金额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或其他建设用地条件。1、 以划拨方式取得的土地使用权房地产管理法第39条规定，以划拨方式取得土地使用权，转让房地产时，应当按照国务院规定，报
15、胡批准权的人民政府审批，有批准权的人民政府准予转让的，其处理方式有两种：（1）由受让方先补办土地使用权出让手续，应依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金；（2）可以不办理土地使用权出让手续，但应当依照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续的情形包括：（ 1）转让的土地用于城市房地产管理法第23条规定的项目：（ 1）国家机关用地和军事用地等；（2）私有住宅转让后仍用于居住的；（ 3）转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - -
16、- - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 5 页，共 8 页 - - - - - - - - - 其他条件的；（ 4）同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的；（ 5）按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的；（6）根据城市规划土地使用权不宜出让的；（7）县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。（一）转让的程序城市房地产开发经营管理条例第21条规定： “ 转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案” 。城市房地产开发经营管理条例
17、第22条规定： “ 房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人 ” 。十三、房地产广告为了加强房地产管理、规范房地产广告制作单位、发布单位以及房地产广告用语等行为，1996年12月30日国家工商行政管理局发布了房地产广告发布暂行规定，对房地产广告作了以上规范性的规定：（一）房地产广告应当遵守的原则及要求发布房产广告，应当遵守中华人民共和国广告法、城市房地产管理法、土地管理法及国家有关广告监督管理和房地产管理的规定。房地产广告必须真实、合法、科学、准确，符合社会主义精神文明建设要求，不得欺骗和误
18、导公众。房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明、渲染，不得有悖社会良好风尚。（二）禁止发布房地产广告的几种情形凡下列情况的房地产，不得发布广告：1、在未经依法取得国有土地使用权土地上开发建设的；2、在未经国家征用的集体所有的土地建设的；3、司法机关和行政机关依法规定查封或者以其他形式限制房地产权利的；4、预售房地产，但未取得该项目预售许可证的；5、权属有争议的；6、违反国家有关规定建设的；7、不符合工程质量标准，经验收不合格的；8、法律、行政法规规定禁止的其他情形。（三）发布房地产广告应当提供的文件发布房地产广告，应当具有或者提供下列相应真实、合法、有效的名师资料总结
19、 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 6 页，共 8 页 - - - - - - - - - 证明文件，主要包括：1、房地产开发企业、房地产权人、房地产中介服务机构的营业执照或者其他主要资格证明；2、建设主管部门颁发的房地产开发企业资质证书；3、土地主管部门颁发的房地产项目土地使用权证明；4、工程竣工验收合格证明；5、发布房地产项目与出售广告，应当具有地方政府建设主管部门颁发的预、销售许可证明。出租、项目转让广告，应当具有相应的产权证明；6、机构发布所代理的房地产项目广告，应当提供业主
20、委托证明；7、工商行政管理机关规定的其他证明。（四）房地产广告的内容房地产预售、销售广告，必须载明以上事项：1、开发企业名称；2、中介服务机构代理销售的，载明该机构名称；3、预售或者销售许可证书号。广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明上述事项。（五）房地产广告的要求1、房地产广告中涉及及所有权或者使用权的，所有或者使用的基本单位应当具有实际意义的完整的生产、生活空间。2、房地产广告中对价格又表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。3、房地产中表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离。房地产广告中的项目置示意图，应
21、当准确清楚，比例恰当。4、房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。5、房地产广告涉及面积的，应当表明是建筑面积或者使用面积。6、房地产广告设计内部结构、装修装饰的，应当真实、准确、预售、狱卒商品房广告，不得涉及装修装饰内容。7、房地产广告中部的利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果。8、房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的，应当在广告中注明。9、房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - -
22、 - 名师精心整理 - - - - - - - 第 7 页，共 8 页 - - - - - - - - - 10、房地产广告中不得含有能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。11、房地产广告中涉及贷款服务的，应当载明提供贷款的银行名称及贷款额度、年期。12、房地产广告中涉及物业管理内容的，应当符合国家有关规定；涉及尚未实现的物业管理内容，应当在广告中注明。13、房地产广告中涉及资产评估的，应当表明评估单位、估价师和评估时间；使用其它数据、统计资料、文摘、引用语的，应当真实、准确、表明出处。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 8 页，共 8 页 - - - - - - - - -