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1、房地产企业设计管理地四个关键环节近十年以来 , 房地产开发工程如雨后春笋蓬勃发展, 庞大地市场需求成就了一大批开发商, 也使一些初入地产界地大佬们由于未掌握地产开发规律导致开发出来地产品不被市场认同, 频于倒闭地边缘. 是什么原因导致这种截然不同地结局呢？答案只有一个：由于产品地质量差而导致房产商倒闭. 这里地质量是一个广义上地“质量”, 它包括：地块地段选择质量、可行性研究质量、工程前期策划质量、设计质量、工程实施质量、物业管理质量等. 下面就如何提高房地产开发工程地产品质量提出个人地想法. 房地产开发工程地生命周期为：前期可行性研究产品策划设计实施交付等五大阶段. 作好这五大阶段地工作 ,
2、 使每一阶段都能提交符合市场需要、客户满意地产品, 对房地产开发工程来说是至关重要地 , 也是关系到成败地根本. 一、目前房地产开发工程地问题在房地产工程开发中我们普遍忽视开发前期工程可行性研究阶段、策划阶段、设计阶段地质量管理 , 而把主要精力放在施工阶段. 如果靠获取工程施工实施地施工单位, 这固然是必要地 , 但我们作为建设方, 以工程而成立地团队, 这种思维就应该改变. 当开发工程进行到施工阶段时 , 产品策划、市场定位、目标客户群、工程地设施配套均已确定,规划设计方案、技术方案和设计图纸都已经审查通过, 假如产品策划、市场定位、目标客户群、工程地设施配套均已审核,规划设计方案、技术方
3、案和设计图纸不是最优, 很难保证工程工程地整体投资效益 . 有地房地产开发商片面地把可行性研究报告视为可批性报告, 支付前期可行性报告咨询费用标准远远低于市场地收费标准. 使得承担可行性研究报告编制地咨询单位, 很少进行深入地市场调查( 宏观、中观、微观调查) 、对调查结果深入进行分析和对规划方案、户型、景观方案等进行多方案比选. 在设计阶段也因为有地开发商业主片面过低支付设计费用,从而影响设计人员进行精心设计地积极性, 这一问题已严重影响了开发工程地产品质量. 二、房地产开发工程地前期工作房地产开发工程前期工作, 主要是指工程建议书、可行性研究报告、工程开发地产品策划等 . 前期工作地质量是
4、整个工程房地产工程地关键. 房地产工程地地段选择、规模、规划方案地内容、户型构成、潜在目标客户分析、客户购买地心理分析、配套设施水平分析、开发工程地技术含量分析、风险分析、财务、经济效益和社会效益等是否深入全面,各项数据是否符合实际, 直接决定着拟开发工程地前途和命运. 个人建议从如下几点作手：1、建立开发工程质量管理责任制. 工程负责人是开发工程质量地全权负责人, 必须亲自抓质量工作 . 大型开发工程还可设工程质量经理. 质量经理地职责是：根据投资人工程开发战略 , 市场定位目标 , 负责编制开发工程质量计划, 并组织实施；按质量计划规定, 跟踪、督促、检查工程质量计划执行情况, 特别是主要
5、质量控制点地验证、检查和评审活动；对发现重大地管理方面或技术方面地质量问题, 组织研究解决 , 向工程团队负责人报告；编制工程质量报告 , 报上级质检部门和工程经理. 工程质量经理对质量地监督检查, 不能代替工程其精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页，共 5 页它岗位地质量职责,工程各个经理、专业负责人、各部室、各专业人员各自均应完成自己应负地质量责任 , 工程质量才能有保证. 2、制定开发工程地质量计划. 充分了解工程投资人开发工程地战略决策和质量政策,了解和掌握工程地特点, 熟悉地产行业动态走势, 明确咨询成果地质量目标和质量
6、标准；熟悉咨询企业地质量管理体系文件, 根据工程组织结构地特点, 决定如何应用企业地质量管理体系 . 如是独立地开发工程团队, 就应对开发企业地质量管理体系进行适当调整, 把质量目标进行层层分解 , 按质量计划和实施步骤层层落实, 一直落实到末端. 每一层次职责、权限、资源分配以及保证质量地措施都予以明确. 质量管理计划要简明扼要, 重点突出 , 具有可操作性. 3、建立开发工程前期工作成果地质量评审制度. 建立评审制度是保证和提高开发工程前期成果质量地重要手段, 采用德尔非法进行评审, 吸取更多专家地知识和智慧, 可以及时发现问题 , 优化前期工作成果. 对工程咨询公司提供地工程咨询工作完成
7、以后, 开发商工程团队要求咨询公司先组织本工程人员对工程咨询成果进行自我评审, 然后再进行内部评审. 内部评审完成后 , 咨询成果才能提交给委托方, 建设方工程经理可邀请有关专家对咨询成果进行评审和完善 , 并形成性相应记录文件, 以提高投资效益. 在开发工程地前期咨询单位选择上,应严格把关 , 现在相当数量地咨询公司似乎喜欢给业主提定性分析报告而很少进行定量分析（包括财务分析）,分析后没有结论, 往往要业主根据只有定性思路去作判断, 去决策 . 其实这是由于业主地咨询委托服务范围所致.首先 , 作定性和定量相结合地调查与分析, 一是费用高, 二是业主对该项工作认识不足, 舍不得出钱 , 三是
8、相当数量地咨询公司人员配置达不到作定量与定性相结合咨询要求. 三、设计阶段地质量控制1、方案设计阶段. 在房地产开发工程中, 前期地可行性研究报告、市场调查、开发工程地产品策划定位,是后来作为规划方案设计地依据. 作为房地产投资人, 他开发工程地根本目地是获得效益（经济效益和社会效益）, 因此 , 作为房地产开发商最好是请一个全程策划地咨询公司 . 在咨询公司得出较为科学地工程开发产品定位后, 应该参与到后一阶段地规划方案设计 .开发商在寻找规划规划方案设计单位时也要对规划方案设计地单位业绩进行综合考察 , 因为规划方案设计是一个创造性地工作. 根据一些工程方案设计地经验教训, 建议开发商根据
9、楼盘地策划定位, 选择三家具有相应实力地规划设计单位进行方案设计, 在都有意向作该工程地几家方案设计单位作设计前,请作本工程咨询公司相关人员对方案设计单位进行工程可行性研究、产品市场定位地介绍讲解, 设计人员在此基础上进行规划方案设计. 这就叫作承上启下 , 在方案设计过程中, 作为业主尽量不要对方案设计人员指手划脚, 不要随意干涉, 让设计师尽情发挥. 在几家都拿出不同方案后, 由建设方组织相关专家讨论会, 评选出最优地上启下 , 在方案设计过程中, 作为业主尽量不要对方案设计人员指手划脚, 不要随意干涉,让设计师尽情发挥.在几家都拿出不同方案后, 由建设方组织相关专家讨论会, 评选出最优地
10、初步规划方案 . 建设方再与作出最优方案地初步设计单位签订合同, 在此基础上进行细化, 作出报批方案 . 2、施工图设计阶段. 施工图设计是在开发工程地规划方案审查通过地基础上进行地,因此 , 规划方案是作工程初步设计地设计依据. 工程设计一般按初步设计、施工图设计两个阶段进行 .技术上复杂地特大型工程可按初步设计、技术设计和施工图设计三个阶段进行.二阶段设计和三阶段设计, 是我国工程设计行业长期形成地基本工作模式, 各阶段地设计成精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页，共 5 页果包括设计说明、技术文件( 图纸 ) 和经济文件 (
11、 概预算 ), 其目地是通过不同阶段设计深度地控制保证设计质量. （1）、开发工程地设计阶段质量控制方法. 正确地编制设计任务书, 设计任务书应以工程前期地策划定位、批准地规划设计方案、以往工程设计地历史记录和编写人地经验为依据进行编写 . 为了有效地控制设计质量, 就必须对设计进行质量跟踪, 定期对设计文件进行审核 . 在设计过程中和阶段设计完成时, 开发商地工程设计主管人员应以设计招标文件( 含设计任务书、地质勘察报告等) 、设计合同、政府有关批文、各项技术规范、气象、地区等自然条件及相关资料为依据, 对设计文件进行深入细致地审核. 在审查过程中, 特别要注意过分设计和不足设计两种极端情况
12、. 过分设计 , 导致经济性差；不足设计, 存在隐患或功能降低. （2）、建立设计经理质量责任制. 开发商设计主管人员在工程经理地领导下, 对设计过程进行管理 , 监督检查建设方各专业工程师对专业设计中执行公司地质量体系文件情况,确保设计产品和服务满足合同规定地质量要求；组织设计策划, 并将策划结果编人设计计划；根据工程计划、工程质量计划和设计计划地规定, 对设计过程进行控制；负责各专业之间地衔接；负责组织设计各专业地综合技术方案地审查和协调, 确保综合技术方案地合理性；负责组织或监督检查设计各阶段地设计评审和设计验证；负责控制设计变更, 按设计更改控制程序按规定进行控制；对设计关键控制点进行
13、检查, 亲自组织或检查对设计质量有重大影响地活动和设计文件. （3）、明确建设方各专业工程师地监控设计质量地职责.建设方各专业工程师要编写专业设计任务书, 明确各阶段设计地细度和深度以及体现工程特点地设计要求. 作为建设方对设计监控一般都按专业监控, 实行专业和工程组相结合地矩阵方式管理, 要求设计单位地各专业部室和工程组与建设方相关专业人员和工程部形成对应衔接地工作关系, 建设方相关人员对设计质量都负有管理和控制地职责. 并采取措施对专业地设计过程实施有效地控制；要求设计单位为工程派遣符合资格要求地专业负责人和各级设计人员, 保证工程具有足够质量和数量地人力资源, 以确保设计质量；负责确定设
14、计中采用地专业技术方案, 对设计专业技术方案地先进性、可靠性、合理性负责；组织或参加设计各阶段设计输入、输出、成品地评审或验证 . 四、施工阶段地质量控制施工是开发工程形成实体地过程, 也是决定最终产品质量地关键阶段, 要提高开发工程地工程质量 , 就必须狠抓施工阶段地质量控制. 工程工程施工涉及面广, 是一个极其复杂地过程, 影响质量地因素很多, 使用材料地微小差异、操作地微小变化、环境地微小波动, 机械设备地正常磨损 , 都会产生质量变异, 造成质量事故 . 工程工程建成后, 如发现质量问题又不可能像一些工业产品那样拆卸、解体、更换配件, 更不能实行“包换”或“退款”, 因此工程工程施工过
15、程中地质量控制, 就显得极其重要. 1、房地产工程施工前准备阶段质量管理. （1）明确质量目标房地产开发工程地质量目标确定与工程投资人地开发工程战略和产品策划定位有关,同时与工程地进度控制、成本控制处于一个相同优先级. 因此 , 工程开发地质量目标必须适精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页，共 5 页合工程本身地特点.目标过低 , 会对工程带来伤害, 失去市场竞争力；过高会造成投入成本加大, 综合开发绩效降低. 上述两方面都不是开发商地本意. 那么 , 如何准确地确定质量目标？首先 , 要进行质量投入地收益和费用分析, 在工程投资
16、人和工程团队中增强质量成本认识, 要树立开发工程全寿命周期成本观念. 适当增加工程地一致成本, 减少非一致成本；适当增加预防成本 ,大力降低事故成本. （2）制定工程建设实施地质量管理计划在确定了工程建设质量目标后,制定出实现质量目标地措施和方法, 正确地使用计划编制地输入、工具和技术（质量基准计划、流程图、坚持设计样板带路、准确地使用质量标准）编制切实可行地质量计划. 明确工程团队地相关质量责任, 工程经理对工程质量管理负责, 工程质量经理具体对工程质量负责, 工程团队各专业工程师对工程质量地规范负责, 实施单位承担对工程地结果负责. （3）质量保证质量保证就是实施质量计划, 增强工程投资人
17、、工程最终用户工程质量地信心. 如, 开发工程工程建设严格实行招投标制和建设监理制, 委托有资格地监理单位对中标地施工单位资质进行核查 , 使施工单位地资质等级与承揽地工程工程要求相一致, 对施工人员素质和人员结构进行监控, 使参与施工地人员技术水平与工程技术要求相适应；在标前举行标前说明会, 在会上开发商公开讲明本开发工程地质量目标, 进度目标 , 成本控制目标以及招标条件,作到江太公钓鱼愿者上钩；对施工组织设计和质量计划进行审查；对进场地原材料、构配件和设备进行监控；对施工机械设备地选择, 应考虑施工机械地技术性能、工作效率、工作质量和维修难易、能源消耗以及安全、灵活等方面对施工质量地影响
18、与保证；组织由设计单位和施工单位参加地设计交底和设计会审会议；检查施工单位是否建立和健全了质量管理体系等 . （4）开发工程建设地施工过程质量控制工程施工过程中地质量控制, 实际就是程序控制和过程偏差控制. 在房地产开发工程地建设过程中地过程控制就是对施工单位地工作过程和阶段性成果与原合同所界定地工作范围进行比较 , 找出工作范围在执行中地偏差；运用合同确定地质量标准、施工图及设计总说明与实际工作成品和半成品进行比较, 找出偏差；运用经批准地施工方案、施工作业顺序与实际工作过程顺序进行比较找出偏差；运用抽查、巡查、普查等手段对整个作业过程进行跟踪 , 得出施工单位现场工程部是按现阶段施工顺序、
19、方法、质量标准继续作业还是进行整改地意见和建议. 以此确保工程地工作过程质量, 只有确保了过程质量, 才能确保产品地最终质量 . 在过程控制中需要用到地工具和技术有：检查、绘制动态过程控制图和施工作业流程图. 在实际工作中我们可以委托工程监理单位对施工单位质量管理体系地实施状况进行监控；监督检查在工序施工过程中地施工人员、施工机械设备、施工方法、工艺或操作是否处于良好状态 , 是否符合保证质量地要求；做好设计变更地控制工作；做好施工过程中地检查验收工作；做好工程质量问题和质量事故地处理, 当出现不合格产品时, 应要求施工单位采取措施予以整改,并跟踪检查 , 直到合格为止；当施工现场出现质量异常
20、情况, 又未采取有效措施、隐蔽作业未经检验而擅自封闭、未经同意擅自修改设计图纸、使用不合格原材料精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页，共 5 页或构配件时 , 应下达停工指令, 纠正后下达复工指令；要对工程材料、混凝土试块、受力钢筋等实行取样送检制度；对从事计量作业地操作人员技术水平进行审核, 对其计量作业结果进行评价和确认. 结论：在工程开发建设中实施质量计划, 关键是加强质量预防措施地落实, 适当增加预控成本（一致质量成本）,大力减少返工成本（非一致质量成本）. 按现代工程管理理念：高质量是计划出来地 , 而非检查出来地, 如是检查出来地, 就势必增大不一致成本, 其实就是加大了质量投入 .这对开发商是非常不利地. 同时也降低了开发工程本应取得地经济效益. 精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页，共 5 页