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1、简析房地产开发企业并购业务的法律问题简析房地产开发企业并购业务的法律问题 李晖 摘要：目前房地产项目的开发是我国比较活跃的产业，房地产企业的并购行为在房产市场中也经常发生。简单地说就是将其他的房地产项目直接购买。房地产并购的模式一般分为两种，一是完全的把房企的房产项目全部购买;二是直接购买房企的股份，在市场中经常用到的收购方式是股权的收购，这种模式比收购整个房产项目要方便快捷。但是在实际的并购操作中，两种方式都存在着法律的风险，如果没有法律保证，很容易出现经济纠纷，给企业带来经济损失，文章根据实际的房产并购经验，从房企并购的法律层面阐述观点和见解，以便于房企并购行业的参考。 关键词：房地产企业
2、;并购;法律 房地产行业在日常生活中经常会出现并购的案例，房地产并购复杂，需要对每一个细节进行详细考察，任何一个环节出现问题，都会为企业带来经济损失，也会给房地产企业带来很多负面的影响。所以每一个并购的项目都要做详细的分析，找出并购项目中所有的法律隐患，根据问题有针对性的解决，从而可以保证并购项目顺利进行，保证双方都能够得到相应的经济利益，也促进了我国的房地产企业健康的发展。 一、房地产企业并购的模式 （一）部分工程转让的并购方式 部分工程并购转让的方式经常出现的房产并购案例，这种方式是在建筑还没有完成最后工期，在建设的过程中就被开发商转让给其他的房地产开发公司，这种转让方式包括建设的工程和工
3、程的土地使用权等，所以要根据转让的项目不同设定不同的转让注意事项。 1. 项目的土地是否已经取得国家的使用权，在国家房产局登记在册，并且是房地产使用权。 2. 通过并购在建的部分工程，可以获取工程土地的使用权，并且在并购的过程中合理支付土地转让金。 3. 在国家的土地管理部门取得工程施工许可证和土地使用规划的证明。 在进行并购在建项目的时候，需要通过相关部门的同意，并且取得相关的并购手续，首先是工程的转让方需要向国家申请要求转让在建项目，国家同意后才能够正常的进入市场转让，否则不受法律保护。在与转让方签订合同的一个月时间里，转让方可以到房产交易中心签署交易手续。通过以上步骤的操作，才能实现在建
4、房屋合法的转让流程。 （二）全部工程转让并购方式 在房产市场中，第二种转让方式就是整体转让。目前我国的房地产开发项目就是房企获得国家的土地使用权后，申请确立项目，需要对土地的使用建设申请投资，首先需要对土地进行工程勘察，以此来获取建设许可，而且并购企业必须具有开发建设的能力。所以房地产的整体并购项目，就是对建设用地规划、土地的使用权和施工许可的转让。 在进行整体工程转让中应该注意的问题。 1. 工程的转让方已经在国家相关部门取得土地使用权，并且交足土地出让的费用。如果是国家划拨的土地，也一样要交足转让费用，并且取得国家相关的批准手续。 2. 整体工程项目的转让，转让方和受让方都必须是在国家有相
5、关的项目开发经营许可证，并且有实际的项目开发能力，有一种情况可以不需要国家的经營许可，就是受让的一方并购后自己使用，而不是用来开发和转让。 3. 在房产项目的开发中已经投入了超过25%的资金，并且取得了项目的转让权，这样的项目才可整体转让。 4. 转让方已经取得了国家的建设工程规划许可和建设工程施工许可相关证件。 （三）合作开发 合作开发是指一个房地产项目由两个公司共同完成，通过合作对项目进行开发的过程，可以实现对项目的利益、资金和风险的共同承担一种方式。此种方式可以实现资源共享，而且可以实现共赢的局面。在我国的建筑工程中，一般的合作双方都是一方可以提供土地的使用，另一方可以提供施工队伍的建设
6、和施工技术的提供，还有项目资金的提供。在项目完成后对项目进行合理的利润分配。 合作开发的并购模式应该注意以下几点。 1. 合作的两家公司或者多家公司应该有一家具备房屋开发的经营资格。 2. 合作的项目已经得到国家的批准，手续合法，已经取得国家的报建许可证。 3. 提供土地的公司需要有对土地的使用权证明，并且对土地的使用交了足额的转让金，允许转让。 4. 应当取得国家的建设手续和土地使用变更登记。 5. 合作的企业都要有良好的心态，需要对项目一同提供资金、共同承担风险、共同分享利润的原则，这样才能保证项目的顺利进行，也能够保证合作方都取得利润，也促进了我国房地产企业的健康发展。 6. 在合作的协
7、议中要做好利润分配的法律条款，也做好后期建筑施工费用和土地施工的变动，对项目产生的影响，只有做好细致的规划，才不会产生分歧，能够促进项目的发展。 （四）转让股权 股权转让是房企市场中经常用到的转让方式，这种方式也分为两种，一是部分股权转让，二是全部转让。股权转让能够节省很多的申请环节，是非常方便的操作模式，也受到了房企的青睐。这种方式主要是通过股权转让的方式，来达到房地产开发项目控制权的变更。股权转让操作非常便捷，只要双方按照国家的规定，把需要转让的股权签订相关的合同，并且按照国家的规定对转让项目进行登记，即可变更整个建设项目的股权，也能完成对项目的控制权转让。这种项目可以规避25%投资的障碍，但是也存在风险。就是受让人要承担转让人的所有债务风险，而受让人却无法很好的了解转让人的债务问题。 二、房地产并购过程中存在的法律风险 （一）并购项目中的法律问题 1. 房地产项目复杂，涉及到的法律问题多，而且金额较大，存在的风险也越高。房地产项目的风险主要来自于项目支出权属是否存在问题，是否可以通过法律方式明确所属。国家的手续是否齐全，比如项目的建筑许可、施工许可和用地规划许可等。此外还有项目在建设施工过程中的风险，施工是否安全、施工是否能够如期完成等，都会产生法律纠纷。 4