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1、工程技术经济评价实训任务书 适用专业：建筑工程管理浙江建设职业技术学院项目管理教研室制定时间：2011年9月工程技术经济评价课程设计任务书一、课程设计题目某房地产开发项目财务评价与不确定性分析。二、本次课程设计应达到的目的 通过本次课程设计，学生应掌握工程项目财务评价和不确定分析的基本概念、计算和评价方法以及计算过程，为今后的工作打下良好的基础。三、本次课程设计任务的主要内容和要求（一）原始数据与技术参数1项目概况该项目用地3.92638Ha。拟建规模101020m2，其中：住宅总建筑面积为80980m2，高层住宅比例38.6；配套商业建筑面积为12007m2，幼儿园为2065m2，地下人防建
2、筑面积为842m2，其它地下建筑面积为5126m2，汽车停车位238个，其中室内（地下）停车位56个，室外停车位182个。2实施进度该项目计算期为3.5年。拟1.5年建成，第一年的第三个季度开始预售，拟3年售完。具体的销售进度如下表1：表1 销售进度计划表 单位：万元 时间项目第一年第二年341234小高层4%8%10%10%10%10%高层5%8%10%10%12%商业5%8%10%10%12%车位2%5%5%5%续表1 销售进度计划表 单位：万元 时间项目第三年第四年合计123412小高层10%12%12%8%4%2%100%高层15%12%10%10%5%3%100%商业15%12%10
3、%10%5%3%100%车位8%10%15%10%10%5%75%注：停车位仅地下车位可售，估计可销售75%，每个车位平均占用26m2。3建设投资估算 经估算，该项目的建设投资总额为28032万元（未包含建设期利息）。 也可自行收集资料进行估算:4投资使用计划与资金来源（仅供参考） 建设投资使用计划按季度来分配，具体分配情况如下表2：表2 投资使用计划表 单位：万元时间第一年第二年12341234投资6752882950822994162623975252续表2 投资使用计划表 单位：万元时间第三年第四年合计123412投资52626242211028033注:建设资金筹措主要来源于资本金、销
4、售收入再投入及银行借款。其中资本金安排7989万元。5销售收入和销售税金及附加估算根据市场分析，预计该项目小高层销售均价为5500元/m2，高层销售均价5200元/m2，商业用房销售均价7600元/m2，车位价格为10万元/车位；该项目的营业税率为5%，城市维护建设税和教育费附加分别为营业税的7%和4%；另外期末安排交纳交易税费40万元。6利润测算（1）所得税按25%考虑；（2）盈余公积金按税后利润的15%计取。7评价参数设年实际基准收益率为10%，1-3年期的银行年实际贷款利率为5.60%，1-5年期的银行年实际贷款利率为5.96%，五年以上实际贷款利率为6.14%。（二）设计内容1对该项目
5、进行财务评价 （1）分析计算基础数据，编制辅助财务报表。包括：投资使用计划与资金筹措表、销售收入和销售税金及附加估算表、借款还本付息估算表、资金来源与运用表等。 （2）编制基本财务报表包括：项目财务现金流量表、资本金财务现金流量表、损益表。 （3）计算财务评价指标，分别进行盈利能力和清偿能力分析 包括：分别计算项目和资本金的财务净现值、内部收益率、静态和动态投资回收期；计算项目的销售利润率、总成本利润率、借款偿还期等指标。2对该项目进行不确定性分析 （1）盈亏平衡分析通过计算销售实现率的盈亏平衡点进行分析。 （2）敏感性分析 分别就建设投资和销售收入两个因素变动时（假设变动范围为20%，变动幅
6、度为5%），对项目内部收益率的影响分别进行单因素敏感性分析。要求找出因素变动的临界值、绘制敏感性分析图等。（三）设计要求1课程设计期间，要求认真阅读设计任务书，查阅相关参考资料；课程设计态度端正、勤于思考、刻苦钻研、独立按时完成任务；2设计成果要求图表清晰，格式、装订规范；分析评价要有理有据，论证充分；3所作的课程设计应概念清楚，设计计算正确，计算应有计算过程，财务评价报表的计算结果全部取整；4在设计期间，要严格遵守学习纪律和作息时间；5按时提交设计成果，提交成果截止时间为第16周周四中午12点。（四）成绩评定根据提交的设计成果，结合平时成绩和成果成绩进行综合评定，课程设计的成绩由平时成绩（占
7、30%）、成果成绩（占70%）两部分组成。四、可供参考的资料及主要参考文献： 1中华人民共和国建设部编，房地产开发项目经济评价方法，中国计划出版社，2000；2刘晓君主编，工程经济学，中国建筑工业出版社，2009；3兰峰等编著，房地产开发与经营，中国建筑工业出版社，2008；4中国国际工程咨询公司编，投资项目可行性研究指南，中国电力出版社，2002。参考附表：表一 销售收入及销售税金估算表 单位：万元序号名称正常年经营收入（万元）建设期经营期1年2年3年4年5年6年7年经营能力1经营收入2经营费用3经营税金及附加4经营净收入表二 投资估算表 单位：万元序号项目或费用名称费用总额投资比例（%）备
8、注1建安工程费2设备及工器具购置费3工程建设其他费1、2、3部分合计4基本预备费项目静态投资5涨价预备费6利息7投资方向调节税总投资表三 投资计划及资金筹措计划 单位：万元序号项目名称合计1年2年1项目投资1.1项目建设投资投入比例1.2建设期利息1.3流动资金1.4小 计资金筹措2.1自有资金2.2贷款2.3小 计表四 项目还本付息表 单位：万元 序号 年份项目12345678合计1年初累计借款2本年新增借款3本年应计利息4本年应还本金5本年应还利息表五 项目总成本费用估算表 单位：万元序号 年份项目12345678合计1经营成本2折旧费3摊销费4建设投资贷款利息5流动资金贷款利息6总成本费用表六 项目损益表 单位：万元序号 年份项目12345678合计1销售收入2总成本费用3销售税金及附加4利润总额5所得税6税后利润7盈余公积金8应付利润9未分配利润