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1、杭州市社会保障性住房体系存在的问题与完善的对策摘 要：2008 年 建 立 的 杭 州 特 色 的 “ 五 房 并 举 ” 住 房 保 障 体 系 ， 包 括廉 租 住 房 、 经 济 租 赁 房 、 经 济 适 用 房 、 拆 迁 安 置 房 和 危 旧 房 改 善 。 其中 廉租住房制度、经济适用住房制度作为杭州住房保障体系的两大基石，自启动以来在破解群众“住房难”方面取得了明显的成效。但是随着住房保障工作的深入，以及具有杭州特色住房保障体系的健全和完善，如何解决以两个“夹心层”困难群众为重点的住房问题是目前破解“住房难”的重点和难点所在。关键词： 杭州市；住房保障体系；廉租住房；经济适用
2、房；住房难；解决措施据社科院发布的2011年白皮书，以目前的房价，普通百姓要不吃不喝8 年才能买上一套房，而买不起房的居民家庭比例则高达85% 。如果楼市调控久不见效，保障房将是这“ 85% ”最重要的希望。然而住房保障，到底要保障谁？保障性住房到底应该是什么样的标准？谁来监督住房保障的资金使用？面对种种问题，杭州的社会保障性住房体系存在哪些问题，又有哪些完善的对策呢？一、存在的问题（一）政策方面的问题：审视杭州已有的住房保障制度设置，凡家庭人均年收入在城市低保标准两倍以下的住房困难户三年内可通过廉租住房政策保障；家庭人均年收入低于上年度市区城镇居民人均可支配收入60的住房困难户可通过经济适用
3、住房政策保障；拆迁户及危旧房居民可通过相应的拆迁安置和危旧房改善政策保障。因此，符合上述政策保障条件的家庭其住房问题解决均有明确的目标、政策、路径。然而由于商品房市场价格过高，加之国家经济适用住房保障政策的调整，低收入家庭实际购买住房能力不足，部分原先符合经济适用住房条件的家庭又被排除到保障对象之外。 由此杭州与国内其他城市一样出现了住房保障中两个“夹心层”：一是不符合廉租住房条件、又暂无力购买经济适用住房的城市低收入住房困难家庭；二是不符合经济适用住房条件、又暂无力购买商品房的低中收入住房困难家名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - -
4、- - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 1 页，共 5 页 - - - - - - - - - 庭。其中，第二个“夹心层”除本地居民外，还包括逐年增加的来杭创业人才、大学毕业生及外来务工人员。因此，如何在以市场为资源配置主要手段的前提下建立完善住房保障体系，开辟既具有杭州特色又具有普遍意义改善民生的住房保障模式，解决低收入家庭住房问题事关“生活品质之城”的建设，事关社会的和谐。同时，也是杭州在推进城市化进程中，住房保障继续走在全国前列的大问题。（二）社会方面的问题：两个“夹心层”群体的住房困境引起社会各界的高度关注。在 2008 年杭州市“两会”上，“住房难”问题再度成为
5、代表、委员们热议的焦点，有关提案、议案达17 件。在 2007年度市直单位“满意不满意”评选活动中，社会各层面参评人员对解决“夹心层”住房问题提出意见、建议近百条。“夹心层”住房困难也成为信访新热点。（三）市场方面的问题：健全的住房供应体系，实际包括住房出售和住房租赁两大领域。我国自房改以来，由于“重买轻租”的政策导向影响，房地产市场呈现以买卖为主的非均衡性发展态势。据统计，目前杭州的住房自有率达88% ，与发达国家的城市相比，杭州住房租赁市场明显欠发育，结构不合理，房产租赁中介经营的专业化、集约化程度较低，直接制约了住房市场化和货币化改革进程。为此，社会各界要求政府充分发挥主导作用，以大手笔
6、培育租赁市场。此外，部分高校、医院、企业等高层次人才的引进，因不符合现有住房保障政策，又暂无能力购买商品房，据调查，在杭创业人才中租房比例为715% ，人均居住面积在 20平方米以下的占702% 。高昂的市场租金直接影响了大学毕业生的创业热情，人才外流现象突出。二、完善的对策（一）完善住房保障相关的法律法规：在进一步理顺和规范现有法律、法规外，应尽快制定住房保障法，以依法推进、名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 2 页，共 5 页 - - - - - - - - - 规范
7、住房保障制度的运行，避免恶意套取住房福利，侵占国家利益、掠夺应享受住房保障家庭的正当权益等。通过完善住房保障相关的法律法规，对恶意骗租行为的惩戒上升到法律高度，增强住房保障制度的威慑力、约束力；通过完善住房保障相关的法律法规，在有法可依的情况下运作，保证制度实施的公平与效率；提升全社会对弱势群体的关注，倡导和合理利用社会资源，切实解决好城市中低收入家庭居住困难的问题。根据市委、市政府破解“住房难”问题的总体思路，当前，我们必须坚持“租、售、改”三位一体的方针，以解决两个“夹心层”住房问题为重点，进一步完善现有住房保障制度，加快建立具有杭州特色的住房保障体系建设，建立健全保障性租赁住房体系。首先
8、，创新现有经济适用住房制度。在解决第一个“夹心层”住房困难时，可采取改变经济适用住房“只售不租”的模式，实现“租售并举”。从政策上讲符合浙江省人民政府关于加快解决城市低收入家庭住房困难的实施意见（浙政发200555 号）“对符合经济适用住房条件，但因经济困难等原因暂无购买能力的，可以实行租赁，也可以实行先租后买，租买结合”的思路。其次，推出经济租赁住房制度，突破了原有的住房保障模式，使覆盖面更加广泛，从某种意义上说是解决两个“夹心层”住房困难的“杀手锏”。再次，“夹心层”家庭中有相当一部分住在危旧房中，可在危旧房改善过程中，通过拼卫、拼厨、扩面等措施解决其住房困难。此外，提供限价商品房也可成为
9、解决第二个“夹心层”住房困难的途径。由于杭州城市建设拆迁安置的需求还非常大，目前限价商品房只能用于安置拆迁户，待基本满足拆迁户安置需求后，再解决低中收入困难家庭的住房问题。综上分析，解决“夹心层”住房困难的主要途径是建立政府保障性租赁住房体系，主要包括经济适用住房租售并举及涵盖两个“夹心层”的经济租赁住房制度。（二）加强对住房保障的监测管理力度：加强住房保障监测管理，重点是要建立科学合理的住房保障监测评价指标体系，监测住房保障水平和住房保障规模，防止因加强住房保障制度建设，影响房地产市场的良性运行，影响社会经济的发展。住房保障监测评价指标体系内容，主要名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载
10、- - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 3 页，共 5 页 - - - - - - - - - 由宏观背景、住房保障水平、住房保障规模、保障性住房供应、住房保障政策效果等五大模块组成。其中，宏观背景主要有社会人口、地方财政、商品住房价格水平等指标；住房保障水平主要有住房保障对象、住房保障资金总额、住房保障运行机制、组织机构体系、行政效率等指标；住房保障规模主要有住房保障户数、住房保障方式、保障性住房供应等指标；保障性住房建设主要有保障性住房土地选址及供应规模，保障性住房建设标准、保障性住房管理标准等指标；住房保障政策
11、效果主要有住房保障家庭改善住房情况、社会评价、财政转移支付情况等指标。（三）多元化方式筹集住房保障资金：随着住房保障资金需求量的增多，政府应适当增加财政投入资金。如，房地产流转的增值税、住房转让的个人所得税和将要征收的物业税等，可专项用于住房补贴资金，专款专用。同时，积极研究累进税率对不同收入阶层的征税制度，对拥有自住以外的住房或超过普通住房控制面积的超标准面积部分，家庭住房转让住房个人所得税率可适当提高。通过税种或税率差别来调节资源的重新分配，让高收入群体承担更多的社会责任。此外，要适时增加住房保障融资产品。如，发行保障性住房债券或美国等大多数国家采用的房地产投资信托基金（REITs）或者象
12、英国和亚洲一些国家或地区采用的房地产投资基金等，有利于得到社会资金的支持。住房是民生之本，社会保障性住房又是基层人民群众的生存之本。党的十七大第一次鲜明地提出加快推进以改善民生为重点的社会建设，审视以往的实践，秉持开拓创新的理念，随着杭州廉租住房、经济租赁住房、经济适用住房、限价商品房（拆迁安置房）和危改房构成的五位一体的“杭州特色”住房保障体系的完善和健全，相信在不远的未来，事关杭州民生“住有所居”的目标已指日可待。参考文献：1 ：狱中天 . 天堂向左，杭州往右 保障性住房保障谁？天涯观察第26 期. 2010-12-11 2：丰雷、林增杰、 吕萍、武永祥编著 .房地产经济学 .中国建筑工业出版社 .2008年 12 月名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 4 页，共 5 页 - - - - - - - - - 3：李小宁 .政府经济学 .团结出版社 .2000 4：张昕.公共政策与经济分析 .中国人民大学出版社 .2004 名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 5 页，共 5 页 - - - - - - - - -