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1、房地产市场认知调查一、实习（实训）的性质和目的专业认知实习是资源环境与城乡规划管理专业课程体系中的重要组成部分，是为了增强房地产评估与经营方向学生对房地产市场的感性认知，以期今后进一步学好各门专业课而设置的重要实训环节。通过本次实训，学生将加深对所学课程内容的理解，认识房地产市场的普遍规律，为学生的专业课学习打下良好基础。实训的目的主要包括：首先，使学生增强对房地产企业、项目、客户及市场的直观认识，使学生了解房地产行业经营与管理的基本流程及基本知识点；其次，理解房地产市场调查的主要内容，尤其是各项调研内容与市场情况之间的关系，掌握房地产市场调查的方法与流程；进一步使学生能够将所学专业课知识运用
2、到实际当中，在项目现场中积极总结现实项目中存在的问题，以问题为导向，强化日后的专业实习。二、实习（实训）的任务和内容1. 某城市房地产市场的总体认知利用网络资料或政府公示公告初步了解某城市房地产市场的总体情况，如该市目前在售普通住宅、别墅、写字楼项目的个数、面积及空间分布情况等。2. 对普通住宅项目认知调查选取3-4个普通住宅项目，到租售中心调查项目开发商、建设单位，占地面积、建筑面积、容积率，开盘时间、起价、均价、价差，户型面积、套数、比例，绿地率、车位比例、商业配套，客户的地域、年龄、收入、职业分布，营销卖点、推广方式、广告形式等基本信息。3. 对别墅或写字楼项目认知调查选取1-2个别墅或
3、写字楼项目，到租售中心调查基本资料、市场信息、配套、设备、客户、户型等基本信息。4. 撰写调研报告在调研数据的基础上，整理分析调研数据，调研报告应包括对项目的具体认知情况，以及对该市房地产整体情况的分析总结。三、实习（实训）的具体步骤及要求1. 第一阶段 （4学时）某城市房地产市场的总体认知。要求：整理数据，为调研报告做好名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 1 页，共 13 页 - - - - - - - - - 准备。2. 第二阶段 （20学时）对普通住宅项目认知调查。
4、完成3-4个普通住宅市调单（详见附件 1）。3. 第三阶段 （4学时）对别墅或写字楼项目认知调查。完成1-2个别墅市调单或写字楼市调单。4. 第四阶段 （5学时）撰写调研报告。四、与实习（实训）有关的专业知识普通住宅市调单中相关知识点：1. 基本资料物业类型：选择 “ 普通住宅 ” 或者“ 高端住宅（公寓） ” 填写，注意不要以项目名称判断；联系人：就是接待你们市调的人员的姓、联系电话，方便后期回访、补调；开发商：就是项目的开发单位；代理商：若开发商自行销售，本处填“ 自销” ；若委托其他公司销售，本处填此公司名称；投资商：若开发商自行投资，本处不用填；若项目还有其他公司投资，本处填此公司名称
5、；总占地面积：该项目总占用土地面积；总建筑面积：该项目总体建筑规模；容积率：是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。大多住宅项目容积率在 13之间；分期数：建设规模较大的项目，一般会分多期来开发；各分期面积：各分期面积之和应该是总建筑面积；在售期数：目前销售所在的期数。少数规模较大的楼盘会形成多期同时销售的状况；楼型数量及层数：填写“# 栋#层#楼” ，例如，本项目有 2栋8层板楼、 1栋12层塔楼构成；使用率：使用面积与建筑面积之比，使用面积+公摊面积 =建筑面积；名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理
6、 - - - - - - - 第 2 页，共 13 页 - - - - - - - - - 主力户型：就是本项目中占比最多的户型，例如“ 二居室 ” ；标准层户数：一个标准建筑平面中，房屋的户数；标准层面积（塔）：一个标准建筑平面的面积，一般项目除首层、顶层之外的中间层都是标准层；标准层单元数（板）：一个标准建筑平面中，分的单元数；层高：标准层之间的高度差。2. 市场信息进度：选择 “ 期房” 、“ 现房” 、“ 准现房 ” 填写， “ 期房” 是指未经竣工验收取得房地产权证的商品房，现房是指竣工验收合格取得房地产权证的、可直接入住商品房。“ 准现房 ” 是指建筑结构封顶的期房；开盘日期：本期
7、销售开始的时间；入住时间：就是房屋交付的时间；装修标准：毛坯 /简装/精装；起价：本期销售产品中最低的房价；均价：项目的平均销售价格；最高价：本期销售产品中最高的房价；景观价差：一般是面向景观区的户型与普通户型的均价差距；朝向价差：一般是东西南北不同朝向户型的均价差距；楼层价差：不同的楼层之间的均价差距；销售率：本期推出所有楼盘中，已经销售的户型套数的百分比重；板楼：建筑平面中，各户型挨个连续排列着，外在表现为南北通透；塔楼：建筑平面中，各户型围绕某中心布局，一般不会南北通透；涨价次数：就是从开盘到现在价格调整次数；涨价幅度：每次价格调整的幅度；销售速度：正常销售情况下，每周销售的套数。3.
8、户型所占比例：各类户型的套数占总套数的比重；畅销户型：销售率较高的户型；滞销户型：销售率较低的户型。4. 配套绿化率：项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比；名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 3 页，共 13 页 - - - - - - - - - 园林主题：填 “ 水系”“公园” 等；园林面积：主题园林景观的规模；车位配比：就是小区的户数比车位的个数，一般用1：#表示；地上车位数量 /比例：地上车位数量占总车位数；租金/售价：车位的月租金，车位的售价；
9、配套内容：填 “ 会所”“商业” ；会所面积：会所的建筑面积；会所主题：会所的用途，包括健身、休闲娱乐等主题；商业面积：配套商业的建筑面积；商业主题：商业的主要用途，包括百货、超市、购物中心等；商业租金：商业的每平米月租金；商业售价：商业的销售价格。5. 客户地域分布：购房人群来源于那个区县；收入水平：购房者家庭收入水平；年龄特征：购房者的年龄段；职业特征：购房者职业特征；购买目的：一般分 “ 首次置业 ” 、“ 改善置业 ” 、“ 投资需求 ” 三种情况的比重。6. 营销推广主推卖点：本期在售产品的主要特征，购房者比较看中产品的什么优势；推广方式：买房送面积、买房免物业费、限时特卖、贷款贴息
10、、置换购房、抽奖促销；广告形式：网络媒体、纸质媒体、户外推广等。别墅市调单中相关知识点：独栋是独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地；双拼是两个单元左右并排成一栋建筑；联排是两个以上的单元左右并排成一栋建筑；叠排是两个单元上下叠放成一栋建筑；其他解释相见普通住宅市调单部分。五、思考题1. 思考普通住宅与别墅的主要区别；名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 4 页，共 13 页 - - - - - - - - - 2. 分析某个项目的定价是否合理；3. 分析每个项目的促销手
11、段是否妥当。六、参考资料1. 岩泳宴，市场调查技术，高等教育出版社，2000年.2. 景奉贤，市场调查与预测方法，新时代出版社，1999年.3. 刘利艺，市场调研与预测常用方法，南京大学出版社，1997年.4. 张伟建，现代常用探测学，东北大学出版社，1999年.5. 尹卫红，房地产市场调查与分析，重庆出版社，2008年.6. 崔发强，房地产市场调查与预测，化学工业出版社，2008年.七、附件附件一：普通住宅市调单附件二：别墅市调单附件三：写字楼市调单名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - -
12、- - - 第 5 页，共 13 页 - - - - - - - - - 基本资料名称物业类型联系人位置销售电话开发商开发商电话代理商投资商总占地面积总建筑面积容积率分期数各分期面积在售期数开工日期楼型数量及层数 使用率总户数主力户型面积主力户型总价标准层户数标准层面积（塔）标准层单元数（板）层高市场信息进度开盘日期入住时间毛坯/简装/精装装修标准起价均价最高价景观价差朝向价差楼层价差销售率物业费板楼塔楼涨价次数涨价幅度销售速度物业管理公司一居两居三居四居跃层 复式其他附件一：普通住宅市调单名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - -
13、 - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 6 页，共 13 页 - - - - - - - - - 户型户型面积户型套数所占比例畅销户型滞销户型配套绿化率园林主题园林面积车位配比地上车位数量/ 比例租金/售价地下车位数量/ 比例租金/售价配套内容会所面积会所主题商业面积商业主题商业租金商业售价客户地域分布收入水平年龄特征职业特征购买目的投资客比例营销推主推卖点推广方名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 7 页，共 13 页 - - - - - - - - -
14、广式广告形式其他说明基本名称物业类型联系人位置销售电话发展商开发商电话代理商投资商总占总建筑面容附件二：别墅市调单名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 8 页，共 13 页 - - - - - - - - - 资料地面积积积率分期数各分期面积在售期数开工日期楼型及数量联排、独栋总户数使用率市场信息进度开盘日期入住时间打勾毛坯/简装/精装装修标准800元起价均价最高价景观价差朝向价差楼层价差销售率物业费叠拼双拼联排独栋其他涨价次数涨价幅度第一次100元销售速度物业管理公司叠拼
15、双拼联排独栋其他户型面积名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 9 页，共 13 页 - - - - - - - - - 户型户型套数所占比例畅销户型滞销户型配套绿化率园林主题园林面积车位配比地上车位数量/ 比例租金/售价地下车位数量/ 比例租金/售价配套内容会所面积会所主题商业面积商业主题欧洲风情商业街商业租金商业售价客户地域分布收入水平年龄特征职业特征购买目的投资客比例名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - -
16、 - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 10 页，共 13 页 - - - - - - - - - 营销推广主推卖点推广方式广告形式路牌、报纸其他说明名称物业类型联系人位置销售电话发展商开发商电话附件三：写字楼市调单名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 11 页，共 13 页 - - - - - - - - - 基本资料代理商投资商总占地面积总建筑面积容积率分期数各分期面积在售期数楼型、层数使用率层高标准层面积最小单位面积最大单位面积主力单位面积可否注册结构
17、形式框架/ 框剪、钢/ 混凝土起卖面积最少多数面积能卖最大可组合面积可填一整层或者面积市场信息进度期/现开盘日期入住时间租售模式租/ 卖售价起价均价最高价销售率租金起价均价最高价出租率成交最小面积成交最大面积成交主力面积楼层价差朝向价差景观价差配套物业管理公司物业费车位情况地上车位数量/ 比例租金/售价地下车位数量/ 比例租金/售价配套内容会所面积会所主题商业面积商业主题商业租金商业售价楼内配套高档餐厅、员工食堂、咖啡酒吧、小商店、康乐设施、展厅、多功能厅、会议、商务中心、银行、邮名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 12 页，共 13 页 - - - - - - - - - 局、会所、商业（ 在所有的项上打勾 ）会议室数量及面积绿化率设备电梯数量电梯品牌电梯容量电梯梯速空调形式空调品牌喷淋（消防）喷淋形式信息口密度外立面公共部分室内客户自主客户比例投资客户比例公司名称公司性质公司规模行业需求面积其他说明名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 13 页，共 13 页 - - - - - - - - -