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1、房产企业供应链金融ABS常用的业务模式及风险管理房产企业供应链金融ABS常用的业务模式及风险管理 杨丹 关键词：房产企业 供应链 风险管理 一、项目开发建设贷款 项目开发建设贷款，是指银行对房地产开发企业发放的用于住房、商业用房等不动产项目的中长期项目贷款，贷款期限一般不超过三年。开发贷款的资金只能用于该项目开发建设，一般会根据项目的工程建设进度分批次放款。要求项目国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证齐全，项目自有资金投入不低于30%，项目本身或股东必须具备具有二级开发资质。 项目获得银行的授信批复后，贷款资金以受托支付形式直接支付至供应商的账户。房地产企
2、业在使用开发贷款资金时有三种方式：一是一次性提款后，根据开发进度按需受托支付至供应商账户，其余贷款资金留存在监管账户，沉淀资金过多;二是根据项目的开发进度按需分次提款，这样解决了沉淀资金的问题，但需银行在放款额度和时点进行配合，放款金额的不确定性给企业带来资金风险;三是一次性提款后，根据总包的建筑合同，将建设资金全部受托支付给总包方，总包方再将资金反借给项目，这样会加大资金的使用风险和银行的贷后检查风险。 二、房地产供应链金融ABS 房地产企业发行的供应链金融ABS主要以反向保理模式为主。反向保理是“1+N”的业务模式，其中“1”为重要债务人的核心企业，“N”为上游的供应商，主要适用于核心企业
3、与供应商业务稳定或者合作关系良好的企业，房地产企业与上游供应商有着稳定的业务合作关系，其与上游供应商业务往来主要是工程建设开发，形成了开发商的应付账款，即供应商的应收账款。供应商将应收核心企业的债权转让给保理公司，保理公司将积攒的应收款项打包形成基础资产，转让至资产支持专项计划，在资本市场发行。 供应链ABS对供应链核心企业的信用评级要求较高，核心企业放款主体评级需要在AA+或以上。 对比项目开发贷款的额度有限、资金使用受限等问题，房企的供应链金融ABS不仅延长房企应付账款的支付周期，加大了对供应商的资金占用，而且该种模式不在财务报表体现有息负债，不直接占用银行的授信额度，对财务报表起优化作用
4、。在招投标时，供应商会把延长支付账期的产生的资金占用费用加到合同总价中，因此这部分的资金占用成本在施工成本中体现，房地产企业在做土地增值税清算时，土地增值税可抵扣的成施工本增加，降低企業税负水平。通过在资本市场发行供应链金融ABS，有助于房产企业在资本市场发声，提高品牌形象，为以后资本市场开拓更多的融资工具做好准备。 大部分供应商是需要垫资进行前期开发建设，其资金垫付的压力大，且供应商为中小企业，规模有限，资金实力较弱。通过供应链金融ABS的发行，保理公司全价或折价接收供应商转让的应收账款，供应商收到对应的转让对价，一定程度上缓解了上游供应商的资金压力。 三、房地产企业供应链金融ABS存在的风
5、险 （一）核心企业的资金兑付风险 房地产企业可能存在一个项目既有开发贷款，又有供应链金融ABS的情况。房产企业将开贷的还款节奏、供应链ABS的兑付节奏和项目的销售回款节奏做好测算和匹配，通过对提款时点、发行时点的管理做到项目的投资、融资和回款的动态资金平衡。一旦出现不可预见风险，出现销售业绩不理想，按揭银行额度紧张，销售资金无法及时回笼时得同时又有到期的开发贷款和供应链ABS需要集中兑付的话，房产企业必定会资金面紧张，面临资金链断裂的风险。 （二）基础交易真实性、交易对价公允性风险 在供应链ABS的基础资产积攒过程中，可能会存在虚增应收账款的情况，例如虚开增值税专用发票、伪造资金流、伪造虚假商
6、务合同、虚报应收账款余额、隐瞒债务人还款情况、交易对价不公允等。 （三）应收账款转让风险 在应收账款转让时，若存在供应商将同一笔债权在转让保理公司之前已转让给第三方， 甚至办理了应收账款转让登记或通知了债务人，或已设置应收账款质押等其他权利负担，未经质权人同意不得转让等， 则存在保理公司无法合法有效取得应收账款的风险。 综上，核心企业的资金风险直接影响ABS产品到期兑付，底层资产的交易风险直接影响产品顺利发行。增强核心企业的资金兑付能力，加强底层资产积攒过程中的审核力度是规避风险的主要手段。核心企业应不定期对自身的资金情况进行盘点，包括资金收入和资金支出情况，确保可用资金量至少满足1年以内的刚
7、性兑付，提高企业抵御风险的能力。 保理公司应对原始债权人的营业执照、公司章程等基础证照和相关资质及进行审核，确保供应商资质符合保理要求;同时对应收账款进行中登查询，对基础贸易发票进行真伪查询，对原始债权人进行司法查询，从而确保交易双方的贸易背景和底层资产的合规性和真实性。应收账款确权方面，基础资产转让至专项计划应当合法、有效， 转让对价应当公允， 若存在附属担保权益的， 应当一并转让。保理公司还要重点关注房产企业作为共同债务人对应收账款进行确权的情况，可以采取签署付款确认书的方式，让房地产企业承诺与债务人共同履行还款义务，从而将核心企业的信用纳入基础资产中。 保理公司在受让债权时，对相关债权及基础合同进行中登查询，在债权转让后，及时进行中登登记。 各中介机构应根据现有法律法规、规章、规范性文件及行业规定，完善尽职调查机制，确定的尽职调查审查事项和标准，优化尽职调查方法，采用多种尽调方法相结合的方式，落实每一个相关核查要点，确保交易结构、风险防范机制、所披露的信息和出具的意见都建立在尽职调查充分和全面的基础上。 3