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1、天津2016年上半年房地产估价师制度与政策:建设单位的质量责任和义务考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、已知某项房地产投资的净现金流量如下表所示。求该投资项目的财务内部收益率.如果投资目标收益率为10%时，该投资项目的动态投资回收期为（)年。 A。4.00 B.4。58 C。4。625 D.5.16 2、关于房地产位置固定性的说法，错误的是。 A:房地产位置固定性决定了房地产市场是一个地区性市场 B:房地产位置固定性意味着房地产的社会经济位置也固定不变 C：房地产位置固
2、定性决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费 D：房屋平移技术不能完全改变房地产位置固定这一特性 E：工业用地的监测点评估价格3、某家庭以住房抵押贷款方式购买了一套住宅，住房抵押贷款期限为20年,年利率为6%，以每月2500元等额还款。该家庭于第9年年初一次性偿还贷款本金10万元,余额在以后的5年内用按月等额还款的方式还清,则最后5年内的月等额还款额为（）元。 A3019.53 B2983。84 C1524。15 D1587.65 4、下列关于目前我国征收土地批准权限规定，说法错误的是_. A征收土地实行两级审批制度,即国务院和省级人民政府 B征收农地,应先办理农用地转用手续，同时办理征地
3、审批手续 C基本农田由国务院审批 D基本农田以外的耕地未超过35公顷的由国务院审批5、银行向居民购买住宅提供抵押贷款的方式属于_。 A商业信用 B国家信用 C消费信用 DA和C 6、对于共有房地产的转让，需要其共有人_。 A全部同意 B超过50同意 C超过2/3同意 D有人同意就行 7、下列关于门和窗，表述错误的是。 A：门和窗是现代建筑不可缺少的建筑构件 B：门和窗在建筑上还起到围护和安全保护、隔声、隔热、防寒、防风雨的作用 C：窗是建筑上阳光和空气流通的通道 D：门和窗仅有实用价值，没有建筑装饰的作用 E：执行层的组织协调 8、w市A房屋拆迁公司，在拆迁w市房屋时，与被拆迁人孙某达不成拆迁
4、补偿安置协议,经当事人申请，由裁决. A:w市房地产管理部门 B：w市规划管理部门 C:W市建设管理部门 D：w市房屋拆迁管理部门 E：房地产估价机构必须加盖公章 9、在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时,一般不计息的项目是【2005年考题】 A：未知的需要求取的待开发房地产的价值 B:投资者购买待开发房地产应负担的税费 C：销售税费 D：开发成本和管理费用 E：工业用地的监测点评估价格 10、运用假设开发法估价必须考虑资金的。 A：实用价值 B：有效价值 C：折算价值 D：时间价值 E：工业用地的监测点评估价格11、关于房地产估价误差的说法，错误的是。 A：判断评估价值误差大小或者准
5、确性，理论上是将其与真实价值进行比较 B：估价会有误差，可用一般物理测量的误差标准来要求估价误差标准 C：所有评估价值都有误差，可以说所有评估价值都是近似值 D：估价误差应有一定限度，因此需要确定合理误差范围 E：工业用地的监测点评估价格 12、_就是在计算平均数时,再考虑每期资料的重要性。 A简单平均法 B移动平均法 C加权移动平均法 D指数平滑法 13、在房地产估价中,长期趋势法运用的假设前提是【2006年考题】 A:过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在 B：市场上能找到充分的房地产历史价格资料 C：房地产市场在过去无明显的季节变动 D:政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产
6、的历史价格 E:工业用地的监测点评估价格14、是商业银行的最基本职能。 A：充当信用中介 B:变货币收入为货币资本 C：充当支付中介 D：创造派生存款和信用流通工具 E：执行层的组织协调 15、按照租客的意愿及时调整房地产的使用功能,是房地产投资特性中的。 A：相互影响性 B:适应性 C:不一致性 D：保值性与增值性 E：借款合同 16、下列房地产投资风险中，直接导致投资的实际收益率降低的系统风险是。 A:时间风险 B：比较风险 C：持有期风险 D：通货膨胀风险 E：借款合同 17、下列表述不符合房地产广告要求的是. A：房地产广告中涉及所有权或者使用权的，所有权或者使用权的基本单位应当是有实
7、际意义的完整的生产、生活空间 B：房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚，比例恰当 C：房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明 D：房地产广告中可以利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果 E:房地产估价机构必须加盖公章 18、下列关于土地使用权划拨的含义,表述不正确的是. A：建设用地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将士地使用权无偿交给土地使用者使用的行为 B:除法律、法规另有规定外,划拨土地没有使用期限的限制，但未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动 C:取得划拨土地的使用
8、权，必须经有批准权的人民政府核准并按法定的程序办理手续 D：在国家没有法律规定之前,在城市范围內的土地和城市范围以外的国有土地，除出让土地以外的土地，均按出让土地进行管理 E：房地产估价机构必须加盖公章 19、按我国公司法规定，当公司股本总额超过亿元时,其社会公众股的面额至少要达到6000万元以上。 A：2 B：3 C：4 D:5 E：执行层的组织协调 20、某可比实例的实物状况比估价对象优9，则其实物状况修正系数【2003年考题】 A:091 B：092 C：1。09 D：110 E:工业用地的监测点评估价格 21、注册结构工程师注册有效期届满需要继续注册的，应当在期满前日内办理注册手续。
9、A：20 B：30 C:60 D:90 E：房地产估价机构必须加盖公章 22、注册房地产估价师延续注册有效期为年。 A:1 B：2 C:3 D：5 E：执行层的组织协调23、需要预测某宗房地产2008年、2009年的价格通过市场调研，获得该类房地产20032007年的价格并计算其逐年上涨额如表102第2列、第3列所示用平均增减量趋势法估计，该宗房地产2008年的价格为 A：8 485元 B:8 820元 C：8 500元 D:8 584元 E：工业用地的监测点评估价格 24、我国规范住房置业担保公司的组织法是_。 A公司法 B民法通则 C合同法 D住房置业担保管理试行办法25、某市去年住宅的实
10、际销售量为500万，预测销售量为450万，平滑指数为0.8，则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是万.(2005年试题） A:450 B:475 C：490 D：500 E：借款合同二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分；少选，所选的每个选项得 0。5 分） 1、一份完整的估价报告通常由以下几个部分组成，即_。 A封面;目录 B致委托人函；估价师声明 C估价结果审核 D估价技术报告及附件 E估价结果报告 2、房地产开发项目施工现场的安全由负责. A：建筑施工企业 B:监理企业 C：房地产开发企业 D：施工合同中规定的单位
11、 E：借款合同3、下列关于会计分期，说法正确的是. A：会计分期的目的是将持续经营的生产经营活动划分为连续、相等的期间,据以结算盈亏，按期编报财务报告，从而及时地向各方面提供有关企业财务状况、经营成果和现金流量信息 B：会计分期是指将一个企业持续经营的生产活动划分为一个个连续的、长短不相同的期间 C：会计分期又称为会计期间 D：按年度编制的财务会计报表也称为年报 E：以一年确定的会计期间称为会计年度 4、成本控制的主要对象是主要费用中的_。 A固定费用 B变动费用 C经营费用 D原材料费用5、估价报告有效期应从_起计. A估价时点 B估价作业期 C出具估价报告之 D签订估价委托合同之日 6、下
12、列关于贴现债券的表述正确的是。 A：贴现债券，也称贴水债券 B：贴现债券，也称附息债券 C:指券面上不附息票,发行时按规定的折扣率（贴水率)以低于券面价值的价格发行 D：到期时按券面价值偿还本金的债券 E：其发行价格与券面价值的差价即为利息 7、下列关于拍卖与普通商品交易的区别,表述错误的是。 A:普通交易中当事人只有卖方和买方 B：拍卖方式中有委托人、拍卖人和竞买人,三方缺一不可 C：被拍卖商品的出售价格由竞买人通过竞价来决定,即由卖方定价 D：普通交易中商品销售价格由卖方定价或由买卖双方协商定价 E：执行层的组织协调 8、下列行为中,应当缴纳契税的有_. A房屋赠与 B房屋继承 C以土地、
13、房屋权属抵债 D以土地、房屋权属投资、入股 E房地产抵押 9、对同一栋建筑物内两个不同的出租单元来说，其单位面积租金水平的差异主要受（)和平面布置等因素的影响。 A楼层、朝向 B租期 C供求关系 D租客类型 10、土地储备贷款对象是。 A:县级以上人民政府 B：土地储备机构 C：进行土地购置的房地产开发企业 D：对一级土地进行开发的企业 E：一般房地产开发企业11、_是反映项目实际造价的技术经济文件,是开发商进行经济核算的重要依据。 A投资估算 B竣工结算 C成本结算 D技术报告 12、房地产中介服务收费分为三类。 A：房地产咨询收费 B:房地产估价收费 C：房地产经纪收费 D:房屋买卖收费
14、E：房屋交易收费 13、房屋抵押权自之日起生效。 A:抵押合同签订 B：抵押合同生效 C：抵押权登记 D:核发他项权利证书 E：执行层的组织协调14、某房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000万元，期限为3年，年利率为8的抵押贷款，到期一次还本付息，则按月计息比按季计息要多付利息_万元。 A2。00 B7。30 C8.53 D9。00 15、城市基本地形图的复测周期一般为年. A：2030 B：1030 C:1015 D：510 E：执行层的组织协调 16、某宗估价对象房地产是在土地使用权出让的土地上建造的商场，土地使用权出让年限为40年,建造期为2年，建筑物的经济寿命为60年，则建筑物折旧
15、的经济寿命为(）年。 A38 B42 C58 D60 17、下列内容属于房地产广告的要求的是_。 A房地产广告中涉及所有权或者使用权的，所有或者使用的基本单位应当是有实际意义的完整的生产、生活空间 B房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限 C房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的,应当在广告中注明 D房地产广告中必须注明物业管理的有关要求 E房地产广告中不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果 18、拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起日內给予答复。 A:5 B:7 C：10 D：15 E：执行层的组织
16、协调 19、直接融资是指资金供给者与资金需求者运用一定的_直接形成债权债务关系的行为。 A商品交易 B货币工具 C金融工具 D借贷活动 20、房地产开发商进行开发项目融资结构安排时，通常要投入占项目总投资的自有资金或股本金. A：15 B：20 C：30% D:40 E：借款合同 21、下列保险种类中,属于政策性保险的有_。 A社会养老保险 B农业保险 C巨灾保险 D失业保险 E出口信用保险 22、在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的_范围之内。 A0。52.0 B1。52.0 C0。51.5 D1。01.523、下列不属于一般性货币政策工具的是_。 A法定存款准备金率 B贷款额度控制 C再贴现利率 D公开市场业务 24、从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，通常应分析. A:物理结构 B：区域结构 C:产品结构 D：供求结构 E:总量结构25、房地产开发项目投资估算时,如为委托销售代理的，则代理费应列入_. A管理费 B销售费用 C其他费用 D前期费用