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1、2015年上半年四川省房地产估价师制度与政策：建设单位的质量责任和义务考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、对外商为科学讨论、开发能源、进展交通事业以及开发重要技术供应专有技术所取得的特许权使用费，经国务院税务主管部门批准，可以按的税率征收所得税。 A：10 B：15 C：18 D：27 E：执行层的组织协调 2、全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图是。 A：宗地图 B：房产分幅图 C：房产分丘图 D：房产分户图 E：执行层的组织协调3、有甲乙两宗房地产，甲房地产
2、的收益年限为50年，单价为3500元/m2，酬劳率为8%；乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/m2，酬劳率为6%。那么，甲的价格（）乙的价格。 A高于 B低于 C等于 D条件不足，无法确定 4、在肯定时期和肯定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格称为_。 A基准地价 B标定地价 C宗地价格 D路线价格5、房地产保险中，下列不属于建筑工程一切险除外责任的是。 A：因设计错误、铸造或原材料缺陷或工艺不善引起保险财产本身的损失 B：不行预料的、被保险人无法掌握并造成物质损失或人身伤亡的突发性大事 C：自然磨损等造成保险财产自身的损失和费用 D：施工用机械、设备、装置失灵
3、造成的本身损失 E：执行层的组织协调 6、某宗房地产将来第一年的净收益为20万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加3万元，该类房地产的酬劳率为8。该房地产的价格为万元。 A：69583 B：68125 C：71583 D：71875 E：工业用地的监测点评估价格 7、_就是在计算平均数时，再考虑每期资料的重要性。 A简洁平均法 B移动平均法 C加权移动平均法 D指数平滑法 8、人民法院对经估价机构估价的抵押物拍卖的，拍卖保留价由参照评估价确定。 A：托付人 B：人民法院 C：拍卖师 D：竞买人 E：执行层的组织协调 9、对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态
4、下，净收益大于零的持续时间称为_。 A设计寿命 B经济寿命 C法定寿命 D自然寿命 10、乙公司在开头市场分析之前，需认真分析该项目土地使用权招标文件，其中属于该项目掌握性具体规划中用地掌握指标的为。(2007年试题) A：绿地率 B：容积率 C：建筑密度 D：住宅和商业用地的面积 E：执行层的组织协调11、消费倾向是。 A：人们的实际收入在消费的支出中所占的比重 B：人们用于消费的支出在社会消费支出中所占的比重 C：人们用于消费的支出在实际收入中所占的比重 D：人们用于消费的支出在社会平均收入中所占的比重 E：执行层的组织协调 12、已知临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20ft，临
5、街深度为75ft。现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30ft，临街深度为125ft。运用四三二一法则，地块乙的总地价为万元。 A：65.4 B：81.8 C：87.2 D：109.0 E：工业用地的监测点评估价格 13、某商铺建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2；运营费用率为租金收入的25%；该类房地产的酬劳率为10%。该商铺的价值为_万元。 A521 B533 C695 D71114、某市拟建一大型图书馆，现依据该图书馆土建工程施工图编制的预算价格为_预算价格。 A单项工程 B单位工程 C分部工程 D分项工程
6、15、利用_，可以看出数据变化的进展过程和演化趋势，其实质是取各段内各点求平均值，且令其权数相等，而将以前的权数视为零。 A移动平均法 B指数平滑法 C加权指数法 D移动平滑法 16、某宗房地产的土地总面积为1 000，是10年前通过征用农地取得的，当时的花费为1 8万元亩，现时重新取得该类土地需要花费620 元；地上建筑物总建筑面积2 000 ，是8年前建成交付使用的，当时的建筑造价为600元，建筑面积，现时建筑类似建筑物的建筑造价为1 200元建筑面积，估量该建筑物有八成新。该宗房地产的现时单一价为元。 A：1 200 B：1 250 C：1 270 D：1 800 E：工业用地的监测点评
7、估价格 17、某幢可出租房地产尚有1年时间才可投入使用，与之类似的现房价格为5 000元，现房出租的年末净收益为500 元。若按折现率10和风险补偿值100元计，该幢房 地产目前的价格应为元。 A：4 400 B：4 409 C：4 445 D：4 455 E：工业用地的监测点评估价格 18、经济适用住房价格。 A：由市(县)人民政府制定 B：实行市场调整价 C：由房地产开发商定价 D：由政府限定销售价格 E：执行层的组织协调 19、某个国家20002004年的基尼系数分别为0.32、0.34、0.36、0.40和0.42，由此可以推断_。 A该国家的居民收入安排趋于平均化 B该国家的居民收入
8、安排两极分化越来越严峻 C该国家的居民收入水平呈现出上升的趋势 D该国家的国民收入呈现出上升的趋势 20、某宗房地产的土地出让年限为50年，已经使用6年，估计将来每年正常状况下可以获得净收益15万元，预期酬劳率为10，则该宗房地产的收益价格接近于。 A：147万元 B：148万元 C：149万元 D：150万元 E：工业用地的监测点评估价格 21、在房地产定价方法中，名牌策略属于_。 A成本加成定价法 B目标定价法 C认知价值定价法 D领导定价法 22、中华人民共和国土地管理法规定，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的倍。 A：5 B：10 C：15 D：30 E
9、：房地产估价机构必需加盖公章23、目前，房地产估价机构各资质等级相应标准中，一级房地产估价机构注册房地产估价师人数为_名以上。 A3 B5 C8 D15 24、下列关于住房置业担保的表述中，不正确的是。 A：担保是个人贷款担保方式的一种补充 B：住房置业担保是由特定专业性担保机构供应的保证担保 C：住房置业担保实行保证方式和反担保方式 D：住房置业担保机构不担当连带责任 E：执行层的组织协调25、城市分区规划由_审批。 A市规划行政主管部门 B市人民政府 C市人大常委会 D省人大常委会二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分
10、；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、细分市场评价主要涉及等三个方面的评价。 A：细分市场的可衡量性 B：细分市场的规模和进展前景 C：细分市场的差异性大小 D：企业的目标和资源 E：细分市场结构的吸引力 2、某开发项目的成本利润率为80%，开发周期为4年，则该项目的年成本利润率_。 A等于20% B大于等于20% C小于20% D小于等于20%3、某房地产开发商拟投资开发一总建筑面积为6000m2的写字楼项目，已知该项目的综合开发成本为3000元/m2，项目建成后可出租面积的月租金水平为85元/m2，假如该写字楼建筑的可出租面积系数为0.85，经营成本为租金收入的30%，则该写字楼项目
11、投资的成本收益率为（）。 A23.80% B20.23% C19.70% D18.96% 4、房地产具有易受限制性，政府对房地产的限制通常通过_来实现。 A充公权 B管制权 C征税权 D征收权 E出让权5、估价资料归档的目的是建立资料库和备案，以便利今后的估价及管理工作。估价资料归档主要有以下作用（）。 A有助手估价机构和估价人员不断提高估价水平 B有助于解决日后可能发生的估价纠纷 C有助于保持估价机构工作的连续性 D有助于行政主管部门和行业组织对估价机构进行资质审查和考核 E可以为日后的估价供应参考 6、权益状况比较、调整的主要内容包括_。 A土地使用年限 B土地出让方式 C城市规划限制条件
12、 D楼层、朝向 E公共设施完备程度 7、对同一宗房地产而言，_。 A房地价格=土地价格+建筑物价格-建筑物的折旧 B建筑物价格=房地价格-土地价格 C土地价格=房地价格-建筑物价格-建筑物的折旧 D房地价格=土地价格+建筑物价格+建筑物的折旧 8、关于房地产价格中的房价与地价的关系是_。 A相互影响论 B相互补充论 C相互制约论 D需求带动论 E成本打算论 9、属于房地产估价机构业务监管的是。 A：业务承揽 B：监管措施 C：行政惩罚 D：业务转让 E：异地执业 10、在众多的不确定性因素中，找出对项目经济评价指标影响较大的因素，并推断其对开发项目投资效益影响的程度，是分析的目的(2002年试
13、题) A：盈亏平衡 B：敏感性 C：风险 D：概率 E：借款合同11、假设开发法的原理依据与_相同，是预期原理。 A收益法 B经济法 C权益法 D成本法 12、运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采纳现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是_。 A待开发房地产开发建设开头时的具体日期 B待开发房地产建设发包日期 C取得待开发房地产的日期 D房地产开发完成并投入使用的日期 13、依据有关规定，可以发布房地产广告的是。 A：在集体土地上建设的房屋 B：取得预售许可证的商品房 C：阅历收不合格的商品房 D：权属有争议的房屋 E：执行层的组织协调14、短期偿债力量指标主要是。
14、A：流淌比率 B：速动比率 C：资产负债率 D：存货周转率 E：存货周转天数 15、设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的_的款额后，抵押权人方可优先受偿。 A税金 B拍卖费用 C土地使用权出让金 D土地使用成本 16、市场失灵主要表现在。 A：垄断阻碍了市场机制的作用，使资源得不到有效配置 B：在市场机制中，市场往往无法解决伴随经济活动而产生的外部负效应的影响 C：市场能够有效地供应公共产品 D：市场无法有效地供应公共产品 E：消费者和生产者的信息不完全 17、比准价格是一种_。 A理论价格 B市场价格 C评估价格 D交易
15、价格 18、某房地产正常年净收益为6000元，当前银行利率为10%，购买年为8，估价应为_元。 A54000 B32010 C48000 D60000 19、已知某笔贷款年利率为12，按季度计息，则该笔贷款的实际年利率是。 A：12.35 B：12.55 C：12.68 D：12.93 E：借款合同 20、写字楼物业出租中全部经营费用均由租户直接担当的出租方式是（）。 A全租金方式 B毛租金方式 C净租金方式 D基本租金方式 21、下列保险险种中，属于商业保险的有_。 A责任保险 B失业保险 C工程保险 D人寿保险 E劳动工伤保险 22、建筑材料的物理性质，与质量无关的是。 A：抗渗性 B：表
16、观密度 C：密实度 D：孔隙率 E：导热性23、银行向某家庭发放了一笔月还款额为5000元的个人住房抵押贷款，该家庭所购住房的物业管理费为每月500元。从当前我国商业银行风险管理的角度来看，该家庭的月均收入应不低于_元。 A10000 B11000 C7800 D9200 24、房地产开发的程序主要分为阶段。 A：决策分析，规划设计，建设，租售 B：决策分析，可行性讨论，建设，租售 C：投资机会选择与决策分析，前期工作，建设，租售 D：投资机会选择，前期工作，施工与竣工，物业管理 E：借款合同25、房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于（）。 A变动成本的设 B销售收入的不同 C固定成本的设置 D平衡点的设置