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1、l 目的 对物业管理范围内与业主和住户有关的财产给予保护。2适用范围 适用于对委托方交付的物业、业主和住户用于维修安装的物品及管辖区内车辆等的控制。3职责 3.1 总经理负责组织成立物业验收接管领导小组。3.2 管理处负责物业验收接管的日常事务组织协调工作。3.3 管理处各部门按规定组成接管领导小组的各专业组，参与物业的验收接管工作。3.4 管理处工程部负责对业主、住户提供的物品进行验证、安装服务等。3.5管理处保安队负责各类车辆的综合管理。 4程序 4.1业主和住户的财产一般包括：a接管的物业，包括各类建筑物及公用设施；b业主和住户提供的用于维修安装用的物品，便民服务中业主和住户送交修理或加
2、工的物品；c. 管辖区内的车辆；d. 其他与业主和住户有关的财产。4.2验收接管物业的控制4.2.1物业验收应具备的条件4.2.1.1新建物业验收应具备的条件：a建设工程施工全部完成，物业经竣工验收合格；b供电、供气、给排水、卫生、道路等设施能正常使用；c房屋幢、户编号经有关部门确认。4.2.1.2原有物业验收应具备的条件：a房屋所有权、使用权清楚；b土地使用范围明确。4.2.2在公司总经理直接领导下，组织各部门成立物业验收接管领导小组，总经理担任组长，按专业设立资料组、工程土建组和机电组，管理处负责日常事务运作。 a各专业组组长负责接管分工范围内的工作，严格验收、把好工程质量关。管理处主任组
3、织编制物业接管计划，报总经理批准实施； b各专业小组按国家、省、市工程验收标准验收物业，确保物业的各项功能、指标符合规定的要求。4.2.3参与竣工验收的物业 4.2.3.1在验收前的资料准备：对于物业公司参与竣工验收的物业，则在竣工验收之前，资料组应要求委托方提供开发建设单位、工程施工单位、监理单位、消防管理部门、管道煤气公司、配套工程施工单位、设计院等提供的有关资料，适当时应包括物业规划图，竣工总平面图，单体建筑及结构竣工图，地下管网竣工图，建筑施工竣工图，隐蔽工程验收签证，沉降观察记录，竣工验收证明，房地产权属关系的有关资料，机电设备使用说明书、消防系统竣工验收证明、电梯等公共设施检查验收
4、证明；用水、电、气指标批文，水、电、气表校验报告等图纸资料，填写物业接管文件资料交接清单；并对所有资料进行查验，为物业接管验收提供资料和数字依据。 4.2.3.2物业的竣工验收：验收接管领导小组参与开发建设单位、工程施工单位、监理单位、消防管理部门、管道煤气公司、配套工程施工单位、设计院等依照建设部城市住宅小区竣工综合验收管理办法(199312)、房屋接管验收标准(19912)等规定组织的竣工验收工作。 4.2.4对已竣工、在用物业的验收接管工作： a各专业组根据分工范围分别负责对房屋主体结构、单元住宅、公共配套设施(水、电、机电设备、消防、管线等)进行现场检查验收，并填写物业交接验收表、设施
5、验收单、物业分户移交验收单、物业交验问题登记表； b验收结束后，验收接管领导小组对验收中存在的问题进行归纳汇总，并将物业交接验收表、设施验收单、物业分户移交验收单、物业交验问题登记表的副本交委托方，以落实责任部门限期整改，直至达到规定要求。4.2.5物业移交内容：4.2.5.1 建筑物移交a各类房屋清单及配套钥匙；b单体建筑、结构、水、电、气设备竣工图；c住宅区规划图、竣工总平面图；d其他必要的技术资料(含设计变更和隐蔽工程验收签证)。4.2.5.2公共设施及公共场所移交a公共设施及公共场地清单；b绿化竣工图、室外竣工图(含地下管网、道路、停车场等)；c机电设备操作、维护说明书；d其他必要的技
6、术资料(含设计变更和隐蔽工程验收签证)。4.2.5.3资料移交移交的资料应包括：产权资料和技术资料两大类。资料组负责各类资料的核对、接收，填写物业交接验收表，并根据文件控制程序规定进行分类编号，列出清单，转交管理处归档保管。 4.2.6对新竣工的物业的保修事宜，由物业公司根据具体情况开出工作联系单交房产开发公司，由房产开发公司负责保修。 4.2.7根据有关规定，应加强对业主及住户的房屋及维修的管理。努力做到：a房屋外观完好、整洁，执行保洁服务控制程序的有关规定；b建筑物有明显标志及方向指引，执行服务提供控制程序有关规定；c房屋完好率应达到98以上；d无违规建筑；e封闭阳台统一有序，房屋装修不危
7、及结构和安全，执行楼宇入住、装修控制程序的有关规定； f.房屋零时维修及时，必要时建立回访制度； h房屋资料档案齐全，便于查阅，执行楼宇人住和装修控制程序的有关规定。 4.3业主和住户提供的用于维修、安装、服务用的物品的控制：对业主、住户提供的物品质量应进行控制，以确保公司对业主、住户的维修、安装、服务质量符合规定的要求。 4.3.1管理处工程维修部门负责对业主、住户提供的物品进行验证、维修、安装、服务。 4.3.2对需要维修安装的业主、住户提供的物品，管理处工程部填写派工单，在单上注明由业主、住户提供的物品名称及详细信息，维修工持派工单前往业主、住户处提供维修服务。 a维修工在维修前，应先对
8、业主、住户提供的物品进行质量验证，确认该产品能达到维修安装要求后，方可进行安装； b对不合格的物品，维修工应告知业主、住户更换产品以达到要求。如果业主、住户坚持安装，则维修工须在派工单上“维修结果”栏内清楚说明情况，经业主和住户签字确认，方可维修安装； c维修工现场维修安装完毕后，应对安装质量进行全面检查，并请业主、住户验收，同时在派工单上“维修结果”栏内签名，并按维修服务收费标准向业主、住户收取费用后方可离开。维修工将派工单与维修费用一起交管理处收费人员，派工单交工程部主管或管理处主任存档。 4.3.3公司其他专项便民服务中，对顾客提供用于服务的物品应严格验证，妥善保管和使用，防止发生丢失、
9、损坏。如发现不适用应填写顾客财产问题反馈表及时反馈给顾客，妥善处理。顾客财产问题反馈表由管理处自行保管。 4.4保安队负责各类车辆的综合管理，确保车辆行驶、停放安全有序。 4.4.1车辆管理服务登记a长住业主、住户的车辆，应在保安部门填写固定(非固定)车位登记表，并按时到财务部交纳场地使用费或/和领取车辆停放卡或IC卡； b业主、住户的摩托车、自行车应主动放到规定位置，或由保安人员安排。 4.4.2外来车辆的管理：外来车辆进入管辖区时，保安员应在机动车辆进出登记表上登记车型、车号及进、出时间，并按规定收费。4.4.3车辆在管辖区内的行驶管理a为确保车辆在区内行驶安全，保安部门根据有关交通规则，
10、设置各种道路交通标识；b在道路上适宜位置应设置减速坡，控制车辆行驶速度，减少意外交通事故发生；c区内行驶机动车严禁鸣喇叭、超速，保安员应按照规定对违章者给予教育；d机动车辆在区内行驶时造成服务设施或他人财产损失的，由保安员协调处理。4.4.4 车辆停放管理a区内设置停车场或在适当位置划分停放区；b租用固定车位的车辆应按位停放，租用非固定车位的车辆由保安员指挥按序停放；对临时进入区内的车辆停放实行照章择位停放； c对区内汽车违章乱停放，保安员发出违章通知书给车主，并按有关规定处理。 4.4.5摩托车、自行车停放管理：摩托车、自行车应停放在指定的区内，必要时设专职管理员负责管理车辆。 5相关文件 城市住宅小区竣工综合验收管理办法(建设部199312)房屋接管验收标准杭州市物业管理条例全国优秀管理住宅小区标准文件控制程序服务提供控制程序清洁服务控制程序物业管理、服务费用收缴控制程序楼宇入住和装修控制程序维修服务收费标准6质量记录 物业接管计划QR-751-01物业交接验收表QR-751-02物业分户移交验收单QR-751-03物业交验问题登记表QR-751-04顾客财产问题反馈表QR-751-05固定(非固定)车位登记表，QR-751-06小区机动车辆进出登记表QR-BA-02物业接管文件资料交接清单QR-751-07