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1、物业车辆管理方案物业车辆管理方案（一）*年1月28日，辽宁省建设厅、公安厅联合颁布了辽宁省城市住宅物业管理区域车辆停放管理规定（以下简称规定）。该规定遵循了物权法、物业管理条例的立法精神，结合辽宁省实际情况，在小区机动车辆停车位设置、车辆管理、停车位内专用设备和公用设施的保护及物业过失致车辆受损赔偿等几个方面做出详细规定。辽宁槐城律师事务所丁达鹏律师就该规定相关内容做如下解析，小区车主和物业服务企业参考。一、规定适用范围本规定适用于辽宁省城市住宅物业管理区域内的机动车停放管理。以下三种情况不适用该规定：1、非住宅用途，如写字楼、商场等地下及周边范围内机动车停放；2、没有物业公司管理服务的区域；
2、3、非机动车辆的管理，如自行车、电动自行车等。二、为小区业主提供停车位成为有关单位的义务物权法第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。但随着小区私家车不断增多，规划用于停车的车位逐渐不能满足小区业主的需要，停车难困扰着业主和物业管理服务企业。为解决这一难题，规定第三、四明确了公安机关有协助指导业主大会和物业服务企业在住宅区周边为小区业主设立临时、夜间机动车车辆停车位的义务，由物业服务企业实施管理。三、住宅区机动车停放管理规约是物业服务企业实施管理的依据。该管理规约不同于物业服务合同，是由建设单位或业主大会依据物权法、物业管理条例制定的，委托物业服务企业实
3、施管理，委托费用由需要停车位的业主承担。四、受委托的物业服务企业有如下义务：1、安排一定数量的车辆管理员。车辆管理员应尽职尽责，做好巡视记录和交接班记录，严禁擅自离岗；文明执勤、热情服务，及时指挥车辆停放，维持车辆停放秩序。2、画明专用停车位的停车线，保持道路通畅，场地清洁卫生。指挥专用停车位的机动车辆在指定的车位停放。3、指挥无专用停车位的业主及外来人员在临时停车位停放车辆。4、指挥车辆在住宅物业管理区域内停放，不得对其他车辆的进出和其他车位的使用造成障碍。5、严禁指挥将车辆停放在消防通道上。6、在日常巡视过程中发现业主有乱停乱放行为时，物业服务企业及管理员要及时劝阻。对劝阻无效的，要立即向
4、业主委员会、社区委员会、有关行政主管部门报告。五、小区车主义务物业管理区域内车主有要爱护停车位内的消防、供水、供电、通讯等一切专用设备和公用设施的义务。不慎损坏时需按价赔偿，若造成严重事故者，将追究其法律责任。六、物业管理企业的过失致车辆受损，物业管理企业负责赔偿。规定首次明确了物业管理企业对住宅物业管理区域内发生的机动车人为损害承担管理过错赔偿责任。该条款为业主主张权利提供了法律依据。但业主主张该权利时应注意以下两点：1、必须有证据证明物业管理企业未尽到本文第四项列明的6项管理义务，同时要结合物业服务合同约定的物业企业应承担的义务，如24小时门禁管理、夜间巡逻、录像监控等等，即管理过错。2、
5、按住宅区机动车停放管理规约的约定进行赔偿，因此在制定住宅区机动车停放管理规约，一定要将赔偿事由、赔偿标准约定清楚。物业车辆管理方案（二）成都市房产管理局关于印发成都市住宅物业管理区域车辆停放管理暂行办法的通知各区（市）县房产管理局（办、所），各房地产开发建设单位，各物业管理企业：为规范住宅物业管理区域停车秩序，保障车辆停放管理双方的合法权益，根据国务院物业管理条例等有关法规和政策规定，结合我市实际，现将我局制定的成都市住宅物业管理区域车辆停放管理暂行办法印发给你们，请遵照执行。执行中有什么问题，请及时与我局联系。附：成都市住宅物业管理区域车辆停放管理暂行办法成都市住宅物业管理区域车辆停放管理暂
6、行办法第一条为规范住宅物业管理区域停车秩序，保障车辆停放管理双方的合法权益，根据国务院物业管理条例等有关法规和规定，制定本办法。第二条本办法适用于本市住宅物业管理区域内机动、非机动车辆的停放和管理。第三条住宅物业管理区域内机动车辆停放设施按以下原则实施管理：（一）建设单位按规划要求配置的机动车停放设施（包括地面停车库，地下停车库，立体停车库等）应当提供给本物业管理区域内的业主、使用人使用；尚未出售的应当出租，不得闲置不用。（二）凡利用业主依法享有的共用场地予以车辆停放的车位，任何单位、个人不得出售。建设单位拥有车场、车库所有权的，停车位要转让的，受让对象应当是本物业管理区域的业主；租用停车位的
7、业主享有该车位的优先购买权。建设单位在未满足本住宅物业管理区域内业主停车需求前，不得将车位出售、出租给本住宅物业管理区域以外的其他人。（三）停车位有空余的，可以临时出租给本物业管理区域外的单位或者个人使用。出租时，租赁双方应在停车位出租合同中约定：当本住宅物业管理区域内业主或者使用人需使用时，出租人可终止合同，收回出租的车位。但出租人应在终止合同前一个月书面通知承租人。（四）在住宅物业管理区域内依法设置停车位的，应当符合国家交通设施安全标准的规定，不得占用消防通道，不得妨碍行人和其他车辆通行。第四条住宅物业管理区域内非机动车辆停放，按以下原则实施管理：（一）业主、使用人的非机动车辆应有序停放在
8、指定位置。（二）承担市政公用等专业维修、房屋装饰装修等需停放非机动车的，应当有序停放在指定位置。第五条物业管理企业提供住宅物业管理区域内停车管理服务的，应当在物业服务合同中约定。物业服务合同未就停车管理作出约定的，由业主大会或物业管理区域内的业主依据相关规定决定本住宅物业管理区域的停车管理方案。第六条物业管理企业或者其他停车管理单位（以下统称停车管理单位）受托提供停车管理服务的，应当满足以下条件：（一）遵守本市停车管理的有关政策规定和业主大会的决议等；（二）履行物业服务合同相关停车管理的约定；（三）制定车辆停放管理制度，包括停车管理单位的职责、停车位和临时进出车辆停放的管理方案、发生紧急情况的
9、处置预案等；（四）在地面、墙面设有交通标识，引导车辆按规定路线行驶；（五）有专人对进出住宅物业管理区域内的车辆进行登记，进入时查验车身状况并发放停车凭证，离开时查验停车凭证后放行；（六）维护住宅物业管理区域的车辆停放秩序，保证车辆整齐，行驶通畅；（七）24小时有专人看管停车场或采用电子监控手段进行不间断监视，劝阻、制止损害停放车辆的行为，采取有效防范措施，防止停放车辆丢失。第七条车辆停放收费按政府价格主管部门的有关规定执行。公安、消防、抢险、救护、环卫、军用、邮政等特种机动车辆执行公务时在住宅物业管理区域内停放的，不得收费。在住宅物业管理区域内，利用业主依法享有的共用设施进行车辆停放，属业主所
10、得收益的，归共同拥有该物业的业主所有，主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定，用于业主大会、业主委员会活动经费或者物业管理方面的其他需要。第八条车辆停放人应当遵守以下规定：（一）遵守业主大会决议、业主公约、业主临时公约和住宅物业管理区域停车管理制度，听从停车管理人员的指挥；（二）车辆停放不得占用消防通道，不得妨碍消防设施的使用，不得影响行人和其他车辆的正常通行，机动车不得擅自停放在他人车位；（三）按照规定或者约定交纳车辆停放费用。第九条除临时进出住宅物业管理区域停放车辆外，其他机动车辆停放人应与停车管理单位订立机动车辆停放管理服务协议，该协议一般应包括双方当事人机动车基本情况、双方
11、的权利义务、收费价格、管理责任、管理服务期限以及违约责任等内容。第十条住宅物业管理区域内的停车管理单位，应及时对停车场地、道路及相关设施设备进行维修养护，保证正常使用。对住宅物业管理区域内停车位不能满足车辆停放需要的，停车管理单位应在征得业主大会同意后，结合实际，采取措施提高停车场地利用率。第十一条对不按规定停放车辆，影响住宅物业管理区域道路畅通或者公共安全的，停车管理单位可以按照车辆停放管理服务合同、业主公约、业主临时公约或者业主大会决议进行处理。第十二条未实行物业管理的住宅区、非住宅物业管理区域内的车辆停放管理，可参照本办法执行。物业车辆管理方案（三）一、车辆管理规定车辆停放是精神文明的重
12、要体现，XXX物业服务处应向业主、使用人做好宣传工作，共同劝阻、制止乱停放现象的发生。自觉到指定停车泊位停车。1.对XXX项目的业主、使用人和单位的车辆进行详细的登记，并建立车辆档案（车辆型号、车牌号码、颜色等），对已登记备案的车辆发给XXX项目出入通行证。2.为业主临时停车提供方便，XXX项目设有地面停车场，并采取按次收费办法。3.长期使用停车泊位的业主、使用人和单位，可到XXX物业服务处办理停车泊位租赁手续。4.对业主、使用人已租赁的泊位，XXX负责做出相应控制，确保停车方便。5.各种车辆不得在XXX项目道路上随意停放，临时进入XXX项目的机动车应在指定地点停放，严禁车辆在道路交叉口停放。
13、6.停放在停车场的所有车辆，车主必须关好车门、车窗，带走贵重物品。车场管理人员如发现车辆门窗未关好等情况，应及时通知车主，防止车内物品丢失。7.停车场只提供场地、车位有偿使用，不负责车辆的保管，如车辆丢失或损坏，停车场不负责赔偿。8.车辆进入XXX项目应减速慢行，最高时速不得超过XXX项目限速标志的规定，进出车场时遇对面行来车辆，应做到先出后进。9.XXX项目停车场不准学习驾驶机动车，严禁试车和随意鸣喇叭。10.对进入XXX项目的出租车同样实行计次卡出入，夜间22：00以后，谢绝出租车进入XXX项目。对外来人员乘坐的出租车应谢绝入内。11.对进入XXX项目的车辆应维持一定的清洁度，保证不污染道
14、路；5吨以上大型机动车未经XXX物业服务处许可，不得进入XXX项目。车辆停放必须服从管理人员指挥，注意前后、左右车辆的安全，不得停放在绿化带和人行通道上。12.装载装修材料的车辆进入XXX项目，应停在规定场地装卸材料，不得影响XXX项目交通，装载装修材料的车辆驶离XXX项目还需出示业主的书面证明，方可驶离。13.对所有进出XXX项目的车辆都应实行凭车辆出入卡进出，门岗需在卡上写清车辆进出的时间、车牌号码及门岗保安的姓名或工号，并在值班记录上做好外来车辆的登记工作。14.应妥善保管好在使用中的车辆出入卡，必须保证有具可查，不能有流失现象发生。二、停车场守则为规范停车场的使用及管理，营造规范的购物
15、环境，制定本守则。1、月租车的车主应于每月月底前缴交各种费用；停车卡专车专用，不得转借他人。2、临时停放车辆先收费，出场时验发票后放行。3、月租车的车主只可将车辆停在其所属月租车位范围内。临时停放车辆必须按车场保安员指定地点停放。4、停车场只能作为停车之用，不能用作维修车辆、储存货物或其它用途。5、车场内严禁吸烟，严禁在车场内加油。6、载有易燃、易爆，或有毒、危险品的车辆不得在车场停放。7、在车场内必须按限速行驶和按车场指定路线行车。8、在车场内行车必须注意安全，以免损坏停车场设施和其它车辆，如有损坏，XXX物业服务处有权向损坏者索赔。9、车主如遗失停车卡，应马上通知XXX物业服务处，XXX物
16、业服务处会于收取一定的手续费后补发新的停车卡。10、本处不负责保管随车物品。11、车主如违反车场守则，XXX物业服务处有权拒绝其车辆停放；此外，XXX物业服务处可随时修订此停车场守则。三、XXX物业服务处装卸货物管理规定装卸区域的位置：1、1/F东面装卸区设在1/F东门入口外；2、-1/F北面装卸区设在1/F西北面的位置；装卸区的使用范围：1、1/F东面装卸区是提供给“XX家居”的货物装卸使用；2、-1/F西北面装卸区是提供给“XX超市”及其商场等货物的装卸使用；装卸区的管理：1、商场装卸货物时，必须在指定的装卸区内进行装卸货物，不得阻塞通道；2、所有装卸的进出车辆必须服从商场的统一管理，不得
17、乱停乱放；3、不得在商场的入口处，楼梯、平台或任何通道或电梯内留置任何货物、物品、箱柜等将上述地方阻塞。4、一切货物、物品只能在XXX物业服务处指定的时间，及在特设的货物装卸台，通道及电梯装卸和运送。5、商铺内的家具，设备及装置等搬离该商铺前，须事先取得XXX物业服务处的书面同意，凭XXX物业服务处发出的放行条从指定的出口搬出。6、使用电梯运送货物时：、不得超载超长或运送危险物品。、运送液体货物需用容器装好以防泄漏。、粉状货物需用密封袋装好以防外泄。、货物若为尖锐物品应垫好，避免刮花电梯。7、当装卸货物高峰期，货物和车辆较多时，必须遵守商场货物装卸区管理人员的现场指挥，进出车辆必须扫次序排队进
18、出。四、车辆管理工作标准1.道路线型、断面与整个建筑群体布置相协调；2.车行道通畅，出、入口标志明显；3.外来车辆未经许可，不可进入；4.进入停车场内的车辆，均服从物业公司管理；5.凡装有易燃、易爆、剧毒品或有污染物品车辆或2.5吨以上货车，一律不准驶入；6.驶入停车场的车辆均需减速，时速不超过15公里，无鸣笛现象发生（救护车、警车、救火车除外）；7.停车场内的所有车辆均纳入物业公司管理范围，作到车证齐全，见证/票放车；8.车辆管理人员礼貌待人、热情周到；9.车辆管理员熟知车主姓名、车型、车牌号、铺号、车位；10.车辆管理人员随时巡查车辆停放情况及车辆的车况，遇有门未锁、灯未关、漏油、漏水等现
19、象发生时，10分钟内通知车主；11.停车场内无货物堆积、道路阻塞现象；12.停车场内地面无水、无油、无污、无纸屑、无烟头等杂物；13.停车场道路平整无坑、无尖锐物、无金属钉状物；14.停车场内有明显禁烟标牌，且消防器械及设施均配备齐全，使用功能完好率100%；15.辖区内交通事故年发生率不超过2%，丢失事故发生率为0%；16.地下停车场光线明亮，能见度高，目测距离50米以上；17.临时停放车辆收费率100%；18.每车位文字档案齐全、资料准确率100%；19.外来进出车辆有登记，完成率100%，准确率100%。五、停车场班长职责1、接受主管的直接领导。2、领导下属详细记录车辆进出情况，认真检查
20、，有效阻止危险品进入停车场。3、熟悉停车场的建筑设施及固定车位的情况。4、熟悉停车场管理的各项规章制度及安全应急方案。5、迅速、妥善处理好社会性事件、事故、并及时向上级汇报。6、组织、指导下属参加各项培训。7、在工作中要运用礼貌用语文明服务，积极为顾客解决各种困难，提供方便。8、主持每日的班前、班后会议，认真做好工作日记和记录，做好交接班工作。9、完成上司下达的各项工作任务。六、停车场值班员职责1、积极指引车辆安全驶入车位停车。检查并提示车主锁好车门窗，并详细记录车辆进出时间，车况及车牌号。2、做好对机动车的监护及车场的安全巡逻工作。3、按规定对地面停车场收取车辆管理费，并做好票款的交接、保管
21、工作。4、提示司机严格遵守停车场的安全管理规定和使用规定。5、严格杜绝停车场内有明火作业的情况发生。6、认真检查停车场内的消防设施、器材，保持正常使用状态。7、对车场周围的施工情况进行管理，避免因施工影响到XXX项目的正常停车秩序。8、阻止未经许可或未办理停车位的机动车辆使用车库。9、阻止装有易燃、易爆、危险物品的车辆驶入停车场，发现问题应立即向班长或主管报告。10、阻止无关人员，闲散人员（包括非工作需要的员工）穿行车库、逗留。11、对停放一天以上的车辆要记录，并报告班长和主管。12、严格禁止在停车场内停放非机动车和存放货物。13、认真做好当班各种记录，并做好交接班工作。14、完成上级下达的各
22、项工作任务。七、交通意外事故的处理预案保安员在发现交通意外事故或接到交通意外事故报告求助时：1、应立即用通讯设备报告保安主管发生交通意外事故现场的具体位置；2、留在现场或迅速赶赴现场维护交通秩序和保护现场，抢救伤者；3、对重大的交通意外事故须请示保安主管进行支援。4、保安主管接到报告后立即报告保安部经理，并迅速赶赴现场参加抢救；5、调遣指挥门岗保安员维护现场秩序、交通秩序；6、送重伤者到医院抢救；7、报交警大队事故组（电话120）：事故发生的时间及地点；事故造成的伤亡及损失情况；已送抢救情况。8、保安部经理接报后立即赶赴现场，根据事故的需要，调派车辆进行抢救，并报交警事故组和公司总经理。第 17 页 共 17 页