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1、商品房预售商品房预售 一、商品房预售的概念和特征一、商品房预售的概念和特征 商品房预售商品房预售是指房地产开发经是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款，承购人，由承购人支付定金或房价款，并在房屋竣工验收合格后经登记取得房并在房屋竣工验收合格后经登记取得房屋所有权的房屋买卖形式。屋所有权的房屋买卖形式。法律依据法律依据城市商品房预售管理办法城市商品房预售管理办法已于已于20012001年年8 8月月1515日第一次修订，已于日第一次修订，已于20042004年年7 7月月1313日第二次修订，自日第二次修订，自2004
2、.7.202004.7.20发布施行。发布施行。城市房地产管理法城市房地产管理法城市房地产转让管理规定城市房地产转让管理规定商品房预售的特征：商品房预售的特征：n1 1、商品房预售的标的物是期房。、商品房预售的标的物是期房。n2 2、商品房预售具有较强的国家干预、商品房预售具有较强的国家干预性。性。n n 城市房地产管理法城市房地产管理法第六十八条第六十八条违反本法第四十五条第一款的规定预售违反本法第四十五条第一款的规定预售商品房的，由县级以上人民政府房产管商品房的，由县级以上人民政府房产管理部门责令停止预售活动，没收违法所理部门责令停止预售活动，没收违法所得，可以并处罚款。得，可以并处罚款。
3、商品房预售的特征：商品房预售的特征：n3 3、商品房预售的预购人要承担一定、商品房预售的预购人要承担一定的风险。的风险。人民银行建议取消房屋预售制度人民银行建议取消房屋预售制度n 在时下上海、北京等房地产市场热点城市，在时下上海、北京等房地产市场热点城市，房地产开发商将未开发的楼盘提前预售，这愈房地产开发商将未开发的楼盘提前预售，这愈发加剧了消费者超前购房行为。中国人民银行发加剧了消费者超前购房行为。中国人民银行20062006年年3 3月月1515日表示，将考虑取消房屋预售制日表示，将考虑取消房屋预售制度。度。 n 由人民银行房地产金融分析小组撰写的由人民银行房地产金融分析小组撰写的2004
4、2004中国房地产金融报告称，中国房地产金融报告称，“很多市场风险很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。售为现房销售。”建设部明确：近期不会取消商品建设部明确：近期不会取消商品房预售制度房预售制度 n 针对社会上关于是否取消商品房预售制度针对社会上关于是否取消商品房预售制度的议论，建设部新闻发言人日明确指出，的议论，建设部新闻发言人日明确指出，国家近期不会取消商品房
5、预售制度。国家近期不会取消商品房预售制度。n 这位新闻发言人说，商品房预售制度是这位新闻发言人说，商品房预售制度是城市房地产管理法城市房地产管理法确立的一项制度。从十确立的一项制度。从十多年的实践看，这一制度与我国国情是适应的，多年的实践看，这一制度与我国国情是适应的，目前还不能取消。世界上有许多国家和地区也目前还不能取消。世界上有许多国家和地区也都有类似制度。当前，要进一步完善预售监管都有类似制度。当前，要进一步完善预售监管措施，切实加强监管，以维护当事人的合法权措施，切实加强监管，以维护当事人的合法权益。益。n4 4、商品房预售合同经过登记具有对、商品房预售合同经过登记具有对抗第三人的效力
6、。抗第三人的效力。n 城市房地产管理法城市房地产管理法第四十五条第二第四十五条第二款商品房预售人应当按照国家有关规款商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。管理部门和土地管理部门登记备案。二、商品房预售的条件二、商品房预售的条件城市房地产管理法城市房地产管理法规定的预售条件规定的预售条件 第四十五条商品房预售，应当符合第四十五条商品房预售，应当符合下列条件：下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（
7、二）持有建设工程规划许可证； （三）按提供预售的商品房计算，投入（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；竣工交付日期； （四）向县级以上人民政府房产管理部（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。明。 上海、广州、厦门等省市地方政府上海、广州、厦门等省市地方政府也陆续出台了自己的商品房预售管理办也陆续出台了自己的商品房预售管理办法，不同程度地提高了预售条件。大部法，不同程度地提
8、高了预售条件。大部分省、市和地区把原建设部分省、市和地区把原建设部城市商品城市商品房预售管理办法房预售管理办法和国务院和国务院城市房地城市房地产开发经营管理条例产开发经营管理条例中中“投入开发建投入开发建设的资金已达工程建设总投资的设的资金已达工程建设总投资的2525以以上的上的”投资进度预售条件提高到：规定投资进度预售条件提高到：规定多层住宅要造到结构封顶；高层、小高多层住宅要造到结构封顶；高层、小高层要造到主体建筑三分之二才能预售。层要造到主体建筑三分之二才能预售。 武汉市商品房预售许可申办须知武汉市商品房预售许可申办须知 ( (一一) )已交付全部土地使用权出让金，取已交付全部土地使用权
9、出让金，取得土地使用权证书；得土地使用权证书； ( (二二) )持有建设工程规划许可证和施工许持有建设工程规划许可证和施工许可证；可证； ( (三三) )按提供的预售商品房，施工形象进按提供的预售商品房，施工形象进度达到低层度达到低层( (含四层含四层) )主体结构封顶、多层主体结构封顶、多层( (含六跃七层含六跃七层) )主体结构达到层数的三分之主体结构达到层数的三分之二、中高层及高层主体结构达到层数的二二、中高层及高层主体结构达到层数的二分之一。主体结构中地下室每层按二层计分之一。主体结构中地下室每层按二层计算。算。“五证五证”n 房地产商在预售商品房时应具备房地产商在预售商品房时应具备建
10、设用地规划许可证建设用地规划许可证、建设工程建设工程规划许可证规划许可证、建设工程开工证建设工程开工证、国有土地使用证国有土地使用证和和商品房预售许商品房预售许可证可证，简称，简称“五证五证”。其中前两个证。其中前两个证由市规划委员会核发，由市规划委员会核发，开工证开工证由市由市建委核发，建委核发，国有土地使用证国有土地使用证和和商商品房预售许可证品房预售许可证由市国土资源和房屋由市国土资源和房屋管理局核发。管理局核发。 三、商品房预售的程序三、商品房预售的程序 1 1、售前宣传、售前宣传 2 2、签订商品房预售合同。（格式合、签订商品房预售合同。（格式合同，建设部提供）同，建设部提供） 3
11、3、预售合同登记备案。、预售合同登记备案。 4 4、交付建成商品房并移转产权。、交付建成商品房并移转产权。 售前宣传售前宣传n 案例：李先生正在找房，看到某房屋案例：李先生正在找房，看到某房屋销售广告销售广告“交楼条件一梯两户、南北通交楼条件一梯两户、南北通风风”，李先生非常喜欢该楼盘，于是签署，李先生非常喜欢该楼盘，于是签署了该楼盘的了该楼盘的商品房买卖合同商品房买卖合同。几个月。几个月过去了，当李先生满心欢喜的准备入住时，过去了，当李先生满心欢喜的准备入住时，却发现楼盘的设计和当初广告上所写的完却发现楼盘的设计和当初广告上所写的完全不同，所谓的全不同，所谓的“一梯两户、南北通风一梯两户、南
12、北通风”变成了变成了“一梯三户一梯三户”，就更谈不上南北通，就更谈不上南北通风了，这让李先生顿时有种上当受骗的感风了，这让李先生顿时有种上当受骗的感觉，立即要求与发展商解除合同。觉，立即要求与发展商解除合同。 n 案例：有一家房地产开发公司丙，在广告案例：有一家房地产开发公司丙，在广告宣传中言明自己开发的某小区宣传中言明自己开发的某小区“拥有万平拥有万平方米的中心花园，整体绿化率高达，方米的中心花园，整体绿化率高达，使小区成为一个天然鲜氧环抱区使小区成为一个天然鲜氧环抱区”。并且，。并且，开发公司还表示开发公司还表示“保证广告宣传内容与实际保证广告宣传内容与实际一致，否则，退还房款，支付利息或
13、按已付一致，否则，退还房款，支付利息或按已付房款赔偿房款赔偿”。孙先生在居住的观念中。孙先生在居住的观念中很有绿地情结，看到丙开发公司的广告宣传很有绿地情结，看到丙开发公司的广告宣传后，认为该小区的绿化完全符合他的要求，后，认为该小区的绿化完全符合他的要求，所以和丙公司签订了商品房买卖合同。当他所以和丙公司签订了商品房买卖合同。当他准备办理入住时发现，小区绿化率根本达不准备办理入住时发现，小区绿化率根本达不到，于是和丙公司协商。在认为丙公到，于是和丙公司协商。在认为丙公司缺乏诚意的情况下，孙先生向人民法院提司缺乏诚意的情况下，孙先生向人民法院提起了诉讼请求。起了诉讼请求。 n 最高人民法院最高
14、人民法院关于审理商品房关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释的解释第第3 3条：条： 商品房的销售广告和商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要格的确定有重大影响的，应当视为要约。约。 商品房预售合同商品房预售合同n 商品房预售合同，又称期房买商品房预售合同，又称期房买卖合同，是指房地产
15、开发商与预购卖合同，是指房地产开发商与预购方签订的，就预购方交付定金或预方签订的，就预购方交付定金或预购款，开发商在未来的一定期日交购款，开发商在未来的一定期日交付现房的交易行为达成的协议。付现房的交易行为达成的协议。 商品房预售合同的性质：商品房预售合同的性质： n（1 1）商品房预售合同符合买卖合同）商品房预售合同符合买卖合同性质性质 n（2 2）商品房预售合同是非即时交付）商品房预售合同是非即时交付合同合同 商品房预售合同的主要条款商品房预售合同的主要条款n1 1、主体、主体 n2 2、标的物、标的物 n3 3、价款、价款 n4 4、履约方式、履约方式 n5 5、违约责任、违约责任 四、
16、预售商品房的转让四、预售商品房的转让关于做好稳定住房价格工作的意见关于做好稳定住房价格工作的意见 国家七部门（建设部、发展改革委、国家七部门（建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会）务总局、银监会）（20052005年年4 4月月3030日）日） n 第第7 7条规定：条规定：“根据根据中华人民共和中华人民共和国城市房地产管理法国城市房地产管理法有关规定，国务有关规定，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋
17、所有权品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。属登记手续。” 三、调整住房转让环节营业税政三、调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管策，严格税收征管 要充分运用税收等经济手段调节要充分运用税收等经济手段调节房地产市场，加大对投机性和投资性房地产市场，加大对投机性和投资性购房等房地产交易行为的调控力度。购房等房地产交
18、易行为的调控力度。自年月日起，对个人购自年月日起，对个人购买住房不足年转手交易的，销售时买住房不足年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过年个人购买普通住房超过年严禁转让严禁转让“期房期房” ” 、2 2年内卖年内卖房征营业税房征营业税（含年）转手交易的，销售时免征营业（含年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过年（含税；对个人购买非普通住房超过年（含年）转手交易的，销售时按其售房收入年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。各地要严格界定现
19、行有关住房税收优惠政各地要严格界定现行有关住房税收优惠政策的适用范围，加强税收征收管理。对不策的适用范围，加强税收征收管理。对不符合享受优惠政策标准的住房，一律不得符合享受优惠政策标准的住房，一律不得给予税收优惠。房地产等管理部门要积极给予税收优惠。房地产等管理部门要积极配合税务部门加强相关税收的征管，具体配合税务部门加强相关税收的征管，具体办法由税务总局会同建设部等部门研究制办法由税务总局会同建设部等部门研究制定。定。 预售商品房再转让的限制条件预售商品房再转让的限制条件 n（1 1）商品房预售合同必须合法有效）商品房预售合同必须合法有效 n（2 2）预售合同没有禁止转让的约定）预售合同没有
20、禁止转让的约定 n（3 3）预售人已经办理备案登记手续）预售人已经办理备案登记手续 n（4 4）转让是否应当经预售人同意的）转让是否应当经预售人同意的问题问题 ，具体情况具体对待，具体情况具体对待五、商品房预售纠纷五、商品房预售纠纷 （一）房屋面积缩水（一）房屋面积缩水 案例案例1 1：20032003年年1212月，金先生与北京华月，金先生与北京华隆昌签订了商品房预售认购合同，合同约定隆昌签订了商品房预售认购合同，合同约定金先生购买华隆昌开发的位于北京市房山区金先生购买华隆昌开发的位于北京市房山区良乡镇辰光嘉园住房一套，建筑面积良乡镇辰光嘉园住房一套，建筑面积231.06231.06平方米，
21、单价每平方米平方米，单价每平方米58005800元，总价款元，总价款13401481340148元。交付房屋期限为元。交付房屋期限为20052005年年1212月月3030日。合同签订后，金先生按约定付清了房款，日。合同签订后，金先生按约定付清了房款，但华隆昌却未按约定日期交付房屋。金先生但华隆昌却未按约定日期交付房屋。金先生了解到，自己购买的住房是因面积减少了解到，自己购买的住房是因面积减少35.6435.64平方米而无法交付的。平方米而无法交付的。 为此，金先生将华隆昌告上法庭，为此，金先生将华隆昌告上法庭，要求华隆昌交付房屋并支付经济损要求华隆昌交付房屋并支付经济损失赔偿金和违约金。经北
22、京市天地失赔偿金和违约金。经北京市天地鸿图测绘所测量，金先生购买的房鸿图测绘所测量，金先生购买的房屋实际建筑面积为屋实际建筑面积为195.42195.42平方米，平方米，比约定面积缩小了比约定面积缩小了35.6435.64平方米，缩平方米，缩水面积达水面积达15%15%。 法院认为，金先生与华隆昌之间签订的法院认为，金先生与华隆昌之间签订的商品房预售合同，是有效合同。华隆昌至今商品房预售合同，是有效合同。华隆昌至今未履行合同约定的交付义务，且应交付的房未履行合同约定的交付义务，且应交付的房屋实测面积比约定面积缩小了屋实测面积比约定面积缩小了35.6435.64平方米。平方米。根据最高人民法院根
23、据最高人民法院关于审理商品房买卖合关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十第十四条之规定，华隆昌应返还金先生面积误差四条之规定，华隆昌应返还金先生面积误差比在比在3%3%以内以内( (含含3%)3%)部分的房价款，双倍返还部分的房价款，双倍返还金先生面积误差比超过金先生面积误差比超过3%3%部分的房价款。据部分的房价款。据此，法院终审判决华隆昌向金先生交付住房，此，法院终审判决华隆昌向金先生交付住房，并返还金先生房价款并返还金先生房价款3737万余元，支付违约金万余元，支付违约金4.84.8万余元。万余元。 （二）（二）纠缠不清的纠缠不清的“订金
24、订金”与与“定金定金” 案例案例1 1：房开公司在取得预售许可证前，：房开公司在取得预售许可证前，不能收取任何形式的订金、诚意金，搞内部不能收取任何形式的订金、诚意金，搞内部认购，然而，某房开公司以认购，然而，某房开公司以“公司员工放号公司员工放号认购认购”为由，未取得预售许可证就向外收取为由，未取得预售许可证就向外收取订金，房开公司负责人称，公司是为员工福订金，房开公司负责人称，公司是为员工福利内部放号，不排除员工将放号卡转给其他利内部放号，不排除员工将放号卡转给其他人，但购房者来交订金都属于人，但购房者来交订金都属于“自愿自愿”。 商品房预售许可证是由市、县房地产商品房预售许可证是由市、县
25、房地产行政主管部门核发的，同意开发商进行商行政主管部门核发的，同意开发商进行商品房预售的惟一合法凭证。按照品房预售的惟一合法凭证。按照商品房商品房买卖合同司法解释买卖合同司法解释第二条规定，出卖人第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。可以认定有效。 案例案例2 2：贵阳市某住宅项目已经取得了：贵阳市某住宅项目已经取得了预售许可证，收取了订金，购房者提出异预售许可证，收取了订金，购房者提出
26、异议要求退还订金，却遭拒绝。一位大学老议要求退还订金，却遭拒绝。一位大学老师到公司财务交纳师到公司财务交纳1 1万元订金后，又被要求万元订金后，又被要求交纳入户防盗门的钱，这笔额外费用致使交纳入户防盗门的钱，这笔额外费用致使该老师要求退订金，遭到拒绝。可就在主该老师要求退订金，遭到拒绝。可就在主管部门处理纠纷期间，房开公司又将该套管部门处理纠纷期间，房开公司又将该套房售给他人，同时，保证可退押金的承诺房售给他人，同时，保证可退押金的承诺一直没有兑现。一直没有兑现。订金与定金订金与定金 订金可视为一种预付款，一般要退还，订金可视为一种预付款，一般要退还，除非签定的合同另有规定，开发商收取订除非签
27、定的合同另有规定，开发商收取订金的，签约后订金应即时返还或抵充房价。金的，签约后订金应即时返还或抵充房价。消费者在支付订金后，不购买预订房屋的，消费者在支付订金后，不购买预订房屋的，订金按预订协议的约定处理。订金按预订协议的约定处理。 定金是一种合同的保证金，如果是给定金是一种合同的保证金，如果是给付方违约，将不能收回定金，如果是接受付方违约，将不能收回定金，如果是接受定金方违约，则接受方应双倍返还定金。定金方违约，则接受方应双倍返还定金。 最高人民法院关于审理商品房买卖最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第四条规定：第四条规定：“
28、出卖人通过认购、订购、出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。人。”（三）等待（三）等待“房产证房产证”望穿秋水望穿秋水 案例案例: :殷女士殷女士20012001年年1212月与房
29、开商签定月与房开商签定了了商品房买卖合同商品房买卖合同，20032003年元月房开商年元月房开商向殷女士交付房屋时，殷女士向房开商付清向殷女士交付房屋时，殷女士向房开商付清了全部购房款。依据了全部购房款。依据合同合同第第1515条规定，条规定，房开商应向殷女士提供办理房屋产权手续的房开商应向殷女士提供办理房屋产权手续的应有文件，但殷女士在入住两年多后，一直应有文件，但殷女士在入住两年多后，一直没有取得没有取得商品房屋登记注册证商品房屋登记注册证。于是殷。于是殷女士将房开商告上了法庭。女士将房开商告上了法庭。 按照按照商品房买卖合同司法解释商品房买卖合同司法解释第十第十八、十九条规定，由于出卖人
30、的原因，买八、十九条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：当承担违约责任：( (一一) )商品房买卖合同约商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；定的办理房屋所有权登记的期限；( (二二) )商商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起自房屋交付使用之日起9090日；日；( (三三) )商品房商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起同订立
31、之日起9090日。日。 （四）卷款逃匿（四）卷款逃匿 案例：案例：20022002年年2 2月，任女士与慧新房地月，任女士与慧新房地产公司签订房屋预售合同，并付清全部房产公司签订房屋预售合同，并付清全部房款款11.611.6万元。两天后当她去看新房时，发万元。两天后当她去看新房时，发现门锁已被换掉。她马上找慧新公司，可现门锁已被换掉。她马上找慧新公司，可该公司已人去楼空，之后几经周折，才知该公司已人去楼空，之后几经周折，才知道自己花了道自己花了11.611.6万元买的新房，其实已经万元买的新房，其实已经名花有主。无独有偶，田先生也通过慧新名花有主。无独有偶，田先生也通过慧新公司买了一套总价公司买了一套总价12.512.5万元的商品房，准万元的商品房，准备作婚房，先期预付备作婚房，先期预付9 9万元，结果再次看房万元，结果再次看房时门锁也被人更换，去找慧新公司，其工时门锁也被人更换，去找慧新公司，其工作人员也都作人员也都“人间蒸发人间蒸发”。