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1、 毕业论文论文题目福州职业技术学院物业管理现状分析系 别 管理系 年级专业 2009级房地产经营与估价 学 号 姓 名 指导教师 职 称 讲师 2011年 12月 25 日目录内容摘要2关键词2一福州职业技术学院物业管理现状2(一)校园环境卫生管理2(二)校园公共生活秩序维护3(三)校园安全管理3二、福州职业技术学院在实行物业管理中存在的问题4(一)学生公寓楼环境卫生不理想4(二)生活秩序维护矛盾重重4(三)校园安全问题4三、分析这些问题存在的原因4(一)学生环保意识浅薄，物业清洁人员责任心不够4(二)学校监管不够，物业服务精神淡漠5(三)学生安全意识欠缺，物业安全管理松懈5四、对这些问题提出
2、自己的解决方案及看法5(一)加强环境卫生管理力度5(二)把校园公共生活秩序维护工作落到实处6(三)完善校园安全管理工作7五、结论7参考文献8福州职业技术学院物业管理现状分析 内容摘要 我国高校在实行现代物业管理上有了很大发展，高校物业管理企业在创建“和谐校园”的过程中发挥着及其重要的作用，我们必须充分认识和发现目前高校物业在管理中存在的新问题、新情况、新思路。本文以福州职业技术学院物业管理现状为例，从永安物业公司对福州职业技术学院物业管理区域内的环境卫生、学校生活秩序、校园安全的管理等方面进行阐述，提出问题，分析这些问题存在的原因，并结合所学专业知识提出解决问题的办法和建议。 关键词 福州职业
3、技术学院 物业管理 问题 随着高校实行现代物业管理的不断深入，高校物业管理企业得到了很大发展，但现在仍然处于物业管理的摸索、调整、发展阶段，还不具有成熟的市场背景和成熟的高校物业管理经营模式。由于高校物业管理与小区物业管理有很大的不同，高校物业的最大特点，就是它依托学校，实施管理范围主要局限在校内。高校物业管理的起步也相对较晚，物业管理理念尚未成熟，物业管理思路和模式尚不清晰。在越来越多的高校实行物业管理的时代背景下，本文以福州职业技术学院物业管理为例，从永安物业维护管理区域内的环境卫生，师生公共生活秩序的内容，校园安全管理等方面进行阐述，提出问题，分析问题，解决问题。一、福州职业技术学院物业
4、管理现状(一)校园环境卫生管理福州职业技术学院坐落在福州大学城，是一所占地443亩，建筑总面积12万，拥有教职工360余人，全日制学生达5000多人的综合性全日制高等专科院校。校园内共有10栋不同功能的建筑，物业类型分别为学生公寓楼、食堂、教学楼、综合楼、实训楼、体育馆。环境依山傍水，荔树成阴，环境优美，物业公司是福州永安物业，校园内有大型喷泉水池，大面积草地及植被绿化，篮球场，运动场，荔枝园等休闲活动场所，校园内有大面积的绿地草坪，植被，为学校增色不少，这些都为全体师生的工作学习生活提供良好的环境。物业公司对于校园环境卫生方面的管理有明确的条文规定，并结合学生上下课，休息，课余的时间合理安排
5、每天工作，突出体现在每天都有固定的物业清洁人员在学校各个公共场所内负责卫生打扫工作。使得校园整体卫生环境处于较高水平。但是在学生公寓楼卫生的管理上还存不合理之处，主要体现在卫生的清理力度上和频率上不够大，由于学生课余生活多集中在公寓楼内，生活垃圾会略多于其他地方，所以这也造成公寓楼及四周环境卫生低于其他地方。清洁工打扫的很认真，对于草坪，道路上的垃圾，落叶，喷泉水池的卫生，校园垃圾桶，体育休闲场所的环境卫生处理的都比较好，教学楼，实训楼，图书馆，自习室等的打扫也还不错。园丁对校园内的草坪，草木，树木的裁剪，也都美观的挺好的。由于师生的素养都比较高，很少有人在任何公共场所做破坏环境的事，物业还定
6、期给校园进行消毒等等。(二)校园公共生活秩序维护校园的公共生活秩序管理包括物业及配套设备设施维修，校园公共场所设备设施的维修维护管理，停车场的管理，校门出入管理，男女生公寓楼管理，学生与物业矛盾处理等。物业定期对教学楼，实训楼，公寓楼的电梯，下水道，自来水管，热水器，供配电，上网线路，监视系统等这些关系到师生基本生活的配套设施进行维修，检查，有严格的男女生公寓楼管理制度。公寓楼有专门管理人员。校园公共场所设备设施包括校园休闲场所内的椅子，垃圾桶，各种运动器材，运动场所，图书馆，自习室，公共卫生间，还有其他设备设施。(三)校园安全管理作为一个拥有5000多人的综合性校园来说，安全管理尤其重要。特
7、别表现在校门的出入管理和学生公寓楼的管理上。还有就是在建筑物安全管理，比如外墙上的外立面或装饰物脱落，亦或是建筑体出现裂缝，以及其他对师生能够产生安全威胁的意外突发事件等，这些物业公司都要进行处理。设施设备安全上，首先是公寓楼用电安全，物业要确保公寓楼全体师生的用电安全，防止出现意外。其次就是消防安全管理，确保每栋楼每层都有消防栓，并且物业定期对这些消防设备进行检查。停车场安全管理，应加强监管，保障师生财产安全。治安管理上对校园物业治安进行管理活动。目的是要保障师声的财产和人身安全。福州职业技术学院有两个门，大门和侧门，侧门一般只开小门，只供行人出入，车辆无法进出，侧门设一保安室，保安负责看看
8、有没有可疑人物进出。正门旁有保安室多人值班，对出入的车辆都要经过登记，门口的保安还要负责车辆进出流畅，避免堵车。校园内还有保安巡逻，查看哪里有不安全的地方。二、福州职业技术学院在实行物业管理存在的问题(一)学生公寓楼卫生不理想之前在提到福州职业技术学院的环境卫生管理情况时，特别强调了学生公寓楼的卫生问题。这一问题主要集中表现为卫生的清理力度上和频率上不够大，因为只有一个清洁人员负责打扫一整栋楼卫生。由于学生课余生活多集中在公寓楼内，生活垃圾会略多于其他地方，再加上个别学生环境卫生意识薄弱，所以这也造成公寓楼及四周环境卫生低于其他地方。还有就是由于一些公寓清洁人员的素质和责任心不够，这也导致学生
9、公寓楼卫生状况远远低于校园其他地方的原因。(二)生活秩序维护矛盾重重物业在管理学生生活秩序上也是尤为重要，福州职业技术学院曾出现过学生大规模的与物业发生冲突，虽然这些冲突已经解决了，可是矛盾的根源还在。就是物业、学校、学生没有很好的沟通机制和平台。物业在维护学生生活秩序上不能很好的站在学生角度上解决问题，而是把自己当纯粹的管理者去出台管理方案。还有就是在配套设施的维护上还有待改进。比如有宿舍阳台拉门玻璃坏了，报修整整4个多月了，可是还不见物业有人来修。还有很多很多的例子可举，比如下水管堵了，厕所门坏了了两个星期后才来修。这样的物业水平实在是对学生的生活造成了一定程度上的影响。(三)校园安全问题
10、学校和物业虽有安全规定，但是执行起来依然麻烦不小，比如出入都要经过登记，必要时还需要出示相关证件，有些学生不予配合，嫌麻烦和保安起冲突。在晚上熄灯关门后经常有学生爬铁门出进校园的。还有就是学校侧门的开放时间必要进行修改，在安全的条件下，应该更好地区服务全校师生。三、分析这些问题存在的原因(一)学生环保意识浅薄，物业清洁人员责任心不够公寓楼卫生问题，首先应从学生角度出发，学生是否具有不乱扔生活垃圾的的环保素养和校园是我家的主人翁精神，如果学生的环保意识浅薄，生活习性比较慵懒，贪图方便，即使垃圾桶就在旁边也不会扔进去。其次也要说说永安物业管理人员对环保的宣传力度做得不足，在公寓楼内很少有立警示牌，
11、而且公寓楼的清洁工作不能时刻保持高质量，这就说明双方的环境保护意识并不强，而且永安物业对待公寓楼环境卫生工作的态度不够积极，还有就是由于一些公寓清洁人员的素质和责任心不够，这也导致学生公寓楼卫生状况远远低于校园其他地方的原因。物业与学生发生矛盾也是卫生不佳的一个原因。当然也有自然因素，比如雨天，刮风天气。(二)学校监管不够，物业服务精神淡漠由于学生不是直接业主，因此物业在对待学生相关生活配套设施报修服务时，经常性的一拖再拖，学生与物业之间难免存在利益矛盾，学生交了物业费，而物业的工作无法满足学生的基本权利要求。我们国家也颁布了很多关于物业管理的法律，比如物业管理条例，物权法等。可是物业与学校却
12、没有很好的旅行各自义务，学生生活秩序的和谐问题学校在很大程度上有相关责任没有完善，应该监督物业更好地区服务学生，而不是让物业以一个生活秩序的统治者身份管理学生公共生活秩序，不是定时过时维修，而是随时维修。这只是突出的部分，只是众多问题中的冰山一角，其他生活秩序也有待完善。(三)学生安全意识欠缺，物业安全管理松懈面对一系列的安全问题首先想到的就是学生在校学习生活期间的安全防范上，在安全管理上虽有各种明文规定的条例规定，可是在现实生活的执行中却有一定难度。如师生出入校门的相关问题，学生爬铁门问题，宿舍用电安全，违规电器使用情况，都是存在问题的，这让我想到违规电器的相关规定就过于条款，根本是和现实脱
13、节的，比如学生洗完头要吹干头发，可是吹风机是不允许使用的。而在排查违规电器上，完全依赖学生会组织，这不是解决问题的方式，过于形式，毕竟学生组织的职能有一定局限性，这些问题都是客观存在的，无法及时处理问题，日积月累必然导致学生不满，安全管理就无法消除。再从保安身上来看，门卫把关也存在不足，尤其是侧门的出入比较轻松，容易让校外犯罪分子自由出入，再从监控系统来看，摄像头虽然有但是并不完善，还需再升级。四、对这些问题提出自己的解决方案及看法(一)加强环境卫生管理力度首先物业清洁人员每天早上要一如既往的及时的对校园的道路，草坪，水池，公测，教室，公寓楼等进行打扫，打扫要认真仔细，那些不容易扫到的地方尤其
14、要注意清理，注意食堂水沟的清理，垃圾桶要及时倒掉，还有就是要对公寓楼的公共厕所进行一日多次清扫，除臭。园丁要对校园内的花草树木进行定期维护和裁剪，保持美观，对树木还要及时进行加固防护，以应对沿海地区多台风等自然灾害。小区园林的工作不能影响到学生的正常生活。学校和物业应加强学生卫生环保意识教育，让学生做到不乱扔乱倒生活垃圾。充分利用学校宣传栏，班级黑板报，广播，学生会组织，持续的进行环保教育宣传，让环保卫生观念长流人心，而不是有上级领导检查时，才来形式一下。不断加大环保宣传力度，让全体师生都知道环境卫生的重要性。物业公司应对清洁人员加强素质责任教育，提升工作人员职业道德素质，不轻易和学生发生争执
15、矛盾。还应和学校完善沟通机制，更好地区服务于全体师生。在其他方面可以在垃圾桶身上弄个吸引人的广告语，在容易践踏的草坪边立个温馨的警示牌，在水池边立个友情提示牌，在公共厕所内张贴“来也匆匆，去也冲冲”之类的稍带有个性的提示语。加强对物业管理人员的管理，把工作做好，落实监督工作，保安在巡逻时遇到业主不文明的行为应当上前去做好劝导工作，比如看见业主乱扔垃圾，践踏草坪，乱摘花，保安人员应该要勇于上前制止并劝导业主不要做破坏环境的事。在卫生问题上还可以依靠学生会组织的力量，使学校物业使生工作能更好地进行，做好环保工作还需要全体师生的配合来完成，相信校园的卫生一定会做的更好。(二)把校园公共生活秩序维护工
16、作落到实处面对校园公共生活秩序中的种种问题，物业管理公司确实应该加大管理力度来做好而不是空有条条规规，特别是在各种配套生活设施的维护维修上。在这个问题上应该引起物业公司和学校的重视和解决。在其他方面上，应在人群聚集的地方如公寓楼，食堂，休闲场所，应该人性化的多设置几个垃圾桶，这样有助于方便学生对生活垃圾的处理，也有助于这些地方卫生问题的改善。而对电梯，下水道，自来水管，网线，消防，供配电，门禁系统等这些关系到全校师生基本生活的配套设施一定要经常定期进行检查，定期进行维修。在前期调查中发现大部分学生对物业的管理权限还都不是很了解，物业针对这一问题应专门性的进行宣传普及，尽可能让师生明白物业管理究
17、竟都要做什么，业主或学生可以享受那些具体服务，在遇到问题时该如何进行申诉。而在此之前首先要对自己的员工进行培训，要做到每个物业管理人员都知道并且熟悉物业管理相关政策法规，并且将这些服务规定以实际行动传递给全体师生。在此还是要提出一点，就是不可忽视学生会组织的作用，可以利用他们进行宣传，慢慢普及所有师生。学校宣传手段同样要用上，充分利用广播，宣传栏的宣传作用，必要时可以制作传单进行宣传，在公共场所同样要对那些破坏公共设施的行为进行制止和劝导。除了宣传培训，物业也要注重与师生的沟通。对于物业与学生，物业与老师，物业与学校需要完善沟通机制，如果是物业做的不足的，物业要积极地改善，如果是学生不配合管理
18、的，须向上级和学校及时反应，及时沟通调解。还要适当地与师生进行联谊，可适当以物业和学校名义举办联谊晚会，游园活，还可在其他节日举办文娱活动，例如中秋节和元宵节可以举办猜灯谜活动，或者举办一些技能竞赛，才艺表演等。争取把校园公共生活秩序管理的越来越好。（三）完善校园安全管理工作针对福州职业技术学院的安全问题，首先要做好门卫工作，学院应该针对在晚上11点禁止通行后学生爬铁门，围墙，公寓楼护栏等的安全问题，校外陌生人员容易进出校园问题，进行专项整治。对陌生人员进出校门严格检查，并做好安全教育宣传工作，严禁爬铁门，围墙等安全隐患问题。针对这些区域可以实行全天候的摄像头监控。对于陌生人必须按相关规章制度
19、出示相关证件，对于那些嫌麻烦的学生应耐心讲解安全防范的重要性并争取理解。学校在安全问题上应积极配合物业开展工作。对于没有任何证件的学生需要询问他住哪栋楼几号公寓房并能说出辅导员名字，而保安室需要具备相应的辅助排查资料。巡逻的保安需要检查一层的公寓楼门是否关好，是否有可疑人员走动，如有可疑应上前询问排查。巡逻时还应该看看校园是否存在不安全的地方和隐患，如果有应该及时上报物业处及时进行排除隐患。对于学生不管在校内还是在校门外如有对安全构成威胁的行为应该上前制止和劝导。还有就是监控系统的完善，做好监控工作。摄像头除了要保证质量以外还要保障数量，争取每个公共角落都能监视到，以防止盗窃行为。还有就是确保
20、各项配套设施的安全情况，做好防火防水防发生意外的工作。五、结论本文以福州职业技术学院物业管理为例，从永安物业维护管理区域内的环境卫生，师生公共生活秩序的内容，校园安全管理等方面进行阐述，并提出存在的相关问题进行分析并发表解决方案，可以总结出高校物业在管理过程中出现各种问题再所难免，这是高校物业在普及发展中的必经之路，但是只要物业与业主之间做好沟通工作，很多事情和矛盾都能得到很好的解决，这对构建一个和谐校园环境是非常重要的。所以对于这些问题的解决就在于学校和物业公司应该理顺关系，清晰各自工作范围，建立合理的沟通机制，让学校，物业，学生可以进行完善的对话、沟通、交流。其中物业公司应注意建设和培养高素质的物业人员队伍，在管理规章制度上要更加的细化和人性化。永安物业在打造了舒适，优美，安全，和谐的校园环境中做了巨大贡献。同时对于物业管理中存在的不足，应该尽快寻求解决方案，争取做到更好。参考文献 1候光明.中国高校后勤改革与发展论丛M.北京：北京大学出版社，2002年版.2冷寿中.论构建新型高校后勤保障体系J.中国院校后勤研究，2003(2).3余宇楠.高校物业管理现状分析及对策研究J.昆明冶金高等专科学校学报，2006(11).4肖建章.物业管理服务案例与管理方案M . 海天出版社. 2003年10月. 5 周宇.现代物业管理M . 东北财经大学出版社. 2005年8月.8