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1、第七讲：第七讲：控制性详细规划控制性详细规划n 一、控制性详细规划的基本理论(重点掌握)n 二 、控规的编制方法及存在问题（清楚认识）n 三、控规编制的新动态与发展趋势（简单了解）一、 控制性详细规划的基本理论n 基本认识（内涵、地位与作用、基本特征、基本原则）n 发展历程（起源、规范成熟、发展变化） 基本涵义基本涵义 控制性详细规划是以城市总体规划、分区规划为控制性详细规划是以城市总体规划、分区规划为依据依据，以落实总体规划意图为以落实总体规划意图为目的目的，以土地使用控制为，以土地使用控制为重点重点，详详细规定细规定规划范围内各项建设用地的用地性质、开发强度和规划范围内各项建设用地的用地性
2、质、开发强度和空间环境等控制性指标和其他规划管理要求空间环境等控制性指标和其他规划管理要求 ，为城市国有，为城市国有土地使用权出让和规划管理土地使用权出让和规划管理提供依据提供依据，并，并指导指导修建性详细修建性详细规划、建筑设计和市政工程设计的编制。规划、建筑设计和市政工程设计的编制。 地位与作用地位与作用 1连接总体规划与修建性详细规划的重要组成部分 承上启下的作用。 2规划与管理、规划与实施衔接的重要环节 是规划管理的依据。 3体现城市设计构想 细化和落实区域规划、城市总体规划及城市设计的宏观蓝图 4. 城市政策的载体。 地位与作用地位与作用 （1 1）控制性详细规划是规划与管理、规划与
3、实施之间衔接的重要环节。n 从规划到管理依法行政的依据；n 从规划到实施控制、引导、监督。 控制性详细规划将城市建设的规划控制要点，用简练、明确、适合操作的方式表达出来，作为控制土地批租、出让的基本依据，正确引导开发行为。 （2 2）控制性详细规划是宏观与微观、整体与局部有机衔接的）控制性详细规划是宏观与微观、整体与局部有机衔接的关键层次。关键层次。n 从宏观到微观上接总规（分区），下接修详（设计）；n 从定性到定量控制要求深化、量化、具体化；n 从整体到局部控制指标细化、分解、落实； 控制性详细规划向上衔接总体规划和分区规划，向下衔接修建性详细规划、具体设计与开发建设行为。它以量化指标和控制
4、要求将城市总体规划的宏观的控制转化为对城市建设的微观控制，并作为具体指导地段修建性详细规划、具体设计、土地出让的具体设计条件和控制要求。 地位与作用地位与作用总体规划 （3）控制性详细规划是城市设计控制与管理的重要手段。n 从二维到三维平面控制与空间控制的结合；n 从规划到设计规划要求与设计条件的结合；n 从消极到积极控制与引导的结合。 控制性详细规划将宏观城市设计、中观城市设计到微观城市设计的内容，通过具体的设计要求、设计导则以及设计标准与准则的方式体现在规划成果之中，借助其在地方法规和行政管理方面的权威地位使城市设计要求在实施建设中得以贯彻落实。在我国目前还没有形成独立的城市设计审议制度的
5、情况下，在城市设计的发展与实施控制要求方面，控制性详细规划责无旁贷。 地位与作用地位与作用 （4）控制性详细规划是协调各利益主体的公共政策平台。n 从个体到群体利益协调的平台；n 从分歧到统一公共政策的具体化。 控制性详细规划由于直接涉及到城市建设中各个方面的利益，是城市政府意图、公众利益和个体利益平衡协调的平台，体现着在城市建设中各方角色的责、权、利关系，是实现政府规划意图、保证公共利益、保护个体权利的公共政策内容的具体化。 地位与作用地位与作用 基本特征基本特征 介乎于土地管理与建筑管理之间内涵丰富。介乎于土地管理与建筑管理之间内涵丰富。 1）抽象的表达方式 2）具有法律效应和立法空间 3
6、）具有综合性 4）刚性与弹性相结合 5）动态特征 （1）通过抽象的表达方式落实规划意图。n 落实共性控制内涵；n 提供个性设计空间。 控制性详细规划通过一系列抽象的指标、图表、图则等表达方式将城市总体规划的宏观的控制内容、定性的内容、粗略的三维控制和定量控制内容，深化、细化、分解为微观层面的具体控制内容。该内容是一种建设控制、设计控制和开发建设指导，为具体的设计与实施提供深化、细化的个性空间，而非取代具体的个性设计内容。 （2）具有法律效应和立法空间。n 具有法律效力而不是法律；n 具有成为法律法规的可能。 控制性详细规划作为法定规划，法律效应是其基本特征。控制性详细规划是城市总体规划宏观法律
7、效应向微观法律效应的拓展。我国控制性详细规划不是法律也不可能变成完全意义上的法律，但控制性详细规划中具有法律意义的部分应该以积极的方式形成法律条文，提高其在规划管理中的权威地位。 （3）具有相当的综合性n 各纵向系统的设计综合；n 各专项内容的横向汇总。 控制性详细规划中包括城市建设或规划管理中的各纵向系统和各专向规划内容，如土地利用规划、公共设施与市政设施规划、道路交通规划、保护规划、景观规划、城市设计以及其它必要的非法定规划等内容，并将这些内容在控制性详细规划的控制尺度上进行横向综合，相互协调并分别落实相关规划控制要求，具有小而全的综合控制特征。 （4）刚性与弹性相结合的控制方式 n 规定
8、性与引导性的结合；n 通则式与判例式的结合；n 动态控制与相互转化的可能；n 强制性内容的提出。 控制性详细规划的控制内容分为规定性和引导性两部分。规定性内容一般为刚性内容，主要规定“不许做什么”、“必须做什么”、“至少应该做什么”等，引导性内容一般为弹性内容，主要规定“可以做什么”、“最好做什么”、“怎么做更好”等，具有一定的适应性与灵活性。刚性与弹性相结合的控制方式适应我国的开发申请的审批方式为通则式与判例式相结合的特点。 编制目标编制目标-工作内容工作内容 在城市总体规划的直到下，制定涉及的城市局部地区、地在城市总体规划的直到下，制定涉及的城市局部地区、地块的具体目标，并提出各项规划管理
9、控制指标，直接直到各项块的具体目标，并提出各项规划管理控制指标，直接直到各项建设活动。建设活动。 1、明确所涉及地区的发展定及上位规划、明确所涉及地区的发展定及上位规划 2、依发地区展定位，综合考虑现有资源及现状，制定具、依发地区展定位，综合考虑现有资源及现状，制定具体的发展目及管控指标。体的发展目及管控指标。 3、详细制定不同使用性质的用地的规划指标，指导和控、详细制定不同使用性质的用地的规划指标，指导和控制地块内的各项开发和建设活动。制地块内的各项开发和建设活动。一 控制性详细规划产生的背景 1 1、我国城市建设相关的方面的新问题。（一）土地使用制度改革提出的新问题 （二）建设方式与投资渠
10、道变化带来的新（三）城市经济、产业、社会等结构的调整所提出的新要求2、对规划管理和设计工作的观念、构思与方法的“冲击”： （一）对规划管理工作的“冲击”（二）对规划设计工作的“冲击” 控制性详细规划的发展历程控制性详细规划的发展历程1. 最初的尝试 （80年代初） 上海虹桥开发区规划 是领事馆区，为了国际惯例与国际接轨，借鉴了美国的区划技术而编制的详细规划，改变了原有“摆房子”的做法。 确定了每块地块的用地性质、用地面积、容积率、建筑密度、建筑后退、建筑高度限制、车辆出入口方位及小汽车停车库位等8项控制指标. 控制性详细规划的发展历程控制性详细规划的发展历程2. 有益的探索有益的探索 （80年
11、代中后期）年代中后期）桂林中心区详细规划（桂林中心区详细规划（1987）控制性详细规划正式命名，提出控制性详细规划正式命名，提出综合控制指标体系（综合控制指标体系（12项）。项）。用综合指标体系控制城市建设，更能体用综合指标体系控制城市建设，更能体现出规划工作的本质现出规划工作的本质对城市建设予对城市建设予以控制引导。以控制引导。综合指标体系的确定中引入城市设计研综合指标体系的确定中引入城市设计研究以期控制建筑环境形成。究以期控制建筑环境形成。区分了控制性指标和引导性指标。区分了控制性指标和引导性指标。没有文本；附值缺乏科学依据；经济性没有文本；附值缺乏科学依据；经济性研究不足；性质缺乏弹性。
12、研究不足；性质缺乏弹性。苏州桐芳巷改造规划（苏州桐芳巷改造规划（87年）年）按现状按现状规划规划管理进行管理进行三次分区，区分对待可开发用三次分区，区分对待可开发用地和公共设施。地和公共设施。拓展了综合指标体系；区分了可拓展了综合指标体系；区分了可开发用地和公共设施用地，对于开发用地和公共设施用地，对于配套用地的保证和可出让土地的配套用地的保证和可出让土地的市场化进行了初步探索；引入了市场化进行了初步探索；引入了地块经营的概念，同时对于地块地块经营的概念，同时对于地块最小单元的划分有了一定的认识；最小单元的划分有了一定的认识；没有形成文本。没有形成文本。 3. 步入成熟 （80年代末90年代初
13、） 温州旧城改造控制规划 规划文本与地方法规体系规划文本与地方法规体系相配套，具有法律效力便于相配套，具有法律效力便于管理实施；管理实施； 规划编制过程有设计人员、规划编制过程有设计人员、管理人员、市民代表等多方管理人员、市民代表等多方参与；参与； 分级管理区分控制等级，分级管理区分控制等级，突出重点，解决主要矛盾；突出重点，解决主要矛盾； 针对地方情况增加对私人针对地方情况增加对私人建房和开设商店的控制及规建房和开设商店的控制及规定；定； 对于土地性质的相容性提对于土地性质的相容性提出控制办法和管理依据；出控制办法和管理依据； 土地使用分类方法和代码土地使用分类方法和代码使用了正在编制的国家
14、规范。使用了正在编制的国家规范。 4. 4. 控制性详细规划地位确立，编制走向规范。控制性详细规划地位确立，编制走向规范。上海市土地使用区划管理法规的研究上海市土地使用区划管理法规的研究 （上海市规划局）（上海市规划局）1986控制性详细规划编制办法（建议稿）控制性详细规划编制办法（建议稿） （江苏省城乡规划设计研究院（江苏省城乡规划设计研究院 ）1989南京控制性详细规划理论方法研究（东南大学与南京市规划局）南京控制性详细规划理论方法研究（东南大学与南京市规划局）1991对控制性详细对控制性详细规划作了较为系统的总结。规划作了较为系统的总结。1991年建设部颁布实施了第年建设部颁布实施了第1
15、2号部长令城市规划编制办法，明确了控规的编制内号部长令城市规划编制办法，明确了控规的编制内容和要求。容和要求。1992年建设部又下发了关于搞好规划，加强管理，正确引导城市土地出让和开发活动年建设部又下发了关于搞好规划，加强管理，正确引导城市土地出让和开发活动的通知，对温州市编制控规引导城市土地出让转让的做法进行推广，的通知，对温州市编制控规引导城市土地出让转让的做法进行推广，1992年底又颁布年底又颁布实施了建设部令第实施了建设部令第22号城市国有土地出让转让规划管理办法，进一步明确，出让城号城市国有土地出让转让规划管理办法，进一步明确，出让城市国有土地使用权，出让前应当制订控规。确定的控规在
16、土地市场化行为中的权威地位。市国有土地使用权，出让前应当制订控规。确定的控规在土地市场化行为中的权威地位。1995年建设部又制订了城市规划编制办法实施细则，进一步明确了控规的编制内容，年建设部又制订了城市规划编制办法实施细则，进一步明确了控规的编制内容，这标志这具有中国特色的控制性详细规划已经步入了成熟阶段。从此，控制性详细规划这标志这具有中国特色的控制性详细规划已经步入了成熟阶段。从此，控制性详细规划逐步走上了规范化的轨道。逐步走上了规范化的轨道。1980年，美国建筑师协会来华进行学术交流。1982年，上海虹桥开发区的规划，首先采用8项指标对用地建设进行规划控制-借鉴区划进行尝试。1986年
17、8月城乡建设环境保护部上海市土地使用区划管理法规的研究课题1987年，清华大学在桂林中心区详细规划-对用地建设进行数据控制，与局部地段的城市设计相结合。控制性详细规划控制性详细规划发展时间表发展时间表1988 温州市旧城控制性详细规划- 概念和方法基本定型。1989年8月，江苏省城乡规划院结合“苏州市古城街坊控制性详细规划研究”课题。1991年东南大学 “南京控制性详细规划理论方法研究”课题，对控制性详细规划作了较为系统的总结-立法准备。1991年，建设部在城市规划编制办法中，列入了控制性详细规划的内容。1995年，建设部制定了城市规划编制办法实施细则，规范了控制性详细规划的具体编制内容和要求
18、-走上了规范化的轨道。 控制性详细规划的控制体系及控制要素第一节 控制性详细规划的编制内容第二节、控制性详细规划的控制要素 一、土地使用控制二、环境容量控制 三、建筑建造控制四、城市设计引导 五、配套设施控制六、行为活动控制 （1）依法规划的原则 控制性详细规划的编制应依据已经批准的城市总体规划或分区规划，并符合国家和地方的相关法律、法规、技术标准等。依法规划是保证控制性详细规划法律严肃性的前提。 （2）公平、公正的原则 规划整体上应有一个通则式控制，即对于规划城市中近似区位、类似性质的的片区、街区、地块应提出一致性的控制要求作为基础，再根据开发建设个体的个体差别，做出针对性的控制与引导，体现
19、公平、公正性。控制性详细规划应将公共利益保障作为首要任务，是制订控制指标与控制导则的基本依据。控规编制原则 （3）公开原则 控制性详细规划属于行政许可法所规定的许可依据的范畴，应遵循行政许可依据必须公开的要求。控制性详细规划在编制与审批过程中应进行相应的公众参与的程序设计，广泛听取意见并提出相应的规划应对或解释。控制性详细规划的控制内容、成果应尽量简明、清晰，便于理解，以适应不同层次的公众参与需要。 （4）整体性原则 编制控制性详细规划遵循局部服从整体，内部服从外部的原则。整体的控制往往是自上而下的控制要求，多为具体街坊地块控制的依据。而外部条件一般是体现个体局部之间的相互关系，多包含公共利益
20、的内容。 （5）可操作性原则 编制控制性详细规划，应充分结合地方实际情况和城乡规划主管部门的管理要求，编制工作应在充分的调研与分析论证基础上，控制成果应有充分的依据和可行性，强化与规划管理的衔接，提高规划成果的科学性和可操作性。 一一 任务书的编制任务书的编制 ( (一一) )任务书的提出任务书的提出 ( (二二) )任务书的编制任务书的编制 组织主体：城市人民政府或经授权的城市规划行组织主体：城市人民政府或经授权的城市规划行政主管部门（规划局）政主管部门（规划局） 编制主体：规划设计单位、研究机构编制主体：规划设计单位、研究机构控规的编制程序 任务书内容： 1、受托编制方的技术力量要求、资格
21、审查要求。 2、规划项目相关背景情况，项目的规划依据、规划意图要求、规划时限要求 3、评审方式及参与规划设计项目单位所获设计费用。 二、编制过程与工作要点(一)工作阶段划分 1. 项目准备阶段 2. 现场踏勘与资料收集阶段 3. 方案设计阶段 4. 成果编制阶段 5. 上报审批阶段 (二)各阶段工作要求 1项目准备阶段 （1）熟悉合同文本，了解项目委托方的情况。 （2）了解进行项目所具备的条件。（地形、上层次、前一轮、特殊要求） （3 3）编制项目工作计划和技术工作方案。 （4 4）安排项目所需专业技术人员 （5 5）确定与委托方的关系2现场踏勘与资料收集阶段 （1）自然条件，土地使用情况，土
22、地权属，绘制现状图。 （2）基础设施状况、建筑状况 （3）周围情况 （4）文物保护单位和拟保留的重点地区、地段与构作物的现状及周围情况 （5）走访有关部门 3、方案设计阶段（1）方案比较、（2）方案交流、（3）方案修改、（4）意见反馈 4成果编制阶段 （1）内容与深度 （2）反复修改 5规划审批 （1）成果审查：专家评审会（2）上报审批： 重要- 一般-规划管理部门 控制性详规的成果 一、 成果表达模式： 二、 控制性详细规划的成果 规划图纸成果内容(一) 规划用地位置图(区位图) (比例不限)(二) 规划用地现状图(比例1：2000)(三) 土地使用规划图(比例1：2000)(四) 道路交通
23、及竖向规划图(比例1：2000)(五) 公共服务设施规划图(比例1：2000)(六) 工程管线规划图(比例1：2000)(七) 环卫、环保规划图(比例1：2000)(八) 空间形态示意图(比例不限)(九) 城市设计概念图(空间景观规划、特色与保护规划)(比例1：2000)(十) 地块划分编号图(比例1：5000)(十一) 地块控制图则(比例1：10001：2000)分 图指北针和比例尺街坊位置示意图控制指标一览表规划设计要求及图例（规划区名称）分图图册街坊号图册编号 关于关于“五线五线”控制控制道路红线：道路用地边界，约定俗成，控制方法成熟。城市紫线：历史文化街区和历史建筑的保护界限。法规完善
24、相对独立。城市绿线：城市中各类绿地范围的控制线。控规阶段很难划到单位附属绿地和居住小区或组团绿地。城市蓝线：城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。可能与绿线有重合部分。城市黄线：对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线。可能与城市绿线、蓝线有重合部分。控规中应标明明确的用地界限，并标注地理坐标。济南控制性详细规划的六线控制规划图 控制性详细规划的控制指标 (一)、规定性指标(指令性指标) 1用地性质 2建筑密度 （控制上限） 3建筑高度 (上限) 4容积率 5绿地率（控制下限） 6基础设施和公共服务设施配套规定用地面积
25、7建筑后退红线（下限控制） 8交通出入口方位 (二) 指导性指标(引导性指标) 1人口容量（上限控制） 2建筑形式、风格、体量、色彩要求 3其他环境要求（环保、污染）规划控制指标体系土地使用土地使用控制用地边界用地面积用地性质土地使用相容性环境容量控制容积率建筑密度居住人口密度绿地率空地率建筑建造建筑建造控制建筑高度建筑后退建筑间距城市设计引导建筑体量建筑色彩建筑形式其他环境要求建筑空间组合建筑小品设置设施配套市政设施配套给水设施排水设施供电设施交通设施其他公共设施配套教育设施医疗卫生设施商业服务设施行政办公设施文娱体育设施附属设施其他行为活动交通活动控制交通组织出入口方位及数量装卸场地规定环
26、境保护规定噪音震动等允许标准值水污染允许排放量水污染允许排放浓度废气污染允许排放量固体废气物控制其他第二节、第二节、 控规的发展及存在的问题控规的发展及存在的问题n 新发展新发展-新编制办法的变化新编制办法的变化n 存在的问题存在的问题n 城市设计的兴起城市设计的兴起新旧新旧编制办法编制办法的控规编制内容比较与变化的控规编制内容比较与变化旧编制办法内容新编制办法内容主要变化1 1）详细规定所规划范围内各类不同使用性质用地的界线，规定各类用地内适建，不适建或者有条件地允许建设的建筑类型； 1 1）确定规划范围内不同性质用地的界线，确定各类用地内适建，不适建或者有条件地允许建设的建筑类型；内容无变
27、化2 2）规定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；规定交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离、建筑间距等要求；2 2）确定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；确定公共设施配套要求、交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离等要求；增加了公共设施配套要求。3 3）提出各地块的建筑体量、体型、色彩等要求；3 3）提出各地块的建筑体量、体型、色彩等城市设计指导原则；强调了运用城市设计的方法与手段。4 4）确定各级支路的红线位置、控制点座标和标高； 4 4）根据交通需求分析，确定地块出入口位置、停车泊位、公共交通场站用地范围和站点位置、步行交通以及其它交通设施。规定
28、各级道路的红线、断面、交叉口形式及渠化措施、控制点坐标和标高；强调了交通需求分析的要求，增加了公共、步行及其它交通设施的要求，明确交叉口交通组织形式。5 5）根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线； 5 5）根据规划建设容量，确定市政工程管线位置、管径和工程设施的用地界线，进行管线综合；确定地下空间开发利用具体要求；增加工程管线综合内容，明确地下空间开发利用具体要求。6 6）制定相应的土地使用与建筑管理规定。 6 6）制定相应的土地使用与建筑管理规定。内容无变化控制性详细规划确定的各地块的主要用途、建筑密度、建筑高度、容积率、绿地率、基础设施和公共服务设施配套规定应当作为强
29、制性内容。新增并明确了控规的强制性内容。 一、新旧城市规划编制办法的控规编制内容比较与变化 1.环境容量：增加了公共设施配套要求 2.建筑建造控制：强调城市设计 3.行为活动控制：增加公共、步行及其他交通设施的 要求，交叉口组织形式n 4. 配套设施控制：增加管线综合及地下空间要求 （1）强调了公共设施的配套要求。 原编制办法中没有明确说明，但在实际工作过程中，这些设施多属于公益性内容，在实际建设中由于经济利益的驱动往往被侵占或者被忽略，控制性详细规划出于对公共利益保障责任，需要更加明确公共设施的配套要求，包括大、中型公共设施的落位、小型公共设施设施的布点、以及公共设施建设规模、附加建设条件、
30、服务半径等控制要求。新控规新控规-新变化新变化设施控制图则 （2）强调在编制控制性详细规划时提出城市设计的指导原则。 这就需要在编制控制性详细规划时做较为深入和具有针对性的城市设计系统研究，提出相应的城市设计控制要求，其中包括对建筑体量、体型、色彩等要求。 （3）强调了交通需求分析的内容。 其中明确提出了对公共交通场站用地范围和站点位置、道路断面、交叉口形式及渠化措施。主要目的是加强交通的规划研究与设计控制。在规划实施实施过程中设计到地块开发容量、人口容量等指标都与交通系统的承载力密切相关，规划调整时交通影响分析与评价也是重要课题之一。另外，在规划用地布局和地块边界控制时如果不事先考虑好公共交
31、通的场站布局、站点位置、交叉口形式与渠化措施将有可能在实施、改造与整治时缺乏足够的城市空间，许多设施被忽略或无法落位。国内的控制性详细规划实践证明，这些方面的控制至关重要不可忽视。北京的控规地块交叉口放宽的渠化处理方式北京的控规地块交叉口放宽的渠化处理方式重庆适应山地道路特点的局部展宽段渠化处理方式 （4）对于市政设施规划明确提出需要进行管网综合。主要是保证市政设施配套，并作为地块开发条件的重要参考。 （5）关于地下空间利用的具体要求。 随着城市经济实力、建设水平的提高和集约使用土地的需要，地下空间的综合开发利用越来越成为城市开发建设的一项重要内容。但原有的控规编制要求普遍缺乏对这一方面的研究
32、与控制手段。控制性详细规划的控制指标体系中也基本上未考虑地下空间综合利用的可能性和影响。在规划管理的实施操作中，会出现许多争议问题和灰色空间，因此，急需对这方面的建设行为进行规范，并提出科学的控制要求。 地下空间利用： 规划充分利用自然地形进行地下空间的开发利用，包括高层建筑的地下车库、地下人行通道、地铁车站、结合平台广场的地下服务设施等，并通过有机的组织将这些地下空间串联起来，成为辅助服务系统。5、控规的实施与管理的监督与公众参与、控规的实施与管理的监督与公众参与公众参与控规的目的：促进规划师直接了解民意，为控规提供良好的“自下而上”的反馈机制，使城市规划具备“上有指令、下有反馈”的双向信息
33、系统，为开展控规打好基础。对控规起到集思广益之效，尤其是某些引导性指标的确定。有利于群策群力实施控规。 （1）城市规划强制性内容暂行规定 城市详细规划的强制性内容包括：规划地段各个地块的土地主要用途；规划地段各个地块允许的建设总量；对特定地区地段规划允许的建设高度；规划地段各个地块的绿化率、公共绿地面积规定；规划地段基础设施和公共服务设施配套建设的规定；历史文化保护区内重点保护地段的建设控制指标和规定，建设控制地区的建设控制指标。 （2）2006年4月1日颁布实施的城市规划编制办法第四十二条 条文中明确规定，控制性详细规划确定的各地块的主要用途、建筑密度、建筑高度、容积率、绿地率、基础设施和公
34、共服务设施配套规定应当作为强制性内容。新新编制办法编制办法的强制性内容的强制性内容 现行控规尚待解决的问题及解决思路现行控规尚待解决的问题及解决思路 （1 1）缺乏通盘考虑导致委托的随意性和衔接困难。）缺乏通盘考虑导致委托的随意性和衔接困难。 （以中小城市为甚）（以中小城市为甚） 1）存在问题： 委托随意性问题，委托边界随时改变甚至有所重叠。 是否应该全覆盖？覆盖到什么程度？如何覆盖？ 2）解决思路： 规划编制的系统性和计划性（年度编制计划、专门的编制研究中心）。 分区与标准分区的划定与衔接，统一的用地编码系统。 3）覆盖程度与编制深度的对应，重视与近期规划衔接。 4）覆盖深度的区分与转换。
35、（2 2）关于产权地块）关于产权地块 在我国城市土地有偿使用的条件下，城市中的土地都有相应的产权和使用权单位，因此控规中必须引入产权地块的概念，作为城市规划管理依法行政的客体。否则控规的法律意义将永远是模糊的。 要解决这一问题必须从管理入手在控制性详细规划的土地细分上深入的研究，在新区建设时通过核发选址意见书保证规划地块与土地产权界限一致，在建成区中需要通过采取一定的技术手段，抓住旧城改造的时机积极理顺产权与控规地块的关系。（3 3）关于规划控制指标体系）关于规划控制指标体系控规的灵魂控规的灵魂1）存在问题指标千篇一律，不能体现城市特色与控制内涵。指标选取缺乏针对性研究，规定性与指导性指标需要
36、针对性界定。指标赋值缺乏科学依据，有主观臆断现象。不同的编制单位和区片导致不公平和衔接困难。2）解决问题的思路地方的统一技术措施提供参考。通过针对性的现状调研、归纳总结提供具有通则式意义的赋值标准，强调公平性。个案赋值结合具体的编制要求浮动变化，并需要提供有力的依据。 （4 4）关于用地分类）关于用地分类1）问题的产生目前普遍使用的是国家规范城市用地与规划建设用地分类标准（GBJ 137-90），为计划经济产物，适用于城市总体规划和城市建设用地统计工作。该标准不适用于控制性详细规划，对有效的规划控制和编制技术创新都是一个阻碍。2）解决问题的思路针对规划管理与实施的利益集团与开发建设方式制定新的
37、用地分类。适用于新鲜事物、新类型或新的开发方式（公寓、高尔夫、物流等）。与国家标准进行有效的衔接，必要时可翻译或者转换。适应城市自身的特色，符合管理需要。区划管制中有一种表性分区的手段具有借鉴意义 。目前国内已经开始了相关的尝试。（南京的用地分类、北京的多功能用地与待研究用地等） 用地兼容与混合用地用地兼容与混合用地 用地兼容： 是指用地对建筑类型的兼容，指在用地属性确定的情况下可以或允许兼容其他类型的设施，由于比例很低，不会影响用地的主导性质。 允许的含义指的是可以建设商业设施，也可以不建，建设与否同开发商的设想有关，但需要通过规划管理部门的认可。兼容类型的控制和兼容比例的控制。 兼容类型的
38、控制现在一般采取各类建设用地适建范围表，一般分为适建、不适建和有条件适建三种情况。关于兼容比例一般都没有明确，目前国内一些特大城市在制订控规编制统一技术措施时，一般都规定兼容的建筑面积不得超过总建筑面积的20%。注：适建 不适建 由城市管理部门根据具体条件和规划要求确定。土地使用兼容控制表土地使用兼容控制表土地使用兼容控制表居住用地公共设施。R1R2R3R4C1C2。1低层居住建筑2多层居住建筑3高层居住建筑4教育设施5商业服务设施6文化设施7医疗设施8体育设施10办公建筑11旅馆12商住综合楼13对环境基本无干扰、污染的工厂14对环境有干扰、污染的工厂15普通储运仓库16危险品仓库17社会停
39、车场18加油站。1、用地关联原则：、用地关联原则：优先考虑用地关联的类型的混合，这种混合能够降低交通出行，增加社区活力。例如，根据相关研究，办公设施由于能够提供就业岗位，通常和其他用地有天然的关联性，因而在混合用地中所见较多，办公用地同住宅用地、商业用地、娱乐用地的混合是较为多见的混合类型。2、互不干扰原则：、互不干扰原则：容易产生相互干扰的设施类型不宜混合在同一用地上。如娱乐设施由于其人流、噪音等原因，通常对住宅的私密有相当负面影响，因而，也不宜混合，即使混合的话，也应当附加相应条件，如要求保持一定的合理的间隔、提供不同的出入口等。3、合理比例混合原则：、合理比例混合原则：对于混合比例的控制
40、，通常应当以用地上不同类型设施的规模来计量其混合比例。一般意义上，一种用途的建筑面积如果超过50%比例，就可认为是主导用途。一般宜采取比例上下限的控制要求。现象现象1 1社会的热点社会的热点 规划变更侵权诉讼 法制、社会的进步，公民对财产权的认知及其权利的呼声更高涨，房地产开发中屡屡有和规划变更相关的纠纷、诉讼。 规划变更重大购房风险? 规划变更也被认为是房改后社会步入商品房购买阶段后出现的重大购房风险之一；在楼市杂志的2003购房人眼球关注的10大焦点中，规划是否变更位列第三（排在前两位的分别是房价是升是降、购房合同条款是否合理、完善）。规划变更规划变更不得不面对的现实不得不面对的现实现象现
41、象2 2行业的潜规则行业的潜规则 规划变更改变规划建设条件，也改变了开发商的利润预期，成为一种为开发商很快熟练的廉价工具，也是规划管理部门最容易失守的城门，也一度是部分设计单位的摇钱树。 后果后果渐变地改变城市（居住改变北京）渐变地改变城市（居住改变北京） 北京CBD、望京新区是最明显的例证，分散、零星的控规调整逐渐积累，最终爆发。由于房地产开发中住宅项目开发具有投资回收快、收益高的特点，大量的控规调整项目的用地性质调整都指向了居住类。这种现象的普遍存在，导致这些局部地区的开发建设失去平衡，带来居住环境质量下降、交通堵塞等一系列的问题。旧城原控规高度图旧城现状高度汇总图北京的规划变更渐变的过程
42、 起源 直观的原因直观的原因 在规划实施前、实施过程中的建设变动、修改是一在规划实施前、实施过程中的建设变动、修改是一个出现较为普遍的现象。表征原因为规划编制技术个出现较为普遍的现象。表征原因为规划编制技术缺陷、市场作用力、个案特殊原因等。缺陷、市场作用力、个案特殊原因等。 深层的原因深层的原因 控规调整是规划控制所应当具有的严肃性、科学性控规调整是规划控制所应当具有的严肃性、科学性同市场经济所代表的不确定性对规划所期望的具有同市场经济所代表的不确定性对规划所期望的具有灵活性和应变能力的矛盾协调的产物。灵活性和应变能力的矛盾协调的产物。 规划变更的类型规划变更的类型 1 1、按主导对象划分、按
43、主导对象划分自上而下的政府主导和自下而上的自上而下的政府主导和自下而上的市场主导。市场主导。 2 2、按变动内容划分、按变动内容划分技术指标如用地或建筑的使用性质、技术指标如用地或建筑的使用性质、容积率、限高等。容积率、限高等。 3 3、按建设时序划分、按建设时序划分建设前的调整、建设当中的变更，建设前的调整、建设当中的变更，后者相对于前者常常由于对于先期建设的产权所有人的负后者相对于前者常常由于对于先期建设的产权所有人的负面影响而引发了很多的法律诉讼。面影响而引发了很多的法律诉讼。 控规调整控规调整控规动态维护的尝控规动态维护的尝试试n 在英国的规划许可制度下的行政复议 规划许可制度，对具体
44、规划采取个案审定的方式； 通过规划行政救济的有关行政复议的程序来改变开发许可的决定； 复议的具体程序比较复杂，复议成功的机会主要依赖于方案的合理性及其与地方和国家政策相适应的程度。 n 美国的区划修改(Zoning Amendments)(Zoning Amendments)和变动（VariancesVariances） 申请修改区划实际就是要求修改法律； 修改区划的程序与最初通过区划的程序相同； 通常由于土地本身自然特点而无法满足区划法规的要求，而申请变动。 存在的问题与解决思路 （1）关于控规的前期研究 （2）关于产权地块 （3）关于层次与深度 （4）关于现状处理 （5）关于用地分类 （6
45、）关于控制指标体系 （7）其地实施管理中的问题 （8）控规与城市设计的衔接 弥补不足-城市设计的兴起城市设计的兴起城市设计的兴起n 城市设计概论 城市空间、美学、人的活动； 城市未来、城市结构、联系组织； 设计与法规的结合； 社会活动、连续决策的过程。n 城市设计与城市规划 相互影响，互为补充。 不平行，不对应。 国内的城市设计更象一种快速反应规划，针对实际问题采用不同的形式与解决问题的方法，更加灵活而有针对性，对于弥补法定规划的不足具有重要作用。 城市规划 交交 集集 城市设计已有较长的发展历史，相对完善的技术体系和管理体系，制度化程度较高。历史发展阶段相对较短的历史，正在探索、争论、发展中
46、的技术，没有完整的体系，制度化程度较低。在工业化发生过程中改善人们生活环境的活动。城市规划是一种政府行为，是具有社会改良意义的运动，过程的社会性很强。属性有一部分是政府行为，还有一部分不是政府行为。目前往往限于城市美化和环境改善活动，社会性相对较弱。城市规划和一部分城市设计都属于政府的行为。一种发展逐步成熟的职业，是基于与城市相关的社会、政治、经济、地理、人文等学科的边缘学科，工作的综合性很强，政策性也很强。学科专业特性还不是一种职业，在城市规划和建筑学等学科基础上具有边缘特征，城市设计工作具有一定的综合性和统率性，但政策性不如城市规划强。城市环境改善是共同关注的主题，都使用综合分析的工作方法
47、。面向区域、城市、社区较为长期的发展计划，成果本身体现为政策，采取较宏观的土地使用、财政、税收、法律手段达到目标。目标与途径针对局部的、务实的、短期的发展计划，有一部分成果成为城市规划政策或者空间组织的指导纲领，所采取的土地使用、财政、税收、法律手段相对局部和微观。有计划地配置资源，达到一定的社会、经济、环境综合目标，都需要多重途径才可以达到。土地使用是城市规划的工作要点，更加关注的是对城市生活和生产功能的宏观层面的组织，满足社会经济政治的需求，同时需要城市设计的观念和技术来充实。技术要点关注的土地使用和功能组织常常是微观和局部的，更关注环境的感受、美学和视觉艺术的创造，整体上要符合城市规划的
48、既定目标和要求。都是对土地使用做合理规划，技术手段都是先调查和分析问题，然后再寻找对策。通过控制和引导土地使用及其变化来实施城市规划的政策。规划的实施管理包含着城市设计意象，规划只介入建设的部分环节，但不进入具体建设、经营和维护过程。实施过程城市设计本身可以看作是对城市规划政策的一种实施。城市设计通过具体项目的策划、设计组织、运作经营、维护管理等更具体、更直接的手段来加以落实。最后都要落实到土地和空间层面，都需要考虑微观的经济社会以及建筑和设施的相关内容。控制性详细规控制性详细规 VS VS 城市设计城市设计 举例：嘉兴中心区的城市设计与控规1、旧区用城、旧区用城市设计，新区市设计，新区用控规
49、；用控规；2、形式不同、形式不同内容相近；内容相近；3、最后都形、最后都形成了具有法定成了具有法定意义的文本和意义的文本和图则。图则。 城市设计城市设计一、概念一、概念 城市设计是根据城市发展的总目标，融合社会、经济文化、心理等主要元素，对空间要素做出形态的安排，制定出直到空间形态设计的政策安排。二、城市设计的作用二、城市设计的作用 衔接衔接-规划专业与建筑设计专业之间所缺的环节 角度角度-城市设计注重人的体验效果，弥补了城市规划以城市发展机制为研究对象的缺陷。 补充补充-相同的工作目标使城市设计贯穿于城市规划的各个层次，以柔性融合的方式对城市规划专业的漏洞和盲区进行补充。 城市设计城市设计三
50、、内容三、内容 1、空间关系、空间关系 2、时间过程、时间过程 3、政策框架、政策框架 城市设计城市设计四、城市设计类型四、城市设计类型1、城市总体空间设计2、城市开发区设计3、城市中心设计4、城市广场设计 5、城市干道和商业街设计6、城市滨水区设计7、城市居住区设计8、城市园林绿地设计9、城市地下空间设计10、城市就去保护与更新设计11、大学校园及科技研究园设计12、博览中心设计13、建设项目的细部空间设计 城市设计城市设计五、工作的层次性五、工作的层次性六、城市设计基本理论六、城市设计基本理论1、图底理论、图底理论2、连接理论、连接理论3、场所理论、场所理论七、方法七、方法1、调查的方法、