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1、购物中心调研报告购物中心调研报告1随着中国人均拥有车辆大幅提高，自驾购物占比日益增加，停车场这一配套设施在商业地产项目中的地位也越来越重要。在ret睿意德中国商业地产探讨中心监控的42个城市中，购物中心停车场车位数量达到58.6万个，停车场建筑面积为2280万平方米，几乎为总商业建筑面积的30%。本报告以北京、上海、成都、沈阳、西安、郑州6个城市106个购物中心停车场作为重点探讨样本，综合分析购物中心停车场现状及将来发展趋势。八成购物中心有地下停车场购物中心停车场依据其结构特征分类，可分为地下停车场、地面停车场、楼层停车场和屋顶停车场;目前84%的购物中心为地下停车场。楼层停车场是新兴的停车场
2、类型，停车场可以与购物中心各楼层干脆接驳，增加每层客流的到达率，有效提上升区的租金水平;一般楼层数较高的购物中心会采纳这种停车场类型，如北京朝阳大悦城、北京世纪金源购物中心等。此外，为了在固定空间中增加更多的停车位，不少购物中心已增设机械式立体停车设备。例如，沈阳大悦城在安装机械式立体停车设备后，车位数量大幅增加。购物中心停车场车位配比分析一个设计合理、泊位足够、拥有良好管理的停车场能为购物中心带来更多的人流及商机。依据国际惯例，每一百平方米商业建筑面积供应1个停车位比较合理。因此购物中心能否供应足够、便利的停车服务，成为其提高竞争力的重要手段，近五年修建的购物中心车位配比已达到1.37个/1
3、00平方米。从城市来看，北京、沈阳的购物中心停车场建设最为完备，车位比超过1：100。上海作为全国经济中心，商业地产起步较早，部分购物中心建于十年前，配备的车位数量不足，拉低了整体车位配比;郑州也面临同样问题。成都近五年来新建购物中心配比了大量停车位。然而与国际惯例相比，各地购物中心停车场车位配比普遍偏低。购物中心停车场这样运营收费模式与购物中心商业面积的平均租金相比，各地购物中心停车场的坪效偏低，仅作为购物中心补充收入来源。上海购物中心停车场收费价格位居六城市之首，单个购物中心停车场平均坪效也高于其他城市。沈阳购物中心停车场大都由第三方停车场管理公司承包经营，自负盈亏，因此收费标准要高于公共
4、停车场平均时租价格。但沈阳停车周转率偏低，导致购物中心停车场平均坪效不高。西安和郑州虽然时租价格最低，但由于车位配比不足，停车周转率偏高，导致购物中心停车场被有效利用，坪效居于各城市前列。运营策略受购物消费时间特性影响，购物中心车位运用时段差别明显，车位运用高峰期集中在周五晚上、双休日和节假日;此外，同日时段中，用餐时段是车位运用的高峰，每车停放时间也会相应增加。针对以上特点，购物中心推出了相应的运营策略，一是针对时段差别利用价格杠杆如实行错时停车、分时收费、缩短起步时长等方式调整车流量，以提高车位周转率。例如，上海正大广场在工作日16：00前累积消费满300元可免费停车1小时，16：00后消
5、费则无此实惠;上海金桥国际商业广场工作日中午随意非大卖场消费，可免11时-14时3小时停车费。二是在节假日购物高峰期，不少购物中心或提高消费额度，或缩短停车时间限制，加速停车场的周转率，缓解停车压力。购物中心停车场走向智能化a、停车场管理将逐步走向智能化智能停车场管理系统包括出入口管理、车位引导、停车定位及反向寻车、车牌自动识别、自助缴费等子系统。同时需采纳中心收费模式、远距离读卡技术等来实现智能化管理的功能。目前国内智能停车场的发展呈良好上升趋势，上海、北京、成都等地的购物中心均出现了设备完善的智能停车场，将来智能停车场作为购物中心智能化的一部分，将会越来越普及。b、停车大数据将得到充分挖掘
6、伴随智能停车场的发展，购物中心停车场将实现联网共享数据，可通过场内停车量、停车收费额、客流方向、商场销售额等数据分析总结消费者需求特征，为购物中心决策供应数据支撑。北京朝阳大悦城开业初期停车场监控数据显示，驾车客户是主要销售贡献者，销售额的改变与车流改变幅度有近92%的相关度。因此朝阳大悦城对停车场进行了智能化改造，如增加车辆进出坡道、升级车牌自动识别系统、调整车位导识体系等。改造完成后，当年销售额提升约17%。而随着四周商圈渐渐成熟，朝阳大悦城监控到开车购物的比例正在下降，乘坐地铁等公共交通前来购物的客户占比不断提升。为此朝阳大悦城确定对原先的高层停车位进行改造，释放出近2万平方米的面积，打
7、造成面对年轻时尚消费者的体验式主题街区。c、无人化停车服务渐渐普及全自动机器人停车服务已在发达国家广泛应用，沈阳皇朝万鑫国际大厦引入了中国首个全自动立体停车库，将空间利用率提升60%-100%，停车效率提升73%，削减人为失误，提高人车平安。随着我国劳动力成本的快速上升，购物中心停车场的管理人员将渐渐削减，自动化程度越来越高，无人化服务将渐渐普及。购物中心调研报告2一、概况：上海，中国第一大城市，位于中国大陆海岸线中部长江口，隔海与日本九州岛相望，南濒杭州湾，西与江苏、浙江两省相接；上海拥有中国最大外贸港口和最大工业基地，货物吞吐量和集装箱吞吐量居世界第一。截至20xx年底，上海全市共辖16个
8、区、1个县，共108个镇，2个乡，99个街道办事处，3742个居民委员会和1702个村民委员会。常住人口为2380万，其中户籍人口1420万，外来常住人口为960万！20xx年全国35个主要城市总部经济发展实力排行榜上海位列其次。20xx年上海实现生产总值（GDP）20101。33亿元。二、交通上海市的公交交通，其线路、车辆、载客量均居全国第一。目前上海已形成由铁路、水路、马路、航空、管道等5种运输方式组成的，具有超大规模的综合交通运输网络。上海港是中国最大的枢纽港，共有47个客运站，长途班线1611条，可抵达全国14个省市的660个地方。铁路交通上海三大火车站：上海南站、上海火车站、上海虹桥
9、火车站。上海虹桥火车站是上海最大、最现代化的铁路客运站。上海虹桥综合交通枢纽全球范围首开高铁与机场融合之先河，是目前全球最大的综合交通枢纽。上海其它小型火车站：安亭北站，金山北站，南翔北站，上海西站，松江南站，芦潮港火车站。高铁：京沪高铁、沪宁城际高铁、沪杭高铁普铁：京沪铁路、沪杭铁路公共交通公共汽车线路数量1000多条，营运车辆1。8万多辆，日均客运量约780万人次，担当着65%的市域公共客运量，是世界上线路最多的城市之一。上海有出租汽车企业270余家，出租汽车近43000辆，旅游包车和租赁车等7000多辆。全行业日均客运量逾300万人次，约占上海客运总量的25%。此外，上海还拥有全国最长里
10、程的轨道交通系统共十三条，包括地铁、高架轻轨和磁悬浮线等，营业里程400余公里，居全国首位，已形成初步的网络格局。 轨道交通上海轨道交通全路网已开通运营13条线、291座车站，运营里程达420公里，仅次于北京，里程居世界其次，排在伦敦之前。磁悬浮线路上海已经建成的磁悬浮项目只有上海浦东机场线，共31公里。龙阳路上海浦东国际机场。20xx年全年轨道交通客运量为6。49亿人次，这也是世界上第一条投入商业运作的磁悬浮铁路。机场港口上海拥有虹桥机场和浦东机场共两座国际机场。上海空港是东方航空、中国国际货运航空、中国货运航空和中国最大的两家民营航空春秋和祥瑞的主要基地。主要的海港有外高桥、吴淞码头和洋山
11、深水港。三、商业概况上海素有“美食天堂”、“购物乐园”之称，拥有世界各国的饮食文化、经典时尚的购物激情和浓郁的商业气息。中华商业第一街南京路、繁华高雅的淮海路是著名全国的商业大街，正大广场、徐家汇的港汇广场规模巨大，恒隆广场、美美百货云集顶级品牌，时尚商品、大众用品等数不胜数。上海传统的商业布局主要是条状，上海城市由单核中心向多核心中心发展，上海重要的商圈和商业街市的分布也是呈现中心地向外放射性扩散。随着地铁1号线的开通，徐家汇、人民广场、陕西南路等商圈越来越喧闹，商业布局起先向块状发展。而近年来，地铁2号线、5号线、轻轨3号线的开通和成熟，使得上海商圈呈现点状分布。我们现在要介绍的商圈是以百
12、货商厦为主，其他商业为辅的商圈，而非传统意义上的大杂烩商圈。四、主要商圈及专业市场目前上海市已成熟的商圈有九个，分别为：南京西路商圈、徐家汇商圈、淮海路商圈、陆家嘴商圈、南京东路商圈、虹桥商圈、五角场商圈、中山公园商圈、四川北路商圈。南京西路商圈上海的国际化程度和高档品牌集聚度在南京西路最高，南京西路也因此由东向西被划分成五个：休闲区、时尚购物区、宾馆区、文化和旅游区。南京西路商圈的高端地位，离不开几大顶级休闲广场的坐镇。梅龙镇广场内有伊势丹百货、大食代美食广场、环艺电影院及60多家国际中、高档品牌专卖店。中信泰富广场内有近百家专卖店，其地下室有恒信钻石店；底层有国际闻名品牌登喜路、雅格斯丹、
13、巴利等专卖店；二、三楼有Esprit上海旗舰店及美亚音响旗舰店；四楼有闻名的金钱豹餐饮总汇。恒隆广场内有国际闻名品牌专卖店140多家，其中70%的国际顶级品牌均为旗舰店，如路易威登、卡地亚、爱玛仕、纪梵希、香奈尔等等。久百城市广场聚集了200多个国际品牌，二线以上品牌占60%以上。金鹰国际购物中心则是南京西路商圈规模最大、品类最齐全大单体百货之一。金鹰原来的定位是中高档商场，现要改造升级为高档商场，目前已有国际品牌GUCCI入驻。南京西路商圈事实上是A+级商圈，因为商圈里国际一线品牌的入驻率特别高，并且集中。商圈商场南京西路商圈内的主要商场有：恒隆广场、中信泰富广场、久光、伊势丹、金鹰。恒隆广
14、场是浦西第一高楼，中国内地最负盛名的奢侈品商场之一，商场面积5。5万平方米，与高档品牌较为集中的中信泰富广场、梅龙镇广场毗邻，三者相互烘托，使南京西路成为刺眼的金街。作为上海的顶级购物场所，恒隆广场内云集来自世界各地的顶尖时尚品牌，广场内气氛宁静，跟徐家汇等商圈大不一样。放眼望去，LV、GUCCI、CHANEL，许多世界一线品牌都聚集在这里。自20xx年7月开幕以来，恒隆广场已经成为中国的时尚高地，众多世界顶尖品牌以在恒隆开设专卖店为荣，其中一些甚至特地将其在中国大陆的首家专卖店甚至旗舰店落户于此。徐家汇商圈从前的徐家汇以上海的文化中心著称，而今的徐家汇已经成为上海经济增长最快的商圈，年社会消
15、费品零售总额高达80多亿元。目前上海各商圈已经绽开争霸战，静安寺南京西路、淮海中路、人民广场南京东路、五角场、中山公园、浦东张杨路等商圈在上海的兴起，对徐家汇商圈的冲击特别大。虽然与北京西单、南京新街口、成都春熙路等商圈相比，徐家汇优势都不大，但现在五角场、中山公园商圈、新上海商业城的发展目标，都是再造一个新徐家汇。商圈商场徐家汇的商业以各专业商厦错位经营为特色，商圈内的商场有：东方商厦、港汇广场、太平洋百货徐汇店、汇金百货、上海六百、汇联商厦、福特斯等。东方商厦徐汇店目标消费者为白领阶层，总面积约为32000平方米，是集购物、休闲于一体的涉外旅游定点商店，经营包括食品、日用百货、包袋、洗涤化
16、妆品、珠宝、眼镜、鞋帽、服装、家居用品等商品品种达6万多种。商场布局为：1F化妆品、珠宝；2F女装；3F男装、 男鞋；4F运动系列；5F童装。购物中心调研报告3购物中心作为在中国新兴的商业业态，对城市和商业起着很大的促进和改革作用，了解中国将来购物中心和商业的发展特点和趋势，汲取和借鉴优秀商业业态的精华，刚好精确的为明丰广场供应更为细致全面的参考和调整，11月17日20日，由谭总和陈总带领策划部和招商部一行5人前往被誉为中国第一商业中心的上海和长三角新经济长廊的中心杭州进行了为期4天的商业考察和学习，上海和杭州作为中国内地经济和商业代表城市，其中的新兴购物中心和正在改革中的传统百货商场，作为地
17、区商业领先和代表，在功能规划、业态组合、形象规划、营销推广等硬件和软件方面对明丰广场的规划、开业、经营等供应了良好的参考和借鉴价值。17日18日 杭州之行，考察了杭州湖滨路和延安路的黄金商圈，其中以杭州大厦*元华购物中心、杭州解百、解百新世纪、湖滨路名店街等为主。19日20日 上海之行，考察了“中华第一商业街”南京路和淮海路，其中 以久百城市广场、来福士广场、汇金商场、新世界城、置地广场、太平洋百货、东方商厦、梅龙镇广场、恒隆广场等为主。考察成果详细总结为以下几点：1、传统百货商店和新兴的购物中心全面想现代商业转变，多元化一站式的业态组合是将来的发展趋势。通过对上海和杭州主要商业物业的考察看来
18、，原来的百货商场和新兴的购物中心都在向综合业态发展，在购物基础上已容入餐饮、消遣、休闲、服务等多元功能，由于城市经济和消费环境的因素，目前上海的大部分购物中心购物、餐饮、消遣比重约为87：10：3，以5万平方米总商业面积的中小型规模为主流，定位以中档与高档相集合为主，受到地域和消费习惯的影响，购物的比例仍旧占绝大部分，尤其以服装为主，多元功能没有得到充分呈现，就目前行业比较认同零售、餐饮、消遣60：15：25的购物中心产业经营黄金比例来看，以广州和深圳为代表的珠三角地区的商业发展相对发展成熟，在品牌规划与平面布局上，注意人流的有效引导和循环，例如注意引导人流主动走到上层，此外在散铺设置上，注意
19、设在两个主力商店之间，整个商场人流比较均衡。从所考察项目来看，以来福士广场、久百城市广场在经营业态的组合比例上相对完善。新加坡投资的来福士广场是所考察项目中最具特色的项目，以中档品牌为主，以年轻、时尚消费群为主，是新兴起的另类消费场所，有bods潮流服装店、运动100、屈臣氏、味千拉面、仙踪林等主力品牌，7层购物广场面积约40000平米，结构比例和业态组合先进，一楼主要是精品主力店，六层七层为特色美食和消遣健身，客流引导体系全面细致，是新兴中小型购物广场的典范和代表。久百城市广场是南京路上较大的商业设施，集购物、超市、休闲、餐饮、服务为一体，走中高档路途，地下一层，设有全新概念的食品超市和美食
20、长廊，地上首层为世界名牌精品和化妆品，二层高级女装和精品，三层为时尚女装和内衣，四层为运动和休闲服饰，五层为男士服装和休闲，六层为运动营和儿童乐园，七层为家居用品，八层为美食城，配套停车场、写字楼和票务办理等服务，汇合各类一线品牌，配套完善，设施先进。2、舒适高档的的购物环境的提升是现代购物中心的发展趋势，渐渐完善品牌化路途，广泛运用现代时尚视觉元素，公共环境注意细微环节之美，营造浓烈的商业气氛和品牌特性特征，从视觉和感官上的体验引导和适应消费。消费意识和素养的提升要求购物中心配套良好的硬件和软件购物环境，在上海和杭州的考察中发觉，受消费习惯的影响，内地的购物中心在环境营造上仍需提升，消费方式
21、仍旧以“抢购”为主，相对来说，以深圳和广州为代表的珠江三角洲商业走在前列，消费者更追求“购物享受”。购物中心本身的品牌化路途的基础就是VI视觉形象建设，从标示设计到形象应用能够全面，对于品牌形象的树立起着至关重要的作用，目前新兴购物中心在次方面做的相对完善。在上海和杭州的商业考察中，旧有商业项目在此方面稍显落后，杭州解百、解百新世纪、汇金商场、太平洋百货等老国有百货公司虽然是上市公司，但在形象上还是保持传统形象，整体形象上缺少生气，形象应用上比较肤浅，没有充分结合到人性化概念。来福士广场、久百城市广场等一批新兴的外商投资的商业项目在形象上做的比较完备，引入大量国外优秀商业精华，从户外标示应用到
22、内部的导向系统甚至到每个细微环节都达到统一形象，配套设施大量运用现代视觉元素和丰富的色调，充溢动感时尚，从视觉上给人以剧烈的特性特征和旺盛丰富的商业气氛，这是体验式经济时代的现代购物中心重要组成部分，设计始终服务的对象是消费者，所以应用过程要充分容入消费者和品牌定位的需求，要以人为本，人性化设计，要渗透到每一个细微环节，显示出较高的专业水平，到处为顾客着想。内地的购物中心商业设施没少花钱，但是缺少以人为本的细微环节考虑，没有将环境设计充分结合到消费者潜在需求，来福士广场、久百城市广场在形象上的应用和环境的塑造对新兴购物中心可以起到很好的借鉴和参考作用，下面列举了所考察项目中比较有特色的一些细微环节配置。3、在促销方面，具有特色化的与消费者互动的软性活动促销是走长期品牌化路途和适应市场需求的促销模式，滥用打折、购物返利等促销方式的恶性竞争简单造成项目走向极端。促销活动要依据商业项目的定位和目标消费群体的消费特征相协调，获得实惠的商品是消费者所期望的，但对于定位在中高档的购物中心来说，打折和返利的方式未必是促进销售的最有效方法，依据目标消费群的收入特征 、消费习惯和心理因素来分析更为有效的方法是参加性、互动性，能从消费中体验到特色化、差异化是更为有效的方式，形象有特色、服务有特色、消费有特色是更能让其接受的。