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1、物业管理学习心得体会物业管理学习心得体会1一、进一步明确了业主大会和业主委员会之间的权利、义务和职责。业主大会是为实现对物业的自我管理，代表和维护全体业主在物业管理活动中合法权益，为了便于多个业主形成共同意志，保障物业管理活动的顺当开展而组成的自治组织，是物业管理活动中的最高权利机构，对物业管理区域内的共同事项做出确定，享有对物业管理公共事物的决策权。二、进一步规范和明确了物业收费。物业管理费的收取，多年以来始终是困绕物业管理行业发展的问题之一，主要表现在一是收费难度大。物业服务收费区分不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费方
2、法，在物业服务合同中约定。条例从满意不同类型的服务需求动身，完善物业管理服务标准，引导物业管理企业不断提高服务质量。遵循管理服务收费的定价原则、定价方式和价格构成；依据物业管理服务内容、服务质量，制定住宅的收费指导价，便利消费者依据自己的消费水平选择确定相应的物业管理服务。三、规范了前期物业管理，明确建、管责任。条例规定，建设单位要在物业管理区域内配置7%的物业管理用房；国家提倡建设单位根据房地产开发与物业管理相分别的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；与业管理企业做好物业承接验收工作并刚好移交有关资料；建设单位应当与物业管理企业签订前期物业服务合同；商品房销售合同中应当包含
3、前期物业服务合同约定的内容；业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的全部权或者运用权，建设单位不得处分。建设单位应当在保修期限和保修范围内担当物业的保修责任。四、住房共用部位修理资金要专款专用，修理保证金得以规范。业主应交纳不高于物业建筑安装总造价5%的专项修理资金。条例规定，专项修理资金属业主全部，特地用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的修理、更新和改造，不得挪作他用。而且在条例中明确了施工单位和开发商关于修理保证金的运用方法。五、明确了物业管理企业、业主大会与社区、街道的关系。社区居委会是居民自我管理、自我教化、自我服务的基层群众性自治组织，它的职能大都带有社会公共性。业主大会
4、是业主们由于共同财产关系而形成的共同利益群体。但是业主、业主大会要维护好自己的权益，离不开当地居委会的指导和帮助。物业管理企业，是具有物业管理资质，并经工商行政部门登记注册取得营业执照，接受业主大会的托付依照物业服务合同进行专业化管理，实行有偿服务的企业。物业管理企业与业主大会之间是相互依存、相他们之间的关系是选择与被选择、服务与被服务、聘任与被聘任的关系。互作用，缺一不行的关系，是在物业管理专业化管理与业主自制管理相结合的高度同一。六、明确了业主、物业管理企业与供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位关系。针对目前物业管理区域内，供水、供电、供气、供热由物业管理企业代收代缴费用的不合理混
5、乱现象，条例根据市场规律做出了规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受托付收费的不得向业主收取额外费用。这意味着自来水公司、供电公司、燃气公司、供暖公司跟物业管理企业是一个同等的企业关系了，有效地解决这一问题，保障了业主的合法权益。七、进一步规范了住房修理资金制度。购房款是一次性交纳的购买房屋产权的费用，物业管理费是用于住宅区的日常管理的费用，而专项修理资金才是由于物业共用部位、共用设施设备修理、更新和改造的费用。因此条例规定，住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当根据国家有关规定交
6、纳专项修理资金，业主要交纳不高于物业建筑安装总造价5%的专项修理资金。同时规定：专项修理资金属业主全部，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的修理和更新、改造，不得挪作他用。利用物业共用部位、共用设施设备和物业管理经营用房进行经营活动所得收益，也应主要用于补充专项修理资金。住宅共用部位、共用设施设备专项修理资金的建立，有利于物业的保值、增值；有利于维护社会稳定；更有利于物业管理行业的健康发展。物业管理学习心得体会2通过对秦皇岛市物业管理条例的学习，有如下心得：一、进一步明确了业主大会和业主委员会之间的权利、义务和职责。业主大会是为实现对物业的自我管理，代表和维护全体业主在物业管理活
7、动中合法权益，为了便于多个业主形成共同意志，保障物业管理活动的顺当开展而组成的自治组织，是物业管理活动中的最高权利机构，对物业管理区域内的共同事项做出确定，享有对物业管理公共事物的决策权。条例明确了业主产权人在业主大会上的投票权数的界定;条例规定，物业管理的重大事项由业主大会探讨和确定，业主大会由全体业主组成。二、进一步规范和明确了物业收费物业管理费的收取，多年以来始终是困绕物业管理行业发展的问题之一，主要表现在一是收费难度大。少数业主受传统的福利性管理影响较深，不愿交管理费;还有一些业主将购房作为一种投资，仅仅为了增值长期闲置，给物业费的收取带来困难。二是收费行为不规范。条例的颁布实施，使物
8、业服务收费维护了物业企业和业主双方的权益。物业服务收费区分不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费方法，在物业服务合同中约定。条例从满意不同类型的服务需求动身，完善物业管理服务标准，引导物业管理企业不断提高服务质量。遵循管理服务收费的定价原则、定价方式和价格构成;依据物业管理服务内容、服务质量，制定住宅的收费指导价，便利消费者依据自己的消费水平选择确定相应的物业管理服务。物业服务收费由业主与物业管理企业按国家和秦皇岛市物业服务收费管理方法的规定协商确定，随着我市物业管理收费等级标准的出台更规范了业主与物业企业之间的服务收费行为。
9、个别业主拖欠物业服务费用的行为，将受到业主委员会和法律的监督。违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。物业管理学习心得体会3xx物业是我第一份正式工作，不知觉已伴随了我三个春夏秋冬。当年的懵懂仍历历在目，感谢领导的悉心培育，同事的关怀互助，现在的我成长了，工作实力提升了，下面对20_的个人工作进行总结：一、基础服务：1、协作春节在园区的值班工作，值班的13天中，让我进一步感受了青竹园这个大家庭的暖和。看不到大家丝毫怨言，只有脸上暖和的笑容。值班期间，园区揽秀苑组团门岗前方及南北主干道爆水管，按经理指示及停
10、水预案对各部门作出协调工作，对业主做好说明工作及修理状况汇报工作，最长历时11小时最终保证了入住业主的生活用水，无业主投诉。2、协作公司对8S管理活动的全面推动，并对接相关标识的制作，及其他横幅、水牌、上墙文件等标牌的制作。3、起草园区各项对外书面函件的制作，含工作联系单、整改通知单，装修施工整改工作联系函，与青竹湖镇高尔夫球会对接的函件等。4、资料管理：严格根据档案管理规定。尤其是业主档案做到书目清楚，检索便利，各业主资料做到一户一档，同时确保了资料的保密性，严格执行借查等规章制度。5、协作园区于11月1日实行的访客证制度，对全部临时出入人员（业主的亲友、施工整改、装修人员等）经电话联系确认
11、身份后再通知门岗放行，以确保业主的居住平安。二、园区生活服务：1、协作园区生活服务体系工作的开展，制作各项温馨提示张贴，及经片区管家发送于各入住业主手中。2、负责各类节庆、园区活动致业主的短信发送。3、协作园区生活服务体系健康服务的开展，对来访业主主动供应血压测量服务；发送体检卡至来访的业主，并刚好更新相关统计。4、对20xx年1月至8月的园区生活服务开展状况进行了统计，在学习单项服务跟进表及月统计表的过程中，极大地提升了我的工作技能与服务理念。展望明年，迎接我们的是机遇和挑战，深知自己还有太多不足之处，安排在20_年做出如下提升自我的事项：1、在20xx年初，因公司的确定我晋升为部门领班，责
12、任与义务随之而至，但在团队凝合力建设、管理艺术方面都需提升，在来年会做好部门内部及与其他各部门的沟通工作，使工作团队保持肃穆又活泼的健康氛围，学会将督导工作做得更好，保证部门服务品质，发挥员工的集体作用，进一步提升服务品质。2、刚好跟进修理工作的刚好率和完成率，以便刚好为业主排忧解难。3、多到现场了解实际状况，可以更透彻地了解相关的物业专业名词，更能找寻处理问题的最佳方法或途径。4、对存在的问题和教训刚好进行总结，编制成案例，以便相互沟通、借鉴、学习。5、努力提高自己的技能与管理水平，把工作做得更好。6、除学习本部门涉及的相关范畴，更要学习其他各部门的各项流程，给以后对全局的把控实力做好扎实的
13、基础。7、加强组织协调及处理突发事务的实力。我们的工作就是由各种小事情串联起来的，但要做好这些小事情却一点也不简单，在_工作的日子里，深感_能挖掘我最大的潜能，领导和同事都是我的良师益友，我会找准自己的发展方向，保持这份工作热忱勇往直前！物业管理学习心得体会4通过这段时间对物业管理条例的学习，对物业行业管理和相关法律法规、责任、义务的界定有了更深刻的理解：一、进一步明确了业主大会和业主委员会之间的权利、义务和职责。业主大会是为实现对物业的自我管理，代表和维护全体业主在物业管理活动中合法权益，为了便于多个业主形成共同意志，保障物业管理活动的顺当开展而组成的自治组织，是物业管理活动中的最高权利机构
14、，对物业管理区域内的共同事项做出确定，享有对物业管理公共事物的决策权。条例明确了业主产权人在业主大会上的投票权数的界定；条例规定，物业管理的重大事项由业主大会探讨和确定，业主大会由全体业主组成。二、进一步规范和明确了物业管理及纠纷事宜-引入第三方评估公司条例第七条明确写出业主大会和业主委员会、建设单位、物业服务企业可以托付物业服务第三方评估机构，开展物业项目承接查验、物业服务费用、物业服务质量评估活动，此项可以使物业管理过程中平衡各方关系，各项事宜均可落地实施。三、明确了物业管理企业、业主大会与社区、街道的关系。社区居委会是居民自我管理、自我教化、自我服务的基层群众性自治组织，它的职能大都带有
15、社会公共性。业主大会是业主们由于共同财产关系而形成的共同利益群体，它的职能主要是民事性的，它与社区委员会在性质、职能、权利基础等多个方面，都存在着根本性的差异，但是业主、业主大会要维护好自己的权益，离不开当地居委会的指导和帮助。物业管理企业，是具有物业管理服务范围，并经工商行政部门登记注册取得营业执照，接受业主大会的托付依照物业服务合同进行专业化管理，实行有偿服务的企业。业主大会是代表和维护物业管理区域内全体业主合法权益的自治组织，物业管理企业与业主大会之间是相互依存、相互作用，缺一不行的关系，是在物业管理专业化管理与业主自制管理相结合的高度同一。他们之间的关系是选择与被选择、服务与被服务、聘
16、任与被聘任的关系。物业管理企业服务的好坏在社区建设，尤其在社区服务业的发展中具有重要作用。业主大会、社区委员会、街道、物业管理企业在根本目标上是一样的，都是为了给业主创建良好的生活居住环境。以往由于缺乏对社区委员会的相识，理不顺相互关系，造成诸多物业管理活动中冲突。因此，条例规定，在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当主动协作相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受监督。住宅小区的业主大会、业主委员会作出的确定，应当告知相关的居民委员会，并仔细听取居民委员会的建议。要努力创建物业管理与社区建设良性互动的新机制，就要求物业管理企业、社区委员会、业主大会共同努力，只有
17、物业管理与社区建设共进，以物业管理服务推动社区服务发展，才能创建出管理有序、服务完善、环境美丽、治安良好、生活便利、人际关系和谐的现代化居住环境。通过对物业管理的条例的学习，和以往工作阅历的进行比照总结，能够深刻的了解自己工作中的不足，进行刚好查漏补缺。物业管理学习心得体会5本周四上午十点至十一点，由办公室组织在会议室培训学习了写字楼的物业管理与服务，通过学习本讲内容，我的心得感悟有以下几点：1、 通过学习比较具体了解了写字楼的类型、功能、现代化程度、等级划分及写字楼的特点等。只有驾驭了写字楼的基本状况，才明白如何去实施管理。写字楼是为商务、办公活动供应空间的建筑及附属设施、设备和场地，所以该
18、场所人流、客流量比较大。针对这种状况，我们应实行什么措施即能确保该大厦客户出入满足又能阻挡推销人员及其他人员进入大厦呢？这是个值得思索的问题。如何实行更有效的方法解决这个问题，也是我们须要进一步学习的。2、 学习写字楼的物业管理方式，包括：托付服务型物业管理，自主经营型物业管理和专业服务型物业管理。我公司属于托付服务型物业管理；而专业服务型物业管理一般有人员精干，技术水平高，技术装备全，服务质量好和服务收费合理的特点等。所以专业服务型物业管理就是我们对标学习的目标，一段时间内我们还达不到专业服务水平，这也是今后我们努力学习的目标方向。3、 学习写字楼物业管理的目标和要求。（1） 写字楼物业管理
19、的目标是在管理过程中为业主或客户创建和保持一个平安、舒适和快捷的工作和生活环境，确保大楼延长运用年限及其功能的正常发挥，进而使物业保值增值。（2） 写字楼物业管理的要求包括以下几点：a、科学化、制度化、规范化、高起点；b、加强治安防范、严格出入管理制度、建立客户档案；c、加强消防管理，做好防火工作；d、重视清洁管理；e、强化设备管理、设施的修理保养；f、设立服务中心，完善配套服务；g、加强与客户的沟通协调，不断改进工作。这些特点也是我们物业管理对标学习的目标。4、 学习写字楼物业服务与管理的重点有：a、防火工作万无一失，确保消防平安；b、加强治安防卫，做好保安工作；c、保证各种公共设备、设施的
20、正常运行；（如：大厦电梯、空调、供电供水、通讯以及闭路电视监控智能化系统，防火报警系统等。必需确保大厦设备设施正常运行。）d、做好应对突发事务的打算；e、刻意创建美丽整齐的物业环境。这须要做好清洁与绿化工作。5、 下半部分主要学习写字楼物业接待服务、环境保洁与绿化美化服务、平安管理、设施设备管理和客户迁入迁出管理。我要严格根据写字楼接待服务要求做好日常接待工作，熟识客户迁入迁出流程，为客户办理好各个手续，供应满足的服务。通过学习，使我进一步懂得：写字楼物业管理是以服务为宗旨，以经营为手段，以效益为目的来满意客户日益增长的需求。针对差距，我要不断学习，不断提升自身的工作实力和技能，把物业服务管理
21、做的更好。物业部：*20xx年9月14日物业管理学习心得体会6时间荏苒，转瞬间我已经在物业实习近五个月的时间了，特别感谢公司领导的关切与指导，以及同事之间团结开心的合作。五个月的实习让我学到了不少也提高了许多，我感到书本上学到的理论学问与客观实际是有肯定差距的。实践中学到的东西更具有好用价值，这有助于我日后走出校内踏入社会做好打算。刚起先工作时，让我感觉到，新的环境有很多不同之处，在工作中我很注意向四周同事的学习，多留意，多看，多思索，多学习，以便能尽快熟识和了解公司的状况及管理制度，用较短的时间融入到这个团队中，也便于今后能再这个环境中更好的学习与工作。在实习期间我从事了客服这个岗位，经过这
22、五个月的磨练使我对物业管理有了一个全新的相识，同时对自己有了一个更客观更全面的了解，对自己以后的发展也有了一个初步的准备和规划。在这段时间内我经常在想我们究竟要给业主供应什么服务？为什么社会上会那么多的纠纷发生在物业管理中？以下就是我的实习心得与体会：1、有效的沟通沟通工作对我们物业管理工作来说至关重要。一方面，作为客服人员，要时时刻刻为业主着想，刚好与业主沟通以保证我们的服务质量。另一方面，公司内部须要有效的协调与协作把各个部门和人员支配好使我们沟通的重要责任，这有助于我们团结一心提高我们的服务质量。2、走动式服务经过在客服岗位五个月的学习时间让我对交房之后的修理工作有了一个全面的了解，必需
23、身体力行走上一线岗位，亲自体验，发觉问题并刚好与业主沟通、回访，最终为其解决问题，从而达到业主的满足度。因此只有亲自走到一线岗位去才能有效切实的体验并熟识各个岗位的工作流程，对以后工作的顺当开展也有着主动的影响。3、细微环节确定成败物业管理本身就是一个服务性行业，服务的对象是我们的业主，就是我们的上帝。物业服务工作看似很简洁，但要持之以恒的做的精彩干的美丽是不简洁的。物业管理重在细微环节，重在琐碎，物业纠纷许多状况都是忽视细微环节造成的。下水道堵塞，卫生间门口须要铺过门石，这些只须要我们平常留意到细微环节，做好防范，多提一个醒就可以了。有些事我们须要做到前面，做到有备无患。4、换位思索为业主着
24、想，才会有商机，才会达到共赢的局面，我们是业主的挚友，业主的健康，业主的苦恼等等，都应当被我们关切。其实在人与人困难的关系中，假如我们处理问题时能真心为业主着想，从业主的立场动身，换位思索一下，大多数状况下都会得到他们的宽容，不是有句话叫做“精诚所至，金石为开”吗？遇到问题不妨来个换位思索，假如我发生这种状况，我会怎么做？往往业主的“百般挑剔”都事出有因，是对我们服务不满足的表现，另一方面也体现了我们工作的不足之处，例如：今晚我打电话给业主提示他明天交报停费，业主以从交房到现在没有为其整改房修问题为由拒交报停费。因此，这也是对我们工作不足的一个警示。总之，经过这五个月的实习期，我觉得我能够胜任
25、自己目前所担当的工作，能够主动主动的完成自己的工作，并全面协作公司的要求来开展工作，与同事能够很好的协调与协作。当然，我自身也存在许多的不足之处，在今后的学习与工作中，我会进一步严格要求自己，争取在各方面取得更大的进步。对人：与人为善，想业主之所想，急业主之所急；对工作：不做最好，只做更好，不断提升自己的综合素养，为公司的发展尽自己的一份力气。物业管理学习心得体会7一、进一步明确了业主大会和业主委员会之间的权利、义务和职责。业主大会是为实现对物业的自我管理，代表和维护全体业主在物业管理活动中合法权益，为了便于多个业主形成共同意志，保障物业管理活动的顺当开展而组成的自治组织，是物业管理活动中的最
26、高权利机构，对物业管理区域内的共同事项做出确定，享有对物业管理公共事物的决策权。省条例明确了业主产权人在业主大会上的投票权数的界定；条例规定，物业管理的重大事项由业主大会探讨和确定，业主大会由全体业主组成。如有20%以上的业主提议，即可召开临时业主大会。二、进一步规范和明确了物业收费物业管理费的收取，多年以来始终是困绕物业管理行业发展的问题之一，主要表现在一是收费难度大。少数业主受传统的福利性管理影响较深，不愿交管理费；还有一些业主将购房作为一种投资，仅仅为了增值长期闲置，给物业费的收取带来困难。二是收费行为不规范。条例的颁布实施，使物业服务收费维护了物业企业和业主双方的权益。物业服务收费区分
27、不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费方法，在物业服务合同中约定。条例从满意不同类型的服务需求动身，完善物业管理服务标准，引导物业管理企业不断提高服务质量。遵循管理服务收费的定价原则、定价方式和价格构成；依据物业管理服务内容、服务质量，制定住宅的收费指导价，便利消费者依据自己的消费水平选择确定相应的物业管理服务。物业服务收费由业主与物业管理企业按国家和浙江省物业服务收费管理方法的规定协商确定，随着我市物业管理收费等级标准的出台更规范了业主与物业企业之间的服务收费行为。个别业主拖欠物业服务费用的行为，将受到业主委员会和法律的监督
28、。违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。三、规范了前期物业管理，明确建、管责任。相当一部分物业企业是从房地产开发企业派生出来的，割不断的“母、子”关系，使物业管理的市场化运作程度不够，物业管理企业在经营和运作上受到制约，缺少独立性和经营自主性，影响专业化水平的提高；有些开发项目在规划设计、施工阶段遗留下较多的问题，有的工程质量低劣，有的配套设施不完善，有的开发单位在销售商品房时虚假承诺，如绿化率、配套设施、各种实惠、高承诺的物业管理等等。使得物业管理企业担当了本应由开发商担当的一部分责任，造成物业管理先
29、天不足，给后续的管理工作带来重大困难。当住宅出现质量问题或住区环境问题时，由于建设和管理职责不清，一些开发商和物业管理企业之间相互推诿，权责不清，会产生许多的混淆，使问题难以解决。为了加强开发建设与物业管理的连接，加强对建设单位的监督，条例规定，建设单位要在物业管理区域内配置7%的物业管理用房；国家提倡建设单位根据房地产开发与物业管理相分别的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；与业管理企业做好物业承接验收工作并刚好移交有关资料；建设单位应当与物业管理企业签订前期物业服务合同；商品房销售合同中应当包含前期物业服务合同约定的内容；业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的全部权或
30、者运用权，建设单位不得处分。建设单位应当在保修期限和保修范围内担当物业的保修责任。同时对于违反上述规定的条例制定了一系列的惩罚措施，使得房地产开发项目在规划、设计、施工阶段应聘请物业管理企业进行前期管理，前期物业服务所需费用由建设单位担当。这样，令业主困惑的开发商和物业管理企业的“扯皮”难题得以破解。促进了公开、公允、公正的市场竞争机制的形成。四、住房共用部位修理资金要专款专用，修理保证金得以规范业主应交纳不高于物业建筑安装总造价5%的专项修理资金。条例规定，专项修理资金属业主全部，特地用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的修理、更新和改造，不得挪作他用。而且在条例中明确了施工单位和开
31、发商关于修理保证金的运用方法。五、明确了物业管理企业、业主大会与社区、街道的关系。社区居委会是居民自我管理、自我教化、自我服务的基层群众性自治组织，它的职能大都带有社会公共性。业主大会是业主们由于共同财产关系而形成的共同利益群体，它的职能主要是民事性的，它与社区委员会在性质、职能、权利基础等多个方面，都存在着根本性的差异，但是业主、业主大会要维护好自己的权益，离不开当地居委会的指导和帮助。物业管理企业，是具有物业管理资质，并经工商行政部门登记注册取得营业执照，接受业主大会的托付依照物业服务合同进行专业化管理，实行有偿服务的企业。业主大会是代表和维护物业管理区域内全体业主合法权益的自治组织，物业
32、管理企业与业主大会之间是相互依存、相互作用，缺一不行的关系，是在物业管理专业化管理与业主自制管理相结合的高度同一。他们之间的关系是选择与被选择、服务与被服务、聘任与被聘任的关系。物业管理企业服务的好坏在社区建设，尤其在社区服务业的发展中具有重要作用。业主大会、社区委员会、街道、物业管理企业在根本目标上是一样的，都是为了给业主创建良好的生活居住环境。以往由于缺乏对社区委员会的相识，理不顺相互关系，造成诸多物业管理活动中冲突。因此，条例规定，在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当主动协作相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受监督。住宅小区的业主大会、业主委员会作出的
33、确定，应当告知相关的居民委员会，并仔细听取居民委员会的建议。要努力创建物业管理与社区建设良性互动的新机制，就要求物业管理企业、社区委员会、业主大会共同努力，只有物业管理与社区建设共进，以物业管理服务推动社区服务发展，才能创建出管理有序、服务完善、环境美丽、治安良好、生活便利、人际关系和谐的现代化居住环境。六、明确了业主、物业管理企业与供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位关系。许久以来由于供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位的垄断地位，往往把服务与收费无偿地转嫁给了物业管理企业，造成了由物业管理企业来代收代缴费用的不合理现象。而代收代缴费用的过程中，又存在着总表与分表的误差等因素
34、造成的费用负担。根据“谁受益，谁担当”的原则，物业管理企业自然通过提高收费标准的方法，让用户担当。但物业管理企业的这种提高收费标准的做法又违反了国家价格法的有关规定，属于乱收费的范畴。这样就使得这些费用没有方法落实，成为物业管理企业的额外负担。事实上，业主和供水、供电、供热、通讯、有线电视等单位之间，是一种合同关系。作为合同的当事人，业主和供水、供电、供热、通讯、有线电视等单位，应当根据法律的规定和合同的约定，来行使合同的权利和履行合同的义务。从供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位的性质看，作为商品的供应者，应当根据商品的市场规律干脆供应服务与收费。向业主收取相应的费用是供水、供电、供
35、热、通讯、有线电视等单位的权利和义务，物业管理企业并不是合同的当事人，没有义务向上述单位支付这些费用，也没有权利向业主收取这些费用。费用收不上来就只能由物业管理企业垫交，此前很多物业管理企业与业主的纠纷都与此有关。假如供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位均向每一个业主收费，会导致交易成本增高，对当事人双方均无好处。而在物业管理区域内，物业管理企业作为管理服务人，对物业及业主的状况较这些单位更熟识。假如由物业管理企业接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位的托付，代其向业主收取相关费用，可以节约当事人的时间和金钱，提高办事效率。因此，为了保障业主的合法权益，针对目前物业管理区域内
36、，供水、供电、供气、供热由物业管理企业代收代缴费用的不合理混乱现象，条例根据市场规律做出了规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受托付收费的不得向业主收取额外费用。这意味着自来水公司、供电公司、燃气公司、供暖公司跟物业管理企业是一个同等的企业关系了，有效地解决这一问题，保障了业主的合法权益。七、进一步规范了住房修理资金制度。新建商品房由个人出资购买，产权归个人全部，原有公有住房也通过房改的方法，将产权出售给个人。随着房屋权属逐步向个人化转变，住房产权多元化格局渐渐形成，居民个人拥有住宅的比例越来越高，住房的修理管理责任相应由
37、国家或单位担当转移到由居民个人来担当。但是，有的开发建设单位或物业管理企业将业主的专项修理资金挪做它用，使住宅区的共用部位、共用设施设备的大、中修及更新改造不能刚好进行，侵害了业主的权益，造成了非常恶劣的影响。同时，由于长期受传统公有住房管理模式的影响，有的业主对专项修理资金相识不足，不情愿交纳专项修理资金，错误的认为这无形中增加了其购房费用，把修理资金和购房费用同等对待；有的业主认为，既然交纳了物业管理费，住宅区的共用部位共用设施设备的修理养护就应当由物业管理企业来担当。事实上，购房款是一次性交纳的购买房屋产权的费用，物业管理费是用于住宅区的日常管理的费用，而专项修理资金才是由于物业共用部位
38、、共用设施设备修理、更新和改造的费用。因此条例规定，住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当根据国家有关规定交纳专项修理资金，业主要交纳不高于物业建筑安装总造价5%的专项修理资金。同时规定：专项修理资金属业主全部，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的修理和更新、改造，不得挪作他用。利用物业共用部位、共用设施设备和物业管理经营用房进行经营活动所得收益，也应主要用于补充专项修理资金。住宅共用部位、共用设施设备专项修理资金的建立，有利于物业的保值、增值；有利于维护社会稳定；更有利于物业管理行业的健康发展。物业管理学习心得体会8受公司委派，我于20
39、xx年4月17日至4月28日期间，带领物管处各主管和班组骨干，前往zz物业公司进行物业管理方面的学习。4月17日-18日，到达z公司后，因为是周六周日，经z物业公司z主任指引，我们先在zz等酒店及部分已建或在建的小区物业、z第一高楼z银行大厦工地等处参观，感受到z的建设与发展速度和物业管理方面的发达，尤其是在z酒店参观中，其设备设施的良好维护保养令我们折服。通过参观，深切的感受到我们在物业管理、设备设施维护方面的巨大差距。4月18日-24日，在z物业公司z总的支配下，我跟随该公司z大厦管理处z主任学习他们的物业管理运作阅历。在z主任的带领下，具体了解了z大厦的物业管理处人员结构、对客服务、装修
40、管理、保安保洁、工程维护方面的运作流程。该管理处管理的z大厦总建筑面积共3.3万平米，共22层写字楼，入驻单位49家，长驻人员1000余人。管理处下设三组一中心,即工程组、保安组、保洁组、客户服务中心，共有46人，其中工程组9人、保安组13人、保洁组21人、客服中心3人。管理处设主任1人;每组设组长1人;客服中心有管理员2人、接待员2人，其中一人负责内勤档案管理、客户手续办理，另一人负责房屋管理、客户报修询问及投诉处理，并兼收取各自负责范围的装修押金、装修协作费，出入办证和水电、物业管理费用等，其他2人负责会议接待、资料复印、大堂服务。其他三个作业组实行矩阵式管理模式，即物业公司以管理处为基本
41、核心单位，管理处各专业作业组既受管理处干脆管辖，又受公司工程部、保洁部、保安部的专业指导，这种管理模式是现在物业管理企业比较先进的模式，工作安排、监督考核与详细作业组织管理分别，在物业公司有不止一个管理处的状况下，较好的解决了管理品质的均衡性、一贯性以及专业人才的利用率问题。经过与z物业一些管理人员沟通，他们表示这种模式正是公司z总创建的用以适应公司扩张发展须要的，已经在公司的实际运做中取得了良好的效果，节约了专业技术管理的人力资源，保证了公司每个管理处的管理品质都能够一样，而且编制安排、下达指令、监督考核的是公司职能部门，详细组织实施、执行安排的是管理处的专业班组，各项工作安排得到了良好的执
42、行，公司方针得到了充分的贯彻。经过实际考察学习，也感觉这确是一个很适合该公司的管理模式。z大厦物业管理费用为13元/月，依据z主任的介绍，每月管理处还有8000元左右的特色服务收入，主要是保洁服务方面的。而在成本限制方面，经过考察，发觉他们仅有几块固定成本支出：人力、公共水电(月均约1.4万元)、保洁材料(月均约xx年纯利润在300万元以上，经营状况相当好。z大厦是去年z省唯一的物业管理国优示范大厦。管理处在物业管理方面的确有特别值得学习的地方。除了以上的管理模式方面的优势，经过考察学习，发觉在对客服务意识和效率方面做的很好，每个管理人员都很敬业，对自己负责的事情基本做到了首问负责究竟，保证客
43、户满足。在保洁、保安、工程和客户服务四个层面该管理处有一套完整的安排，这些安排由公司职能部门依据z大厦的实际状况拟订，特别好用，现场考察的结果发觉正是有了这些安排，加上矩阵管理模式在监督执行方面的良好促进作用，使得管理处运作秩序井然。管理处在日常运作中，有一套特别详尽的系统表格，完全按国优标准建立，其中重点的共有43份之多。在详细的服务方面，z公司根据有所为有所不为、不做无用功的指导原则，对一些没有实际意义的、简单产生冲突的、操作起来有困难的问题进行了适当放弃和改进。管理处设立了业主邮件箱，而未另设专人负责投送邮件报刊，报刊邮件投送的责任就完全由投递公司负责了，省却了业主在此方面的投诉纠纷;管
44、理处没有对大厦实行封闭式管理，z主任介绍说实际发觉完全封闭的保安管理使得大厦业主出入特别不便利，违反了物业管理供应便捷服务的原则，所以大厦不限制人员出入，平安防范方面改为严密的电视监控和不间断的巡查，现场考察中发觉大厦管理简单发生的推销人员擅入等问题在监控中心值班人员的监控下都能得到有效的处理;管理处为客户供应了送水、室内保洁等物业管理延长服务，不仅方面了客户、提升了物业管理水平，还开拓了一些额外的收入渠道。在学习期间，发觉每天管理处主任、管理员、各班组主管大部分的工作就是在楼层巡查，先乘电梯到达顶楼，然后往下步行走楼梯做巡回检查。工程组还有专人负责每日定时巡楼，在每楼层的公共卫生间门后都有一
45、张巡查签到表，供监督巡楼人员的工作状况。z主任介绍说，许多的问题就是在巡查中得到发觉和解决。我跟随z主任巡查过程中，z主任就发觉防火箱封条有人动过、部分顶面扣板松等问题，特别细致，回到管理处后z主任立刻就进行了处理，支配保安队乐队长和工程组严主管限期解决。在晚上每天都有主管班后会，当天的班后会两主管就报告解决了该问题并查明白缘由。而经过了解和实地视察，发觉保安队长每天的主要工作也就是不断的巡查，其中在楼层的巡察就每天4次，每次大约须要45分钟。整个上班时段大厦各楼层几乎都保持有管理人员在巡查，监控中心的电视监控通过对讲机协作，整个过程很严密高效，全部巡楼人员的动作程序都一样，难怪可以很快速的解
46、决推销等闲杂可疑人员擅入问题。22日我们在楼层进行了相关设施的拍照，事先跟z主任进行了申报和打招呼，等我们仅在xx年申报国优时所做的一些资料，跟z主任了解了些z物业公司的运作状况。z物业公司现在已经承接了5个管理项目，下设5个管理处，公司以管理处为核心，在公司总部下仅设三部一室来负责帮助协调这些管理处的运做，即工程部、保洁部、保安部三个专业职能部门以及办公室一个综合管理部门。其中办公室负责管理行政、选购、财务、人事、品管等事务，只有z主任、文员、会计、出纳4个人。其他三部也仅有一名经理，另加z总和z总，公司的机构精简、人员精干。在两天的学习中发觉公司办公室异样宁静，整齐有序，整个运作并没有因为
47、人员少而效率低下。只能说公司管理层素养很高，特别敬业和专业。原先在管理处层面发觉的一些不行理解的问题在这里都不思而解，比如管理处人员许多比如客户服务中心分工太细、实质性的管理程序制度文件文档几乎没有发觉，包括详细的作业安排文件也没有看到，只是许多作业层面的表格，原来以为他们是做做样子的，但后来发觉表格在作业班组都得到了很好的执行运用，就特别不理解了，总觉得应当有另外的东西在支撑这样良好的运作过程，在了解了z公司层的矩阵管理模式和这些部门经理的工作看法后这些问题就变的特别明白。由于z主任事务实在繁忙，自己又要筹备请假结婚的事情打算交接，所以我原定向他求教些人事考核方面的阅历未能得尝所愿。z主任给
48、了部分z物业公司在去年申报国优得资料让我阅读，z的资料做的特别具体，公司运作状况和大厦项目的物业管理品质在资料中都得到了体现，仅基础管理部分的资料就有15本数千页，全部资料排版探究、装订整齐，令人大开眼界。由于z物业公司的z大市场项目在5月1日开业，筹备工作很惊慌，加上管理处也在筹备五一放假的事情，z主任也于4月28日正式请假，为了不影响z的正常工作，我们也不便于过多打搅，请示z总后我们于28日结束了本轮学习，于28日下午返回公司。这次在zz物业公司的学习中，对方高水平的管理和规范的运作给我们留下了特别深刻的印象，尤其是以下几个方面让我很受启发：一是该公司的整体管理模式大胆的采纳了矩阵结构，极好地适应了该公司多项目运作要求，实现了人力资源的合理有效利用，使机构精简、人员精干。这种结构在体制上存在多头管理、简单发生职责界限不清影响运作质量的问题，但是，通过细致视察和与z管理层包括和z总的沟通沟通，发觉