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1、-1- 物业管理全程顾问协议草拟（徐州商旅项目）名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 1 页，共 16 页 - - - - - - - - - -2- 徐州商旅简介苏州高新（徐州）商旅发展有限公司是苏高新集团在徐州投资的全资公司，将以苏州乐园为发展模本， 在徐州建设第五代游乐园“徐州彭城欢乐世界”，是集乐园、商贸、生态社区于一体的大型综合社区，是苏高新集团迄今为止向外开发投资最大、建设规模最大的手笔， 将把徐州打造成为淮海经济区的旅游风向标！徐州彭城欢乐世界选址位于我市云龙
2、湖风景区，总规划面积近2000 亩。其中，主题公园规划面积约810 亩。项目计划总投资60 亿元，拟建成集商贸、乐园、生态社区于一体的大型城市综合体项目。该项目于今年初被列入徐州市“三重一大”重要龙头项目。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 2 页，共 16 页 - - - - - - - - - -3- 物业管理质询服务协议本企业苏州高新（徐州）商旅发展有限公司营运方，与苏州新港物业有限公司管理方，在友好协商的基础上达成以下服务协议（以下简称“本协议 ” ）1、苏州高新
3、（徐州）商旅发展有限公司（以下简称“ 本公司 ” ） ， 2、苏州高新新港物业有限公司 （以下简称“ 贵公司 ” ） ，1、本公司即将在徐州建造楼盘、商业街、乐园等多种业态项目，现需筹备物业管理公司，本公司本着友好协商的基础上在每年定期支付（XX 万元人民币）贵公司2、贵公司作为顾问管理方将在徐州物业公司的前期筹备和后期运营中提供相关管理和服务3、管理方只负责管理和运营徐州物业公司的及其他技能上的培训。所有开办费用、设施设备、人力费用、其他固定资产投入、保险及其他费用均由本公司全权承担。4. 本公司楼盘落成时， 需借用贵公司招牌来为我公司服务。 （具体期限另行商议）鉴于上述条款，双方以本协议所
4、含的承诺和相互约定为条件，达成如下协议：名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 3 页，共 16 页 - - - - - - - - - -4- 苏州新港物业所需提供的顾问服务物业顾问服务方式（一）顾问期的组成贵公司提供的顾问服务包括前期介入顾问期、现场顾问期及项目监察期。前期介入顾问期，该期间为双方松散式合作， 贵司不长期派驻现场顾问人员。贵司将根据委托方需求，在规划设计完善、派遣顾问专家组，前往项目现场，对委托方顾问需求进行指导及协助。现场顾问期， 贵司不定期期派驻现场顾
5、问人员一至三名，主持并组织完成委托顾问事项。顾问监察期间， 采取每三个月派遣顾问专家组，前往项目现场对顾问项目物业管理进行管理审核的方式， 检查物业管理的实施情况与管理效果，并根据现场审核指导情况， 系统性地递交改善建议与方案，帮助委托方能够更加成熟地独立运作。通过以上“顾问指导审核改善”过程，最终使委托方之物业公司能够熟练规划并实施物业管理的各项工作。（二）顾问期起止时间的确定1顾问服务期应当选择适宜的起止时间与跨度。2从物业管理本身的特性，以及充分考虑委托方的利益，现场顾问期应以一到二年为宜。 现场顾问期过长一方面增加委托方的成本；同时易使委托方物业管理人员的依赖思想根深蒂固，对自身发展不
6、利。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 4 页，共 16 页 - - - - - - - - - -5- 3.一般来说，以入伙时间为节点，提前34 个月开始为期一年的现场顾问期，现场顾问期后是为期半年的监察期。现场顾问期开始之前是前期介入顾问期。贵司“* 项目”项目入伙时间初定在2013 年 xx 月，本公司拟定顾问期间如下：顾问前期时间是“签合同 2013 年 x 月 x 日” ；现场顾问期时间是“ 13 年 x 月 x 日x 年 x 月 x 日” ；顾问监察期时间是“
7、 x 年 x 月 x 日x 年 x 月 x 日” 。（三）顾问服务专家组1在双方签订物业管理委托顾问服务合同后，望贵公司将在合同签订后2 个月左右，成立顾问项目专家顾问组。2顾问组成员由公司各管理及业务口的专家人员组成，为委托方提供全方位的顾问服务。3顾问组成员根据顾问工作的进程，编排详细计划分批前往项目现场，履行顾问工作。4顾问专家组的组成及职责分工职 位职责1 经理监督全程顾问服务效果， 负责重大事项的沟通， 以及出席合作过程中的重大活动。2 副经理3 经理助理分管业务的顾问指导， 顾问工作监督指导， 出席合作过程中的重大活动。4 顾问经营部经理负责对派驻项目组人员的管理与考核、 指导小区
8、服务策划 ,销售过程中有关物业管理的宣传诉求,物业名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 5 页，共 16 页 - - - - - - - - - -6- 经营、物业公司发展规划等方面的顾问服务,审核对口的顾问书与建议函。 监督、控制顾问服务实施效果。5 品质部经理负责业务督导及顾问品质监控， 顾问服务顾客满意度调查，委托方投诉处理等。指导公司及小区品质管理体系、客户服务体系、 安全、清洁、绿化、设备设施维护等专业管理及作业体系、小区创优达标等方面的顾问服务。审核对口的顾问书
9、与建议函。6 总经理办公室主任负责企业建章建制、 管理流程拟订、 信息整合与管理等方面的顾问服务指导。 审核对口的顾问书与建议函。7 财务部经理负责物业管理企业财务管理方面的顾问服务指导，审核对口的顾问书与建议函。8 人力资源部经理负责组织实施委托方万科物业管理培训及人力资源开发体系建设、 组织建设、 人员培训与实习、 员工绩效考核等方面的顾问服务指导， 审核对口的顾问书与建议函。9 智能化工程部经理负责小区智能化工程方面的顾问服务指导，审核对口的顾问书与建议函。10 房产后勤管理部经理负责企业后勤管理、 管理处成立前物业管理工作实施方面的顾问服务指导， 指导物业公司与发展商的名师资料总结 -
10、 - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 6 页，共 16 页 - - - - - - - - - -7- 配合工作。审核对口的顾问书与建议函。11 绿化工程部经理负责小区园林绿化工程方面的顾问服务指导。12 设备维护部经理负责小区设备设施维护管理方面的顾问服务指导。13 租售中心经理负责社区租售业务开展的顾问服务指导。14 平面设计师负责 CI 体系的建立、推广等方面的顾问服务指导。15 顾问组秘书负责全程顾问服务过程的信息传递与资料管理,负责全程顾问服务的协调， 定期总结分析与评估顾问服务
11、成效。物业顾问服务内容 前期介入顾问期（一）项目策划、设备选型咨询服务1、考查整体工程进度， 协助发展商各专业工程的阶段性实施进度计划提议方案；2、建筑设计（地下、地面、裙房、标准层、屋面）是否满足物业管理的需求；3、设备机房的环境、通风是否满足要求；4、对住户室外空调机位置确定，冷凝水的排放处理等问题的建议；5、根据清洁管理经验及小区规划要求，提出垃圾房的建造位置和建造价格建议；6、管理用房位置确定的原则及设计、装修标准，管理用房位置的参考意见以及名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - -
12、 - - 第 7 页，共 16 页 - - - - - - - - - -8- 管理用房的布局；7、房屋设备设计、施工建议，其中包括：设备选型、系统设计方案等；8、跟据空调系统设计图纸，从节能和便于管理的角度提出对设计的修改建议9、在空调设施安装时，为便于以后维修管理，对需改变安装位置和工艺的地方提出建议；10 、对原电梯安装设计及配套设施提出合理化建议；11 、从消防设施设计布局、产品选型、施工进度等方面提出建议；12 、根据国家消防规范及公安消防主管部门的审核意见对设计中的缺陷(例如布局不合理造成人力浪费等)，提出纠正及修改建议；13 、审阅园林绿化设计中植物的选择，对不利于以后物业管理养
13、护的植物提出调整建议；14 、从治安管理、员工生活、社区文化活动需要等方面提出修改建议；15 、根据公共部位建筑材料的选用情况，提供保洁标准和程序建议；16 、对会所的规模、结构、配套项目、装修格局标准、面积分配、器材选配及经营模式等提供咨询和建议。17 、根据顾问商在建筑给水与排水方面的节能、环保等的成功经验提供专业建议；18 、对商场（商铺）、餐饮、娱乐性场所的油烟、污水及噪音的处理建议；19 、根据会所增设的项目及小区配套设施（如：健身场、餐饮，临时停车场等） ，从节能和环保的角度，提出建议。20 、从创建优秀小区的角度，根据国家/省/市/区级优秀物业管理小区的考核评比标准，提出专业改进
14、建议。21 、对物业周边围栏、岗亭、垃圾中转站的位置、规格及标准等提出专业建议；名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 8 页，共 16 页 - - - - - - - - - -9- 22 、公共部分装修材料的选用；23 、协助发展商对多家电梯品牌进行优化选择，从性能价格比等多方面确定最优方案，最终帮助拟定电梯品牌、型号、规格；（二）智能化设计、安装咨询服务1、 考察整体工程进度，提出智能化工程的阶段性实施进度建议；2、 针对发展商对智能化工程的要求，对原智能化设计提出合理
15、化建议，并根据当前市场情况，提出智能化功能调整的建议；3、 根据发展商的最终要求对智能化系统设计方案提出建议，方案要求功能完善、先进，设计合理、实用；4、 协助发展商对多家智能化系统设计方案进行优化选择，从性能价格比等多方面确定最优方案，并对智能化设备的选型提出建议。 现场顾问期（一）前期工程跟踪1、收集、熟悉物业项目的规划、结构设计及设施、设备的图纸资料；2、根据物业项目施工进度计划及现场进度实况，协助制定前期介入的跟踪、监控、记录安排；3、贵公司可安排13 名工程、设备技术人员，组成前期工程跟进小组，对工程施工、设备安装等情况进行跟踪；4、组织相关专业技术人员对前期工程跟进小组进行业务培训
16、和指导，明确前期工程跟进的意义和方法；5、制定前期工程跟进业务手册，明确跟进、监控范围，完善质量记录，使其制度化、规范化。前期工程跟进涉及到以下主要内容：项目工程土建构造；名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 9 页，共 16 页 - - - - - - - - - -10- 管线敷设及走向；消防安全设备；保安系统；内外装饰；通讯设备给排水设备；智能化系统空调设备停车场管理系统；供配电系统；电梯设备其他设备、设施。注意：以上项目跟进，主要是从后期物业管理及业主使用功能需要的
17、角度出发，而非承担工程监理的职责；6、做好项目设计图纸在施工过程中的更改记录，填写项目工程更改记录表，以备查询；7、建立项目工程监督跟踪档案，保证各项工作的连续性和可追溯性；（二）培训贵公司提供的顾问服务包含培训服务；培训采用理论授课与实操实习相结合的方式；培训对象为我方物业公司的管理人员，该培训在贵公司进行， 培训师资全部需为贵公司高级管理人员。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 10 页，共 16 页 - - - - - - - - - -11- 在贵公司参加理论培训
18、的人员，贵公司将安排其分散至公司下属楼盘，与贵公司人员一同工作，以使其有切身的管理体验，掌握物业管理的实际技能， 了解物业管理服务的特性，接受万科服务理念的薰陶。该实习期为二周，与理论授课穿插进行。对本物业公司的一般操作人员（主要是保安员、保洁员、绿化工等），贵公司将选派教员，前往我地进行授课。整个培训过程， 贵公司跟踪进行授课效果调查与评估。并将评估结果及对培训对象的能力评估，提供完整的资料予委托方。（三）内部管理1、根据项目状况和管理方案，协助我方筹备成立物业管理处，制定组织架构、人员编制、岗位职责；2、协助委托方确定人员岗位任职资格及招聘程序，拟订人员招聘计划，组织人员招聘；3、针对管理
19、处不同专业、不同岗位之人员，组织进行全方位的物业管理专项培训和实习， 培训采用理论授课与实操实习相结合的方式，所有培训人员均须接受贵公司的培训考核，合格者发放证书，培训内容主要涵盖以下方面。职业道德规范；实用沟通技能；物业管理常用礼仪规范；物业管理基础知识；物业管理的前期介入；物业的验收与接管；名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 11 页，共 16 页 - - - - - - - - - -12- 物业管理公司（管理处）的组建、机构及人员配置；业主入住手续办理；装修管理；
20、租赁与商户管理；物业管理法规；物业管理的保安、保洁及设备管理；物业的竣工验收与接管；物业管理规章的建立与档案资料的管理；物业管理中的财务管理；房屋维修管理、设备的维护和保养；团队协作与团队建设；5S 概念及其作用；品质管理基础课程；紧急避险与消防基础知识；各岗位专业业务技能。4、协助建立、完善公司人力资源管理体系，包括：A人员招聘、甄选管理程序B绩效考核及奖惩管理程序C培训管理程序D晋升管理程序E 薪资、福利管理体系5、协助制定公司及管理处内部管理体系及各项管理规章制度，包括：办公设备、办公用品管理规定名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - -
21、 - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 12 页，共 16 页 - - - - - - - - - -13- 工作服管理规定宿舍管理规定仓库管理规定采购管理规定钥匙管理规定合同管理规定文档管理制度信息管理制度装修管理规定（四）楼宇移交验收及公众管理1、协助制定前期物业管理合同 ，报政府主管部门核准备案；2、协助制定物业公司接楼验收标准：土建类给排水类供配电类机电设备类智能化系统类消防类网络电讯类其他配套设施类3、配合开发商做好楼宇移交工作计划，对提出的整改项目进行跟踪落实；4、协助被顾问公司与开发商签定物业管理委托合同，进行物业项目移交；5、协助被顾问公司制定项目物
22、业管理服务方案；名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 13 页，共 16 页 - - - - - - - - - -14- 6、收集、整理发展商移交的相关资料，明确交接双方的责任：产权资料技术资料7、协助制定业主公约 ，报政府主管部门核准备案；8、指导制订小区物业管理及有关服务项目的收费标准；9、与政府有关部门建立公共关系。（五）物业入伙1、协助拟订入住须知交于发展商，以便通知业主办理入伙手续时一并发放；2、制定入伙计划，拟订入伙流程，落实办理入伙的物业管理文件：业主公约委
23、托银行代收款协议书房屋交付验收表业主（住户）资料卡物品领用登记表煤气公司、 供电局、有线电视台及自来水公司等单位委托银行代收款合同书业户手册业主入住指南租户管理协议书装修管理协议书其他资料3、建立物业的竣工档案；4、办理业主入伙；名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 14 页，共 16 页 - - - - - - - - - -15- 5、建立业主档案；6、办理相关证照、印鉴。（六）业务管理1、保洁类保洁管理各类程序及作业指导书绿化管理各类程序及作业指导书会所管理各类程序及
24、作业指导书家政服务管理各类程序及作业指导书2、安全类治安管理交通及停车场管理消防管理紧急突发事件管理3、设备设施类各类设备设施维护管理程序各类设备设施操作作业指导书家庭维修管理程序维修工具管理程序4、客户管理体系客户档案库的建立客户投诉处理机制的建立名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 15 页，共 16 页 - - - - - - - - - -16- （七）风险规避1、根据相关法律法规，完善物业管理服务合同；2、提供物业管理法律、法规相关咨询。 顾问监察期贵公司定期组织
25、专家组， 对顾问项目的物业管理的进行管理审核，检查物业管理的实施情况与管理效果， 并提供改善建议与方案， 帮助我方能够更加成熟地独立运作。目前许多物业公司制定了对外扩张的发展方针，贵公司在此形势下， 仍然保持着自己铸造精品的价值观， 在对待顾问服务亦是如此。 我们欢迎贵司对徐州公司物业管理进行现场考察， 如果贵公司能为本公司双方能够达成合作关系，本公司有信心在贵公司带领下能成为当地一流的知名物业管理企业。以上仅为草案秦真猛2012 年 11 月 20 日名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 16 页，共 16 页 - - - - - - - - -