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1、1 集体土地征收补偿与安置宣城市国土资源局耕地保护与征地管理科潘新兵一、集体土地征收的概念及补偿方法一、集体土地征收简称征收土地或征地的概念1.征收土地的概念征收土地是国家为了公共利益的需要，依照法定权限和程序将集体所有的土地转为国有，并给被征地的农民集体和个人合理补偿和妥善安置的法律行为。2.征收土地的特征统一性；控制性；补偿性；强制性。二、征地补偿的主要方法征收土地补偿费用的计算方式包括年产值倍数法和区片综合地价法。1.年产值倍数法1987 年颁布的原土地管理法和99 年颁布实施的新土地管理法规定的的土地补偿均按年产值倍数法计算。 年产值倍数法是指在一定区域内以县级行政区域为主 ，综合考虑
2、被征收农用地类型、质量、等级、农民对土地的投入以及农产品价格等因素，以前3 年主要农产品平均产量、价格为主要依据测算出的综合收益值，来计算征地补偿费用。市县政府确定本区域各类农作物前三年平均年产值。土地管理法 和省实施土地管理法方法分别确定耕地和耕地以外的其它地类的补偿倍数，得出应补偿费用的总额。宣城市政府于 2002 年 2 月 22 日发布的宣城市城市规划区各类建设用地管理方法2 号令和 2005年 8 月 24 日关于同意调整宣城市征收土地补偿标准的批复宣政秘200597 号文件均以此计算补偿费用标准。如原宣城市政府97号文件对水田的补偿标准按此方法计算为：征地每亩应补偿总额 21000
3、 元=市区水田前三年平均年产值9001200元/亩水田土地补偿倍数 610 倍+水田安置补偿费倍数 8-15 倍蔽端：不能表达同地同价原则；变化地类确认难度大；补偿地类分类过细极大地增加工作量等等。此方法国土资源部已叫停，不再执行。2.区片综合地价法是指在城镇行政区土地利用总体规划确定的建设用地范围内，依据地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量，土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页，共 8 页2 活保障水平等因素，划分区片并测算征地综合补偿标准。国土资源部自 2004年始已经开
4、展此项工作， 要求各地开展调研，形成初步成果后上报，条件不成熟的地方可以依照过渡方法统一年产值法上报征地补偿标准。各地于 2006年初正式上报补偿方案，后经县、市、省多次平衡后调整标准，安徽省人民政府于2009年 12月31 日发布关于公布安徽省征地补偿标准的通知 皖政地 2009132 号统一规定全省各地征地补偿标准。文件主要内容：全省合肥市、淮北市、淮南市、马鞍山市部分地区执行区片综合地价，其余地方均按统一年产值计算补偿标准；2010年 1 月 1 日起，全省行政区域内征收集体土地的土地补偿费和安置助费均按新征地标准执行。大中型水利水电工程建设征地补偿标准，按国务院有关规定执行；各市、县人
5、民政府可根据本地实际情况，对特殊地类提高征地补偿标准；使用国有农场土地参照执行；省人民政府根据国家规定和各市县经济发展状况，补偿标准每两年调整一次；授权各市人民政府制订被征土地上房屋、其它附着物和青苗补偿标准，报厅备案后执行。二、征地补偿费用的种类及补偿标准一、征地补偿的费用种类。按照土地管理法 第 47 条规定：征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。2007 年 10 月 1 日起施行的中华人民共和国物权法第42 条第二款又规定：征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被
6、征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。土地补偿费是指因国家征收土地对土地所有者和土地使用者因对土地上的投入和收益造成损失的补偿。安置补助费是用于被征地农民的生产、生活安置的费用，其目的是帮助失去土地的农民解决就业问题及其他生活方面的困难。3. 青苗及 地上附着物补偿费青苗补偿费是指因征收土地， 致使已处于生长期的农作物不能收获而使农民造成损失，精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页，共 8 页3 所给予土地承包经营或土地使用者的一次性经济补偿。地上附着物补偿费是指在征收土地时对地上附着物的补偿费用。地上附着物补偿费用包括地上地下
7、的各种建筑物、构筑物，如房屋、水井、道路、地上地下管线、水渠等的拆迁和恢复费用以及被征收土地上林木的补偿或者砍伐费等。具体标准，由各省、自治区、直辖市规定。二、征地费用补偿标准以宣州区为例法规性文件依据：安徽省人民政府于2009年 12 月 31日发布 关于公布安徽省征地补偿标准的通知 皖政地 2009132 号宣城市人民政府2010年 3 月 23日发布的关于调整城市近期建设范围内集体土地征收与房屋拆迁补偿安置和社会保障政策有关事项的通知宣政秘 2010115号1. 土地补偿费和安置补助费标准(省政府 132 号文件附表和市政府115号附表一部分内容 ) 地区区域统一年产值标准 ( 元/ 亩
8、) 农用地建设用地和未利用地编号行政区域范围土地补偿倍数安置补助倍数征地补偿标准(元 / 亩) 土地补偿倍数安置补助倍数征地补偿标准( 元/ 亩) 宣城市宣州区 -1 济川街道，澄江街道，鳌峰街道，西林街道，敬亭山街道，飞彩街道，双桥街道泥湾社区、双桥社区，金坝乡关庙村、长桥村、靖庙村，五星乡庆丰村，向阳镇双河村、夏渡村。1520 10 15 38000 5 19000 -2 双桥街道隆兴村、金阳村，金坝乡双凤村、祠边村、松林村，向阳镇河北村、杨村、向阳村。1520 8 15 34960 5 17480 水阳镇。1460 8 15 33580 5 16790 其他地区。1400 7 15 30
9、800 5 6 15400 115 号文件根据 132 号文件相关规定，对专业菜地作为特殊地类补偿：专业菜地指经市、区人民政府批准的蔬菜基地、成片在册菜地或成片面积10 亩以上的专业蔬菜大棚土地补偿费按统一年产值的10 倍标准 15200 元补偿，安置补助费按统一年产值的18倍标准 27360元补偿，两项合计42560 元。2. 青苗及 地上附着物补偿费精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页，共 8 页4 根据土地管理法 第四十七条规定： 被征土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。安徽省人民政府132号授权各市人
10、民政府制订被征土地上房屋、其它附着物和青苗补偿标准，报厅备案后执行。市政府 115号附表二内容：宣城市城市近期建设范围内征收集体土地青苗补偿标准单位：元/亩市政府 115号文件附表三部分内容：宣城市城市近期建设范围内征收集体土地地上附着物补偿标准部分等等宣城市市本级因执行市政府办公室关于印发宣城市城市近期建设征收集体土地范围内房屋拆迁补偿安置实施方法的通知 宣政办 200953 号文件，广德县因执行广德县政府办公室关于印发广德县建设用地置换项目涉及的房屋及附着物拆迁补偿安置暂行方法的通知政办 2008174号文件，其执行时间均没有超过两年执行期限，按照相关文件规定，可暂不调整外，宣州区、宁国市
11、、郎溪县、泾县、绩溪县、旌德县六县市、区分别拟定了适合当地被征土地上青苗和房屋等地上附着物补偿标准。并按规定进行了论证、听证、公示。 2010年 8 月经市国土资源局对各县市区及市本级的各类地上附着物补偿标准再次综合平衡，并在市国土局网上公示无异议后，通过省国土资源厅审查。市政府于 2010年 12月 19日根据省厅审查意见， 下达正式批复， 现六县市区的标准待省厅批复同地类专业菜地成片非在册菜地水 田旱 地备注补偿标准1000 900800 700 类别单位标准说明坟墓元/ 丘双穴以上单穴无主坟墓 , 由被征地单位负责代迁或深埋。400 300 水井元/ 口砖砌水井机井手压井废井，不予补偿1
12、000 500 400 砌体粪池元/ 平方米60 按粪池上口平面积计算，不足1米深不予计算粪缸元/ 担3 担以下 20 元， 3 担以上 30 元精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页，共 8 页5 意备案后执行。三、征地补偿的程序批前、批后实施程序根据中华人民共和国土地管理法实施条例、 安徽省实施 方法和国土部关于完善农用地转用和土地征收审查报批工作的意见国土资发2004237 号的规定，征地补偿的一般程序为：一、征收土地审批前需履行的程序概括为：告知、确认、听证。1.开展实地调查当地国土资源管理部门对拟征收土地的权属、地类、面积
13、以及地上附着物权属、 种类、数量等现状进行调查。2.告知征地情况在征地依法报批前，当地国土资源管理部门应将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径社会保障等，以书面形式告知被征地农村集体经济组织和农户，一般是以国土部门发放征地拆迁补偿标准安置途径告知书的形式告知。在告知后，凡被征地农村集体组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗， 征地时一律不予补偿。3.确认调查结果调查结果应与被征地农村集体经济组织、农户和地上附着物产权人共同确认。在调查确认中，对拒不在调查表中签字盖章确认的，由被征地所在乡镇、村、组有关人员签字见证调查结果；也可以采取照相、摄像等取证方式，并将结果予以公证，作
14、为实施征地补偿的依据。4.告知听证权利按照国土资源听证规定 ，国土部门在拟定拟征地项目的补偿标准和安置方案后，用地报批之前，应当书面告知当事人有要求举行听证的权利。因此在征地依法报批前，当地国土资源管理部门应告知被征地农村集体经济组织和农户，对拟征地的补偿标准、安置途径有申请听证的权利。当事人申请听证的，应当在告知后5 个工作日内向市、县国土资源管理部门提出书面申请，逾期未提出的，视为放弃听证。二、征收土地方案报批市、县国土资源管理部门将拟订的征收土地方案、农转用方案、补充耕地方案等报省以上人民政府审批。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -
15、第 5 页，共 8 页6 三、征地批后实施概括为公告，登记，公告。简称“两公告一登记”。1.发布征收土地方案公告征收土地方案经依法批准后，除涉及国家保密规定等特殊情况外，市、县人民政府应将批准征地的机关、批准文号和征收土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置方法和办理征地补偿的期限、地点等，在被征地所在的村、组发布征收土地方案公告，其中，征收乡镇农民集体所有土地的，在乡镇人民政府所在地进行公告。2.进行征地补偿登记被征地的农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人应当在征收土地公告规定的期限内，持土地权属证书到国土部门指定的地点办理征地补偿登记。被征地农村集体经济组织、农村村民或者其
16、他权利人未如期办理征地补偿登记手续的，其补偿内容以有关市、县国土资源管理部门的调查结果为准。3.发布征地补偿安置方案公告市、县国土资源管理部门根据经批准的征收土地方案，会同有关部门拟定征地补偿、安置方案，在被征地所在村、组予以公告，听取被征收土地的农村集体经济组织和农户的意见。当事人要求举行听证会的， 应当在征地补偿、 安置方案公告之日起10 个工作日内向有关市、县国土资源管理部门提出书面申请。征地补偿安置方案报市、县人民政府批准后实施。四、征地补偿安置途径被征收土地所在村、组农民的安置主要包括货币安置、保障安置、农业生产安置、重新择业安置、入股分红安置、异地移民安置等方式。其中：货币安置和保
17、障安置 为最常用的安置方式。一、征地补偿安置的基本原则征地补偿安置必须保证以被征地农民原有生活水平不降低，长远生计有保障为原则。二、征地补偿安置途径1.货币安置货币安置是指一次性支付足额的安置补助费，让有一技之长或者有生活技能的农民自谋职业。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页，共 8 页7 2.保障安置保障安置是指用征地补偿费用为被征地农民支付社会统筹保险或者商业保险费用，对需要安置的农业人口依据不同性别和年龄实行分类安置。3.农业生产安置农业生产安置是指征收城市规划区外的农民集体土地，由农村集体经济组织通过利用农村集体机动地、
18、承包农户自愿交回的承包地、承包地流转和土地开发整理新增加的耕地等对被征地农民进行安置，使被征地农民有必要的耕作土地，继续从事农业生产。4.重新择业安置重新择业安置是指向被征地农民提供免费的劳动技能培训，并积极创造条件安排相应的工作岗位。在同等条件下，用地单位应优先吸收被征地农民就业。5.入股分红安置入股分红安置是指对有长期稳定收益的项目用地，在农户自愿的前提下，由被征地农村集体经济组织与用地单位协商，可以以征地补偿安置费用入股，或以批准的建设用地土地使用权作价入股。农村集体经济组织和农户通过合同约定以优先股的方式获取收益。6.异地移民安置本地区确实无法为因征地而导致无地的农民提供基本生产生活条
19、件的，在充分征求被征地农村集体经济组织和农户意见的前提下，可由政府统一组织，实行异地移民安置。五、征地补偿费的支付、分配和监管一、征地补偿费用的支付征收土地补偿安置费用应当自市、县人民政府对征地补偿安置方案批准之日起3 个月内全额支付。征地补偿安置费用未按期全额支付到位的，不得强行使用集体土地，农村集体经济组织和农民有权拒绝建设单位开工用地。二、征地补偿费的分配1.土地管理法律法规相关规定99 年 1 月 1 日实施的中华人民共和国土地管理法实施条例第 26 条作了原则规定：土地补偿费归农村集体经济组织所有。征用土地的安置补助费必须专款专用，不得挪作他用。需要安置的人员由农村集体经济组织安置的
20、，安置补助费支付给农村集体经济组织，由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的，安置补助费发放给精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页，共 8 页8 被安置人员个人或者征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。2.相关文件的有关规定由于给农村集体经济组织的土地补偿费在分配时出现了不少问题，国土资源部和省政府对土地补偿费的分配和使用进一步进行了明确。国土资源部关于完善征地补偿安置制度的指导意见国土资发 2004238号规定，按
21、照土地补偿费主要用于被征地农户的原则，土地补偿费的具体分配方法由省级人民政府制定。土地被全部征收，同时农村集体经济组织撤销建制的，土地补偿费应全部用于被征地农民生产生活安置。安徽省人民政府关于深化改革严格土地管理有关问题的通知皖政 200520号规定：土地补偿费的70以上要用于被征地农户的生产生活和社会保障。2007 年 10 月 1 日实施的物权法第59 条规定：农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。以下事项应当依照法定程序经本集体成员决定：三土地补偿费等费用的使用、分配方法。2010 年 11月 29 日省委办公厅省政府办公厅 关于进一步做好征地拆迁工作切实维护社会稳定的通知
22、皖办电 201045 号文中，进一步明确土地补偿费的70以上和安置补助费的全部要足额支付到被征地农民个人帐户。三、征地补偿费用的监管征收土地支付的土地补偿费和安置补助费，可采用乡镇管、村组用的形式设立财务专户进行管理。有条件的地方，土地补偿费、安置补助费以及地上附着物补偿等相关费用中应支付给被征地农民的部分，可以采取发放记名银行卡或者存折的方式直接发放给被征地农民，减少中间环节，防止被截留、挤占和挪用，切实保障被征地农民利益。被征地农村集体经济组织应将征地补偿费用的收支及分配情况，要向本集体经济组织成员公布，接受监督，并在一定时限内向市、县国土资源管理部门提供补偿安置费用分配和支付清单。市、县国土资源管理部门应配合农业、民政等有关部门或乡镇人民政府对农村集体经济组织内部征地补偿安置费用的分配和使用情况进行监督。征地补偿费必须专款专用， 中华人民共和国物权法第42 条第 4 款规定，任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页，共 8 页