物业承接查验规程.doc

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1、物业承接查验规程1.0 目的 规范新物业的承接查验工作，确保接管物业质量合格。2.0 范围 适用于物业公司对新接物业承接查验工作。3.0 职责3.1 工程部在物业公司总经理的领导下，作为物业承接查验小组成员，具体负责物业的工程承接查验手续。3.2 负责承接查验的工作质量。3.3 负责依据本规程进行物业的承接查验工作。4.0 程序4.1 承接查验的准备工作4.1.1 新建物业竣工验收后、客户入住前，工程部应及时参与物业承接查验小组，对所接管的物业进行综合性的承接查验，以确保所接管物业基本合格，满足客户的质量要求。（1） 在接到物业公司的承接查验指令后，工程部立即按照经理的要求抽调业务骨干组成物业

2、接管小组。4.1.2 承接查验前的准备： 承接查验开始之前接工程部应做好以下准备工作：（1） 与开发商联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等。（2） 派出先头技术人员前往工地现场摸底，制定好承接查验计划。（3） 提前参与发展商申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试工作，做到心里有数。（4） 准备好承接查验记录表格，包括：物业整体移交验收表、房屋及公用设施产权移交、竣工和承接查验交接表、物业移交明细表、物业接管钥匙移交明细表、承接查验设施、设备遗留问题清单、承接查验资料遗留问题清单。4.2 承接查验的工作程序总经理下达承接查验指令验收是否合格进行硬件设施、设备验收是否合格记录归档作好承接查验

3、准备进行资料验收移交组建承接查验小组要求正确、真实补齐资料否否要求发展商限时整改 4.3 资料的承接查验 发展商委托物业管理时需向物业管理公司移交包括但不限于相关资料：4.3.1 物业产权资料 包括：项目开发批准报告、规划许可证、投资许可证、土地使用合同、建筑开工许可证、用地红线图。4.3.2 拆迁资料。 房屋分产权清册。4.3.3 综合竣工验收资料 包括：竣工圈（包括总平面布置图、建筑、结构、水暖电气等设备、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图的全套图纸）、工程合同及开、竣工报告、建设工程竣工验收证明书、建设消防验收合格证、公共配套设施综合验收合格书、供水合同、供电协议书、许可证、供

4、气协议书、许可证、有线电视台合格证、通信设施合格证、电梯准用证、钢材水泥等主要材料的质量保证书、新材料、构配件的鉴定合格证书、水电气视讯卫生洁具等设备的检验合格证书、砂浆，混凝土试块试压报告、供水、供暖、煤气管道的试压报告。4.3.4 施工设计资料 包括：地质勘察报告书、全套设计图纸、图纸会审记录、设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)、工程预决算报告书、重要的施工会议纪要、隐蔽工程验收记录和签证、沉降观测记录、其他可能会影响将来管理的原始记录。4.3.5 机电设备资料 包括：机电设备出厂合格证、机电设备使用说明书（要求中文）、机电设备安装、调试报告、设备保修卡、保修协议。4.3.6

5、 客户资料 包括：已购房的客户姓名、位置、面积、联系电话等、已购房客户的付款情况或付款方式。4.4 物业硬件设施承接查验和竣工的区别4.4.1 承接查验主要是观感验收和使用验收，它侧重观感是否合格、设施设备的使用是否符合客户要求。而竣工验收则是全方位的内外质量验收。4.4.2 承接查验是物业公司接管物业为防止出现物业质量有严重问题、将被客户广泛投诉而采取的一种替客户提前服务式的验收，而非具有法律效力的政府评价行为。4.5 承接查验标准和验收方法4.5.1 验收标准为建设部（91）年ZBP30001-90房屋承接查验标准及客户生活的合理要求。4.5.2 验收方法为观感验收法和使用验收法。4.5.

6、3 总平面的具体验收标准 道路路面不应有积水，空鼓和断裂现象。 明沟、散水、天沟内不得有断裂、堵塞、积水现象。 室外排水系统的标高，窨井设置，管道坡度，管径均必须符合室外排水设计规范的要求，管道直且排水通畅，井盖搁置稳妥并设置井圈。 化粪池应按合理排污量设置，池内无垃圾杂物，进出水口高差不得小于5cm。施工 单位工程的临时设施及过渡用房拆除清理完毕，达到工完、料净、场地清的要求。 绿化符合设计要求，不缺株少苗，无死株，无大面积杂草。绿化水管布局合理，阀门开关灵活，安装稳固。 群体建筑应检查相应的市政、公建配套工程和服务设施，达到应有的质量和要求。 楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固，标识清楚。 信报箱

7、安装牢固，完好无损，标识清楚，表面平整光洁。雕塑、小品牢固，完好，安全。招牌、广告牌安装牢固，安全，表面平整光洁。 垃圾中转站密封完好，外表装饰完整，油漆完好，使用方便。4.5.4 房屋主体结构具体验收标准 地基基础的沉降不得超过建筑地基基础设计规范的允许变形值，不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏。 钢筋混凝土构件产生变形、裂缝、不得超过钢筋混凝土结构设计规范的规定值。 钢木结构结点牢固，支撑系统可靠，构件选材必须符合结构工程施工及验收规范规定。 砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝。4.5.5 房屋建筑部分具体验收标准 楼梯、扶手： 钢木楼梯安装牢固，无锈蚀、弯曲，油漆完好，

8、色泽均匀，表面平滑。 砼楼梯无裂缝，无表皮剥落。 木装修工程表面光洁，线条顺直，对缝严密、牢固。 墙体，梯踏步： 阳角完好无损、饰面材料表面洁净，粘贴牢固，阴阳角顺直，无缺棱掉角。 门、窗： 门开启自如，无晃动和裂缝，零配件齐全，位置准确，无翘曲变形。 门锁、窗销连接牢固，开启灵活。 玻璃安装牢固，胶封密实，无明显刮花痕迹，无损伤。 油漆均匀，色泽光亮新鲜、完整。 电子防盗门通知清晰，完好，无锈迹。 不锈钢房盗门表面光亮，无刮花、变形。 高档装饰门装饰完整。 门铃、对讲电话安装牢固，操作灵活，效果良好。 楼地面： 面层与基层必须粘结牢固，不空鼓。 整体面层平整，不允许有裂缝，脱皮和起砂等缺陷。

9、 块料面层表面平正，接缝均匀平直，无缺棱掉角，粘贴牢固，色泽均匀一致，无明显色差。 内墙面： 抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷。 无面层剥落，无明显裂缝，无污渍。 块料（如瓷砖）面层粘贴牢固，无缺棱掉角。 面层无裂纹、损伤，色泽一致。 对缝砂浆饱满，线条顺直。 顶棚： 抹灰面平整，面层涂料均匀，高差在国家规范允许范围内。 油漆，刷浆应色泽一致，无漏刷，无脱皮，无裂纹，无霉点，无渗水痕迹。 砂抹平整，不应有空鼓，裂缝和起泡等缺陷。 凡与水接触的平面： 区域的坡向正确，排水畅通，无积水，不允许有渗漏现象。 在有临时积水区域（如屋面、卫生间、盥洗间|必须做24小时闭水试验）。 出水口、檐沟、落水管安

10、装牢固、接口严密、不渗漏。 卫生间、阳台地面应低于相邻地面2厘米左右，不应有积水、倒泛水和渗漏。 其它： 木地板平整牢固、接缝密合、色泽均匀、油漆完好光亮。 外墙立面不得漏水。 烟道、通风道畅通无阻塞物。 电器插座安装牢固，符合“左零右火”规定，电源已接通正常。 防盗网、晾衣架安装牢固，焊接密实，面漆完好均匀，无脱皮、锈迹，无裂纹、折损。4.5.6 房屋水、电、气、视、讯部分具体验收标准 网络： 提供经检验合格的设备，并能使用。 中心应能输出信息到户内点位。 所有综合布线符合安装规范要求。 户内信息点位插口完好。 CATV电视系统： 提供经检验合格的设备，并完好能使用。 光纤线路应符合专项要求

11、。提供放大器件应能满足放大信号要求。 户内信息点位插接口完好。 户内都能收到本地电视节目及有线电视和卫星电视节目。 电话： 电话线路自户内无短路、断路、更条线与端子盒。 户内电话盒信息点位应完好正常。 可视对讲： 提供完好并能使用经检验合格系统设备。 综合布线，从设备中心到户内应保证其信号无干扰，无电压降，线无断路、短路，报警信号及对讲功能，符合系统要求。 楼宇主机及与户内主机都能清晰看见对方，所有增设功都完好，并能使用。 智能抄表： 综合布线符合安装规范要求。 提供经检验合格产品设备，并完好能使用。 每个点的数据采集与设备显示数据应吻合。 户内提供的数据采集表及点位应能与系统设备以及数据采集

12、板相匹配。 给排水、煤气管道： 安装牢固，接口严密，无渗漏、锈迹，流水通畅，有足够压力。 控制部件启闭灵活、无滴漏，并进行水（气）压试验，提交试验记录及试验报告。 灌水试验及保温、防腐措施必须符合采暖与卫生间工程施工验收规范要求。 地漏、排水管道： 安装牢固，配件齐全，接口密实，无渗漏现象，无堵塞，排水通畅，完好无损。 其它： 卫生器具质量良好，接口不得渗漏，安装平正牢固，部件齐全，制动灵活。 照明器具等低压电器安装位置正确，整齐美观，接触良好，部件齐全，牢固可靠。 配电线路符合设计要求，满足负荷需要，绝缘良好，接地可靠。每回路导线间和对地绝缘不得小于1M/KV，并提供测试记录及报告。 配电装

13、置标识正确清晰，开关灵活，漏电保护动作灵敏。 各种避雷装置的所有接点必须牢固可靠，接地阻值必须符合电气安装工程施工及验收规范的要求。 煤气表、热水器布置位置合理，安装牢固，通风良好。 其他配备设施要求齐全、完好，型号与设计相符，工作正常。4.5.7 给水系统部分具体验收标准 给水系统上下水管网试压，冲洗完毕，附属设备安装齐全。 生活水池清洁、卫生，水池、水箱已消毒完毕，并已通过主管单位取样检查并颁发许可证。 水泵前后阀门开启灵活，水泵电机绝缘合格。 空载运行水泵时，电机温升、中轴偏差、机械响声及润滑情况良好。 启动给水泵、给水箱，灌注水，注意水压，电机温升是否正常，水泵边缘有无滴漏，机械响声有

14、无异常。 开启水箱出水管总阀，逐步开启各层总阀，观察水咀、出水、水质情况，应符合要求。 给水阀门水表的接法是否正确，器具是否齐全，有无缺件缺损，排水管、地漏是否畅通。4.5.8 排水系统部分具体验收标准 各排水管道已做通水、通球试验，并有试验记录及试验报告。. 各排水管道附件齐全，无遗失。 各排水口、地漏口、建筑垃圾已清扫完毕。 抽水马桶接口，排水畅通，余水量正常。 各层地漏口、排水口排水畅通。 管道接口及管道粘接良好，无滴漏。4.5.9 循环水泵部分具体验收标准 水泵设备安装平稳，运行时无较大震动。 管网试压冲洗，水处理装置安装合格，并已可投入正常运行。 循环泵、加压泵、空载运行正常。 系统

15、上各类阀门工作状态正常、开闭灵活，系统管网保温情况好。 启动水处理装置，循环泵、加压泵，做管网保压测试。 系统末端出水管需达到设计要求，满足使用条件。4.5.10 供电系统部分具体验收标准 配电设备、发电设备安装基座牢固，检修方便，试运行良好，产品资料齐备。 按照施工资料，仔细检查各类主干电缆，母线槽的进出编号、各箱柜编号、控制对象正确。各类标志齐全，系统已可正常投入运行。 各类电缆、母线槽、各相对地、相间绝缘电阻值合格，重复接地、保护接地、工作接地不得混淆不清，接地电阻值合格。 关闭各终端控制箱、柜进线开关、及各层用电总开关，使主回路线独立。 关闭配电室各出线回路总开关。 合上高压总开关，送

16、上低压配电柜电源。 逐步合上各分路回路总开关，观察其电压、电流值。 分别合上各分路回路总开关，观察其电压、电流值。 启动重负荷，观察功率因素装置是否自动切换。 检查各配电箱柜的使用功能是否达到设计规定范围要求。 电气系统投入试运行后，每隔一到二个小时分别记录好，电流、电压、功率因数。 室温湿度、变压器温升等相关数据。 测试记录好防雷接地线的接地电阻值，如果是高层建筑，则各层均压带接地电阻值。 室内全面检查。检查时应注意：电气方面，电气的三相电，接法正确与否，室内插座的相线，和零线接法正确与否，插座是否有电，应拿专用工具每个检查。4.5.11 消防系统部分具体验收标准 消防设施必须符合建筑设计防

17、火规范，高层民用建筑设计防火规范要求，系统模拟试验检测记录、联动控制、火灾报警必须满足消防要求，并且有消防部门检验合格证。 室外消防箱标识清楚，玻璃完好。消防设施配件齐全。消防管安装牢固，标识明显，阀门完好，无渗漏水，水压充足。 火灾自动报警系统： 依照施工资料，核实好工程、安装质量、探测器安装部位等实际情况。 开主机空载运行，检查主机各项功能及控制数据。 逐步接上各个回路、探测器、观察其运行情况。 编好各探测器的地址码、部位码在主机上，使主机码正常运行。 填写好调试记录，并对每个探测器做现场吹烟试验。检查其报警灵敏度、实际位置的准确度。 做好调试报告，在试运行期间填写好日常运行记录。 联动系

18、统： 依照施工资料，核实好联动设备接线情况、及整个工程安装质量。 开启联动系统，测试联动主机在空载下的联动状况是否正常。 逐步接上各个联动设备、及控制设备、并测试各点电压、电流值。 在控制室设置好各种联动逻辑关系、检测各联动设备受控结果、回授运行结果。 在控制室检测联动设备在自动状况下，是否按设计的逻辑关系进行联动、动作的结果是否符合规范要求。 做好调试结果，并在设备试运行期间，填写好运行情况。 喷淋系统： 管网已试压，冲洗完毕。 整个管网属设备安装完毕。 喷淋泵，空载运行合格。 稳压装置启动正常。 关闭各层安全信号阀。 启动泵给予主管网灌装水，检查泵运行情况，电机温升，自动排气阀门工作情况。

19、 逐步开启各屋安全信号阀，未端试水装置对每屋平面管网灌水。 各类报警信号的显示。 调试压力开关，水力警铃。 分别在各屋做放水试验、检测各类信号、启泵的逻辑关系。 检测泵接合器的进水情况。 做好调试记录，记录好系统设备运行情况。 普消系统： 管网已试压、冲洗完毕。 各类附属设备已安装。 稳压装置启动正常。 泵电源到位，空载运行合格。 打开试验拴，启动泵观察、泵运行情况、电机温升、机械润滑、试验口水压数、水拄喷射距等。 检查泵接合器进水情况、室外消火栓出水情况、消火栓按钮启泵情况及报警情况。 做好调试运行记录。4.5.12 安全防卫具体验收标准 提供经检验合格，并能完好使用设备，设备应自动防干扰。

20、 综合布线符合规范要求，从设备中心到小区输出，信号应准确无误。 红外报警线路布置应与小区综合布线一致，遇到红外线受干扰应能报警。保安岗亭安装牢固，配件齐全，标识清楚，完好无损。 停车管理系统，提供完好经检验合格，并能使用的设备系统。栏杆道闸应能准确无误传输信号至设备系统。道闸处布线至设备系统应符合安装规范。 停车场地面平整，照明充足，标识清楚，安全防护和排水设施良好。 车棚安装牢固，照明充足，标识清楚，安全防护和排水设施良好。4.6 承接查验遗留问题的处理4.6.1 遗留问题的登记确认（1） 对资料验收中发现的资料不齐、不真实、不合格等问题，承接查验小组应当将问题逐项记录在承接查验资料遗留问题

21、清单中并交开发商相关人员签字确认。（2） 对物业硬件设施承接查验中发现的不合格等问题，承接查验小组应当将问题逐项记录在承接查验设施、设备遗留问题清单中并请发展商相关人员签字确认。4.6.2 对资料遗留问题，承接查验小组应当积极同开发商联系补齐。4.6.3 对物业硬件设施、设备遗留问题，一般问题承接查验小组应当要求发展商在两周内解决。重大问题承接查验小组应当要求发展商在一个月内解决。4.6.4 对于长期解决不了、势必会影响物业管理的问题，项目管理处应当以备忘录的形式将问题登记后交给开发商进行备录。承接查验资料遗留问题清单、承接查验设施、设备遗留问题清单等验收文件和备忘录交公司企业管理部归档长期保存。