房屋维修管理规程.doc

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1、房屋维修管理规程1.0 目的 通过对房屋维修的有序管理，以确保维修工作得到控制。2.0 范围 适用于各项目房屋维修的管理。3.0 职责3.1 工程主管负责此项工作的管理和检查。3.2 工程人员负责具体实施。3.3 相关部门予以配合和支持。4.0 程序4.1 房屋维修的原则4.1.1 安全、经济、合理、实用的原则 安全-就是通过维修，使房屋不倒、不塌、不漏，达到主体结构牢固，保证客户的住用安全。 经济-就是在维修过程中，节约和合理使用人力、物力、财力，尽量做到少花钱、多修房。 合理-就是维修计划与方案要定得合理，要按照国家的规定与标准修房，不扩大维修范围。 实用-就是从实际出发，因地制宜、因房制

2、宜地进行维修，以适应客户在使用功能与质量上的需求。4.1.2 维修房屋不受损坏的原则，即“能修则修，应修尽修，以修为主，全面保养”的原则。4.1.3 对不同建筑结构、不同等级标准的房屋，采取不同维修标准的原则。4.1.4 为客户服务的原则。 在房屋维修管理上，切实做到为客户服务，建立、健全科学合理的房屋维修服务制度。维修人员要真正树立“帮助客户，就是帮助我们自己”的全员服务思想，改善服务态度，提高服务质量，认真解决客户急需解决的维修问题。4.1.5 有偿服务的原则。 按照价值规律、商品经济等价有偿的原则，维修需投入建材、劳动力、机器、工具等，支付使用后需收回成本和产生适当的利润。4.2 房屋维

3、修的标准 修缮标准按主体工程，木门窗及装修工程，楼地面工程，屋面工程，抹灰工程，油漆粉饰工程，水、电、卫、暖等设备工程，金属构件及其他等9个分项工程进行确定。具体细节按国家相关验收标准执行。4.2.1 主体工程 指屋架、梁、柱、墙、楼面、屋面、基础等主要承重构部件维修。当主体结构损坏严重时，不论修缮哪一类房屋，均应要求牢固、安全、不留隐患。4.2.2 木门窗及装修工程 木门窗应开关灵活，不松动，不透风。木装修应牢固、平整、美观、接缝严密。4.2.3 楼地面工程 楼地面工程维修应牢固、安全、平整，不起砂、拼缝严密不闪动，不空鼓开裂。如房间长期处于潮湿环境，可增设防潮层，木基层或砂楼面损坏严重时，

4、应改做钢筋混凝土楼面。4.2.4 屋面工程。 必须确保安全，不渗漏，排水畅通。4.2.5 抹灰工程。 应接缝平整，不开裂，不起壳，不起泡，不松动，不剥落。4.2.6 油漆粉饰工程 要求不起壳、不剥落、色泽均匀，尽可能保持与原色一致。对木构件和各类铁构件应进行周期性油漆保养。各种油漆和内沙、外墙涂料，以及地面涂料，均属保养性质，应制定养护周期，达到延长房屋使用年限的目的。4.2.7 水、电、卫、暖等设备工程。 房屋附属设备均应保持完好，保证运行安全，正常使用。电气线路、电梯、安全保险装置等应定期检查，严格按照有关安全规程定期保养。对房屋内部电气线路破损老化严重、绝缘性能降低的，应及时更换线路。当

5、线路发生漏电现象时，应及时查清漏电部位及原因，进行修复或更换线路。对供水、供暖管线应做保温处理，并定期进行检查维修。4.2.8 金属构件 应保持牢固、安全、不锈蚀，损坏严重的应更换，无保留价值的应拆除。4.2.9 其他工程 对院墙大门、道路、沟渠下水道、窖井损坏或堵塞的，应修复或疏通。4.3 房屋维修的技术管理4.3.1 修缮设计或方案的制定（1） 设计的要求（1） 修缮设计必须以房间勘察鉴定为依据，并应充分听取客户意见，使方案更合理、可行。（2） 根据修缮工程情况，规模较小的工程，可由经营管理单位组织技术力量自行设计。较大工程设计，必须由具体设计资质证书的单位承担。（2） 方案内容 房平面示

6、意图（含部件更换设计），并注明坐落及与周围建筑物关系。 应修项目（含改善要求）、数量、主要用料及旧料利用要求。 工程预（概）算。（3） 方案必须具备的有关资料 批准的计划文件。 技术鉴定书。 城市规划部门批准的红线图。 修建标准及使用功能要求。 城市有关水、电、气等管线资料。4.3.2 工程质量的管理（1） 工程质量管理，包括：工程质量的检查和验收两个内容。对维修工程，必须按照有关质量标准，逐项检查操作质量和产品质量。根据维修工程的特点，分别对隐蔽工程和竣工工程进行验收，从各个环节保证工程质量。（2） 根据城乡建设环境保护部批准试行的房屋修缮工程质量检验评定标准（简称评定标准），房屋修缮工程的

7、质量检验与评定按“分项”、“分部”、“单位”工程三级进行。分项工程按修缮工程的主要项目划分，分部工程按修缮房屋的主要部位划分，单位工程则是指以一幢为一个单位。（3） 对房屋及设备维修工程质量检验与评定，按房屋的主要部位划分的分部工程共11项，每部门工程项目中又分若干项。（4） 工程质量分为“合格”和“优良”两个等级，评定时各项工程均应达到标准的规定。（5） 对维修工程的质量检验评定工作，应深入实际施工现场，采用多种检测设备和科学方法才能实现。目前，根据质量评定标准规定的方法和检查工作的实践经验，对维修工程可归纳为看、摸、敲、照、靠、吊、量、套等八种检查方法。（6） 对各维修工程质量检验评定工作

8、，可以采用联合检查、自检、互检等方式来进行。（7） 房屋的小修工程，其工程质量检验评定也应有专人负责，并且通过对客户进行工程质量回访，征求客户意见，对工程质量进行监督。4.3.3 技术档案资料的管理 技术档案的主要内容包括以下几个方面：（1） 房屋新建竣工验收的竣工图及有关房屋技术的原始资料。（2） 现有的有关房屋及附属设备的技术资料。（3） 房屋维修的技术档案，一般应有以下几种： 工程合同。 修缮设计图纸或修缮方案说明。 工程变更通知书 技术交底记录或纪要。 隐蔽工程验收。 材料试验、构件检验及设备调试资料。 工程质量事故处理和质量评定资料。 工程竣工验收资料。 旧房淘汰或修缮、改建前的资料

9、。4.4 房屋完损等级的评定 房屋的完损等级是指对现有房屋的完好或损坏程度划分的等级，评定房屋完损等级是按照统一标准、统一项目、统一评定方法，对现有整栋房屋进行综合性的完好或损坏的等级评定。4.4.1 房屋完损等级评定方法 房屋完损的等级，标志着房屋质量的好与差。它是根据房屋各个组成部分的完损程度来综合评定。评定方法见国家相关评定方法。（1） 钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构房屋完损等级评定方法。此类房屋完损等级评定方法有以下几种：A、 房屋的结构、装修、设备等组成部分各项完损程度符合同一个完损标准，则该房屋的完损等级就是分项所评定的完损程度。B、 房屋的结构部分各项完损程度符合同一个完损标

10、准，在装修设备部分中有一、二项完损程度下降一个等级，其余各项仍和结构部分符合同一完损标准，则该房屋的完损等级按结构部分的完损程度来确定。C、 房屋结构部分中非承重墙或楼地面分项完损程度下降一个等级完损标准，在装修或设备部分中有一项完损程度下降一个等级完损标准，其余三个组成部分的各项都符合上一个等级以上的完损标准，则该房屋的完损等级可按上一个等级的完损程度来确定。（2） 其他结构部分房屋完损等级评定方法 其他结构房屋是指竹、木、石结构、窑洞、捆绑等类型的房屋（通俗称简易结构）。此类结构的房屋，在评定完损等级时按以下两种方法来确定：A、 房屋的结构、装修、设备等部分各项完损程度符合同一个完损标准，

11、则该房屋的完损等级就是分项的完损程度。B、 房屋的结构、装修、设备部分等绝大多数项目完损程度符合一个完损标准，有少量分项完损程度高出一个等级完损标准，则该房屋的完损等级按绝大多数分项的完损程度来确定。4.4.2 房屋完损等级的评定 房屋完损等级的评定可分定期和不定期两类：（1） 定期评定房屋完损等级 一般每个1-3年（或按各地规定）对所管的房屋进行一次全面的逐幢完损等级评定。这种评定因其面广量大，其基本做法大致可以分为组织准备（包括制定评定工作计划、建立评定组织、组织评定人员进行培训等）。实施查勘。统计汇总等三个阶段。 （2） 不定期评定房屋完损等级 一般有以下几种情况： 根据气候特征，如雨季

12、、暴风雪、山洪等，着重对危险房屋、严重损坏房屋和一般损坏房屋等进行检查，评定完损等级。 房屋经过中修、大修、翻修和综合维修竣工验收以后，重新进行评定完损等级。4.4.3 房屋完好率、危险率的计算 计算房屋完损等级，一律以建筑面积（）为计量单位，评定时则以幢作为评定单位。房屋完好率是公司的一个重要技术经济指标之一。 房屋完好率 就是完好房屋的建筑面积加上基本完好房屋建筑面积之和，占总的房屋建筑面积的百分比，其计算公式为： （完好房建筑面积基本完好房建筑面积）总的房屋建筑面积100% 房屋危房率 就是指整幢危险房屋的建筑面积占总的房屋建筑面积的百分比，其计算公式为： 整幢危险房屋的建筑面积总的房屋

13、建筑面积100%4.5 维修安全制度4.5.1 在潮湿场地工作时，应先切断电源，不能停电时，必须有人监护，并应着绝缘手套和鞋等防护措施。4.5.2 停电维修时，应悬挂标志牌及断闸的闭锁装置，并应有人监护。4.5.3 停水工作时，应提前通知，并按时完成工作，保证按限定的时间供水。4.5.4 上梯工作时，应停放稳当，高空作业时，应系好安全带。4.5.5 清扫配电箱，所用刷子必须绝缘。4.5.6 拆除线路时，应处理好剩余部份。4.5.7 架设临时线路时，应安全可靠，使用完毕及时拆除。4.5.8 开、合开关时，随时锁好配电箱（柜），利用手柄操作时，不应面对开关。4.5.9 在办公区维修时，尽量避开上班

14、时间，并负责清理干净现场。4.5.10 维修人员应熟悉维修设施设备的电路原理图及功能图。4.5.11 确保人身安全：维修时如需带电作业（电压高于23伏时），应做好相应的绝缘措施。4.5.12 确保维修设施设备的安全：测量某焊点电压时切记与相邻焊点相碰。维修设施印刷线路板底面切记金属物件相碰，最好用绝缘板托起，注意合理放置维修工具以免引起意外。4.5.13 必须正确判断故障部位、故障元器件，切记乱换乱拆、胡乱调整。4.6 设备日常维修制度4.6.1 使用部门设备发生故障，须填写维修/服务单经部门主管签字交工程部；4.6.2 工程主管或当值人员接到维修通知，应随即在维修/服务单上登记接单时间，根据

15、事故的轻重缓急及时安排有关人员处理，并在记录本中登记派工时间；4.6.3 维修工作完毕，主修人应在维修/服务单中填写有关内容，经使用部门主管人员验收签字，并将通知单交回工程部；4.6.4 工程部在客户维修情况记录表中登记维修完工时间，并及时将维修内容登记，审核维修记载的用料数量，计算出用料金额填入维修/服务单内；4.6.5 紧急的设备维修由使用部门的主管用电话通知工程部，由当值人员先派人员维修，同时使用部门补交维修/服务单，当值人员补填各项记录，其他程序均同；4.6.6 工程部在接单后两日内不能修复的，由当值主管负责维修/服务单上注明原因，若影响营业，应采取措施尽快修理。4.7 维修服务规范4

16、.7.1 维修服务宗旨 维修服务的宗旨是“主动、热情、耐心、周到”，想客户之所想，急客户之所急，把客户的困难当作自己的困难，体现公司“帮助客户，就是帮助我们自己”的服务理念。4.7.2 报修内容填写的注意事项：（1） 工程主管在接到客户服务中心传递的维修/服务单，工程主管或工程主管指定的责任人应立即接单确认及维修，并在“服务中心门及责任主管”栏内签收，同时在“接单时间”栏内注明具体的接单时间。（2） 工程主管或指定责任人应判断是否使用维修材料，如不需要，则立即落实、安排当班水电工上门维修。如需要，则应立即到库房，领取相应材料后再进行维修处理。（3） 维修人员应按预定处理时间内到达现场进行确认，

17、带上必备的维修材料及工具、及时赶赴现场处理。并请客户在维修/服务单上填写维修人员到达现场时间（如处理公共部位，则由维修人员填写到达现场时间）。维修人员未按时到达现场或未对客户报修事项进行处理，则由相关报修处理部门负责人按本部门工作制度做出处理，并向工程部经理汇报。（4） 从接到客户报修要求开始，一般无特殊情况，应在三十分钟内携带必备的维修工具到达客户家。4.7.3 维修服务评审（1） 如果客户报修内容属维修价目表内的项目，则请客户服务中心进行评审，并将评审意见填写在维修/服务单内“合同评审”意见栏。（2） 如果客户报修内容不属维修价目表内的项目或客户的维修要求内容不明确时，则由客户服务中心组织

18、工程部主管到现场对维修服务进行评审，以确定能否实施该项服务后，由客户服务中心回复客户是否可进行维修。并将评审意见填写在合同评审表。（3） 评审的主要内容包括：客户的维修服务要求是否明确。工程部是否有能力提供该类服务（4） 经过评审确认可以实施的维修服务，清客户服务中心与客户约定服务时间并填写维修/服务单后，由工程主管安排相关责任人上门服务。（5） 评审记录由客户服务中心负责保存。（6） 工程主管应根据客户维修服务需求对维修价目表内项目不断补充和完善。4.7.4 维修服务要求 机电人员在维修的全过程，一定要遵守公司管理制度和以下的要求，认真、细致地做好服务态度、礼仪礼貌等工作，维护公司良好形象。

19、（1） 敲门、按门铃 到达客户家门口，先轻按一下门铃，如无反应，应间歇十秒钟后再按第二次，不要连续按或按住不放。 如客户没有门铃，应先轻敲门三下，如无反应，应间歇十秒钟后再轻敲三下，不要过重或连续不断敲门。 若在此基础上，无人开门，则在维修/服务单内“备注”栏内说明，返回客户服务中心，请客户服务中心与客户重新约定时间。 若在此基础上，客户开门，应说“您好，我是同森物业工程部，前来处理您所报修的故障”。（2） 在得到客户的认可下 带鞋套，把自己事先自备的布鞋套穿上进入。 在客户的带领下，进入维修房间。 当班水电工应注意在客户房间内注意不要随意走动、不高声言谈、不吸烟、不喝客户家的水、不借用客户家

20、的工具。（3） 维修过程中 对有偿维修服务，应按照维修价目表所列收费标准事先予以告知客户。 工作要态度热情，尽力解答和满足客户提出的问题和合理要求。 遵守职业道德，爱护客户财产，做到不刁难、不野蛮或不拖延维修，严格按照安全操作规程施工，保证维修质量。 在征得客户同意后，要把有碍操作的物品小心移开，小心轻放，并把一些可能受影响的物品遮盖、包扎好（用塑料布、废报纸等）。尽量使噪音降到最低限度，严禁在室内高声喧哗、嘻笑取闹。 在修理过程中为防止渗水、垃圾散落，应事先铺上自己带来的苫布、毛巾，防止渗水、灰尘散落。 若一时无法完成，需向客户讲明原因，请客户谅解，并另行约定上门时间。若客户要自行购买维修材

21、料，需耐心向客户说明材料的品牌、型号、规格、数量，以免客户因买错而造成损失。 严禁接受客户任何形式的馈赠和向客户索取报酬。（4） 工作完毕 及时清扫工作场地 小的工作垃圾装入塑料袋内，大的工作垃圾（如泥沙、砖头、纸箱等）要搬到附近的垃圾桶（箱）边上。用干净的抹布擦试弄脏了的各部位（如桌椅、墙壁、地面等）。恢复各物品的原来状态（位置）。 请客户验收 无论修水、修电，修理完毕必须请客户验收并请客户在维修/服务单“客户意见”栏认可，否则不能作为修好的记录。 验收的内容包括：服务态度、服务质量、工作效率、现场清理、材料品质等5类。请客户验收时，应提醒客户验收意见评价的方法为：满意打、较满意打、不满意打

22、。并对于客户不满意之处应尽力改善 水电维修员要实验安装/维修后的效果给客户看，实验次数不少于3次。同时要给客户讲解应注意的事项，如果客户有不满意的地方（合理的要求），则应及时进行整改直至客户满意为止。 确认一切正常后，水电维修员应礼貌地请客户在维修/服务单上签名确认，如果客户对此次安装/维修收费有异议，水电员应根据维修项目收费价目向客户作出详尽的解释。消除客户不必要的疑虑。（5） 维修完毕，离开客户家，应该做到： 和客户说声“有什么需要再帮忙的，请尽管与客户服务中心联系”，“打扰了”。 出门应面向客户后退几步，到门口转身说再见。4.7.5 维修服务的特殊要求处理（1） 如果涉及到停电停水修理，

23、停电停水仅限十户之内，可分别告诉相关客户：“先生（小姐、太太）， 我们因处理电器故障，需停电停水小时，给您带来不便，请原谅”。如果停电停水在十户与三十户之间，则事先通知客户服务中心，说明停电停水的范围、时间和原因，以便客户服务中心通过电话、告示等方式给客户进行解释。（2） 如果维修材料是客户提供，机电人员应对用于安装和维修的产品（零部件）进行验证和维护，保证安装和维修后产品达到客户要求的质量。并将检查结果记录在维修/服务单“备注”栏内相应栏目内。在安装或维修过程中，一旦发现不适用，应及时向客户和使用人报告，并分析可能产生的后果，如客户坚持要使用，机电人员应将情况在维修/服务单上注明，并由客户签

24、名认可。公司的验收不能免除客户提供合格产品的责任。对涉及到安全要求的产品，除考虑客户的需要外，还应遵守政府及有关部门规定。（3） 如果维修处理问题时遇到不常用的零配件、需其它部门或他人协作监护、受现场客观条件影响使维修时间超过四小时以上等特殊情况，应尽快报告工程主管和客户服务中心（有必要时须要求客户服务中心向客户做好解释工作），并按照公司规定采购维修材料，联系相关部门和人员，制定出维修方案。（4） 如果维修处理问题时遇超过我们维修能力，涉及到维修的专用工具（如空调专业维修、木工专业维修等）或超过我们维修范围，属于专业部门管理维护的（高压电缆故障、变压器等）的要尽快向工程主管和客户服务中心报告，

25、同有关专业部门联系，并同时做好准备工作，将问题记录详细，以便向专业部门提供参考，使故障早日排除。4.7.6 工程部人员除上述直接为客户服务时需达到的服务规范外，在间接方面应定期对泵房、卫视房、配电间、电梯、消防设施进行定期巡视，并做好记录，以保证不断电、不停水、不停梯，让客户感觉到物业管理的星级服务水平。4.7.7 维修服务的满意度回访 按本手册各类服务工作的回访执行4.8 使用不当或人为损坏的报修处理4.8.1 公司各部门员工在小区巡视检查过程中，如果发现各种使用不当或人为原因而造成公用设备（设施）或者是共用部位的损坏时，应及时通知工程部，制止并将肇事者及其肇事工具送至工程部处理，同时记录肇

26、事人的姓名及住址。4.8.2 工程部在接到通知后，立即组织责任机电人员到现场确认后（原则上不超过5分钟），如果公用设备（设施）或公用部位并没有造成损伤（指金额在50元以内的可修复损坏），则要求肇事者在指定的期限内恢复原状。如果造成经济损失，并破坏了公用设备（设施）或公用部位，则要求肇事者与工程部签署修缮责任承担书。4.8.3 修缮责任承担书的签署（1） 机电人员将时间、地点、损坏事件详细地填写在修缮责任书相应栏目内（必要时可另附损坏说明材料和图片）。（2） 肇事者需认真填写姓名、身份证号码、联络电话、联络地址并交纳足够的保证金。按照修缮责任承担书中的两种处理方式选择一种在指定期限内修复。（3）

27、 工程部最后应确认并填写修复期限、余额发还、签署日期、保证金额及临时收条编号等相应栏目，在修复验收满意后，如数退还保证金。（4） 肇事者在期限内如未能完成修复复原工作或修复不到位，工程部应动用保证金进行修复复原。4.9 基本维修方法4.9.1 光纤系统维修（1） 放大器 检查输入、输出插头是否松弛、氧化、生锈，如是则应整修或更换插头。 检查输入信号，一般应为90dB，如相差太大（15dB以上）则应通知相关部门解决。 如果输入信号满足要求，调整低频增益、高频增益至最大，而输出仍不能达到要求（104dB），则应通知相关部门拆修放大器。（2） 分配器 检查输入、输出插头是否松弛、氧化、生锈，如是则应

28、整修或更换插头。 检查分配器输入、输出信号强弱，如果输出信号比输入信号减少5 dB以上，则应更换分配器。 分接盒： 检查分接盒输入、输出插头是否松弛、氧化、生锈，如是则应整修或更换插头。 检查分接盒输入、输出信号强弱，如果输出信号比输入信号减少2dB以上，则应更换分接盒。（3） 插座 检查插座接线是否牢固，插孔是否太松弛，如果是则应整改插座，整改达不到要求的应更换。 检查插座输入与输出信号，如果输出信号较输入信号减少2dB以上，则应更换插座。（4） 馈线 检查馈线对地绝缘电阻应大于2M、线间绝缘电阻应大于10 M。 检查馈线100M内的信号衰减应不超过10dB，否则应更换馈线。4.9.2 电话

29、线维修 检查电话线接头有无生锈、氧化或断线，如是则应重新接接头（烫锡处理）。 检查电话线有无断路，如有则应更换一根电话线（有两根备用线）。 检查电话线有无短路及漏电，如有则应更换电话线。4.9.3 道闸系统保养（1） 保养内容 修整挡车杆，对反光膜脱胶或脱落的进行修复。 取下齿轮箱顶盖，打开齿轮箱门，对各转动轴加润滑油。 补充齿轮箱内机油。 全面紧固电线接头，修锉电器触点。 检查电容箱有变质漏油时，立即替换。 检查箱门、箱盖密封，防止雨水进入。 打开齿轮箱盖，查验齿轮磨损及限位开关紧固。 全面抹擦箱内各部件灰尘。（2） 保养周期 管理部工程部操作维修人员应按下列频次保养道闸系统： 修整挡车杆，

30、每月检查保养1次。 给各转动轴加润滑油，每月检查保养1次。 补充齿轮箱内机油，每月检查保养1次。 紧固电线接头，每月检查保养1次。 检查电容器，每月检查保养1次。 检查箱门、箱盖密封，每月检查保养1次。 查验齿轮磨损及限位开关紧固，每年6月及12月各一次。 全面抹擦箱内各部件灰尘，每月检查保养1次。4.9.4 楼宇对讲维修（1） 室内听不到铃声 检查主机按钮开关是否接触良好，否则应更换按钮开关。 检查室内分机待机转换开关是否接触良好，如接触不行则应整修处理。 通过上述两个步骤如仍不振铃，则应重点检查整铃放大电路，直至故障排除。（2） 不能对讲 检查通话线是否良好，如不行则重新焊接。 检查室内分

31、机扩音器、扬声器是否正常，如不正常则应更换。 检查室内分机放大电路，重点检查三级管直至故障排除。（3） 不能开单元门： 检查锁舌部件是否良好，如阻滞则应加润滑油。 检查开锁磁线圈接线是否良好、线圈是否烧坏，如是则重新接好线头或更换电磁线圈。 检查分机开锁按钮是否接触良好、开锁继电器是否动作可靠、开锁电路有无损坏的元器件，如有问题则逐一检查并排除故障。（4） 主机无电源 检查桥式整流二级管有无损坏，如损坏则应更换同规格二极管。 检查电源变压器是否烧坏，如是则应更换同规格的变压器。4.9.5 渗漏处理（1） 门窗四周 原因：上下口坡度不够，形成倒坡。 处理方法：将饰面及基层打掉，重新找坡，达到坡度

32、要求。坡度够但砖缝不密实的重新勾缝。 原因：两侧、下口有空缝，补缝不密实，窗下口变形大，铝合金框与墙交接处开裂。 处理方法：将缝剔开（清水冲洗干净），增加填充材料，密实为止。用水泥砂浆补缝，待干后，打密封胶。 原因：铝合金型材及胶条质量差，下口泄水孔不够，下框两侧未开口，胶开裂。 处理方法：在下边框增加泄水孔，并在两边开口，重新打胶。（2） 屋面 原因：排水不畅，排水口过高，水排不出去。造成积水渗漏。 处理方法：面层凿开，重新找坡（），泄水孔过高的降低，保证屋面不积水。 原因：防水层用料与做工不符合要求造成渗漏。 处理方法：凿开防水层，将基层清理，用清水冲洗干净，重做防水。 原因：防水层未做保

33、护层或保护层破裂。 处理方法：重做防水后，用1：2水泥砂浆做保护层。 原因：排水管周边渗漏，出屋面管道处漏水，系细部节点处理不规范。 处理方法：先将管道四周凿开，用清水冲洗干净。用细石砼分层补洞密实，然后重做防水并提高泛水高度。（3） 外墙 原因：砖空鼓或脱落。 处理方法：将空鼓的砖剔掉，重新做基层并贴砖。 原因：勾缝砂浆标号不够，表面未拖光。 处理方法：用钢丝刷将砖缝清理干净，1：1水泥砂浆勾缝，表面拖光，RG补缝，并在表面刷聚安脂防水胶或直接用勾缝剂勾缝。（4） 卫生间及厨房 原因：给水管接头处或有砂眼渗漏。 处理方法：重新连接或更换管件。 原因：装修破坏防水层。 处理方法：防水修补或重做

34、。 原因：排水管周围处理不细致，管与砼楼板间开成空隙面渗漏，排水管接头松动渗漏。 处理方法：管与穿楼板套管间重新填缝及局部重做防水。排水管接头处重新连接。 原因：浴盆安装方法不正确，造成盆底积水渗漏。 处理方法：浴盆下留检查口，保证浴盆排水进入下水道。 原因：墙面未做防水层，从墙上渗漏。 处理方法：墙面防水层高度不低于1.8M。4.9.6 土建维修（1） 勒脚 墙体勒脚破损或严重腐蚀剥落的处理办法: 清除疏松部分，至实体为止。 用1:3水泥砂浆修复勒脚破损部位，并在勒脚上口做成斜坡，以利泄水。 恢复勒脚饰面。（2） 梁柱板主体 露筋的处理办法：剔除露筋周边杂物，并将钢筋锈蚀层用砂纸打磨掉。 用

35、钢丝刷清洁干净。充分喷水湿润后均匀地刷素水泥浆层。用20豆石砼修复，根据需要恢复饰面。 裂缝的处理办法：裂缝处凿开，用清水清洗干净。用纯水泥浆涂刷。水泥砂浆打底找平。恢复做面层。（3） 墙体 墙体裂缝的处理办法： 将裂缝周边的饰面凿除，并将砌体已松散层凿成外八字形。清除槽内杂物，然后充分喷水湿润。均匀地涂刷一道素水泥浆。用1:3水泥砂浆填缝、抹平。墙体饰面修复。 墙体饰面缺损的处理办法：将缺损饰面及周边松散层一并凿除。清除周边杂物。充分喷水湿润破损面。均匀地涂刷素水泥浆。用1：2的防水水泥砂浆填平后修复饰面（室内则不需加防水剂）。（4） 楼梯间及门窗 踏步缺损的处理办法：将缺损部位周边已松动部

36、分凿除至结实层，清扫干净后充分喷水湿润。均匀地涂刷一遍素水泥浆。用1：2水泥浆作好基层。修复饰面。 栏杆（扶手）破损的材料办法：检查施工工艺。按原工艺进行修复。饰面恢复。 门窗损坏的处理办法：检查门窗的附件是否齐全。检查有无配件损坏。更换配件。检修后，对门窗反复开启数次，检查是否有异声或卡塞。（5） 天线、避雷设施 屋面避雷设施锈蚀的处理办法：用砂纸除锈。均匀涂刷两遍防锈漆和一遍铝银漆，每道漆之间要间隔一段时间，以上道漆干为准。如锈蚀特别严重，应将严重锈蚀部分更换，并刷上防锈漆。（6） 小区道路 饰面破损的处理办法：凿除破损的面层及基层，清扫残渣，喷洒水使表面充分湿润。待表面积水完全渗入后，涂

37、刷素水泥浆(如为人行道板砼预制块，无需此道工序)。将饰面材料充分洒水或浸湿后，加1：2.5水泥砂浆，并用木锤或胶锤锤平、锤直。抹去砖缝多余泥浆。勾缝，灰缝表面必须光滑平整，不得高出块材面。修补工作完毕后，把饰面表面清扫干净。（7） 化粪池 化粪池池水外溢、池体损坏的处理办法：如池水外溢或排水不畅，应打开井盖，清掏池内沉淀物和堵塞杂物。如井盖缺损，应及时更换同型号及规格的井盖，使其保持完好，避免造成人身安全事故。如池壁破损，应先通知有关客户停用卫生间，然后抽干化粪池清掏沉淀物，再将缺损池壁修复，注意池壁要做好防渗处理。（8） 电缆沟 电缆沟内积水、沟盖损坏的处理办法： 沟盖板损坏，应按原设计规格

38、制作(放足钢筋)。并按设计要求把损坏的盖板换掉。 如沟内积水过多，影响正常供电，应先关掉总闸然后打开沟盖板，查明积水原因和位置，一般电缆沟内积水有两种原因：一是沟底坡度不够或倒坡，遇此种情况应通知开发单位或供电部门及时解决。二为沟内掉入杂物，使水流不畅，遇此情况将杂物清除即能恢复正常。 如是电缆线路出现故障，应先告知有关客户，然后请供电部门及时修复。（9） 雨水沟堵塞、沟体损坏的处理办法： 盖板损坏：应按原设计要求，使用同一规格和同一种材料，把损坏的盖板换掉。 沟壁损坏：应将损坏处凿除、清洁、喷水湿润，然后用与原壁相同的材料修复。 如是砼或钢筋砼壁还须在喷水湿润后先刷一道素水泥浆，然后再做饰面

39、面层。 杂物堵塞，应及时清除杂物。 池(井)壁损坏，抽干池里的水，并清理里面的淤泥杂物等沉淀物，将破损面凿到结实层，并清理、喷水湿润，刷素水泥浆再修补饰面(如贴瓷片等)，清理饰面残余的水泥浆等。4.9.7 给排水设备设施修理（1） 地下管道漏水的修理 如发现地面上积水，可肯定是给水管泄漏。这时要弄清地下管道走向，顺冒水处下挖，沿管线找到泄漏处，如严重漏水，则应关闭该管段的控制阀门，进行抢修。给水管漏水有两种情况：一是钢管漏水，如管壁腐蚀严重或变薄、断裂等，需拆换更新。二是铸铁管漏水，一般是断裂或渗漏，应拆换或用填料填实。外线排水管堵塞是造成地面阴湿积水的通病，可按管道走向下方找到污水井，用竹劈

40、、钢丝等进行疏通。室内排水管路被堵塞时，地漏和卫生器具下部位在楼上，就会出现楼板漏水现象。堵塞部位常在排水管中部、排水弯里、排水管末端及排水立管中，修理时可根据具体位置疏通。在检查口附近，可打开检查口。靠近楼顶，可在通气管中疏通。靠近三通、弯头处，可打开相应的扫除口或剔洞疏通。（2） 地上管道漏水的修理 地上管道漏水容易发现。但地上给水管多设在室内，不但障碍多，而且管道多架设在较高的空间。修理时应先关掉阀门，或用打卡子的办法止住漏水，再用换管或焊接的方法修理。（3） 水嘴及阀门的修理 水嘴的常见毛病有：螺盖漏水和关不严（关不住）。滑扣的原因多数情况是皮钱被磨损，少数情况是芯子折断或阀座被划伤及

41、滑杆滑扣。修理时可根据具体情况换皮钱、芯子或阀杆。阀门的常见毛病同水嘴常见毛病类似，也可视具体情况更换零件或消除赃物。（4） 卫生设备的修理 卫生设备包括大便器、小便器、洗脸盆、家具盆和拖布池等。拖布池和家具盆均易出现堵塞现象。修理时先用揣子揣，或用竹劈、细钢丝疏通。当其托架不稳时，可参照大便器水箱不稳的修理方法。下水检漏时，需拆下重装，或予更换。 淋浴器和澡盆的常见毛病。一是阀门不严或滑扣，必须更换阀杆或阀门。二是水碱堵塞，可冲洗水碱。澡盆的常见毛病是下水堵塞。先用揣子揣，或用细钢丝疏通存水柜进水口。（5） 一般的管道冻裂事故及修理 铸铁管冻裂，给水系统中只能更换新管。阀门管件冻裂，则可更换

42、新阀门。黑白铁管冻裂，则多属焊缝开裂，微细的冻裂可试用设卡子垫胶垫的方法处理。如裂缝不长，且在管子中间时，可用电焊补焊。如果在管螺纹连接处，则须换管。（6） 给水管的安装A、 根据现场情况确定出最佳管路走向（综合考虑如下因素：客户要求、美观效果、最省材料以及最省人力）。B、 安装水管前的准备工作 根据维修/服务单领取所需的主要材料（如水管、直通、弯头、三通、闸阀、水龙头、活接等）。 辅助材料（如水胶带、白色的油漆或涂料、管码、胶粒等）。 借用所需的公用工具（如三轮车、热熔器、开牙机等）。C、 给水管安装要领 整个给水管路安装只允许有一个活接头，并尽量留在接驳进水口处。 给水管应尽量紧贴阴角、阳

43、角或墙壁。 给水管每米垂直偏差应2mm,横向偏差应1 mm(吊线尺量); 冷、热水管的安装要求是：当冷热水管上下平行安装时，热水管必须在冷水管上面。当冷水管垂直安装时，热水管应在冷水管面向的左侧。 给水管每两米及拐管处应加管码固定。 刷白色的油漆或白色涂料（如客户需要的话）。 试水时应整个管路没有一处渗漏水。4.9.8 家庭维修（1） 日光灯维修 检查测量日光管两端电压是否正常，如不正常则应检修开关。 检查启辉器管脚接触是否良好，否则应整修启辉器座。检查启辉器电容是否已击穿，玻璃管是否已发黑，如是则更换一个启辉器。 检查光管两端是否较黑或灯丝烧断,如是则应更换同规格的光管; 检查启辉器管管脚是

44、否接触良好，否则应更换同规格的光管。 检查镇流器是否烧断、烧焦或存在短路现象，如是则应更换一个同规格的镇流器。 维修工作完成后应开灯试验，日光管闪烁应不超进3次就能点亮，否则应重新检查，直至故障排除。（2） 开关维修 计算用电负荷，如已超载则要求客户相应减少负荷，否则应申请增容。 拉下总电源开关，用万用表检查有无短路故障，如有则应先对怀疑点进行检查，然后再逐一检查，直至故障排除。 拉下总电源开关，用500V摇表栓查线路绝缘情况，如果摇表指针“抬不起头”，则表明线路漏电，此时应逐条线路检查，直至故障排除。 试验开关应开闭正常。（3） 电表维修 计算客户是否超载试验，如有下列任意一种情况则应更换一

45、个经供电局校验后合格的电表。电表不转、电表转得异常快或慢、电表里面冒烟、电表接线柱烧穿。 对电表加负载试验，如有下列任意一种情况则应更换一个经供电局校验后合格的电表，电表不转、电表转达得异常快或慢、电表里面冒烟、电表接线柱烧穿。 电表安装应方正牢固、无倾斜、无松动，注意进、线的正确接法。 安装完毕后进行通电实验，电表应转达动灵活，无异常噪音。（4） 水咀、闸阀维修 关掉水咀闸阀前的阀门，排空管内的水，拆下水咀或闸阀。 拧开水咀或闸阀，如密封胶垫损坏则应更换一个同规格的密封胶垫。如阀杆磨损严重则应更换一个同规格的水咀或闸阀。 在水咀或水管螺牙段缠绕水胶布（顺时针方向），装上水咀或闸阀。 开水试验

46、，螺牙连接处应不渗水，开关水咀或闸阀关水后应不漏水。（5） 水表维修 关闭水表前的闸阀，排空管内的水，拆下水表。 拆开水表，检查滤网是否被脏物堵住，如是则就清除脏物。清洁水表读数盘，重新装配好水表。如水表齿轮磨损严重应更换一个新水表。 装回水表，应注意放好两端密封胶圈，水表的水流方向应与供水方向一致，水表安装应牢固无松动、水平无倾斜。 水表安装完毕后进行通水试验，接头处应不渗水，水表应转动灵活。 会同客户服务中心做好新旧水表启用底数的记录。（6） 煤气热水器维修A、 开机时不着火 检查电池电压是否足够，如果不够则应更换同规格的电池。 如果开机能够听到“吱吱”的打火声，则说明打火部分正常否则更换电子打火总成。 检查气路部分：一种情况是检查煤气瓶内是否有煤气或煤气瓶阀门是否拧开。第二种情况是检查煤气电磁阀是否卡住，如是则应拆开电磁阀检修（擦除脏物、加润滑油）。B、 开机时有“嘭”的爆炸声 先开闭煤气阀门。 用电扇筒吹干高压打火线。 调整点火间隙。 开机时如能听到清脆的电