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1、致委托方函致游珍女士：受您的委托，我们对您持有的位于广州市天河区五山岳洲路娇兰佳人商铺的房地产转让价值进行评估。估价对象娇兰佳人商铺建筑面积55平方米，设计用途为商业用地,土地使用权终止日期为2037年.估价目的是为贵方进行房地产使用权转让,评估不动产价值提供依据估价时点为2012年12月20日.估价结果：估价人员本着客观、公平、公正的原则，在对现场进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上,全面分析了影响估价对象公开市场价值的因素，根据国家有关房地产评估的规定、房地产估价规范和特定的估价目的，按照科学的估价程序，并运用科学的估价方法，对上述估价对象进行了评估。估价对象在估价时点
2、2012年12月20日的抵押价值估价结果如下（币种：人民币）:建筑面积:55平方米估价总价: 515.0452 万元大 写： 伍佰壹拾伍万零肆佰伍拾贰元估价单价： 93645 元/平方米大 写：玖万叁仟陆佰肆拾伍元每平方米 广州钱程似锦房地产评估有限公司2013年1月3日估 价 师 声 明我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的；2、本报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论,但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规
3、范和建设部、中国人民银行、银监会三部门联合制定的房地产估价抵押指导意见进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。对估价对象的勘查限于估价对象的外观和使用状况，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对其它被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行勘查的责任。6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。7、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者，报告审查部门之外的单位和个人提供,也不得以任何形式公开发表。8、本评估报告由广州钱程似锦房地产评估
4、有限公司负责解释。估价师签名： 估价师注册号：*估价的假设和限制条件一、估价的前提条件1、对于被评估的房地产权属，我方仅以委托方提供有关产权证明材料予以确定。2、对于房屋的建筑面积等有关数据，均以委托方提供的证明材料为依据，我们并未进行实地丈量。3、我们没有接受进行结构测试和检验设施的要求，因此不能确定物业有无内部缺损。4、物业评估价格为市场价格，其中包含发生转让时应交的各项税费,这里假设该物业不受可能影响其价值的债权限制和负有法律义务性质的开支所约束.5、本报告并未考虑该等资产所欠负的抵押、担保等可能影响其价值的因素限制。6、本报告各项附件与报告书具有同等效力,不可分割对待。必须说明，本报告
5、仅就上述评估目的对物业的市场价值做出评估，不对其它用途负责.本次物业评估价格为现时价，即在评估期日对物业利益进行合理销售的最佳价格,假设：自愿销售的卖主;有一段合理的洽谈交易时间，可以通盘考虑物业性质和市场情形进行议价；在此期间物业价值将保持稳定；该物业可以在公开市场上自由转让;不考虑特殊买家的额外出价。二、估价结果和估价报告的使用1、本报告自估价报告出具之日起12个月有效。2、在本报告有效期内,当房地产市场价格变化幅度较大时，或政策等其他影响估价对象价格的因素变化较大时,估价结果需做相应的调整。3、本报告必须完整使用方为有效，对仅使用本报告中部分内容所导致的可能损失，由使用方负责。4、本报告
6、分为房地产估价结果报告和房地产估价技术报告两部分,估价方仅提供给委托方房地产估价结果报告,房地产估价技术报告留作备案存档及行业行政主管机关检查。估价的有关技术问题由广州钱程似锦房地产评估有限公司负责解释。房地产估价结果报告一、委托估价方姓名：游珍地址：*联系电话：*二、估价方广州钱程似锦房地产评估有限公司房地产估价机构资质等级：级 法定代表人：*联 系 人:*联系电话：020* 地址:广州市*三、估价对象1、房地产概况五山街娇兰佳人商铺位于广州市天河区五山岳洲路，建筑面积55m2,，建筑物为钢筋混合土结构，地面铺地板砖，内墙、天花为简单装修,电照线路暗设。2、房地产利用状况： 委估房地产现作临
7、街商铺,公共配套设施好，宗地内外开发程度均为七通一平。 3、地产产权状况：委估对象位于广州市天河区五山岳洲路，房地产权证(穗房地市字(*）第*号),权属游珍女士所有。由于资料方面的原因，它项权利是否受限无法核实。商铺的商业用地其土地使用权的最高使用年限为40年，而其土地使用权到期后可优先申请土地使用权的续期,故商铺的使用年限可看该建筑物的使用年限。建筑物为钢筋混凝土结构，用途为商业，经济耐用年限为50年，已使用25年，尚可使用25年；委估宗地法定使用年限为50年(从1987年12月到2037年12月），即委估宗地剩余使用年限为25年.按房地产收益的稳健性原则，该房地产的收益年限按剩余使用年限2
8、5年计的市场价格。4、市政基础设施条件、周围环境委估对象所处地理位置交通便捷,毗邻地铁三号线和华农大正门公交站，周围遍布临街商铺，繁华程度大，有很好的商业氛围。而且附近有华南农业大学和华南理工大学,学生市场需求量大,商机明显.四、估价目的为委托方进行房地产使用权转让，评估不动产价值提供依据五、估价时点2012年12月20日六、价值定义本次评估价值为估价对象截止估价时点2012年12月20日外部经济环境条件以及假设、限制条件下的公允市场价值。未考虑短期强制变现及他项权利存在对评估结论的影响。七、估价依据1、房地产估价规范(中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999）2、中华人民共和国城市
9、房地产管理法3、中华人民共和国土地管理法4、广州市房地产交易管理办法5、城市房产交易价格管理暂行办法6、委托方提供的房地产证、房地产买卖契约、房地产买卖登记确认书、发票等产权证明文件及其他有关文件。7、本公司现场勘察、核对的结果及搜集的有关资料。八、估价原则1、遵循合法原则，以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价；2、遵循最高最佳使用原则,以估价对象的最高最佳使用方式-保持现状继续使用为前提估价；3、遵循替代原则,估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格;4、遵循估价时点原则，估价结果是估价对象在估价时点的公开市场价值。九、估价方法估价人员在认真分析所掌握的资料并进行实地勘查后,根
10、据本次评估目的及估价对象的特点和实际状况，选取收益法作为本次估价的基本方法。这是由于同类房地产出租市场十分活跃，租金水平比较透明，所以采用收益法。收益法是指运用适当的资本化率,将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益折算到估价时点，将其累加后得出估价对象的公开市场价值。收益法计算公式为:P=P=待估房地产价值；=待估房地产未来第i年的净收益R=资本化率n=待估房地产未来可获收益的年限.十、估价结果根据估价目的,遵循估价原则，按照估价程序,利用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并结合估价经验，详细考虑了影响房地产价值的各项因素，确定估价对象在2012年12月20日
11、的估价结果为：(币种：人民币）建筑面积:55平方米估价总价:515。0452万元大 写：伍佰壹拾伍万零肆佰伍拾贰元估价单价：93645元/平方米十一、估价人员评估人员 估价师注册号 签 章麦文耀*十二、估价作业日期 本次估价作业时间为2012年12月15日2013年1月3日。十三、评估报告应用的有效期 本评估报告应用的有效期为一年,即从2012年12月20日至2013年12月20日止.房地产估价技术报告一、个别因素分析1、估价对象状况五山街娇兰佳人商铺位于广州市天河区五山岳洲路，建筑面积55m2,，建筑物为钢筋混合土结构，地面铺地板砖，内墙、天花简单装修，电照线路暗设。2、房地产利用状况： 委
12、估房地产现作临街商铺，公共配套设施好，宗地内外开发程度均为七通一平。 3、权利状况：委估对象位于广州市天河区五山岳洲路，房地产权证（穗房地市字（*）第*号），权属游珍女士所有。由于资料方面的原因，它项权利是否受限无法核实。商铺的商业用地其土地使用权的最高使用年限为40年，而其土地使用权到期后可优先申请土地使用权的续期,故商铺的使用年限可看该建筑物的使用年限建筑物为钢筋混凝土结构，用途为商业，经济耐用年限为50年,已使用25年，尚可使用25年；委估宗地法定使用年限为50年(从1987年12月到2037年12月），即委估宗地剩余使用年限为25年。按房地产收益的稳健性原则，该房地产的收益年限按剩余使
13、用年限25年计的市场价格。二、区域因素分析委估对象近邻五山花园、茶山小区等物业；华南农业大学、华南理工大学近在咫尺，人流量大，市场需求量大，繁华程度高；且有78、b10、218、41、197等巴士经过，邻近有地铁3号线五山站，交通较为便利.三、市场背景分析1、社会经济发展概况2011年，广州市积极贯彻落实国家宏观调控政策，在世界经济复苏放缓、日本大地震和欧美主权债务危机加剧的国际背景下，以结构调整和经济增长方式转变为着力点，各项工作稳步推进，全市经济社会形势稳定,国民经济保持了平稳较快增长.2、城市经济增长广州市统计局2011年广州市经济社会发展综述报告显示，2011年广州市实现地区生产总值（
14、GDP）12303.12亿元,同比增长11。0.2011年广州经济总量位居中国大陆城市第三位，按常住人口计算,人均生产总值达到1.3万美元,达到中等发达国家和地区水平。3、居民收入和物价水平今年以来,面对全国范围的物价上升，广州市物价持续高位运行,市委、市政府切实采取一系列稳物价保民生的政策措施，居民消费价格水平过快上涨势头得到遏制、升幅有所回落.2011年，城市居民消费价格同比增长5.5，升幅均比一季度和上半年提高0.1个百分点,比1-3季度回落0。3个百分点.其中消费品和服务项目价格分别上升6。6%和3。4，升幅分别比1-3季度累计收窄0.2个和0.4个百分点。2011年，我市城市居民人均
15、可支配收入34438元，同比增长12.3%,增速低于全国（14。1%)；其中工资性收入增长9。4。农村居民人均纯收入14700元（预计数),同比增长16.0，增速低于全国（17.9%）；从2008年起,农村居民人均纯收入增速连续四年快于城市居民人均可支配收入。城乡居民人均收入比由上年的2。421缩小为2.341.4、房地产政策广州在全国率先推出“限售政策9月24日，广州市国土房管局微博证实，为了使房地产企业在即将到来的国庆黄金周期间，积极以价换量,以合理的价格促销，广州市房管局将对中心城区个别异常高价的住宅项目采取限制预售规模和控制交易节奏的措施。写字楼土地增值税预征率上调自2012年7月1日
16、起，广州写字楼(办公用房)的土地增值税预征率将由2调整为3%.这是广州首次专门针对写字楼(办公用房）加强土地增值税征管，有调控商业地产市场的意图。 二手房款拟强制监管今年7月份，广州市各大中介收到市国土房管局等部门草拟的关于全面开展存量房资金监管的通知(征求意见稿），提出广州计划建立二手房房款资金专用监管账户，强制要求所有二手房买卖资金要全额存入监管账户中，手续办妥才会将房款由监管账户转入卖家账号,但至今未强制实行。 国务院楼市督察组空降广州在地方政府一片微调声中，中央政府终于坐不住了,国务院派出8个督察组赴16个省市调研调控政策落实情况。最终调研结果来看，16个省市评价均积极,广州得到的评价
17、为“限购限贷政策执行情况较好，楼市情况较为稳定。” 从化告别购房入户2012年伊始，从化依旧距离遥远,依旧没能撤市划区,但原有的购房入户政策却如约到期，失去这一法宝的从化楼市，在接下来的大半年时间里深陷泥潭,无法自拔。5、房地产市场状况2012年广州商铺市场租赁活跃，全年整体空置率均保持在较低水平,年末维持在3。7，带动平均租金年增长7。7%。其中，以餐饮业租金年升幅最为强劲,高于主力租户及一般零售行业，达12.3。天河商圈继续引领高端市场。全市主要的租赁活动仍集中在天河商圈,尤其是本年新开业的太古汇，新进驻的国际品牌包括普拉达、路易威登、香奈儿、Miu Miu、爱玛仕、迪奥、万宝龙及蒂芙尼，
18、无论从品牌及硬件均给广州高端零售市场带来惊喜，巩固了天河商圈的核心地位。四、最高最佳使用分析最高最佳使用原则是指估价对象在法律上许可、技术上可能、经济上可行并使价值达到最大化的使用方式被使用。房地产价格受土地与建筑物组合状态的影响，两者的配合适当均衡时，房地产的效用便能高度发挥，而达到最高最佳使用状态，房地产价格评估据此进行。估价对象实际用途为居住用房，根据估价对象所处的位置和所在区域土地利用方向的具体情况，此次估价以现状用途下估价对象的最高最佳使用条件为前提。五、估价方法选用根据评估对象的特点和估价目的以及估价人员对邻近地区居住用房市场状况的调查和对估价对象的实地勘查、并遵循房地产市场价格评
19、估的确定原则以及估价目的，选取收益法进行评估。估价对象同类物业租赁市场活跃，成交租金透明，因此，选用收益法计算估价对象的收益价格。六、估价测算过程 1、有效毛收入租金：估价人员通过走访调查，了解到估价对象所在区域周边类似商铺租金每月在为750元/m2。所以估价对象取月租金客观收益为7505541250元。2、空置期根据市场调查，周边同类物业目前一般出租率可达100%，按照一般的操作方式，全年按12个月计算租金收入。估价对象年有效毛收入计算过程如下：年有效毛收入=月租金年月份数=4125012=495000元3、年运营费用根据房地产估价规范和有关政策，出租物业的运营费用主要包括维修费、保险费、管
20、理费用和相关税费等。计算公式如下营业税=年租金5=4950005=24750元教育费附加=营业税1=247501%=2475元城市建设维护税=营业税1%=247501=2475元印花税=年租金0。1=4950000。1%=495元租赁管理费=年租金2=4950002%=9900元维修费=年租金1=495001=4950元年运营费用= =45045元4、年净收益净收益为有效毛收入减去运营费用，则估价对象年净收益为:年净收益=年有效毛收入-年运营费用=49500045045=449955元5、确定资本化率资本化率采用复合投资收益率法求取，其公式为R=MRM+(1-M）RER资本化率M贷款比率，指抵
21、押贷款额占不动产价格的比率，这里取70 RM-抵押贷款资本化率（%），即抵押贷款利率,查询得银行一年期的贷款利率为6%RE-自有资金要求的正常收益率，这里取10%资本化率=706%+30%10=7.26.确定收益年限该房地产的收益年限取25年。7、计算房地产的价格P=，这里取商铺每年的净收益值相同都为a，则P=5150452.79元取整为5150452元商铺面积:55m2 商铺单价=93645元七、估价结果房地产价格及单价： 房地产正常价格（小写）: 5150452元房地产正常单价（小写）： 93645元/m2房地产正常价格（大写）: 伍佰壹拾伍万零肆佰伍拾贰元房地产正常单价（大写）：玖万叁仟陆佰肆拾伍元每平方米附 件1、估价对象现状照片2、估价对象位置示意图3、房屋所有权证【穗房地市字（*)第*号】复印件4、委托方身份证复印件5、产权人身份证复印件6、评估机构营业执照复印件7、评估机构资质证书复印件8、估价师注册证书复印件17