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1、Four short words sum up what has lifted most successful individuals above the crowd: a little bit more.-author-date土-地-估-价-报-告土-地-估-价-报-告土 地 估 价 报 告项 目 名 称：某某单位建设南路76号国有土地使用权出让价格评估受托估价单位：评估服务公司土地估价报告编号: （山西）评估服务公司2011（估）字第004号提交估价报告日期：二一一年二月二十八日土地估价报告第一部分摘 要一、估价项目名称 某某单位建设南路76号国有土地使用权出让价格评估二、委托估价方 某
2、地区市国土资源交易事务中心三、估价目的某地区市建设南路76号一宗国有土地，面积为1584.6平方米，用途为住宅用地。某地区市国土资源交易中心特委托评估服务公司对该宗地进行评估，目的是为该宗地办理国有土地使用权出让手续提供客观、合理的土地使用权价格的参考依据。四、估价基准日二一一年二月二十五日五、估价日期二一一年二月二十五日至二一一年二月二十八日六、地价定义目前待估宗地红线外实际开发程度为“七通”，即通上下水、通电、通气、通路、通讯、供暖；红线内实际开发程度为“七通一平”，通上下水、通电、通气、通路、通暖、通讯、供暖，场地平整。此次评估根据评估目的设定开发程度为红线外“七通”（即指供水、排水、供
3、暖、通电、供气、通讯、通路），红线内“场地平整”。 原土地实际用途为住宅用地，评估设定用途为商业、住宅用地。本次评估地价是指估价对象在设定开发程度下 （宗地红线外“七通 ”,红线内“场地平整”），于估价期日2011年2月25日住宅50年期、商业40年期的国有土地使用权出让价格。七、估价结果评估土地总面积：1584.6平方米宗地用途为住宅的单位面积地价：2507.98元/平方米宗地用途为商业的单位面积地价：3581.04元/平方米评估土地总地价：440.37万元人民币大写金额：肆佰肆拾万叁仟柒佰元整详细土地估价结果详见土地估价结果一览表（表1）八、土地估价师签名姓 名 土地估价师资格证书号 签
4、名 九、土地估价机构 估价机构负责人签字： 评估服务公司二一一年二月二十八日-表1 土地估价结果一览表估价机构: 评估服务公司 估价报告编号:（山西） 评估服务公司2011（估）字第004号 估价期日:2011.2.25 估价期日的土地使用权性质:划拨估价期日的土地使用者宗地编号宗地名称土地证书号编号宗地位置估价期日实际用途估价设定的用途容积率估价期日的实际土地开发程度估价设定的土地开发程度土地使用年期（年）面积(平方米)单位面积地价(元/平方米)单位面积地价(万元/亩)总地价(万元)备注某某单位M1 建设南路76号住宅住宅4.5红线外“七通”红线内“七通一平”红线外“七通”红线内“场地平整”
5、501184.332507.98167.2297.03住宅级用地(中间价：98.4万元/亩 区间价：63.27万元/亩-170万元/亩)某某单位M1 建设南路76号住宅商业4.5红线外“七通”红线内“七通一平”红线外“七通”红线内“场地平整”40400.273581.04238.74143.34商业-A用地（中间价：192.6万元/亩 区间价：165.2万元/亩-220万元/亩）合计1584.6440.37一、上述土地估价结果的限制条件: 1、土地权利限制： 至评估基准日无他项权利限制。2、基础设施条件： 地面平整状况：地面平整 供电状况：来源于市政供电 周围道路状况：宗地主要可利用道路为建设
6、南路 供水状况：有市政供水设施 排水状况：市政排水管网 供 暖：集中供暖； 通 讯：由中国网通某地区市分公司提供服务 3、规划限制条件： 规划用途为商业、住宅用地。 4、影响土地价格的其它限定条件：容积率最大4.5；建筑密度53.77%；最小绿地率30%。二、其他需要说明的事项：评估报告自基准日起一年内有效，评估价格仅作为办理估价对象土地出让手续时的依据。评估服务公司 二一一年二月二十八日第二部分 估价对象界定一、委托估价方某地区市国土资源交易事务中心二、估价对象待估宗地为某某单位取得了划拨国有土地使用权的土地，面积为1584.6平方米(合2.38亩)、用途为住宅的国有用地。三、估价对象描述1
7、、土地登记状况估价对象位于某地区市建设南路76号，某某单位取得了该宗地的划拨土地使用权，土地证号： ，估价对象面积1584.6平方米，土地用途为住宅，具体位置见附件：建设用地图（某某单位）。该用地现规划用途为商业、住宅用地，此次评估设定用途为商业、住宅用地。估价对象商业用地属于某地区市商业A级范围，住宅用地属于某地区市住宅级范围。2、土地权利状况估价对象的土地所有权属于国家, 某某单位以划拨方式取得其土地使用权，现拟办理估价对象的出让手续，此次评估设定商业用地出让年限为40年，住宅用地出让年限为50年。至评估基准日估价对象权属状况清楚，无抵押、担保等他项权利存在。3、建筑物及地上附着物状况待估
8、宗地规划容积率为4.5，规划建筑面积7130.7平方米，建筑使用性质为商业、住宅。根据规专设字（2010）188号专项治理项目规划条件通知书，该宗地住宅占74.74%，商业占25.26%。四、地价影响因素分析（一）一般因素1、城市资源状况（1）地理位置某地区位于华北地区黄河流域中部，西、北、东三面环山，黄河的重要支流汾河，横贯全市，流经境内约100公里。市区东有太行山阻隔， 西有吕梁山屏障，座落在两山间的河谷平原上。属北温带大陆性气候，冬无严寒，夏无酷暑，昼夜温差较大，无霜期较长，日照充足。（2）矿产资源状况某地区地形以山地、丘陵为主，中南部为汾河冲积扇平原，汾河自北向南纵贯全境。某地区矿产资
9、源丰富，品种繁多。金属矿藏主要有铁、锰、铜、铅、铝等；非金属矿藏主要有煤、石膏、硫磺、钒、硝石、粘土、石英、石灰石 、白云石等。在诸多矿藏中，以煤、铁、石膏为最。某地区原煤已探明储量为163亿吨，不仅储量丰富，而且煤种齐全。铁矿储量较为丰富，分布 较广，探明储量为6.07亿吨。某地区石膏以质地优良而享有盛誉，储量为6千万吨。（3）某地区市土地资源状况某地区总面积为6988平方公里，其中土石山地约占52%，黄土丘陵约占30%，平川约占18%。山地、丘陵、平川的比例大体是5:3:2。据市土局 2000年数据，在总面积中，耕地面积1575平方公里，占23.0%；园地165平方公里，占2.0%；林地1
10、720平方公里，占25.0%；牧草地419平方公里 ，占6.0%；水域面积190平方公里，占3.0%。（4）城市人口状况至2005年底，全市十县（市、区）总人口为341.38万人，其中：其中城镇人口281.19万人，占全市总人口的82.4%，乡村人口60.19万人，占全市总人口的17.6%。全市家庭户均人口3.7人。随着经济的发展，城乡居民收入稳定增长。城镇居民人均可支配收入9353元，增长13.2%，人均消费性支出6347元，增长6.4%。农村居民人均收入3873元，增长15.4%。据第五次人口普查统计，全市文化人口占总人口的95.3%，每万人中拥有大专以上文化程度者为1201人，比十年前翻
11、了一番。随着人民生活 水平的提高和医疗科技的发展，某地区市居民平均寿命已达73岁。2、房地产制度与房地产市场状况继续推行最严格的土地管理制度。2004年10月，针对我国土地利用与管理面临的客观形势，国务院出台了关于深化改革严格土地管理的决定，明确提出要实行严而又严的土地政策，某地区市也实行了最严格的土地管理政策。今后将有更加严格的法律法规来限制建设用地的审批、管理。土地管理制度在继续强化行政、经济、法律手段的同时，实现政务公开、阳光作业，全部审批项目在政务公开大厅窗口承办，以接受社会和广大人民群众的监督，更好地依法行政。各类企业在某地区市落户投资兴办新的工业企业且首期固定资产投资额在500万元
12、以上的，在使用市区外国有土地时，经市政府批准，可将其应缴纳土地收益金的30%-60%返还或留给企业；固定资产投资在5000万元以上的，幅度还可提高。工业企业在原有场地自行进行综合性开发建设的，应依法办理改变土地用途手续，缴纳土地出让金，经批准可按评估地价的一定比例缴纳。某地区市人民政府公布更新了某地区市城市国有土地级别和基准地价，并于2004年12月1日起执行。3、产业政策某地区为全国能源重化工基地之一，形成了以冶金、煤炭、机械、化工为主体，纺织、建材、电子、食品、医药、国防等工业为支柱，门类齐全，基础雄厚的重化工城市。某地区市政府为振兴经济先后出台了一系列税收优惠政策，对投资能源、交通、煤炭
13、深加工转化和综合利用，以及机电、冶金、化工、建材、轻纺、食品、农林牧副等和现有工业企业技术改造项目的外商投资企业，免征地方所得税和城市房产税十年等，为某地区招商引资创造了有利条件。4、城市规划与发展目标我市提出率先发展的总体思路，以结构调整为主线，以推进工业化和城市化为重点，坚持体制创新、技术创新、管理创新和环境创新，紧紧抓住入世的契机，实施对外开放战略，促进经济快速发展和社会全面进步。充分发挥省会城市在全省经济建设中的龙头带动作用、高新技术产业发展中的示范作用和对外开放中的窗口作用。5、城市社会经济发展状况某地区市政府以科学发展观为指导，围绕“保增长、保民生、保稳定、促转型”，采取措施，积极
14、应对，经济回升向好，社会事业全面进步。工业方面：深入调整工业结构，重点项目加速推进。积极构建绿色工业体系，加快特色工业园项目建设，铁路装备工业园、太重煤机二期等一批重大项目开工建设。农业方面：积极构建绿色农业体系，农村经济社会健康发展。农村经济总收入591亿元，增长7%。加快发展绿色农业项目，引进推广7大类蔬菜新品种，建成万间温室群无公害蔬菜生产基地5个。（二）区域因素1、周围社会环境状况估价对象位于某地区市小店区，商业用地属于某地区市商业A级范围，住宅用地属于某地区市住宅级范围。小店区是某地区市辖六城区之一，位于市区的东南部。辖1镇2乡6个街道办事处，95个社区，65个行政村，辖区总面积29
15、5平方公里，建成区40平方公里，总人口56.9万。东与晋中市榆次区接壤，南与清徐县毗邻，西与晋源区隔汾河相望，北至南内环街与迎泽区相连。小店区城乡一体，南农北商，高新技术密集，交通通讯便捷，发展空间广阔，是某地区市“南移西进、北展东扩”的主要扩张区域和新城区建设的主战场，是某地区晋中两市同城化联合发展的前沿地带。小店区区位优势得天独厚。出入全省的铁路、公路、航空三大交通枢纽都在小店区集聚，“一港（某地区民航机场）九路（石太客运专线、南同蒲铁路、太中银铁路、太旧高速公路、太长高速公路、东山过境高速公路、南过境高速公路、108国道、208国道）”畅通全省。全省两个国家级开发区：某地区高新技术产业开
16、发区、某地区经济技术开发区均与小店区相包相容，正在建设的某地区教育园区将成为小店区培育人才的摇篮，是山西省重要的科研基地、高新技术产业发育基地、装备制造业基地、新材料基地、食品及农产品加工基地和对外开放的重要窗口。小店区城市农业发达。以“市场化取向、公司化经营、工厂化管理、智能化设施”为特征的城市农业成为农业发展的主导，全区城市农业项目发展到135个，已形成林牧休闲旅游区、蔬菜花卉苗木区、种养加工区和现代农业示范区四大区域。小店区服务贸易业由传统的零散商业向规模化、高档次、高品位方向发展，IT产业、汽车展销、餐饮娱乐、现代商品零售等产业发展迅速，形成了以亲贤北街、长风大街、长治路为轴心的具有浓
17、郁都市风貌的某地区市城南新兴商贸中心。2、交通条件待估宗地交通状况很好，东临水工厂宿舍，南临山西省第三中医院，西临建设南路，北临水工厂与狄村交界路，宗地距火车站约4公里，距武宿机场约9公里，距长途汽车站约0.5公里，并有多条公交线路通过，距公交站点很近。对外交通较为便利。3、基础设施条件：（1）通上水：有市政供水设施； （2）通下水：有城市地下排水管网； （3）通 电：城市电网供电；（4）通 讯：为中国网通某地区市分公司覆盖地区；（5）通 气：周围有市政供气管网；（6）通 暖：周围有市政供暖管网； （7）通 路：西临规划道路4、环境条件该宗地商业用地属于某地区市商业A级范围，住宅用地属于某地区
18、市住宅级范围。现四周用地大多为商业、住宅用地。5、产业集聚状况该区域内以商业、住宅为主，产业聚集状况良好。6、规划限制规划部门对该区域有容积率、绿化率和建筑密度等限制条件。规划用地性质为住宅，可兼容性质为商业；规划最大容积率为4.5；规划建筑密度为53.77%；规划绿地率为30%。（三）个别因素待估宗地位于某地区市建设南路76号，面积1584.6平方米，土地用途为住宅、商业，西边紧临规划道路，宗地形状规则，规划最大容积率为4.5。内部配套情况为“七通一平”，即通上下水、通电、通暖、通讯、通路、通气，场地平整，满足正常使用需要。此次评估设定土地开发程度为“场地平整”。第三部分 土地估价结果及其使
19、用一、估价依据1、中华人民共和国土地管理法等国家颁布的有关法律、法规2、中华人民共和国城市房地产管理法3、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例4、城镇土地估价规程 （2002年7月1日实施）5、土地估价报告规范格式（一般格式）6、山西省实施办法7、某地区市关于颁发的通知 8、某地区市人民政府关于公布某地区市城市国有土地基准地价的通知并政发200435号文件9、委托方提供的有关资料10、估价人员实地踏勘、调查、收集的资料二、土地估价原则（一）估价原则 客观、公正原则此次评估，在充分调查、了解和分析估价对象实际条件的基础上，严格按照国家及某地区市的有关政策法规，并充分考虑到国家、企业
20、的利益，依据科学的评估程序，选用合理、适宜的评估方法，经过周密、准确的测算来确定土地价格。 需求与供给原则在完全市场中，一般商品的价格取决于需求与供给的均衡点，需求超过供给，价格随之提高；反之，供给超过需求，价格随之下降，这就是供求均衡法则。由于土地具有地理位置的固定性、面积的有限性等自然特性，使价格独占性较强，需求与供给都局限于局部地区，供给量有限，竞争主要是在需求方面进行，即土地不能实行完全竞争。因此，土地不能仅根据均衡法则来决定价格，尤其在我国城市土地属于国家所有，市场中能够流动的仅是有限年期的土地使用权，土地供应主要由国家控制，这一因素对地价具有至关重要的影响，在进行土地估价时，应充分
21、了解土地市场的上述特性。 期日原则土地价格是不断变化的，具有很强的时间性，它是某一时点的价格，在不同时点，同一宗土地往往会有不同的价格。 替代原则根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格最低者吸引最大需求，即有两个以上相互代替性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后才决定的。地价也同样遵循替代规律，某宗地价格受其它具有相同使用价值的宗地，即同类型具有替代可能的宗地价格所牵制。换言之，具有相同使用价值，有替代可能的地块之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。 合法原则合法原则是要说明，土地估价必须以土地的合法使用为前提。
22、多种估价方法相结合的原则在进行地价评估时，就要根据待估宗地的实际情况，充分考虑用地类型及所掌握的资料，选择最适宜的方法进行评估，同时为了使评估结果更为客观，更接近于准确，评估中选择两种较为适宜的方法进行评估，以便互相验证，减小误差，确定出合理的价格。总之，在评估过程中，要按照国家、地方有关规定，遵守客观、公正、科学、合法的原则进行土地价格评估，做到评估过程合理，评估方法科学，评估结果准确，严格保守评估秘密。（二）估价方法根据国际上地价评估的惯例，宗地地价评估应采用两种或两种以上方法进行评估，再将评估结果进行综合分析比较确定最终估价值。估价人员深入细致地分析了委估项目的特点和实际状况，并研究了委
23、托方提供的资料，为使估价结果具有科学性、准确性、客观性，采用市场比较法和假设开发法测算用地价格。 A、运用市场比较法测算地价1、测算原理根据替代原则，以条件类似、使用价值相当的土地交易实例与估价对象加以对照比较进行因素修正后，可求取估价对象价格。在评估人员广泛收集交易案例资料的基础上，经对所掌握的大量交易案例的比较分析，从中选取与估价对象属于同一供需圈、位于邻近类似区域、用途相同、条件相近、具有代表性的三宗正常交易案例作为比较实例，通过交易时间、交易情况、区域因素及个别因素等一系列修正调整后，分别得到试算比准价格, 对其进行进一步分析调整后，得出最终比准价格。2、计算公式DB式中:D待估宗地价
24、格 B比较实例宗地价格 待估宗地情况指数/比较实例宗地情况指数 待估宗地估价期日地价修正指数/比较实例宗地交易日期地价修正指数待估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数 待估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数B、假设开发法1、测算原理假设开发法又称剩余法、倒算法、残余法或余值法。它是在估算开发完成后不动产正常交易价格（即总开发价值）的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税费等费用后，然后从总开发价值中分离出价格余额，最终求取总地价、单位地价的方法。2、计算公式土地价格总开发价值总开发成本利息-开发商利润销售费用（三）估价结果A、地
25、价确定的方法（1）委估宗地设定用途为住宅用地的地价确定：以上用假设开发法测得宗地地价为2549.02元/平方米，用市场比较法求得的宗地地价为2466.93元/平方米，二种方法从不同的角度反映了地价的水平，因二者差别不大，故取两种方法结果的简单算术平均数作为最终结果:即委估宗地面积为1184.33平方米的单位面积地价为（2549.02+2466.93）/2=2507.98元。（2）委估宗地设定用途为商业用地的地价确定：以上用假设开发法测得宗地地价为3618.32元/平方米，用市场比较法求得的宗地地价为3543.76元/平方米，二种方法从不同的角度反映了地价的水平，因二者差别不大，故取两种方法结果
26、的简单算术平均数作为最终结果:即委估宗地面积为400.27平方米的单位面积地价为（3618.32+3543.76）/2=3581.04元。 估 价 结 果 表 单位：元/平方米宗地用途面积（平方米）单位面积地价（元/平方米）总地价（万元）住宅1184.332507.98297.03商业400.273581.04143.34合计1584.6440.37B、估价结果评估土地总面积：1584.6平方米宗地用途为住宅的单位面积地价：2507.98元/平方米宗地用途为商业的单位面积地价：3581.04元/平方米评估土地总地价：440.37万元人民币大写金额：肆佰肆拾万叁仟柒佰元整详细土地估价结果详见土地
27、估价结果一览表（表1）三、估价结果和估价报告的使用1、估价假设条件估价对象为合法取得的土地使用权。宗地作为国有住宅用地在设定条件下所产生的相应土地收益。估价对象与其它生产要素相结合，能满足目前生产、经营的正常进行，保证企业的持续发展。在评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家和地方的有关法律、法规。委托方提供资料属实。评估设定土地开发程度为各宗地红线外“七通”（指通上下水、通电、通讯、通路、供暖、供气），红线内“场地平整”。2、该报告使用的限制条件委估宗地为国有土地,住宅用地使用年限设定为50年，商业用地使用年限设定为40年。3、资料来源此次评估土地面积的依据是建设用地图（某某单位）。评估报告中有关资料来源于当地政府、当地土地管理部门、企业以及评估人员收集整理的有关资料。4、土地估价结果有效条件和结果对外提供的限制条件评估结果有效期自评估基准日起一年内有效。土地估价技术报告由评估服务公司负责解释。第四部分 附 件附件1、某地区市国土资源交易事务中心土地评估委托书复印件；附件2、国有土地使用证复印件；附件3、待估宗地照片；附件4、建设用地图（某某单位）复印件；附件5、并规专设字（2010）188号专项治理项目规划条件通知书复印件；附件6、估价机构资质证书复印件；附件7、土地估价师资格证书复印件。