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1、北京房地产估价师制度与政策：房地产经纪人员登记服务考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、某在建工程项目计划建混合结构仓库2000，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50，设备安装工程尚未进行。根据调查得知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15、60、25，该在建工程在估价时点的完工程度是。 A：30 B：45 C：65 D：75 E：工业用地的监测点评估价格 2、增加了国有建设用地使用权出让的挂牌出让方式
2、。 A：中华人民共和国土地管理法 B：中华人民共和国土地管理法实施条例 C：城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 D：招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定 E：房地产估价机构必须加盖公章3、下列职能中，属于保险基本职能的是_。 A分散危险 B融通资金 C防灾防损 D分配资金 4、在计算企业所得税，确定准予扣除项目的金额时，职工工会经费按计税工资总额的计算扣除。 A：4 B：3 C：2 D：1 E：执行层的组织协调5、属于房地产一级市场的行为是_。 A土地使用权出让 B土地使用权转让 C土地使用权出租 D土地使用权抵押 6、有一计算期为10年的房地产置业投资项目，经测算，该项目的投资收益率为1
3、0%，银行贷款利率为6%，计算期内，净现值的期望值为125万元，净现值期望值的标准差为65万元，则在计算期内，该项目的标准差系数是（）。 A52% B58% C62% D68% 7、市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于_。 A经营成本 B物业档次 C业主目标收益要求 D同类型物业的市场供求关系 8、在一国金融机构体系中居领导核心地位的是_。 A政策性银行 B商业银行 C中央银行 D人民银行 9、私有房屋的互换要经过房地产交易管理部门的登记_才能办理有关互换权证契约的手续。 A申请 B审查 C批准 D鉴证 10、某成片荒地面积，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销
4、售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2，开发经营期为1年。上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65，该地块可转让土地的应计成本是元 A：310.61 B：321.60 C：477.87 D：494.77 E：工业用地的监测点评估价格11、在正常情况下，某宗房地产经济寿命结束的标志是（）。 A不再产生收益 B不再发生成本 C成本等于收益 D收益超过成本 12、在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况修正系数为。 A：0.95 B：0.99 C：1.01 D：1.05 E：工业用
5、地的监测点评估价格 13、银行为某家庭提供了年利率为6%、按月等比递增偿还、期限为20年的个人住房抵押贷款，若月还款递增率为0.2%，首期偿还额为1600元，则该家庭在第6年最后一个月的还款额是_元。 A1843.86 B1847.55 C2279.87 D2291.2714、房屋租赁行为应有明确的租赁期限，出租人有权在签订的合同中明确租赁期限，并在租赁期限届满后收回房屋。合同法规定，租赁期限不能超过_年。 A10 B15 C20 D30 15、是对房地产权利人的情况、房屋所有权、土地使用权状况以及产权来源等情况扼要摘录而制作的一种卡片。 A：房地产平面图 B：房地产有关证明和文件 C：房地产
6、卡片 D：房地产权属账册 E：执行层的组织协调 16、某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是_。 A随行就市定价法 B价值定价法 C应战定价法 D挑战定价法 17、根据合同当事人是否互相享有权利、承担义务，可将合同分为_。 A典型合同与非典型合同 B双务合同与单务合同 C诺成合同与实践合同 D要式合同与不要式合同 18、运用平均增减量法进行估价的条件是（）。 A房地产价格时间序列逐期升高或下降 B房地产价格的变动呈现出一定的规律性 C房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且市场升或下降的波动幅度大致相等 D房地产价格的变动过程是持续上升
7、或下降的，且各期上升或下降的数额大致接近 19、某城市居住生活聚居地的人口规模约为12000户，配套建设有一套较完善的、能满足该区居民物资与文化生活所需的公共服务设施，则该区域最可能是城市规划意义上的。 A：居住区 B：居住小区 C：居住组团 D：居住社区 E：执行层的组织协调 20、_包括短期借款、应付票据、应付账款、未付利润和预提费用等。 A流动负债 B长期负债 C所有者权益 D永久负债 21、商品房预售合同登记备案的申请人是。 A：商品房销售代理机构 B：商品房预售人 C：商品房购买人 D：商品房购买人和商品房预售人 E：执行层的组织协调 22、关于任意拍卖，下列说法错误的是_。 A以生
8、效的法律文书为依据 B属于民事行为 C必须以委托人对标的物拥有所有权或处分权为前提 D目的在于将物品换价兑现23、某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有_。 A位置固定性 B各异性 C适应性 D相互影响性 24、供给增长速度高于需求增长速度，空置率回升并逐渐接近合理空置率水平，这是房地产市场的自然周期的_。 A第一阶段 B第二阶段 C第三阶段 D第四阶段25、依据城市房屋拆迁估价指导意见，城市房屋拆迁估价的估价时点一般为_之日。 A房地产估价师实地查勘 B国有土地出让合同签订 C拆迁公司现场动员搬迁 D房屋拆迁许可证颁发二、多项选择题
9、（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、在时间序列分析法中，按各期销售量的时间顺序逐点推移，根据最后的移动平均值来预测未来某一期销售量的方法是。 A：指数平滑法 B：移动平均法 C：简单平均法 D：加权移动平均法 E：借款合同 2、债券按发行方式分类，可分为_。 A附息债券 B贴现债券 C公募债券 D私募债券 E长期债券3、假设开发法评估待开发土地价值时，选取最佳的开发利用方式包括选取最佳的。 A：区位 B：用途 C：档次 D：周围环境 E：建筑规模 4、获取房地产估价业务的措施可以有_。 A突
10、破专业能力限制，接受各种估价要求 B提高服务质量 C恰当的宣传 D低收费 E最大限度压缩估价作业期5、下列关于达成拆迁房屋补偿协议后，拆迁纠纷处理方式的表述中，不正确的是。 A：拆迁当事人达成仲裁协议的，应采取仲裁方式 B：拆迁当事人没有达成仲裁协议，可向人民法院提起民事诉讼 C：拆迁当事人达成仲裁协议，一方向人民法院提起诉讼，人民法院不予受理 D：诉讼或仲裁期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行 E：执行层的组织协调 6、房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在_m以上部位计算建筑面积。 A1.80 B2.00 C2.20 D2.50 7、某房地产年净收益为20万元，已使用15
11、年，尚可使用25年，若报酬率为8%，则其现值是_万元。 A300 B213.50 C171.19 D500 8、下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，错误的是（）。 A原始价值高于账面价值 B投资价值高于市场价值 C谨慎价值低于市场价值 D快速变现价值低于市场价值 9、（）是以房地产与其外部环境是否保持协调，来判定是否为最高最佳使用，它可以帮助我们确定最佳用途。例如，在日常必需品的零售商店集中地区，开设专卖店并不一定能获得高收益，从而在这样的地区开设专卖店就不是最高最佳使用。 A权益原理 B收益递增递减原理 C均衡原理 D适合原理 10、下列关于普通混凝土变形性质的表述中，错误的有。 A：混
12、凝土在硬化过程中，水泥水化后的体积大于水化前的体积，致使混凝土产生收缩，这种收缩叫化学收缩 B：干缩变形对混凝土危害较大，它可使混凝土表面开裂，使混凝土的耐久性严重降低 C：影响干湿变形的因素主要有：用水量、水灰比、水泥品种及细度、养护条件 D：在混凝土硬化初期，放出较多的水化热，当混凝土较厚时，散热缓慢，致使内外温差较大，因而变形较小 E：徐变变形初期增长较快，然后逐渐减慢，一般持续23个月才逐渐趋于稳定11、从事市场推广工作最基本的一点就是要清楚地了解（）的市场和需求。 A期望 B最好 C潜在 D过去 12、下列关于电梯，表述正确的是。 A：高层建筑应设消防电梯 B：一般来说，最高住户入口
13、层楼面距底层室內地面的高度在10m以上的，均应设置电梯 C：一般来说，住宅建筑层数在7层及7层以上的，应设置电梯 D：电梯井道是电梯运行的通道，每层均有出入口，井内有导轨、导轨撑架、平衡锤及缓冲器等 E：电梯由机房、井道、轿厢三大部分组成 13、下列符合中华人民共和国城市房地产管理法“以划拨方式取得的土地使用权转让房地产开发项目条件”的是。 A：对于以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，转让的前提是必须经有批准权的人民政府审批 B：对于以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，转让的前提是必须经当地人民政府审批 C：由受让方先补办土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地收益金后，才能进行转让
14、 D：由受让方先补办土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金后，才能进行转让 E：可以不办理土地使用权出让手续而转让房地产项目，但转让方应将转让房地产项目所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理14、由企业签发，承诺在指定日期无条件支付确定的金额给收款人的票据是。 A：汇票 B：本票 C：支票 D：银行券 E：执行层的组织协调 15、下列关于房地产估价原则的表述中，错误的是（）。 A独立、客观、公正原则属于普适性原则 B合法原则属于一般性原则 C最高最佳使用原则属于技术性原则 D谨慎原则属于一般性原则 16、房地产的独一无二特性导致了。 A：难以出现相同房地产的大量供给 B：
15、房地产市场不能实现完全竞争 C：房地产交易难以采取样品交易的方式 D：房地产价格千差万别并容易受交易者个别因素的影响 E：房地产价值量大 17、在下列房地产定价方法中，属于竞争导向的房地产定价方法是_。 A随行就市定价法 B认知价值定价法 C领导定价法 D挑战定价法 E目标定价法 18、金融机构进行项目贷款审查时，要进行工作。 A：客户评价 B：项目评估 C：担保方式评价 D：贷款综合评价 E：环境评价 19、在房地产产品的生产过程中，一般承担结构、供暖、给水排水、照明以及空调或高级电气设备等设计工作。 A：建筑师 B：工程师 C：造价工程师 D：估价师及物业代理 E：借款合同 20、通常计算
16、平均发展速度采用（）。 A算术平均法 B调和平均法 C几何平均法 D以上三者都不对 21、员工医疗保险和失业保险属于经营费用中的（）。 A人工费 B办公费 C法定税费 D保险费 22、下列关于估价上的建筑物折旧的说法中，正确的有【2003年考题】 A：估价上的折旧与会计上的折旧有本质区别 B：建筑物的折旧就是建筑物的原始建造价格与账面价值的差额 C：建筑物的折旧就是各种原因所造成的价值损失 D：建筑物的折旧就是建筑物在估价时点时的重新购建价格与市场价值之间的差额 E：建筑物的折旧包括物质折旧、功能折旧和经济折旧23、下列房地产投资风险中，属于系统风险的是。 A：周期风险 B：比较风险 C：资本
17、价值风险 D：时间风险 E：借款合同 24、已知某城市容积率修正系数表，如下表： 容积率修正系数表 A容积率 B0.1 C0.4 D0.7 E1.0 F1.1 F1.3 F1.7 F2.0 F2.1 F修正系数 F0.5 F0.6 F0.8 F1.0 F1.1 F1.2 F1.6 F1.8 F1.925、在其他条件不变的前提下，建设一条铁路对居民区的房地产价格和对仓储或者工业用地房地产价格可能产生的变动方向，下面描述正确的为_。 A居民区的房地产增值，工业用地房地产贬值 B居民区的房地产增值，工业用地房地产增值 C居民区的房地产贬值，工业用地房地产增值 D居民区的房地产贬值，工业用地房地产贬值