2022年美国MLS概述.docx

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1、精选学习资料 - - - - - - - - - 美国 MLS概述2007-07-25 来源：住宅与房地产综合 2007 年第 7 期多重上市服务系统 MLS ,Multiple Listing Service ,是 20 世纪 30 岁月产生于美国的一种房地产交易方式,它以会员联盟的形式,将不同房地产经纪公司纳入一个加盟体系,体系中成员的房源和求购信息集合在一个共享数据库中, 加盟 MLS 的每一位成员与客户签订托付销售或托付购买合同后,将此信息输入系统,由参与系统的全体会员共同帮忙查找买者或者卖者,实现交易,完成交易后,参与交易的各成员按肯定的比例共享佣金；多重上市交易服务系统包括两个方面

2、的内容,一是制度,二是电脑网络技术支持；在制度上, MLS 由美国房地产经纪人协会制定一套规章制度和相关协议,中介机构依据既定的规章,与房地产经纪人协会签署协议,成为多重上市交易服务系统的会员；依据规章制度确定的模式,会员中介机构与其他会员共享房地产供求信息、共同完成房屋的买卖、共享佣金；电脑网络技术支持上,多重上市交易系统要为参与的会员中介机构安装特地的硬件和软件,并定期进行爱护和供应信息安全保证；这些网络技术的支持,可以由第三方机构承担；在美国,房地产经纪人协会成立了自己的技术服务部门和技术讨论部门,专职于 一、 MLS 系统的优点MLS 技术的实施和研发；MLS 不仅是一种销售模式,更是

3、一种先进的房地产流通治理系统；当前的发达国家如美国、加拿大等 都已实行该系统；MLS 极大地提高了二手房交易的效率,使房屋的销售更加合理,市场更加富强,有利于二手房市场的 进展；第一,它加快了二手房出售的速度；在传统交易模式下,一个房源在同一时间只能由一家经纪公司 代理, 而在 MLS 模式下, 全部加盟会员机构都可以出售任何一家会员挂出的房源,极大地扩展了购买者的 范畴,加快了住房出售的速度；同时也加快了购买者实现购买的速度；其次, MLS 真正实现了房地产开发商、代理商、经纪商和消费者的共赢；对房地产开发商而言,大大 降低了销售成本,加快了资金回笼；对代理商而言,提升了收益,有效取得代理权

4、；对经纪商而言,提高 了工作效率,真正实现了资源共享；对消费者而言,节约了购房成本,可以有更多项挑选择；此外, MLS 仍标准了房地产经纪行业的进展,促进国际、地区合作；它实现了信息透亮化、畅通化,而信息的透亮化、畅通化必定推动房地产市场的成熟化进展；二、 MLS 的进呈现状在美国, MLS 进展最为成熟；MLS 联盟已成为该国第一大行业组织；美国几乎90的房地产经纪都参与了 MLS 系统, 95以上的房产通过MLS 销售, MLS 所属的网站被评为全美十大最具商业价值的网站之一；其中比较闻名的有2 个： Realtor com美国房地产经纪人协会投资主办的MLS 和 Long & Foste

5、r MLS ；名师归纳总结 Realtorcom 目前在美国拥有120 万名经纪人会员, 是全美最大的MLS 系统； 现有约 200 万套房源信息,参与该系统的经纪人机构约有800 个,每月客户浏览人次到达900 万人次；Long & Foster MLS在美国的7 个州和哥伦比亚地区有10500 个代理和 200 个销售办公室；2002 年,第 1 页,共 10 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - Long & Foster 在房地产、抵押、产权保证保险和产权保险服务方面的综合销售收入为 330 亿美元；三、 MLS 系统技术概况1系统基本结构美国房

6、地产营销模式的核心是多重上市服务系统MLS ,即通过特定的软件技术和网络手段,促使经纪人的全部房源信息形成一个统一的互通体系,具备多渠道收集、多渠道销售的优势,从而实现资源的整合与共享、经纪人的竞争与合作；整个体系中的政策标准、行业治理以及新技术实施都是由房地产经纪人协会来完成；在美国,该组织的体系框架中存在三个级别,分别是国家行业协会、洲省行业协会和本地行业协会,不同级别的行业协会拥有明确的责任分工：国家行业协会 政策制定、相关技术的调研与实施；洲省行业协会 所辖区域内的行业标准治理；本地行业协会 会员数据的最初收集者,直接管辖不动产经纪机构、经纪人；最为重要的是,“本地行业协会 ”掌握和爱

7、护一个具体的 MLS 应用软件供会员录入、查询房产列表信息；由于 MLS 体系涉及多个不同级别的行业协会和数以万计的经纪机构、经纪人,所以必需拥有一套统一的标准标准和治理全部会员数据的软件系统；在美国, 全部的会员数据都是在 National REALTOR. Data System简称 NRDS 系统中进行更新和爱护的；它将本地行业协会定义为会员数据收集的最初发起者,并颁发“数据接入点 ”身份,而三个级别的行业协会在 释权；NRDS 中进行阶梯式权限治理,国家行业协会拥有最终解NRDS 系统中的全部行业协会、不动产经纪机构、经纪人必需严格遵守国家行业协会制定的从业规章和政策标准,一旦显现违规

8、操作,NRDSID 会员身份 将被暂停或取消；相关政策标准同样适用于全部参与的行业协会,一旦显现类似情形,该行业协会的当前职能将被剥夺,而原有工作职责将由其他行业协会承接；2系统软件应用目前美国的 MLS 系统充分利用了现代科技成果,为成员客户供应了更加便利、周到的服务；例如,虚拟网络办公 Virtual Office Websites 、网络数据交换Internet Data Exchange 、图像处理、销售跟踪、税收名师归纳总结 记录等特色服务,都是当前MLS 功能扩展的主要方面；第 2 页,共 10 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 1核心系

9、统操作MLS 应用软件是整个 MLS 体系的核心；通过实际应用实现了房源数据的共享；每一个本地行业协会都使用和爱护一套 MLS 应用软件,可供会员录入、查找房源列表；一旦房源数据录入系统,立刻成为公共信息,该行业协会的任何会员都可以对这条房源信息进行处理,交易完成后,需要与录入该条房源数据的经纪人共享佣金；系统中的房源数据分为三个组成部分：房源信息、安全信息、卖主信息；其中“卖主信息 ” 需要隐匿,只有该条房源数据的录入者才能够查看；系统中房源数据的状态主要包括：待售、待租、租售、申请爱护、状态释放、已售、已租、暂停出售出租、取消出售出租、售价租价转变；具体状态的更新与交易的实际进程同步；假设

10、由于某种缘由使得交易没有在规定的时间内完成,那么这条房源信息的状态将自动释放,而再次申请爱护需要肯定的时限间隔,同一个登陆身份申请爱护的列表数量也将受到限制；数据录入系统之前必需与卖主签订协议,以防止显现重复录入；由于客户可能同时与多家房地产公司联系,以猎取更高的售价,所以在将房源信息录入系统之前,必需第一与房源卖主签订真实的托付协议,将协议编号引入MLS 系统,从而在软件系统中实现“ 从协议开头,到合同终止” 的封闭式标准治理；2系统建立及运行的基本模式第一步：发起人 经纪人机构 成立经纪人机构的联盟；其次步：网络技术公司为该机构联盟搭建网络平台,设计 MLS 系统；第三步：经纪人机构注册成

11、为该联盟的会员,交纳会员费；第四步：网络技术公司为加盟经纪人机构安装 MLS 系统；第五步：经纪人机构中的经纪人将自己的房源信息与联盟机构共享,并可以拜访 MLS 系统中其他会员的房源信息；第六步：卖房者通过经纪人将房屋信息加入MLS 系统,MLS 系统一般会定时更新数据；第七步：买房者通过三种方式利用MLS 系统： A联系经纪人,在经纪人的授权下通过该经纪人的账号在 MLS 系统上猎取信息；B通过经纪人取得权限或在会员经济机构的网站上注册,当MLS 数据库中有合适房源显现时,系统会通过电子邮件或告知购房者； C自己在该联盟或加盟经纪人机构的公共网站上查找房屋,看中某房屋后,联系该房屋的卖方经

12、纪人 需要 MLS Public Website ；第八步：买方通过两种方式与卖方接洽：A聘请买方经纪人,告知可承担价位,由买方经纪人与对方商谈； B自己与对方经纪人商谈,但较被动,由于不明白该地区同类房屋的平均售价,不明白评估机 构对该房屋的估价,不明白该房屋以前的售价,不明白该向卖方要求多少过户费帮忙等；第九步：买卖双方谈妥合同；第十步：卖方将佣金交给过户律师,律师将经纪人佣金交给卖方经纪人所属公司,该公司将佣金的一半交给买方经纪人公司,两家公司按比例与经纪人共享；佣金总额一般为卖价的 46；公司与经纪人 之间的佣金安排有两种情形：A按比例安排,经纪人一般为 50-90； B全部由经纪人获

13、得,但经纪人每月要向公司支付月费；名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页,共 10 页精选学习资料 - - - - - - - - - 第十一步：交易合同生效后,买方检查房屋,办理贷款手续和过户手续,入住；3出售房产具体过程第一步：卖方、房地产经纪机构及卖方代理签订托付售房服务协议,并商定服务标准和佣金数额；其次步：签订托付协议书之后,卖方代理将房源信息录入MLS 系统,全部登陆会员都可以查看、销售这条房源信息, 假照实现交易, 将与录入代理人共享佣金；同时该房源信息仍会在 MLS 网站平台上展出,以吸引更多的客户 注：协议中必需说明该房源信息列入 MLS 系统后, 系统有权将该条

14、信息通过多种途径展出而无须经过卖主答应,主要目的是防止显现不必要的隐私纠纷 ；第三步：双方达成价格一样后,通过第三方信贷机构完成交易,并结算佣金；4购买房产具体过程第一步,买方列出明确的预购房源标准和特点；其次步,买方、房地产经纪机构及买方代理签订托付购房服务协议,并商定服务标准和佣金数额；第三步,买方代理通过自己的会员身份进入MLS 系统查询合适的房源,同时买方也可以自己在公共网站平台上查找合适的房源信息,并记录 MLSID ,然后通过买方代理猎取具体资料；第四步,买卖双方代理协商后看房；第五步,达成协议后,通过第三方信贷机构完成交易,并结算佣金；注：由于 MLS 体系实施之后,房源数据列表

15、将被广泛呈现,而卖方经纪人的身份完全公开,所以买主完全可以直接与卖方经纪人联系而无须托付买方经纪人,从而可以节约佣金支付,但这种方式缺少了买方经纪人的专业服务,在购买的价格上一般不会很抱负,往往会得不偿失；3系统评估美国 MLS 系统拥有统一的安全标准和健全的评估机制,实施过程中的全部参与者的网络软硬件设施都将经过专业机构的严格评审才能够猎取国家行业协会的安全认证标志；同时,针对系统内部结构、外部网页呈现、防止列表盗用以及数据传输安全都制定了具体的解决方案,对于列表数据在网页上的呈现格式也开发了具体的应用软件来标准治理；名师归纳总结 邓菲第 4 页,共 10 页- - - - - - -精选学

16、习资料 - - - - - - - - - 美国 MLS 多重上市服务 系统房源共享系统介绍一、美国 MLS 模式介绍 MLS 英文全称为 Multiple Listing Service ,即多重上市服务, 是 20 世纪 30 岁月产生于美国的一种房地产营销方式,广泛使用于房地产开发销售以及中介代理中；在房地产中介代理市场,MLS 进展尤为成熟, 不仅仅是一种营销模式,更是被行业广泛接受的严谨而先进的行业准就和经营治理模式； MLS 在国外进展已逾 70 年,被胜利运用于英国、美国、澳大利亚、日本、新西兰、新加坡等国家,形成了一套成熟、简洁的基本标准和操作模式；MLS 通过独家代理和资源共

17、享的操作模式以及佣金分成的利益驱动机制,为 MLS系统内成员供应统一标准的操作方式,使客户托付的房地产出售、出租业务能在较短的时间内完成；美国 MLS 的模式是 1MLS 参与主体及权责在 MLS 模式下,房产中介交易活动一般主要涉及四种行为主体：卖方、买方、托付经纪人 listing broker 及销售经纪人 selling broker 或称买方经纪人 buyers broker；“托付经纪人 ”是与卖方签订正式或非正式的“ 托付协议 ” ,供应相应房源信息发布服务并代表卖方帮助完成交易的经纪人； “销售经纪人 ”是介绍买方、胜利匹配房源与客源、促成房产交易完成的经纪人；当托付经纪人能找

18、到与卖方要求相匹配的买方并促成交易完成时,托付经纪人同时也是销售经纪人,在这种情形下,托付经纪人将得到卖方支付的全部佣金；相反,假如交易的买方是由另一个经纪人,即销售经纪人介绍的,那么托付经纪人将按事先承诺的佣金安排比例支付一部分佣金给销售经纪人；值得留意的是,在 MLS 系统下,托付经纪人与卖方建立的托付代理关系一般为独家代理关系；卖方给予特定经纪人在特定时期内 通常为 60 天或者 90 天查找买方的专有权；依据 MLS 系统规定, 托付销售代理在签订独家代理的“ 托付协议 ”之后的 3 个工作日以内,应将全部协议内容及交易信息上传到MLS 系统,包括卖方的房产特点、卖方开价、交易状态、有

19、效交易期限、佣金率及佣金安排比例等；在交易完成之后,托付销售代理仍应对该交易信息及时修改,将交易状态项由“待售 ”或“ 待租 ” 改为 “ 已售 ”或 “已租 ” ,在系统中照实填写交易的成交价 这是特别重要的一个规定,正由于有这个规定,使得 MLS 也成了房地产估价师的应用工具,由于 MLS 能为估价师供应真实的成交个案信息 ；在部分 MLS 系统内,系统成员除与卖方建立独家代理关系之外,仍可以与卖方建立开放性代理关系；卖方可以同时邀请数个经纪人为其代售房产,查找买方,并承诺向胜利促成交易的经纪人支付事先商定的佣金；但是,对于此名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页,共 10 页

20、精选学习资料 - - - - - - - - - 类开放性代理关系,其协议内容及房产信息、交易信息是不答应上传到MLS 系统的,以确保MLS 系统内的全部信息均建立在独家代理关系的基础之上； 2MLS 系统下的佣金制度在 MLS 系统下,房地产中介代理服务实行的是佣金制度；作为服务的酬劳,经纪人将向卖方收取房产出售价格一定比例的佣金 佣金房产出售价格总额佣金率 ；在 20 世纪 70 岁月以前,房地产中介代理服务的佣金率由房地产经纪人协会统一制定、强制执行；进入 20 世纪 70岁月,随着有关反托拉斯法的出台,该固定佣金率的佣金制度逐步演化为建议佣金率的佣金制度；到了 20 世纪 80岁月,建

21、议佣金率也被判违反反托拉斯法有关规定而取消,佣金率开头由卖方与经纪人自主协商,不受经纪人协会及当地政府的影响；尽管如此,自主协商的佣金率较强制执行的固定佣金率及建议佣金率并无太大变化,佣金率及佣金安排比例保持在一个平稳的水平：住宅交易代理佣金为总售价的 理佣金为一个半月租金,而商业房产租赁代理佣金为租金总额的6左右 在 5 -7范畴内波动 ,住房租赁代 3；假如托付经纪人没有特殊说明的话,托付经纪人与销售经纪人平分佣金；视房产交易的难度准时间要求,托付经纪人可相应调整佣金安排比例； 3MLS 系统的成员资格要求经纪人想加入 MLS 系统,必需向当地经纪人协会提交入会申请,并交纳肯定注册会费；只

22、有在获得经纪人协会审批通过之后,该经纪人才能成为 MLS 系统中的一员,通过 MLS 系统上传共享房源、客源信息；在向当地经纪人协会提交入会申请之前,经纪人仍必需猎取由各州考核发放的经纪人执照,这也是任何经纪人从事房地产中介代理业所必需遵守的先决条件；一类为经纪人 broker ,另一类为销售代理在美国,依据从业执照要求的不同可以将房地产中介从业人员分为两类,sales agent；相比销售代理, 经纪人通常有着更高的学历要求及从业体会要求；获得执照的经纪人可以自己开设中介代理企业,聘请治理销售代理及经纪人；只有经纪人才能接受卖方的委托,在 MLS 系统内发布房产交易信息,代表卖方帮助交易完成

23、；而销售代理就通常负责帮助经纪人处理交易事项,查找有意向的买方,帮助完成交易； 4MLS 经营治理依据经营区域及运作规模划分,MLS 可以分为两大类：地方性MLS 和区域性 MLS ；地方性 MLS 由各城市的房地产经纪人协会建立、治理和运营,集合了当地MLS 成员企业全部独家代理出售的房源信息及客户信息, 这些信息向全部 MLS 成员开放、 公布并不断更新； 在美国, 大多数地方中介市场都建立了 MLS系统,每个地方性 MLS 都是一个独立的经济实体,独立核算,独立运作,有着各自的运营政策及运作程序；地方性 MLS 可以自主挑选是否加入区域性 MLS ；依据美国房地产经纪人协会 NARNat

24、ion al Association of Realtors ,名师归纳总结 第 6 页,共 10 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 实际上已经不单单是房地产经纪人的组织,而是包括了各类房地产专业人士 2005 年统计,在全美国,地方性 MLS数量达 900 个,成员数目逾 100 万,占美国全部领取执照的经纪人与销售代理数目的 60；而区域性 MLS 就是多个地方性 MLS 的联合,集合了区域内各城市 MLS 子系统的全部房源信息并向各 MLS 子系统成员开放、公布；美国房地产经纪人协会 NAR 组织建立的 MLS 系统是美国最大的区域性系统,也是

25、美国唯独的全国性 MLS 系统,其业务普及全美国, 拥有 1700 多个地方协会, 在美国 54 个州和海外属地都有地方协会及 MLS子系统；这些地方协会及 MLS 子系统接受 NAR 建立的全部规章和制度支配,在 NAR 的指导下进行治理和运作；假如地方协会或 MLS 系统不遵循 NAR 的方针政策及指导,NAR 将废止其会员身份；同时,各地方性 MLS 系统、区域性 MLS 系统除接受经纪人协会治理规定之外,仍须听从各州的有关房地产中介行业治理规定；在美国,地方房地产中介服务一般由各州自行治理,包括从业资格要求,经纪人及销售代理的执照要求等；各州政府设有特地的房地产治理委员会,监视各经纪人

26、与中介公司的行为,处理有关对经纪人或销售代理的投诉与纠纷； 5MLS 功能 MLS 系统具备强大的治理功能,包括房源治理、客户治理、成交业绩、店务治理、表格中心等,为了提高交易成功率,MLS 治理系统特殊设计了配对查询功能,想要租买房屋的客户只需在房地产机构或中介商的电脑终端输入所要租买房屋的特点,就可以查出全部符合条件的房产,并可以通过网上的电子地图查看所选房屋的实际位置,通过 网上播放的实地录像“考察 ”房产的外观、环境及房内格局等；而经纪人也可以通过互联网到共享房源数据库和客户 需求数据库中查找房源或客户；二、 MLS 模式评判及借鉴在 MLS 平台支持下,美国房地产中介代理业快速进展成

27、为一个成熟的行业：经纪人分工明确,信息共享也比较充分；一个托付经纪人手中的房源,通过MLS 系统,答应系统内全部经纪人同时获得；对于任一经纪人,不管自己是否拥有此房源,都可以努力查找有意向的买方,参与到该房源交易中,促成交易完成,猎取肯定佣金安排；通过共享房源、客源, MLS 系统增强了每个系统内房地产中介企业的业务才能,形成了协作互利、公正竞争的行业运作机制,防止了经纪企业之间的恶性竞争,促使房地产中介代理交易在较短的时间内完成；另一方面, MLS 系统内集合了大量的房地产中介代理市场信息,包括不同房产的特点、出价信息及最终出售价格,并且可以通过文字、图像、电子技术等多媒体手段,全方位地向客

28、户呈现,多形式、多渠道地将信息传达给目标客户；由此增强了交易的透亮度,降低了经纪人与客户双方的信息搜寻成本与交易成本,提高了交易效率；我国的房地产中介代理行业应当借鉴 MLS 的体会,建立类似的交易系统和行业规章；在此过程中,必需留意以下 几点：名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页,共 10 页精选学习资料 - - - - - - - - - 1独家代理是MLS 系统建立并平稳运行的前提,也是MLS 的基本规章；在独家代理关系下,只要房产在独家代理协议所规定的时期内胜利售出,卖方就要向托付经纪人支付全部佣金；不管房产最终是由谁出售,即便是由业主自己卖出, 与卖方签署了独家代理协议

29、的托付经纪人都可以获得协议规定的佣金；独家代理方式既是一种代理模式,也是一种代理规章,这种规章保证了托付经纪人的合法利益,也解除了托付经纪人的后顾之忧；而事先商定的佣金分成方法也使得其他经纪人在收益分成的利益驱动机制下不遗余力地去推售房产；同时,在独家代理关系下,托付经纪人作为卖方的唯独授权代表,全权负责整个交易过程；销售经纪人不与卖方见面或直接联系,而是通过托付经纪人将买方的有关信息及要求传递给卖方,由托付经纪人支配查看房产及合同协议事宜；卖方、托付经纪人及销售经纪人之间形成垂直的双向信息传递链,各经纪人之间分工明确、协作互利,有利于降低信息传递成本,提高交易效率,加快交易过程；目前,我国的

30、房地产中介行业“一盘多放 ”现象特别普遍,托付代理关系主要以开放性代理关系为主；假如在开放性代理关系下推行 MLS 系统, 各经纪人之间权责纷乱,信息传递环节错综复杂,耗时长, 必定带来交易效率的低下；特殊是没有相关法律约束卖方在成交后必需向托付经纪人支付佣金,这就使得所谓的独家代理也成了一句空话；要推行 MLS 系统,必需先转变宽阔消费者的观念,增强对独家代理关系的认可和接受度；事实上,在 MLS 系统信息共享的机制下,消费者只要与一家 MLS 系统成员企业建立独家代理关系,其房源信息就可以很快地被 MLS 系统内的宽阔经纪人及潜在买家所知悉,有利于快速找到潜在的买家； 2信息共享、佣金分成

31、是MLS 系统的根本运行机制；在独家代理和佣金有保证的情形下,托付经纪人是不担忧信息公开的,由于任何人猎取了这些公开信息并依据这些信息促成了交易,托付经纪人都可以依据独家代理协议获得收益； MLS 的规章能使得经纪人之间保持既竞争又合作的关系,即通过资源共享、信息交换,到达一种利益共享机制；同行之间不用勾心斗角,也不用互挖墙角,而是通过相互之间的有效合作和利益共享机制,共同促进整个行业的进展； 3电脑网络是 MLS 系统推广运行的平台基础；在电脑网络用于发布房源信息进行广告营销之前,MLS 系统治理人员将全部 MLS 数据 包括全部房源信息 汇编入一本 MLS 信息册中, 将这些册子印刷分发给

32、每位 MLS 成员,以便信息在成员间共享；为了浏览这些房源信息,买方不得不借助于经纪人,通过经纪人 或复制的 MLS 副本猎取有关信息；现在的 MLS 系统已经完全依靠于先进快捷的电脑网络技术；我国现阶段借鉴和推广 MLS 进展模式,必需积极探究建立、完善基于电脑网络的 MLS 信息平台,为房地产经纪人供应便利、快捷、安全的信息查寻和交易工具；名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页,共 10 页精选学习资料 - - - - - - - - - 美国房源平台MLS 用处大发表评论共享到微信时间 : 2022-5-3 11:31| 来源: 美国资讯网 | 查看 : 2313 | 评论:

33、 0 摘要 : 在美国和中国的房地产市场里面,有一个根本上的差异,就是他们的房源系统；在中国,没有一个统一的房源,各家房地产公司,只卖自己卖的房子,或者与少部分关系好的同业交换房源,但范畴大多很小,局限性很大；也正是 . 在美国和中国的房地产市场里面,有一个根本上的差异,就是他们的房源系统；在中国,没有一个统 一的房源,各家房地产公司,只卖自己卖的房子,或者与少部分关系好的同业交换房源,但范畴大多 很小,局限性很大；也正是由于中国的这种情形,使他们在房地产交易上变得事倍功半,也造成信息 的不流通,产生由于不透亮化而导致的房地产市场不标准,交易品质下降,客人花了钱,却买不到满意的房子；在美国正恰

34、恰相反,美国有一个房源共享系统 这个系统上, 全部上市的房子在这个系统中都特别透亮,MLS,每一个纪纪人都把房源信息,传输到 一目了然； 我可以带着我的客人找到他中意的房子,而这房子不必是我所卖的；别的经纪人也是同样,可以带着他们的客人来买我卖的房子；彼 此互利互惠,藏污纳垢的事相对削减；整个房地产市场因此而蓬勃；MLS 系统是属於地区的经纪人协会所组成,它涵盖了肯定的范畴,在同一地区的 MLS 系统里面的经 纪人可以看到全部上市的房子, 这种功能也扩及到可以让客人看到房屋的信息；我们网站中的中文版 房源搜寻,也是出自於这个系统； 所以你不必地辛苦地去找很多的经纪人,或者找很多的房地产公司,或

35、是找很多的各种网站、各种媒体广告,你只需在 市场上符合你条件的房子都会显现出来；MLS 系统中输入你要查找的房子的条件,全部在名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页,共 10 页精选学习资料 - - - - - - - - - MLS 系统由於现在的交通发达和科技的进展,很多 看到的信息日趋宽阔；然而,对经纪人来说,尽管MLS 系统也在扩大他们的区域,这也使经纪人能 MLS 的幅员增加,对他们带客人买房,并没有太多实际上的帮忙； 缘由是经纪人通常都有肯定的工作范畴,超过他们工作区域一小时车程的地方,对他们来说并不符合经济效益；在美国有数百个 MLS系统,由全美房地产经纪人协会 NAR所属 Realtor 集合了全部的房源, 形成了一个全国性的房源平台；这个平台经纪人可以使用,其它客人也可以使用；对客人查找房源来讲,MLS是比 Realtor 更快速、更简洁的一个平台；第 10 页,共 10 页名师归纳总结 - - - - - - -