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1、警惕民营企业的民间借贷行为关注资产套现倾向下隐藏的资金链风险义乌山图商务酒店有限公司案例分析2008-7-18 案例提要 ：08 年 7 月 17日，媒体曝光义乌市金乌集团欠债17 亿元多（民间借贷14亿元，银行贷款 3.5 亿元），董事长张政建离开国内，众多债权人纷纷通过法律途径追讨债务。该集团下属的义乌山图商务酒店有限公司曾于2006 年 7 月向我行申请贷款 7000 万元，在华东授信评审中心审批环节予以否决，成功规避了该集团的债务风险。此案例给我们的启示为：民营企业具备机制灵活、投资眼光独特、善于把控市场机会等特点， 但同时我们应注意到部分民营企业的投资决策机制欠稳健，且在 2006
2、年和 2007 年金融环境宽松期， 利用大规模的民间借贷盲目地跨行业投资扩张。 对此， 应在授信调查环节高度关注民营企业实际控制人的表外投融资行为，对企业“利用高财务杠杆购买资产-评估增值后抵押再贷款 - 再投资”的连锁资金链风险予以警惕 ，避免在银根紧缩期间，企业利用银行抵押贷款实现资产套现，转嫁风险。东方早报2008 年 7 月 16 日和 7 月 18日连续报道： 义乌市的明星企业金乌集团董事长张政建突然失踪，据了解张政建所欠外债约17 亿多元，包括民间借贷 14 亿元(本金 8 亿元和利息 6 亿元)和银行欠贷 3.5 亿。浙商银行、金华商业银行、光大银行、农业银行、招商银行、华夏银行
3、、交通银行和上海浦发银行均有授信余额，最大的贷款银行是农业银行义乌支行，其6000 万元贷款抵押物为金乌集团名下的 义乌山图酒店 。“金乌集团”网站的公开信息显示，称其总资产为10 多亿元，拥有在职员工 2000 余人。 目前该公司主要从事袜业、服装加工、纺织原材料批发、现代农业开发、酒店服务业等，共有14 家子公司。 其中包括“浙江娇丽袜业”、“义乌万盛化纤”、“金华江南农庄”、“深圳狄加贸易”、“义乌山图商务酒店 ”等 10 家在国内的子公司，以及在阿联酋设立的阿联酋金乌集团国际有限公司、阿联酋山图贸易有限公司、 阿联酋山图装饰有限公司、 阿联酋山图餐饮有限公司等 4 家海外子公司。 据媒
4、体报道， 因银行贷款大量逾期， 相关银行要求集团拍卖资产偿还贷款，目前义乌山图酒店已易主装修。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 1 页，共 5 页 - - - - - - - - - 义乌山图商务酒店 曾于 2006 年 7 月向我行申请中长期贷款7000 万（分行申报金额 6500 万），期限 6 年半，利率为基准上浮10，同时每年交纳65 万元/年的中间业务费用，以该酒店资产提供抵押担保。经华东授信评审中心2006-7-14 终审予以否决， 否决理由： 1、抵押物加
5、层建筑面积未获得规划许可，存在抵押瑕疵； 2、酒店未获星级评定，床位数量相对偏少，经营现金流测算餐饮部分占 60，预测偏乐观，存在第一还款来源不足风险；3、抵押物评估价明显偏高，我行变现价值 （6500 万）接近股东购买价 （05.6 月购买价 7128 万元），变现空间相对狭窄。我行成功地在授信审批环节规避了信贷风险，未在此次金乌集团倒闭事件中受到牵连和损失。 回顾审批经过， 虽在当时并未察觉张政建的巨额民间借贷，但项目的种种蛛丝马迹实际已向我们提示了隐藏的授信风险。一、事件过程：2005 年 5 月金乌集团董事长张政建以个人的名义出资7128 万元向朱启文购买了锦江大酒店， 2006年 1
6、 月申请人进行了工商变更，企业名称变更为义乌山图商务酒店有限公司。酒店为三星级宾馆，房间数103 间，占地面积 1385.1 平方米，产权证建筑面积5826.82 平米。该酒店位于义乌市市民广场区域，左侧是市政府办公大楼，从市政府大楼到酒店只需步行 1 分钟时间，右侧地面是杭州解百义乌购物中心和 “好又多”、 “世纪联华”两大超市，右侧地下是义乌市世纪商城，地理位置相对优越。申报资料强调授信项目的可行性基于两点判断：1、酒店地理位置优越性，客房年入住率达到85% 以上； 2、抵押物的市场价值。根据浙江恒基房地产估价有限公司 2006 年 4 月对该抵押物的评估报告，评估价为人民币1.5 亿元，
7、我行抵押率 43。申报资料反映： “义乌市整体地价较高， 2003年 9 月 10日在国际商贸城二期市场边的占地面积1443.4 平方米的写字楼用地，以3.2 亿元高价拍出，每平方米价格高达到22 万元。参照该地区拍卖价值，同时结合酒店所处地理位置（为一类土地），酒店房产变现能力较强。”但评审过程中关注到种种疑点，使得我们最终对该项目做出了谨慎介入的判断：1、 收益法还原验证抵押物评估增值显失合理，企业对资产的主动套现倾向大幅上升。酒店为张政建个人名下产权，购买时间2005年 5 月，支付对价 7128万元，同年 9 月金乌集团公司以该酒店作为抵押向华夏银行杭州高新支行贷款5000 万名师资料
8、总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 2 页，共 5 页 - - - - - - - - - 元。按此计算，张政建个人为获取该酒店支付的自有资金仅2128 万，占比29.85 。2006 年 4 月，浙江恒基房地产评估有限公司对该抵押物评估价1.5 亿元，一年内酒店资产的评估升值达7872 万，升幅为 110。而按酒店现金流预测方案，酒店在 85高入住率、 400元平均房价 （高于当地三星级酒店房价水平）的乐观假设条件下， 2007-2009 年每年预测实现的平均净利润仅为735
9、万，按酒店评估价值 1.5 亿元折算，年化资产回报率为4.9 ，远远低于义乌当地的资金成本，以该酒店资产的经营收益实现抵押物资产的价值，显失合理性。评审判断： 我行若给予 6500 万授信，用于归还华夏银行的5000 万贷款和张政建个人资金 1500 万，企业获取该酒店资产的自有资金降低至628 万，利用银行负债进行的资产收购杠杆比为91，资产套现倾向大幅上升。银行将面临的博弈局面为： 若酒店经营出现风险或张政建所控制企业集团发生资金链问题，企业极可能将资产交由银行处置， 而扣除资产处置所需支付的税费后，我行债权的保障空间极其有限，甚至可能面临部分损失。2、我行授信的营销意图为主动置换，或是归
10、还他行到期可能无力偿还的借款？山 图 酒 店 资 产 已 为 金 乌 集 团 在 华 夏 银 行 的 两 年 期5000 万 贷 款（2005.9-2007.9 ）提供抵押担保，从本笔授信的申报方案分析，我行将授信额度放大 1500 万，授信期限由他行的两年延长至六年半，分行申报方案为中长期基准利率上浮 10，另附加每年 65 万的财务顾问费，相当于当时利率水平基准上浮 26。虽我行的授信方案有利于减轻企业每年的偿债压力，但基于对义乌当地金融环境的判断， 在企业资金周转无明显异常的情况下，当地银行一般会在到期后对抵押类贷款予以全额周转。而企业若接受我行的授信方案：（1）需支付基准上浮 26的资
11、金成本；（ 2）贷款本金执行逐年逐季归还方案，2007-2008 年每年归还本金 1000万， 我行授信金额在 2007年底实际上也已降低至5500万， 至 2008年底降低至 4500 万，相对于华夏银行的授信额度并无明显优势。该笔授信到底是我行的经办机构主动营销？或是金乌集团在华夏银行的5000 万贷款到期无力周转，向我行申贷予以归还？由上可见：对高收益贷款应予以辩证分析 ，到底是送上门的香饽饽， 或是暗藏毒药的红苹果， 需要我们用理性的思维予以判断。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - -
12、- - - - 第 3 页，共 5 页 - - - - - - - - - 基于对该授信项目的以上疑点，最终华东授信评审中心结合项目本身的瑕疵（存在违章建筑未办理产证、 酒店自身现金流第一还款来源不充分、酒店星级不符合区域授信政策），予以终审否决。经办行机构未提请复议，但后续曾反馈当地农行已提供授信6000万，评审员当时反思：我行是否失去良好的授信合作机会？二、后续情况：根据东方早报报道：早在 2005年，张政建就开始向民间借贷缓解资金压力，数量不大，月利仅2% 3% 。但到 2006 年底开始增多，钱的来路复杂，义乌本地较多，其他还包括诸暨和永康等地。 债权人本息之和最多达1.5 亿，百万元
13、以上有近百人。 张所欠外债总额 17 亿多元，包括民间借贷 14亿元( 本金 8 亿元利息 6 亿元)，和欠银行的 3.5 亿元，另一说为 20 亿元。而他的资产远不及这个数目。“他一直按约付息，诚信度很高。但到今年初，很多人陆续没拿到利息。”一位债权人透露， 起初几个人拿不到利息就去法院告他，银行开始催贷， 要求该集团拍卖资产偿还贷款，随后许多债权人纷纷讨要欠款。“他在土地、 旅游项目上陷进去很多资金， 都是以 3% 8% 月利借来的。 后面很多借款，都用来填平高息借贷的巨大窟窿。”张政建好友透露，张花了近1亿元在义乌购买一块土地盖五星级酒店，跟别人合作开发太湖边1000 亩土地的旅游项目，
14、 还拍下义乌北苑工业区300亩地块，但最后政府收回了180 亩。另据传闻， 曾一人拿下阿联酋迪拜的500 间商铺。众多情绪激动的借贷人，聚集在义乌市区的金乌集团总部上门讨债，让该公司处于水深火热之中。 据该公司员工介绍， 此前因为许久未领到工资， 他们已经与公司发生过冲突。他们中不少都有近3 个月未领到工资，有的时间可能更长。三、案例思考：从上文提供信息推算，该企业向我行申请贷款正值其大规模进行民间融资，疯狂扩张的时间节点。 授信申报资料并未对金乌集团的整体经营情况、实际控制人的负债状况予以深入了解，我行虽幸运地与最终风险擦肩而过，但透过整个事件过程，仍有许多值得我们深思的经验和教训：1、 对
15、民营企业实际控制人个人资产和负债情况的调查应深入，尤其对通过民间借贷渠道融资的企业应主动规避：浙江省为我国民营经济活跃度最高的省份之一，宽松的金融环境和充裕的民间资本造就了浙江省良好的信用环境。但应引起警惕的是，随着2007 年四季度名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 4 页，共 5 页 - - - - - - - - - 国家银根紧缩，许多民营企业资金链偏紧， 但为维持良好信誉， 部分企业采取“东墙补西墙”方式周转资金，部分银行贷款到期周转资金来自于民间借贷（高利贷）。
16、随着国家紧缩货币政策的持续执行、民间资金成本的日渐高涨 （部分地区月利高达 6，年利 72），企业经营利润的逐步下滑，这种“饮鸠止渴”的经营模式已无法维继。尤其是部分民营企业实际控制人，投资决策欠理性，在2006 年和 2007 年宽松的货币环境下， 通过民间资本进行多元化的高速扩张，资产和负债不反映于名下企业的报表， 巨额资金的运作在表外进行。对于此类企业， 银行在实施授信前期调查时， 必须主动通过多渠道、 多角度予以深入了解， 对企业实际控制人经营作风是否稳健作出合理判断， 在准入的第一环节对大量依赖民间借贷进行盲目扩张的企业予以回避。目前已申请破产的南望信息产业集团有限公司，陷入困境的飞
17、跃集团有限公司，均涉及实际控制人的民间借贷行为。2、 辩证看待高收益抵押贷款， 对经营性抵押资产价值应采取收益还原法予以合理性测算，摒弃单一抵押率思维模式，关注第一还款来源的充足稳定性：随着我行经营战略导向的转变， 有必要在各个机构环节统一对 “高收益贷款”的认识。既要通过对行业、企业、产品、流程的专业化经营，在承受可掌控风险的前提下，实现我行综合收益最大化； 但也必须对高风险和高收益这对如影随形矛盾体的存在有清醒的认识。“义乌山图酒店”的案例提醒我们：经营性资产的价值是通过其可实现的收益予以体现的， 资产的经营回报率至少应等于社会平均资本收益水平，同时应考虑经营资产回报的长周期， 扣减部分流动性折价 。若一味迷信评估公司的评估报告， 或采信个别极端交易案例的估值， 可能会将银行推向资产泡沫化受害者之列。对授信额度等于或高于抵押物获取价值的经营性抵押贷款，应理性思考、辩证分析高收益贷款背后可能隐藏的企业套现倾向、资金链风险，摒弃单一的抵押率思维模式， 关注第一还款来源的充足稳定性，防止我行在经济周期下行期面临流动性风险。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 5 页，共 5 页 - - - - - - - - -