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1、测测算算过过程程：因素条件说明表XXXXXXXXXXXXXXXXX交易情况正常（满五）正常（未满五）正常（未满五）正常（满五）交易日期12.11.12.11.12.11.12.11.区域因素交通便捷度便利便利便利便利自然和人文环境质量较好较好较好较好社区成熟度良好良好良好良好基础设施五通一平五通一平五通一平五通一平公共配套设施较完善较完善较完善较完善个别因素建筑结构混合混合混合混合采光通风一般一般一般较优层次2F1F2F6F装修简单装修简单装修简单装修中档装修楼幢位置较好较好较好较好房型面积65.8247.56676.32价格(元/m2)165001850017500比比准准价价格格计计算算表
2、表实例A实例B实例C交易单价（元/）165001850017500交易情况100100100100100100交易日期100100100100100100区域因素交通便捷度100100100100100100自然和人文环境质量100100100案例内容比 较 因 素100100100社区成熟度100100100100100100基础设施100100100100100100公共配套设施100100100100100100个别因素建筑结构100100100100100100采光通风条件100100100100100102楼层位置10010010099.5100102内外装修100100100100
3、100105楼幢位置100100100100100100面积10010010090100105比准价格（元/）184251842518500185001525715257平 均 法17394权重比例（根据相似程度取值）20%40%40%权 重 法17188权重法总价：1131298面积65.82平均法总价：1144875区域因素自然和人文环境质量收收益益法法测测算算商商业业用用房房价价格格（无无租租约约）内内 容容取取定定参参数数计计算算结结果果一一、年年有有效效收收益益（元元）21622.001、总建筑面积(M2)65.822、租金（元/M2.日）1.003、可出租面积比率1.004、出租率
4、90%二二、年年运运营营费费用用（元元）2892.381、房屋重置单价（元/m2)800.002、成新率0.803、年维修费1.5%790.004、年管理费2.0%432.005、保险费0.15%79.006、房产税、营业税、城建及教育附加等7.36%1591.38三三、年年纯纯收收益益（元元）18729.62四四、收收益益价价格格测测算算1、年纯收益a18729.622、收益年递增率s3.5%3、收益递增年限n129.003、收益年限n29.004、资本化率r4.5%五五、评评估估价价格格V V455777评评估估单单价价6925.00备备 注注=（1234）365房产证载明面积客观租金客观
5、出租率年运营费=3+4+5+6根据同类建筑重置价格确定一般为建筑物重置价格的1.5%2%，一般占年租金的2%5%,一般为建筑物重置价格的0.15%0.2%据浙地税函2006480号浙江省个人出租房产税收征收管理暂行办法规定个人住房用于出租按照3%税率征收营业税、按照4%税率征收房产税。城市维护建设税，取营业税税额的7%，温地税规费200693号文件确定：按营业税的3%征收教育费附加和2%征收地方教育附加，合计7.3%=年毛收益-年运营费用收收益益法法测测算算商商业业用用房房价价格格（无无租租约约）市场比较法结果 比较法权重收益法结果 收益法权重平均法取得比较法结果1739465%692535%权重法取得比较法结果1718865%692535%评估结果1373013596