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1、投资性房地产成本模式与公允价值模式的会计处理业务内容成本模式公允价值模式初始确认借：投资性房地产贷：银行存款/在建工程等借：投资性房地产成本贷：银行存款/在建工程等折旧或摊销借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧（摊销）不计提折旧或摊销减值借：资产减值损失贷：投资性房地产减值准备不计提减值公允价值变动不确认投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，会计处理为：借：投资性房地产公允价值变动贷：公允价值变动损益公允价值低于其账面余额的差额做相反的会计分录转换符合条件可转换为公允价值模式，作为会计政策变更处理借：投资性房地产成本（变更日的公允价值）投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备
2、贷：投资性房地产（账面余额）利润分配未分配利润（公允价值账面价值）90%，或借记 盈余公积 （公允价值账面价值）10%，或借记 （假定上述处理不考虑所得税的影响）不可转为成本模式租金收入借：银行存款贷：其他业务收入借：银行存款贷：其他业务收入处置名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 1 页，共 7 页 - - - - - - - - - 借：银行存款贷：其他业务收入借：其他业务成本投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产借：银行存款贷：其他业务收入借
3、：其他业务成本贷：投资性房地产成本公允价值变动（或借方）借：其他业务成本贷：公允价值变动损益（或借方）资本公积其他资本公积（或借方）名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 2 页，共 7 页 - - - - - - - - - 投资性房地产转换的会计处理业务内容成本模式公允价值模式核算要点对应结转，不确认损益；涉及存货的，不确认减值准备1. 投资性房地产转为非投资性房地产, 无论公允价值高或低，公允价值与原账面价值的差额都计入“公允价值变动损益”科目。2 非投资性房地产转换国
4、投资性房地产转换日的公允价值大于账面价值的，差额贷记“资本公积其他资本公积”科目；转换日的公允价值小于账面价值的，差额借记“公允价值变动损益”科目。固定资产转换为投资性房地产借：投资性房地产【原值】累计折旧固定资产减值准备贷：固定资产【原值】投资性房地产累计折旧投资性房地产减值准备借：投资性房地产成本【公允价值】累计折旧固定资产减值准备公允价值变动损益（公允价值账面价值）无形资产转换为投资性房地产借：投资性房地产【原值】累计摊销无形资产减值准备贷：无形资产【原值】投资性房地产累计摊销投资性房地产减值准备借：投资性房地产成本【公允价值】累计摊销无形资产减值准备公允价值变动损益（公允价值账面价值）
5、作为存货的房地产转换为投资性房地产借：投资性房地产【账面价值】存货跌价准备【已计提存货跌价准备】贷：开发产品【账面余额】借：投资性房地产成本【公允价值】存货跌价准备【已计提存货跌价准备】公允价值变动损益（公允价值账面价值）投资性房地产转换为固定资产借：固定资产【原值】投资性房地产累计折旧投资性房地产减值准备贷：投资性房地产【原值】累计折旧固定资产减值准备借：固定资产【公允价值】公允价值变动损益(或贷方 )贷：投资性房地产成本公允价值变动投资性房地产转换为借：无形资产【原值】借：无形资产【公允价值】名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - -
6、- - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 3 页，共 7 页 - - - - - - - - - 无形资产投资性房地产累计摊销投资性房地产减值准备贷：投资性房地产【原值】累计摊销无形资产减值准备公允价值变动损益(或贷方 )贷：投资性房地产成本公允价值变动投资性房地产转换为存货借：开发产品【账面价值】投资性房地产累计折旧投资性房地产减值准备贷：投资性房地产【账面金额】借：开发产品【公允价值】公允价值变动损益(或贷方 )贷：投资性房地产成本公允价值变动名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理
7、- - - - - - - 第 4 页，共 7 页 - - - - - - - - - 第五章长期股权投资一、长期股权投资的初始计量 1、同一控制下的企业合并（1）以支付现金、转让非现金资产或承担债务支付对价。借：长期股权投资（被合并方所有者权益账面价值的份额）贷：负债（承担债务账面价值）资产（投出资产的账面价值）资本公积 -资本溢价或股本溢价（差额，或在借方）注：只调整“资本公积-资本溢价或股本溢价”的部分，不够的调整留存收益。借：管理费用（审计、法律服务等相关费用）贷：银行存款（2）以发行权益性证券作为对价的。借：长期股权投资（被合并方所有者权益账面价值的份额）贷：股本资本公积 -股本溢价
8、（差额） （不足冲留存收益）借：资本公积 -股本溢价（权益性证券发行费用）贷：银行存款2、非同一控制下的企业合并（1）投出为固定资产，先计入“固定资产清理”借：固定资产清理累计折旧固定资产减值准备贷：固定资产 (原值 ) 借：长期股权投资（固定资产公允价值）贷：固定资产清理借：固定资产清理贷：营业外收入（差额，或贷营业外支出）借：管理费用（直接相关费用）贷：银行存款（2）投出为无形资产借：长期股权投资累计摊销无形资产减值准备管理费用（各项直接费用，如评估费、审计费、法律服务等）贷：无形资产 (公允价值 ) 银行存款营业外收入（或贷营业外支出）（3）投出为存货借：长期股权投资贷：主营业务收入（产
9、品公允价值）其他业务收入（材料公允价值）借：主营业务成本（产品成本）其他业务成本（材料成本）贷：原材料（库存商品等）（4）投出为可供出售金融资产等借：长期股权投资（公允价值）可供出售金融资产-公允价值变动贷：可供出售金融资产-成本（原成本）投资收益（差额）名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 5 页，共 7 页 - - - - - - - - - 借：投资收益贷：资本公积 -其他资本公积（持有期间公允价值变动计入资本公积的部分）3、除合并之外的其他方式取得（ 1） 、以支付
10、现金方式借：长期股权投资（支付的购买价款及相关税费、手续费）应收股利（已宣告但尚未发放的现金股利）贷：银行存款借：银行存款贷：应收股利（收到现金股利）（2） 、发行权益性证券借：长期股权投资（公允价值，投资者投入的为合同价或协定价）贷：股本（原价）资本公积 -股本溢价（差价） 、借：资本公积 -股本溢价（发行费用、手续费、佣金）贷：银行存款溢价收入不足的，冲减盈余公积和未分配利润4、所有方式取得的，成本中包含已宣告尚未发放的现金股利或利润，作应收处理，不计入成本。二、长期股权投资的后续计量（一）成本法（实施控制企业） 1、取得时借：长期股权投资（取得时成本）贷：相关科目2、被投资单位宣告发放现
11、金股利借：应收股利（按照持股比例计算）贷：投资收益 3、发生减值，计提减值准备借：资产减值损失贷：长期股权投资减值准备4、处置时借：银行存款长期股权投资减值准备贷：长期股权投资（账面成本）应收股利（尚未领取现金股利）投资收益（借或贷，看差额）（二）权益法（共同控制、重大影响） 1、取得时：借：长期股权投资成本（投资时点）贷：银行存款营业外收入（当投资成本小于投资单位享有份额的差额，大于则不计）2、投资收益的确认（1）被投资单位实际净利润，发生亏损则相反分录。借：长期股权投资-损益调整（在投资单位中享有的份额）贷：投资收益（2）被投资单位宣告分配现金股利或利润（一般指次年）借：应收股利贷：长期股
12、权投资-损益调整自被投资单位取得的现金股利或利润超过已确认损益调整。借：应收股利贷：长期股权投资-成本名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 6 页，共 7 页 - - - - - - - - - （3） 如投资当年，收到现金股利，则：借：应收股利贷：长期股权投资-成本 3、分担被投资单位的净利润或净亏损时，应考虑会计政策及会计期间与被投资企业的差异。以取得投资时各项产公允价值为基础，进行调整。 联营及合营企业未实现的内部交易损益，也应抵销。（母子公司全部抵销，投资企业与联营
13、企业进合并报表按投资比例抵销）（1）逆流交易（联营或合营企业向投资企业出售资产） A、消除内部交易（个别报表）借：投资收益（按持股比例净利润扣除售价与成本的差额）贷：长期股权投资损益调整B、合并报表中借：长期股权投资-损益调整（按持股比例的售价与成本的差）贷：存货（如出售为存货）注： 1、账面存在的存货才要调整，对外出售的不考虑。编合并报表时才要调整，单个报表不考虑。 2 、内部交易，如在次年出售。售价大于原买价，则将未确认部分的损益调增回来。（2）顺流交易（投资企业向联营或合营企业投资） A、消除内部交易借：投资收益（按持股比例净利润扣除售价与成本的差额）贷：长期股权投资损益调整 B、合并报
14、表借：营业外收入（售价中被投资企业的份额）贷：营业成本（成本中被投资企业的份额）投资收益（收入成本的差）出售为固定资产：借：营业外收入贷：投资收益总体原则，投资方多了什么，消除什么，出售了，则没有影响了，把之前抵销的再加回来。4、投出非货币性资产，视同出售相关资产处理。 5、其他权益变动（资本公积增加）借：长期股权投资-其他权益变动贷：资本公积 -其他资本公积（贷或借）（三）成本法改权益法（因持股比例下降）1、账务处理借：长期股权投资-损益调整贷：留存收益（盈余公积10%，利润分配90%）投资收益（处置时净损益变动）资本公积 -其他资本公积（其他原因的权益变动）（四）处置时借：银行存款贷：长期股权投资-成本-损益调整 - 其他权益变动借：资本公积 -其他资本公积贷：投资收益名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 7 页，共 7 页 - - - - - - - - -