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1、深圳市中洲投资控股股份有限公司 2019 年年度报告摘要 1 证券代码：000042 证券简称：中洲控股 公告编号：2020-21 号 深圳市中洲投资控股股份有限公司深圳市中洲投资控股股份有限公司 2019 年年度报告摘要年年度报告摘要 一、重要提示一、重要提示 本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到证监会指 定媒体仔细阅读年度报告全文。 董事、监事、高级管理人员异议声明 非标准审计意见提示 适用 不适用 董事会审议的报告期普通股利润分配预案或公积金转增股本预案 适用 不适用 是否以公积金转增股本 是 否 公司经本次董事会审议通过的普通
2、股利润分配预案为：以 664,831,139 为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 1.20 元（含税） ，送红股 0 股（含税） ，不以公积金转增股本。如公司在分红派息股权登记日之前发生增发、回购、可转债转增股 本等情形导致分红派息股权登记日的总股份数发生变化，每股股息将在合计派息总额不变的前提下相应调整。 董事会决议通过的本报告期优先股利润分配预案 适用 不适用 二、公司基本情况二、公司基本情况 1、公司简介、公司简介 股票简称 中洲控股 股票代码 000042 股票上市交易所 深圳证券交易所 联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 王艺瑾 黄光立 办公地址 广东省深圳市福
3、田区金田路 3088 号中洲 大厦 38 楼 广东省深圳市福田区金田路3088号中洲大 厦 38 楼 传真 0755-88393677 0755-88393677 电话 0755-88393609 0755-88393609 电子信箱 dongshihui dongshihui 2、报告期主要业务或产品简介、报告期主要业务或产品简介 公司以房地产开发为主营业务，其他业务涵盖酒店经营、资产管理、物业管理、商业管理、股权投资等领域。公司在全 国开发建设多个高品质住宅项目，拥有优质的土地储备，逐步增加自持优质资产，自主经营五星级酒店，持有及运营甲级写 字楼，拥有专业的物业管理公司。公司主要房地产项目
4、分布在粤港澳大湾区、成渝都市圈、大上海都市圈和青岛区域。 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2019 年年度报告摘要 2 3、主要会计数据和财务指标、主要会计数据和财务指标 （1）近三年主要会计数据和财务指标）近三年主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 是 否 追溯调整或重述原因 会计政策变更 单位：元 2019 年 2018 年 本年比上 年增减 2017 年 调整前 调整后 调整后 调整前 调整后 营业收入 7,213,165,825.69 7,942,112,442.45 7,942,112,442.45 -9.18% 8,654,233,826.31 8,65
5、4,233,826.31 归属于上市公司股东的 净利润 787,168,958.40 446,690,331.69 446,690,331.69 76.22% 615,363,173.16 615,363,173.16 归属于上市公司股东的 扣除非经常性损益的净 利润 89,480,514.09 377,569,657.11 377,569,657.11 -76.30% 559,954,028.77 559,954,028.77 经营活动产生的现金流 量净额 -842,590,795.90 3,001,582,489.62 3,001,582,489.62 -128.07% -5,184,05
6、5,619.65 -5,184,055,619.65 基本每股收益（元/股） 1.1840 0.6719 0.6719 76.22% 0.9256 0.9256 稀释每股收益（元/股） 1.1840 0.6719 0.6719 76.22% 0.9256 0.9256 加权平均净资产收益率 10.56% 6.53% 6.53% 增加 4.03 个百分点 10.01% 10.01% 2019 年末 2018 年末 本年末比 上年末增 减 2017 年末 调整前 调整后 调整后 调整前 调整后 总资产 45,141,526,985.37 46,050,688,700.6 5 46,050,688,
7、700.6 5 -1.97% 43,619,885,474.24 43,619,885,474.24 归属于上市公司股东的 净资产 7,556,181,258.45 7,273,821,959.91 7,273,821,959.91 3.88% 6,411,756,460.57 6,411,756,460.57 会计政策变更的原因及会计差错更正的情况 1、新金融工具准则：本公司自 2019 年 1 月 1 日起执行财政部于 2017 年修订的企业会计准则第 22 号金融工具确认 和计量 、 企业会计准则第 23 号金融资产转移 、 企业会计准则第 24 号套期会计和企业会计准则第 37 号金融
8、 工具列报 (以下简称“新金融工具准则”)。 于 2019 年 1 月 1 日之前的金融工具确认和计量与新金融工具准则要求不一致的， 本公司按照新金融工具准则的要求进行追溯调整。 涉及前期比较财务报表数据与新金融工具准则要求不一致的， 本公司不进 行调整。金融工具原账面价值和在新金融工具准则施行日的新账面价值之间的差额，计入 2019 年 1 月 1 日的留存收益或其 他综合收益。 2、财务报表列报格式：本公司按财政部于 2019 年 4 月 30 日颁布的关于修订印发 2019 年度一般企业财务报表格式的 通知(财会(2019)6 号)编制 2019 年度财务报表。对于列报项目的变更，本公司
9、对上年比较数据进行了追溯调整。 （2）分季度主要会计数据）分季度主要会计数据 单位：元 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2019 年年度报告摘要 3 营业收入 1,415,067,296.01 974,735,256.08 1,411,733,646.97 3,411,629,626.63 归属于上市公司股东的净利润 231,879,742.80 -29,777,205.98 724,031,255.81 -138,964,834.23 归属于上市公司股东的扣除非经 常性损益的净利润 228,865,149.13 -47,212,148.23 36,54
10、6,760.50 -128,719,247.31 经营活动产生的现金流量净额 -30,533,005.16 367,215,796.96 308,610,627.39 -1,487,884,215.09 上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 是 否 4、股本及股东情况、股本及股东情况 （1）普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前）普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前 10 名股东持股情况表名股东持股情况表 单位：股 报告期末普通 股股东总数 17,878 年度报告披露日 前一个月末普通 股股东总数 17,228 报告期末表决权 恢复的优先
11、股股 东总数 0 年度报告披露日前 一个月末表决权恢 复的优先股股东总 数 0 前 10 名股东持股情况 股东名称 股东性质 持股比例 持股数量 持有有限售条件的股份数量 质押或冻结情况 股份状态 数量 深圳市中洲置 地有限公司 境内非国有 法人 49.77% 330,891,722 质押 113,740,000 南昌联泰投资 有限公司 境内非国有 法人 8.30% 55,188,952 质押 54,500,000 深圳市远致投 资有限公司 国有法人 6.78% 45,046,186 深圳市联泰房 地产开发有限 公司 境内非国有 法人 1.62% 10,743,792 质押 10,700,00
12、0 中铁宝盈资产 浦发银行 中铁宝盈宝 鑫 77 号特定客 户资产管理计 划 其他 1.56% 10,350,984 华润深国投信 托有限公司 优瑞 1 期集合 资金信托计划 其他 1.36% 9,067,073 鹏华资产浦 发银行鹏华 资产方圆 6 号 资产管理计划 其他 1.23% 8,151,485 九泰基金浦 发银行九泰 基金恒胜新 动力分级 1 号 资产管理计划 其他 0.98% 6,539,733 云南国际信托 有限公司云 霞 3 期证券投 其他 0.97% 6,421,805 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2019 年年度报告摘要 4 资集合资金信 托计划 陕西省国际信 托股份
13、有限公 司陕国投 金 元宝 68 号证券 投资集合资金 信托计划 其他 0.96% 6,367,400 上述股东关联关系或一致行 动的说明 截至报告期末，南昌联泰投资有限公司、深圳市联泰房地产开发有限公司为广东联泰集团有 限公司的子公司。其余流通股股东，不知其是否存在关联关系。 （2）公司优先股股东总数及前）公司优先股股东总数及前 10 名优先股股东持股情况表名优先股股东持股情况表 适用 不适用 公司报告期无优先股股东持股情况。 （3）以方框图形式披露公司与实际控制人之间的产权及控制关系）以方框图形式披露公司与实际控制人之间的产权及控制关系 5、公司债券情况、公司债券情况 公司是否存在公开发行
14、并在证券交易所上市，且在年度报告批准报出日未到期或到期未能全额兑付的公司债券 否 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2019 年年度报告摘要 5 三、经营情况讨论与分析三、经营情况讨论与分析 1、报告期经营情况简介、报告期经营情况简介 （1 1）报告期内外部环境分析）报告期内外部环境分析 为促进房地产市场平稳健康发展，国家宏观调控政策稳字当头。2019年中央经济工作会议指出坚持“房住不炒”、全面 落实因城施策，“稳地价、稳房价、稳预期”，促进房地产市场平稳健康发展。全国住房和城乡建设工作会议再次提出“三 稳”，房地产宏观政策长期以“稳”为主的基调不容打破。 地方政府采取因城施策。深圳解除商务公寓
15、只租不售，深汕合作区商品房解冻，广州南沙、花都、黄埔限购先后松绑， 佛山人才购房不受户籍、 个税、 社保限制， 港澳居民湾区购房全面解除限制， 300万以下常住人口城市取消落户限制， 各地 “一 城一策”正在加速落实。 房地产行业持续分化。根据国家统计局数据显示，2019年全国商品房销售额159,725亿元，同比增长6.5%。根据中指研 究院数据，2019年有数百家房企宣告破产清算。部分中小型房企资金承压，短期资金风险显著增加，已失去再投资能力。龙 头房企的规模继续扩大，百强房企的规模增速逐渐放缓。 （2 2）公司的经营业态及区域竞争优势）公司的经营业态及区域竞争优势 公司以房地产开发为主营业
16、务，其他业务涵盖酒店经营、资产管理、物业管理、商业管理、股权投资等领域。公司在全 国开发建设多个高品质住宅项目，拥有优质的土地储备，逐步增加自持优质资产，自主经营五星级酒店，持有及运营甲级写 字楼，拥有专业的物业管理公司。公司主要房地产项目分布在粤港澳大湾区、成渝都市圈、大上海都市圈和青岛区域，各区 域具体布局及主要竞争优势如下： 以深圳总部为核心，辐射粤港澳大湾区。公司总部位于深圳，在大湾区中已完成深圳、广州、惠州、东莞、佛山等核 心城市项目布局。 深圳区域有高端商住项目、商业办公写字楼项目、酒店项目等核心优质资产。其中笋岗国际物流中心项目是深圳市首批 十大城市更新项目之一，位于罗湖区笋岗清
17、水河片区门户地段，项目由商业综合体、平层公寓、LOFT办公、超高层写字楼等 组成，为当地综合性地标式标杆项目；黄金台项目位于龙华区深圳北站商务核心区内，位置极佳；宝城26区项目为城市更新 项目，规划功能主要为商业、办公和酒店，是该区域 “商贸居住综合区”的重要组成部分；中洲控股金融中心为甲级写字 楼和高端酒店，是南山中心区地标性建筑，现已引入众多国内外优质企业入驻；中洲滨海商业中心项目是由公司代建代售的 综合性项目，是福田区集海幕大宅、品质公寓、超甲级写字楼、精品酒店和主题商业街区等多元复合业态的综合性项目。 公司深耕惠州区域多年，经过多渠道、多方式拓展，目前公司在惠州区域辐射面积迅速增长，项
18、目遍及惠城、惠阳、仲 恺、博罗等区域，已形成多盘联动态势，在市场积累了良好的企业声誉及深远的品牌影响力。已开发项目包括：中洲中央公 园、中洲天御、中洲华昕府、中洲公园城、中洲半岛城邦、中洲理想仓等，累计已开发面积近300万平方米，惠州公司已成 为中洲控股粤港澳大湾区核心区域公司。 公司积极布局广州、佛山、东莞等区域，主要项目有广州南沙灵山岛项目、佛山璞悦花园、东莞里程花园（水南东祠） 项目、东莞上一村项目等。其中广州南沙灵山岛项目位于南沙自贸区明珠湾起步区，该区域将重点发展高端总部经济基地， 未来区位价值凸显；东莞上一村项目是东莞的村企合作项目，是公司布局东莞区域的重要切入点。 深耕大上海都市
19、圈，多盘联动助力发展。公司目前在大上海都市圈已形成以上海为核心、逐步辐射长三角的布局，充 分发挥上海资金、人才和地域优势，近年来持续在上海及周边区域拓展项目。目前已进入都市圈内的有上海、无锡、嘉兴等 核心城市，开发和销售的项目主要有珑湾、珑悦、里程、无锡崇安府、花溪樾、嘉兴花溪地、花溪源著等项目。公司在大上 海都市圈已形成多城、多区、多盘联动格局，市场地位显著提升。 重视成渝都市圈，积极开拓西南市场。公司在成渝区域深耕多年，落地开发多个项目。2019年，重庆大渡口项目创造 大渡口季度销冠； 成都天府珑悦在远郊区域众多品牌开发商中脱颖而出； 成都中央公园四期摘得成都市2019年开盘当日别墅 深圳
20、市中洲投资控股股份有限公司 2019 年年度报告摘要 6 销售冠军及成都市2019年全年低密物业销售冠军双项冠军排名。 各项目建立了良好的市场口碑， 逐步提升中洲控股在成渝区 域同业品牌声誉度。目前，成渝区域尚有优质储备用地，项目升值空间可期。 夯实青岛片区市场， 提升品牌口碑。 公司青岛半岛城邦项目连续多年位居胶州销售金额前三， 带动少海片区置业热度， 为中洲品牌在青岛赢得良好的市场口碑。 （3 3）报告期内公司主要经营管理工作回顾）报告期内公司主要经营管理工作回顾 公司2019年实现房地产销售面积102.67万平方米，销售金额155.21亿元，比上年同期增长17.83%。全年主要经营及管理
21、 工作如下： 投资拓展盘活增容，开启新局面。2019年，公司采取灵活的合作开发方式，在盘活和增容货值方面取得多项突破，项 目投后管理成效显著，新增货值超过40亿元。 严格管控运营，确保项目顺利交付。公司强化运营管理力度，精细化管控各类计划，优化完善项目主数据系统。全年 开展季度综合巡检，各城市公司项目质量、安全管理水平逐步提升，通过派驻技术人员、现场巡查、勒令整改、预警督办等 方式，保证精装修项目的竣工交付。 营销去化加速回款， 多举措去库存。 公司以销售为先导， 全面拓宽营销渠道， 以回款为中心， 从销售端保障回款顺利。 积极灵活应对市场变化，推进项目去化，完成年度销售目标，严格管理后端回款
22、，采取应对措施保障回款。 资金筹划成效显著， 稳定公司现金流。 2019年公司以收定支， 盘活监管资金， 以销售回款为解决资金问题的根本措施， 在行业融资收紧的大环境下，重大项目融资仍取得突破性进展。首次引入AMC公司，创新合作模式。报告期内，公司现金流 平衡。 资产板块稳步增收，收益情况良好。公司酒店经营面积15.5万平方米，商业运营面积25.3万平方米，物业服务签约面 积746万平方米。2019资产板块全部超额完成年度任务，营收占比逐年加大，为公司带来持续稳定的现金流。 （4 4）公司）公司未来发展的展望未来发展的展望 行业格局与趋势 世界政治经济格局正在加速重塑阶段， 国际形式为全球经济
23、注入较大不确定性。 2020年中国将会迎来全面建成小康社会 和“十三五”规划收官之年。中央先后多次强调“房住不炒”，强调建立保持房地产市场相对平稳发展的长效调控机制，各 地因城施策、一城一策先后出台，调控趋向精准化和灵活化。 2020年，新冠疫情席卷全球，世界经济同步下行，中国经济承压巨大。在外部经济不确定性加剧的环境下，房地产行业 逐渐回归价值与理性投资，在政策端、供给端和需求端将呈现稳中有变，行业或将出现以下趋势： A、增速逐步放缓。根据国家统计局数据显示，房地产+建筑业约占全国GDP的1/7，房地产+建筑业每年提供5000万个就 业岗位。2019年全国商品房销售面积171,558万平方米
24、，下降0.1%，尽管房地产增速已逐渐放缓，但作为国民经济的支柱性 行业，仍然大有可为。 B、多元化方向逐步明确。未来十年，全国不动产市场规模预计达500亿平方米，让不动产动起来，将成为不动产市场价 值的最大释放。 以规模开发、 高周转为主的房地产增量市场在未来十年中将逐步过渡到以不动产运营和管理为主导的存量市 场。企业不仅要投资择良时，更需具备产品全生命周期的竞争力。 C、行业或将面临重新洗牌。当下经济环境的不确定性，行业面临新一轮的洗牌，这既是机遇，也是挑战。企业需要更 加注重风险防控，优质资产将进一步释放价值，收并购或成为重要的土地资源扩充渠道，基本面扎实的企业有望实现在核心 城市的快速深
25、耕与跨越式发展。 公司发展战略 2020年，面对外部环境的不确定性，公司将紧跟国家发展战略步伐，提质增效，稳中求进。 A、聚焦粤港澳大湾区，深耕成渝都市圈，稳固大上海都市圈，夯实青岛区域，公司在全国范围内可售货值80%以上分布 在粤港澳大湾区。2019年粤港澳大湾区发展规划纲要和深圳建设先行示范区行动方案先后出台，更加有利于公司着 重布局粤港澳大湾区。 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2019 年年度报告摘要 7 B、通过地产板块和资产板块的联合，创造城市复合价值。公司目前有多个在建住宅项目，且拥有酒店、写字楼和商业 物业等存量不动产在运营，组成了公司的优质资源配置，为公司带来持续稳定的收益。
26、 2020年工作目标和重点工作 A、总体经营目标 2020年，公司计划实现房地产销售面积91万平方米，销售金额133亿元，房地产开发投资60亿元，新增土地储备计容积 率面积40万平方米，新开工建筑面积172万平方米。 B、年度重点工作 a)销售和回款仍然是全年工作重中之重。2020年，公司将继续全力营销，以销售业绩为导向，采取“一城一策”、“一 案一策”等多种营销策略，加快重点项目及长期库存的销售去化，高效回流资金。 b)进一步提高资金管理及运作效率。一方面继续拓宽融资渠道，与金融机构保持良好的沟通，探索融资新模式；另一方 面继续实行资金计划管理，强化预算管理工作，努力盘活监管资金。 c)加强
27、计划运营的协调功能，多举措保障供货。全过程管控项目货值，实施专项考核，采取纠偏措施，提高运营效率， 针对重点事项攻坚克难，争取新的突破。 d)投资拓展方面， 2020年要把握投资窗口期， 特别是重点关注发展机遇， 积极寻找合适项目， 稳健拿地， 加强投后管理。 运用创新合作、收并购、招拍挂多种方式，利用现有合作资源，提升公司土地储备质量。 c)工程及设计持续严格管控，坚守产品质量底线，精雕产品品质。工程方面优化节点，加大管控力度，严把施工过程； 设计方面加强过程管控，跟踪工程实施，严抓设计落地。 d)成本管理方面，在成本预算到竣工结算全过程精打细算。招采管理方面，要提高供应商“选、用、留”的标
28、准，招标 过程要公开、透明、廉洁。 e)充分发挥品牌客服的实用功能，认真对待交付验收和客户服务，做到客服前置，优化服务品质。加强品牌推广，积极 参与公益活动，多举措提升公司品牌形象。 f)充分发挥人力行政支撑保障作用，进一步优化组织架构，完善绩效考核制度，增强组织效能。 g)重视法务风险防控，防微杜渐，监督员工依法行事，守护公司资产及利益。 （5）新增土地储备项目）新增土地储备项目 宗地或项目 名称 所在位置 土地规划用 途 土地面积 （） 计容建筑面 积（） 土地取得方 式 权益比例 土地总价款 （万元） 权益对价 （万 元） 竹仔园项目 惠州 商住用地 67,267 235,293 村企合
29、作 100.00% 68,456 68,456 上一村项目 东莞 商住办用地 68,940 150,262 村企合作 40.00% 109,921 43,968 （6）累计土地储备情况）累计土地储备情况 项目/区域名称 总占地面积（万） 总建筑面积（万） 剩余可开发建筑面积（万） 成都三岔湖项目 54.75 84.88 84.88 惠州仲恺科研楼项目 3.90 10.51 10.51 黄金台项目 9.01 44.95 44.95 深圳宝安26区项目 10.22 29.33 29.33 广州南沙灵山岛项目 1.85 21.04 21.04 竹仔园项目 6.73 32.57 32.57 上一村项目
30、 6.89 20.08 20.08 总计 93.35 243.36 243.36 （7）主要项目开发情况）主要项目开发情况 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2019 年年度报告摘要 8 城市/区 域 项目名 称 所在位 置 项目业 态 权益比 例 开工时 间 开发 进度 完工进度 土地面 积（） 规划计 容建筑 面积 （） 本期竣 工面积 （） 累计竣 工面积 （） 预计总 投资金 额（万 元） 累计投 资总金 额（万 元） 成都 锦城湖 岸 武侯区 住宅 100.00% 2015年 07月01 日 在建 一期100% 二期32% 133,000 399,001 0 299,999 446,8
31、82 347,397 成都 中洲中 央公园 新都区 住宅 60.00% 2014年 07月01 日 在建 二、三期 100% 四期76% 五期58% 283,459 409,787 0 503,319 382,524 267,119 成都 中洲里 程 成华区 住宅 80.00% 2016年 07月01 日 竣工 100% 15,101 57,381 79,529 79,529 76,326 69,584 成都 天府珑 悦 新津县 住宅 100.00% 2018年 06月01 日 在建 60% 23,793 59,483 0 0 62,363 41,419 重庆 大渡口 项目 大渡口 区 商住
32、100.00% 2017年 09月01 日 在建 一标段 100% 二标段 80% 75,734 180,692 119,121 119,121 166,227 119,593 上海 珑湾/珑 悦 浦东新 区 商住 100.00% 2013年 03月01 日 住宅 竣工 商业 未动 工 一五期 100% 六期未动 工 115,369 226,124 0 239,429 264,567 176,815 无锡 崇安府 梁溪区 住宅 90.00% 2017年 06月01 日 在建 65% 30,022 99,072 0 0 159,127 130,436 无锡 花溪樾 锡山区 商住 90.00% 2
33、017年 09月01 日 在建 90% 81,810 98,393 85,445 85,445 137,428 122,227 嘉兴 花溪地 南湖区 住宅 90.00% 2017年 02月01 日 在建 90% 66,196 132,302 0 0 148,981 121,764 嘉兴 花溪源 著 秀洲区 住宅 51.00% 2018年 05月01 日 在建 65% 53,192 95,746 0 0 85,261 59,550 惠州 央筑花 园 惠城区 商住 100.00% 一期、 二期 竣工， 三期 未动 工 一期、二 期100% 三期未动 工 249,705 589,140 0 549,
34、282 450,873 335,000 惠州 中洲御 郡华府 惠城区 住宅 90.00% 2017年 04月01 日 竣工 100% 27,940 97,690 132,767 132,767 66,090 62,402 惠州 半岛城 邦 博罗县 商住 90.00% 2017年 11月01 日 在建 三期 B:100% 四期:71% 五期 A:19% 323,494 915,078 116,271 352,987 422,988 141,541 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2019 年年度报告摘要 9 五期B、 六 期未动工 惠州 河谷花 园 惠阳区 商住 100.00% 2017年 11
35、月01 日 在建 一期72% 二期至四 期未动工 211,656 648,157 0 0 447,634 102,738 惠州 中洲同 创公寓 项目 仲恺新 区 商业 100.00% 2017年 12月01 日 在建 72% 13,394 46,836 0 0 31,548 22,363 惠州 惠州中 洲华昕 家园 惠城区 商住 51.00% 2017年 11月01 日 在建 70% 20,048 70,168 0 0 64,094 36,349 惠州 康威项 目 惠城区 商业 100.00% 2018年 05月01 日 在建 11% 52,297 130,750 0 0 191,013 14
36、,900 惠州 南麓苑 惠城区 商住 83.00% 2018年 04月01 日 在建 5% 91,221 273,663 0 0 140,295 28,117 惠州 仲恺骏 洋项目 仲恺新 区 商住 40.00% 2019年 10月01 日 在建 21% 52,725 184,536 0 0 230,000 7,473 青岛 中洲半 岛城邦 （南区） 胶州少 海 住宅 100.00% 2016年 03月01 日 在建 1期、2期 100% 3.1期 95% 3.2期 15% 309,936 370,637 156,363 250,916 238,715 139,964 青岛 中洲半 岛城邦 （
37、北区） 胶州少 海 住宅 100.00% 2017年 11月01 日 在建 4.1期 60% 4.2期 60% 5期未动 工 275,801 330,588 0 0 225,049 85,313 佛山 佛山璞 悦 顺德区 住宅 100.00% 2017年 07月01 日 在建 75% 48,894 146,682 0 0 257,187 215,175 东莞 水南东 祠 石碣镇 住宅 20.00% 2019年 01月01 日 在建 60% 27,733 54,735 0 0 89,257 32,782 深圳 笋岗物 流园 罗湖区 物流商 业 100.00% 2014年 11月01 日 在建 9
38、% 56,486 391,000 0 0 946,462 380,425 （8）主要项目销售情况）主要项目销售情况 城市/区 域 项目名 称 所在位 置 项目业 态 权益比 例 计容建 筑面积 可售面 积（） 累计预 售（销 售）面积 （） 本期预 售（销 售）面积 （） 本期预 售（销 售）金额 （万元） 累计结 算面积 （） 本期结 算面积 （） 本期结 算金额 （万元） 成都 半岛城 邦 武侯区 商业、车 位 100.00% 7,473 108,946 107,205 2,774 1,586 107,205 4,749 3,226 成都 南熙里 武侯区 商业 100.00% 54,287
39、 54,287 62,788 8,501 5,110 62,788 17,567 11,110 成都 中央城锦江区 商业、车 100.00% 18,577 62,407 41,514 1,595 2,449 17,617 2,226 2,685 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2019 年年度报告摘要 10 邦 位 成都 锦城湖 岸 武侯区 住宅、商 业 100.00% 398,221 542,399 237,943 3,600 2,655 226,123 7,461 7,208 成都 中央公 园 新都区 住宅 60.00% 367,329 505,006 350,098 86,449 119
40、,881 262,312 58,259 63,806 成都 里程 成华区 住宅、商 业 80.00% 52,151 70,863 55,160 438 724 52,820 52,820 69,683 成都 天府珑 悦名邸 新津县 住宅 100.00% 59,483 57,271 15,496 15,496 12,710 0 0 0 重庆 大渡口 大渡口 区 住宅 100.00% 158,553 158,150 137,102 73,674 68,008 5,185 5,185 4,554 上海 君廷 徐汇区 住宅 100.00% 83,110.2 102,260 99,301 3,795 5
41、,104 91,446 6,890 24,611 嘉兴 花溪地 南湖区 住宅 90.00% 132,331 145,911 129,939 221 431 0 0 0 嘉兴 花溪源 著 秀洲区 住宅 51.00% 95,683 93,736 39,133 12,452 11,669 0 0 0 无锡 崇安府 梁溪区 住宅 90.00% 68,310 68,310 61,435 42,600 80,472 0 0 0 无锡 花溪樾 锡山区 住宅 90.00% 92,018 91,974 44,676 30,011 40,044 0 0 0 惠州 央筑花 园 惠城区 住宅、商 业 100.00%
42、201,772 619,167 421,770 1,310 2,073 420,611 12,722 20,745 惠州 湾上花 园 惠城区 住宅、商 业 100.00% 172,751 221,940 194,829 5,314 12,172 178,510 8,032 14,771 惠州 天御 惠城区 住宅、商 业 100.00% 584,469 713,188 621,044 67,362 73,963 491,518 123,956 122,448 惠州 华昕家 园 惠城区 住宅、商 业 51.00% 69,135 76,618 15,836 15,836 20,602 0 0 0 惠
43、州 御郡华 府 惠城区 住宅、商 业 90.00% 96,688 92,065 99,152 2,828 2,525 90,128 90,128 97,196 惠州 半岛城 邦 博罗县 住宅、商 业 90.00% 770,155 888,963 317,402 154,388 136,328 108,806 76,562 59,744 惠州 河谷花 园 惠阳区 住宅 100.00% 122,885 122,785 119,254 77,424 85,793 0 0 0 惠州 同创公 寓 仲恺新 区 公寓 100.00% 46,308 46,308 37,812 16,272 16,233 0
44、0 0 青岛 半岛城 邦南区 胶州少 海 住宅 100.00% 358,112. 20 378,641 280,888 11,321 9,942 219,298 125,216 115,173 青岛 半岛城 邦北区 胶州少 海 住宅 100.00% 315,127. 23 315,127. 23 151,919 65,325 62,466 0 0 0 佛山 璞悦 顺德区 住宅 100.00% 139,273 104,551 21,501 21,501 43,696 0 0 0 东莞 里程花 园 石碣镇 住宅 20.00% 54,118.2 50,594 9,922 9,922 16,331 0
45、 0 0 （9）主要项目出租情况）主要项目出租情况 项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 可出租面积（） 累计已出租面积 （） 平均出租率 中洲控股中心 深圳 商业 100.00% 4,526 4,512 99.69% 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2019 年年度报告摘要 11 中洲控股中心 深圳 写字楼 100.00% 72,264 58,613 81.11% 中洲控股中心 深圳 酒店 100.00% 40,631 40,631 100.00% 长盛大厦、长兴大厦 深圳 酒店 100.00% 46,482 46,482 100.00% 长盛大厦、长兴大厦 深圳 写字楼 100.00%
46、61,459 53,833 87.59% 社区物业 深圳 商业 100.00% 51,219 50,532 98.66% （10）融资途径）融资途径 融资途径 期末融资余额 融资成本区间/平均 融资成本 期限结构 1年之内 1-2年 2-3年 3年以上 银行贷款 818,566.00 4.75%-9% 105,553.00 180,749.00 43,000.00 489,264.00 非银行类贷款 4,627.80 8.11% 1,565.90 1,696.81 1,365.09 信托融资 506,744.00 7%-13% 84,710.00 245,034.00 3,000.00 174
47、,000.00 基金融资 37,300.00 7% 37,300.00 其他 45,000.00 8% 45,000.00 合计 1,412,237.80 4.75%-13% 274,128.90 427,479.81 47,365.09 663,264.00 （11）向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保）向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保 适用 不适用 本公司及本公司之子公司为商品房承购人向银行提供按揭抵押贷款担保， 截止2019年12月31日尚未结清的担保金额计人 民币101.52亿元。房地产公司为商品房承购人向银行提供按揭抵押贷款担保属于行业内的常规做法。 （12）董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高） 适用 不适用 经2018年第二次临时股东大会审议通过，公司制定了项目跟投投资管理制度。自2016年9月至2017年10月，经公司 第七届董事会第四十次会议、 第四十九次会议、 第八届董事会第四次会议审议通过， 公司先后对成都中洲里程、 嘉兴花溪地、 无锡崇安府、惠州天御五期、无锡花溪樾、重庆大渡口和顺德大良逢沙7个房地产项目实施跟投。 经公司第八届董事会第三十四次会议及公司2019年第四次