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1、2020/4/28,1,案例式教学土地增值税清算实务案例,一、要求以下给出的是四叶草房地产开发有限公司（以下简称四叶草公司）2011-2013年度“四叶草花园”小区项目与土地增值税有关的账簿、凭证、资料和情况说明，请你就给定资料和相关信息，对该项目进行土地增值税清算。,2020/4/28,2,二、相关资料资料一、四叶草房地产开发有限公司基本情况：四叶草公司座落于市桥西区钢铁路67号，成立时间为2007年11月，纳税人税务登记号为13050000045278，法定代表人为高四叶草，财务负责人为李华。职工人数35人。核定的资质等级为二级，注册资本8000万元。开户银行为建设银行天河支行，帐号222
2、00032645。四叶草公司自2011年-2013年只开发了“四叶草花园小区”项目，无其他开发项目。,2020/4/28,3,（一）征地情况,2011年1月10日，四叶草公司与市桥西区国土资源局签定国有土地使用权出让合同（合同编号：天政地国（出）字【2011】第2号），以“招拍挂”方式受让位于市高新技术开发区土地50000平方米，用途为住宅用地和商业用地，出让年限为商业用地40年，住宅用地70年，土地使用权出让金每平方米1500元，总额为75000000元，并负责该宗土地上两户居民的拆迁安置工作及费用。2011年2月四叶草公司与两户居民签订拆迁补偿协议，并于当月完成拆迁工作。由于该项目为招商引
3、资项目，桥西区政府于2011年3月20日以补贴方式返还该宗土地出让金5000000元。,2020/4/28,4,（二）项目立项、规划情况根据2011年1月20日取得的市桥西区发改委（天发改复【2011】3号）关于基本建设项目的批复，该宗地开发项目为“四叶草花园小区”项目，全部为商品房开发。分二期开发（四叶草花园一期、四叶草花园二期）。项目占地面积50000平米。,?12,2020/4/28,5,一期:开发四栋普通标准多层住宅楼（结构、规模相同）。开发三栋非普通标准多层住宅楼（结构、规模相同）。根据政府规划要求，在三栋非普通标准住宅楼下建设地下人防工程2000平方米。容积率1.9。二期:开发两栋
4、高层住宅楼（结构、规模相同），各24层。开发一栋商住综合楼，共26层，其中1-2层为商场，3-26层为住宅。建造会所一栋（四叶草花园小区公共配套设施），容积率2.0。,2020/4/28,6,许可证取得情况如下：,1、2011年2月1日取得桥西区建设局出具的天规地（2011）1号“建设用地规划许可证”。2、2011年3月2日取得桥西区建设局的出具的天规（2011）11号“建设工程规划许可证”。（一期）3、2011年3月16日取得桥西区建设局出具的483390002号“建筑工程施工许可证”。（一期）4、2011年10月30日取得桥西区建设局出具的天规（2011）28号）“建设工程规划许可证”（二
5、期）5、2011年12月31日取得桥西区建设局出具的5334780002号“建筑工程施工许可证”。（二期）,？11,2020/4/28,7,2020/4/28,8,“四叶草花园”小区的计算单位一期四栋普通标准住宅楼一期三栋非普通住宅楼二期两栋高层住宅楼和3-26层商住综合楼住宅二期一栋商住综合楼1-2层商场注意问题：1、会所用途变化？2、收入、成本、费用以四个清算单位分别归集。3、存在问题：不区分清算单位。一般规律：清算单位越细化，土地增值税税金越高。问题：纳税人为什么不区分清算单位？,？35,2020/4/28,9,（三）开发情况：,1、“四叶草花园小区”一期工程建设情况：一期四栋普通标准住
6、宅楼承包给A建筑公司，合同金额15600000元，采取出包方式建造，工程价款实行分期预付、完工结算的办法,已结清所有工程款项。工程已办理竣工结算手续，竣工决算金额为16000000元，单位成本800元/平方米。一期三栋非普通标准住宅楼承包给B建筑公司，合同金额21700000元，采取出包方式建造，工程价款实行分期预付、完工结算的办法,已结清所有工程款项。工程已办理竣工结算手续，竣工决算金额为21600000元，单位成本1200元/平方米。一期工程于2011年3月20日开始动工，2012年10月30日取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。,2020/4/28,10,2、“四叶草花园小
7、区”二期工程建设情况：二期两栋高层住宅楼承包给C建筑公司，合同总金额41000000元，采取出包方式建造，工程价款实行分期预付、完工结算的办法。到2013年12月底尚未办理竣工结算手续。二期一栋商住综合楼承包给C建筑公司，合同金额27500000元，工程所需钢材全部由四叶草公司提供，其他材料及施工由C公司承包。工程价款实行分期预付、完工结算的办法。工程已办理竣工结算手续，竣工决算金额为38000000元（含钢材价款10000000元），单位成本1727元/平方米。,2020/4/28,11,二期会所工程承包给C建筑公司，合同金额2420000元，采取出包方式建造，工程价款实行分期预付、完工结算
8、的办法,已结清所有工程款项。工程已办理竣工结算手续，竣工决算金额为2400000元，单位成本1200元/平方米。二期工程于20012年2月20日动工建设，2013年8月31日取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。,2020/4/28,12,（四）销售情况：一期：2011年8月4日取得市桥西区建设局的（2011）房预售证字第（11）号“市桥西区商品房预售许可证”，项目名称：四叶草花园一期，施工编号：1#、2#、3#、4#、5#、3#、7#。均为住宅楼，小区容积率1.9.截止2013年12月底所开发商品房销售情况如下：,2020/4/28,13,四叶草花园一期销售情况(已办理房产证）,
9、2020/4/28,14,四叶草花园二期销售情况(已办理房产证）,2020/4/28,15,四叶草花园销售比例：一期：（20000+15500）/35500=100%二期：51000/54000=94.4%注意：1、到现场核实未售房产状态。2、清算时成本扣除时要将未售部分剔除。,？79,2020/4/28,16,（五）该单位2011-2013年部分各类收入情况汇总如下：发票收入统计表填表,2020/4/28,17,商品房销售合同收入,2020/4/28,18,说明：,1、一期人防收入200万元，系四叶草公司将地下人防设施改为车库出租，全年共收取54户（一期非普通住宅户）人防工程租赁收入2000
10、000元（记入其他业务收入科目）。人防工程租赁协议主要内容：租赁期30年，每平方米租赁费1000元。2、一期非普通标准住宅-200万元，系测绘面积差500平方米退款，已开具红字发票。3、二期车位收入将二期内地上公共空余地方变成车位，并在销售住宅时一并销售给二期内购买住房户，无产权。全年共收取车位销售收入3000000元（记入其他业务收入科目），已开具发票。（车位随房走）4、二期1-2层商场收入44000000元，系四叶草公司将二期1-2层商场5000平方米商品房整体投资天河市万峰商贸有限公司开超市。投资协议规定：商场投资协议价格为44000000元，占投资比例15%。（视同销售）,？89,？结
11、果,2020/4/28,19,（六）2011年-2013年度账面记载土地、土地征用及拆迁补偿费汇总,2020/4/28,20,说明：与征地有关的其他业务及账务处理如下：2011年2月10日，以银行存款支付被拆迁户张月、李丽拆迁补偿费差额400000元（暂列“其他应收款处理”，关于拆迁补偿无其他账务处理）。拆迁协议主要内容：四叶草公司共拆迁张月、李丽二人200平方米旧房（各100平米），四叶草公司对拆迁的面积以“四叶草花园小区”同等面积的一期非普通住宅进行补偿，并另外对二人分别补偿200000元。,2020/4/28,21,土地价款在一二期分摊（第一次分摊）,？176,？163,2020/4/2
12、8,22,土地价款一期内分摊（第二次分摊）（计算表）,2020/4/28,23,土地价款二期期内分摊（第三次分摊）（计算表）,2020/4/28,24,土地价款商住综合楼商业、住宅分摊（第四次）,分摊方法？,2020/4/28,25,土地价款在二期内各清算单位汇总数据（计算表）,2020/4/28,26,（七）土地征用拆迁补偿费在一二期分摊表（第一次）,？223,？,2020/4/28,27,土地征用拆迁补偿费在一期分摊表（第二次）计算表,2020/4/28,28,土地征用拆迁补偿费在二期分摊表（第二次）,2020/4/28,29,土地征用及拆迁补偿费在二期商住综合楼商业、住宅分摊（第三次）,
13、2020/4/28,30,土地征用及拆迁补偿费在二期内清算单位汇总数据计算表,2020/4/28,31,（八）2011年-2013年度账面前期工程费用汇总如下：,？230,2020/4/28,32,说明：2012年售楼部租赁费，系临时租赁房屋做为销售营销场所，租期10个月，总租金165000元。,2020/4/28,33,说明：2012年售楼部租赁费，系临时租赁房屋做为销售营销场所，租期10个月，总租金165000元。支付煤气安装费为其购房户支付已经代收的费用。,？133,2020/4/28,34,会所等公共配套设施做为售楼处（产权属于全体业主所有）发生的费用计入开发成本。？租入房屋作为售楼处
14、：租金支出在在租赁期间摊入销售费用。确定前期工程费金额：一期170000元，二期210000元共同费用：2689800元,2020/4/28,35,前期工程费的分摊直接归集到一期前期工程费170000元，分摊表如下：,测绘面积,2020/4/28,36,直接归集到二期前期工程费210000元，分摊表如下：,2020/4/28,37,一二期共同前期工程费在清算单位之间的分摊,2020/4/28,38,前期工程费在各清算单位之间的汇总计算表,2020/4/28,39,支付代收煤气安装费54300元的分摊过程计算表,2020/4/28,40,（九）2011年-2013年度账面建筑安装工程费用情况：,
15、？237,2020/4/28,41,说明：1、二期预提两栋高层建安费4100000元，系工程已经完工，但未最终决算，无法取得发票。2、样板房装修费用1750000元，系将6套商品房装修为样板房，截止2013年12月31日已经全部卖出。3、地下人防工程2000平方米的建筑成本，包含在一期三栋非普通住宅建筑安装成本中。,？,2020/4/28,42,（5）人防工程费的涉税处理：人防工程建筑安装成本应作为公共配套设施费进行处理。人防工程建筑安装成本=21600000*2000/（2000+16000）=2400000元。（假定按建筑面积分摊，现实中有其他方法）？一期三栋非普通标准住宅建安成本=216
16、00000*16000/（2000+16000）=19200000元（6）建安费用的分配与汇总,2020/4/28,43,建安费用的分配与归集共同建筑安装费3360000在一二期清算单位之间的分摊,2020/4/28,44,商住综合楼建筑安装费在商业、住宅之间的分摊,已扣甲供材,2020/4/28,45,建筑安装费在一二期各清算单位数据汇总计算表,2020/4/28,46,人防设施费在一二期清算单位之间的分摊计算表,2020/4/28,47,（十）2011年-2012年度基础设施费情况,？253,2020/4/28,48,基础设施费的分摊，按建筑面积计算表,2020/4/28,49,（十一）2
17、011年-2013年度公共配套设施费情况：,？253,2020/4/28,50,公共配套设施费在一二期清算单位之间的分摊计算表,2020/4/28,51,（十二）2011年-2013年度开发间接费情况：,？276,2020/4/28,52,（十二）2011年-2013年度开发间接费情况：,2020/4/28,53,开发间接费在一二期清算单位之间的分摊计算表,2020/4/28,54,（十三）2011年-2013年度开发成本利息支出情况,？287,2020/4/28,55,说明:1、共有两笔借款：（1）建设银行借款10000万元，年利率10%（2）担保公司借款8000万元，利率15%。2、财务顾问费850000元支出，系向担保公司贷款时收取的顾问服务费。,2020/4/28,56,（十四）2011年-2013年度销售费用、管理费用情况：,？287,2020/4/28,57,（十五）2011年-2013年度税金缴纳情况（有完税证）,？297,