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1、武汉理工大学研究生课程论文基于价值链的房地产投资成本管理课程名称： 投资决策理论与实践 学院（系）： 土木工程与建筑学院专业班级： 项目管理专业102班 学生姓名： 李志娟 基于价值链的房地产投资成本管理李志娟摘 要：从房地产项目成本控制是房地产开发项目管理内容的重要组成部分。本文首先分析了房地产项目成本构成以及其控制流程，再以房地产公司开发项目的价值链管理方法为理论依据，运用价值链管理理论对房地产开发项目的活动流程进行分类，将房地产开发项目全过程分为开发决策、前期设计工作、施工建设建设、竣工结算、销售阶段五个价值链活动阶段，并相应提出各自成本控制的关键点和对应措施，从而为房地产开发公司提供各
2、种可借鉴的项目成本控制方法。关键词：房地产；价值链；成本管理Real Estate Investment Cost Management Based on Value ChainLi ZhijuanAbstract：Cost control is an important part of managing content in real estate development project.Firstly, This paper analyzes the cost structure of real estate projects and their control flow, then ta
3、kes the company value chain of the real estate development projects as the theoretical basis, use the value chain management theory to the activities of real estate development project classification process. The whole process of the real estate development is divided into development projects, pre-
4、design work, construction, building construction, completion of settlement, sales stage five stages of value chain activities, and propose their own costs of the key points and the corresponding control measures, so as to provide a variety of project cost control methods for real estate development
5、company.Key words：Real estate; value chain; cost management1、引言近年来，随着我国城市化进程的不断推进，大规模的房地产开发项目正在加速投入建设。房地产行业竞争日益激烈,房地产企业要想在激烈竞争中获得经营利润,就应该加强成本管理,实现成本控制。可以说，在任何市场和竞争环境下，企业的成本管理活动总是有一定的富余空间。但这并非意味着“成本”可以一压再压，而是说在成本控制的探索活动中可以不断地发掘出潜在效益。我国房地产企业经过二十多年的发展，已初步建立了成本控制的内部机制和外部配套体系，开发商通过设计方案征集、技术咨询、工程招标、等各种各样的
6、方式引入外部竞争，可以将成本控制在一定的范围之内。但房地产企业在项目成本控制中，常常将各价值链的活动割裂开来，没有综合考虑他们的相互作用和相互联系，导致产业价值链上各环节间协调不足等问题，没能建立起一个完整的投资成本控制体系。本文基于这一点出发，构建了房地产投资成本价值链管理框架，并对成本管理上提出了行之有效的措施。2、房地产项目的成本构成及成本控制流程房地产开发项目是从房地产开发公司有投资意向开始，经过投资机会的选择、规划勘察设计、拆迁安置、施工准备、施工建设、竣工验收、房地租售等，直到项目实施全寿命周期物业管理的完整过程。在房地产公司现行成本管理制度中，完整的开发项目成本及费用主要由土地开
7、发成本、前期工程费、建筑及安装工程费、基础及配套设施建设费、开发间接费用、期间费用及各种税费组成。本论文遵循项目管理理论及方法，结合新时期对房地产业发展提出的要求及房地产开发的工作路径研究房地产项目开发全过程的成本控制内容与体系，构建如图1所示房地产开发项目成本控制流程图，结合主动控制与被动控制，以主动控制为主、被动控制为辅，对开发项目的成本协调与控制管理进行全面探讨及研究。图1 房地产开发项目成本控制流程图3、房地产公司项目开发活动的价值链分析按照迈尔波特关于企业的价值链（Value Chain）和价值系统的分析，企业的经营活动划分为辅助活动和基本活动。价值链管理就是对企业各项活动本身及其物
8、流、资金流、信息流等进行分析、计划、协调和控制，从而将企业的采购、生产、营销、财务、研发和人力资源等价值活动有机地整合起来，使企业各个环节的工作形成相互关联的整体，并通过成本分析和差异分析找出公司在价值生产中的利弊，优化企业的各项经济活动安排，实现企业的整体价值最大化。从下图中可以看出，房地产企业价值链模型追求的目标是企业利润的最大化。基本价值活动包括项目决策、规划设计、施工建设、销售及售后服务；价值链的支持活动包括企业基础设施、采购、人力资源管理、技术开发与创新。其中基本价值活动在价值链中起着最基本的维系企业生存和发展的核心作用，辅助活动在企业经营管理的价值活动中间接创造价值，对竞争优势起到
9、辅助作用。图2 房地产开发项目价值链管理整体框架房地产开发项目中的价值链活动自有投资意向开始，至项目竣工出售并实施全寿命周期的物业管理，主要包括六项价值活动，即开发决策、项目规划设计、开发建设、竣工、销售、房地产资产管理。与项目相关的每项生产经营活动都是其创造价值的经济活动；这些互不相同但又相互关联的生产经营活动，便构成创造价值的动态过程，即价值链。企业运营过程中创造价值的关键经济活动，称为企业价值链的“战略环节”。房地产开发企业的核心竞争力来自于企业价值链的某些特定环节即战略环节。战略环节既可以是生产环节、营销环节或研发环节,也可以是某些辅助增值环节。房地产开发企业为了取得竞争优势,一般采取
10、成本领先战略，这就要求企业管理者在企业运作的各个环节,全方位地做好成本管理,在保证产品质量与服务的前提下,将企业成本降至最低点,可谓是在成本管理方面是占领导地位的、先进的管理。同时，由于与一般制造企业的价值链流程不同，房地产项目开发的价值链活动是一种并行系统，这种并行工程环境中的各项价值链活动基本上是协同进行的，各个阶段的信息需相互交流反馈，因此开发商从一开始就需考虑定位、开发、销售到物业管理的项目全生命周期的所有因素，以及成本、品质、进度和用户需求。4、 基于价值链优化房地产公司项目开发成本的控制4.1基于价值链的房地产公司项目开发成本控制的原则（1）以设计阶段为重点，进行项目开发全过程的成
11、本控制项目开发过程中每一价值链活动都会不同程度地影响成本费用，因此项目开发成本控制工作必须贯穿于项目全过程的各环节。而经大量的经验数据统计及测绘分析，人们发现对项目总成本影响最大的阶段是项目设计前的各环节，因此项目成本控制既要贯穿于项目开发过程的始终，又要把重点放在前期策划决策和项目设计阶段。（2）动态控制原则建立成本控制的动态反馈机制，及时分析偏差出现原因，进行偏差纠正。同时进行事前预防，预测导致偏差的各种原因，估计可能存在的偏差，事前采取对策和措施来预防偏差的出现，降低项目成本损失。（3）技术与经济相结合的原则项目的开发过程所涉及到的一切因素都直接或间接的影响着项目的成本，因此要从组织、技
12、术、经济、合同以及信息管理等多方面采取措施控制成本。4.2房产公司开发项目价值链活动成本的控制4.2.1房地产公司项目开发决策阶段成本控制在项目决策投资过程中，首先策划人员要认真进行市场调研，提出既满足消费者需求而利润水平又较高的投资方案，分析人员根据现有的资料和特定的方法，对建设项目的投资金额进行估计(即投资估算)，投资估算是项目建设前期编制项目建议书和可行性研究报告的重要组成部分，是项目决策的重要依据之一。决策者依据科学严谨的策划报告书，对拟建项目的建设标准、项目地点、建设周期、资源价格、容积率、市场需求、设计方案、财务评价、风险分析及最重要的成本目标等进行科学地分析和研究，最终决定决策是
13、否可行。决定项目可以实施后，在投资估算的基础上制定目标成本和资金计划。这也是整个决策阶段造价管理的重要任务，是后面各阶段成本控制的起点和基础。随着工程项目的施工进展,当计划/实际成本超出目标成本时，对目标成本进行调整。随着项目的推进，成本动态发生变动，当动态成本与目标成本发生较大差异时，须分析产生差异的原因，并修订目标成本。4.2.2房地产公司项目开发设计工作阶段成本控制房地产开发项目规划方案至施工图设计这一过程决定了建筑物的样式、结构、材料，从根本上框定了产品的成本水平。此时项目还没有完全定型，可优化的空间大，一旦设计确定后，要再大幅地降低成本就相当困难。因此本阶段工作质量的好坏直接影响着房
14、地产开发建设质量、投资的回报和效益。根据国际上普遍分析认定，工程建设项目的设计费用虽仅占总投资的1%左右，但确定了项目开发总成本的70%左右，可见设计阶段的成本控制是项目建设全过程成本管理的重点。整个设计阶段既是目标成本进一步优化的阶段，又是具体分解目标成本并进行落实的阶段；在这个阶段，成本管理要掌握一个重要原则：以决策阶段的目标成本作为设计阶段的控制标准，那就是已经确定的目标成本只能优化不能超标。具体到实际操作可以借鉴的主要途径是：.将竞争机制运用到设计阶段。要有多个设计单位投标从中择优选定最佳的设计方案，并吸收未中标单位好的设计要点，取各家之长，达到优化设计方案的目。这样才有利于工程成本的
15、控制，使中标的设计方案能够达到预定的成本控制目标。推行限额设计。在概算确定后明确地对设计单位提出限额要求，如每平方米用钢量、含混凝土量、混凝土标号等。设计总负责人按安全、可靠、实用、经济的建设方针将概算按单位工程，分工种、按专业分解，并要求设计人员采用新技术、新工艺反复优化设计方案，达到安全可靠、经济合理的要求。实行设计监理。设计监理通过对设计的审查，提出改进意见，设计院应采纳其合理的建议，无偿进行改正。防止设计阶段与工程竣工验收相脱节。设计单位应保证其设计能通过相关部门的验收，防止工程施工完毕而不能通过验收及浪费工程费用。建立奖惩制度。无论任何一方在安全可靠的情况下提出合理化建议，只要能有效
16、降低成本都应适当奖励，以激励各方人员设法降低工程成本。4.2.3房地产公司项目施工阶段成本控制项目建筑成本通常占整个项目成本的40%-60%，而施工材料占该阶段建筑成本的比重最大，高达70%左右。本阶段发生的成本支出具有一定的刚性，但材料的选择、材料价格的认定、新工艺新材料的采用、设备的选型、工程量的增减、施工队伍的选择等因素都会影响建造成本。这一阶段成本控制的重点为施工材料采购成本及消耗量的控制，这就要求开发商在保证质量的前提下进行有效的材料测定和选择。本阶段控制成本的有效方法如下：编制成本计划和工作流程图，落实各部门的职能任务。施工工程应先规划出图，编制预算及施工组织计划，签订施工合同，遵
17、循施工顺序，并定期进行工程费用超支分析，提出控制工程成本超出预算的应对措施。对施工过程中导致风险、额外费用的不确定因素进行预评价，并设立目标成本，对成本开支进行预控；在施工 全过程中加强合同管理，减少工程索赔；严格控制增加工程量的变更签证的发生，尽量缩短 施工周期，降低供料消耗。对经济技术变更进行比较和分析，严格控制设计变更。房地产 项目开发周期长、包含内容多，项目建设期间会受到很多因素的干扰，成本预算的实施本身 就是一个对项目不断完善和修正的过程，对不可避免的工程变更应本着控制投资、保证质量、加快进度、提高效益的原则，从全局考虑确定变更的必要性和可行性。4.2.4房地产公司项目开发竣工决算阶
18、段成本控制本阶段成本的关键控制点在于考核预算执行情况，核实建设工程造价，将决算报表中提供的实际数据、相关资料与批准的预算指标进行对比，反映出竣工项目单方造价和总造价是节约还是超支，并在比较的基础上总结经验教训以利于今后改进。在这一过程中成本控制部门首先应积累预算动态变化资料，如设备材料价差、人工价差和费率价差及设计变更资料等，然后考查竣工工程实际造价节约或超支的数额，重点关注主要实物工程量、主要材料消耗量，找出节约和超支的具体内容和原因，为以后的项目开发成本控制工作提供实际经验和改进建议。4.2.5房地产公司开发项目销售阶段成本控制在销售阶段的成本控制主要是对销售费用的控制，可以通过选择合适并
19、有能力的营销代理公司或广告策划公司，配合房地产开发企业制定出合理的产品价格方案、广告媒体组合宣传方案，以合理经济的广告媒体宣传费用，在合理的时间内完成房地产项目的销售工作。并与名牌房地产中介机构建立长期稳定的合作关系，以降低开发商在销售方面的广告宣传费。5、 结语房地产项目成本控制贯穿于项目开发全过程，成本的控制归根结底是对项目开发价值链组成活动各要素的成本管理。项目成本控制是集经济、技术与管理为一体的综合性学科。本文从房地产行业的特点出发，根据项目管理的基本理论，对房地产开发项目实施前、实施过程中及竣工销售全过程中各种价值链活动的成本管理内容及工作路径进行了系统的研究总结，并在各个阶段提出了建设性的意见，以最大程度地降低系统内耗，最终使得整个房地产项目开发的流程更加系统化，达到控制成本的目的。参考文献1梁庆恩.房地产开发各阶段成本控制研究D.重庆：重庆大学，2004.2王明虎.价值链管理的内容研究J.生产力研究，2005，（1）：187192.3周森锋,谢岳来. 基于价值链的房地产开发企业核心竞争力分析, J. 商业研究2005年14期P135-137.4朱广君建筑企业价值链管理北京中国建筑工业出版社，2008本控制D. 北京交通大学，2007.