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1、2022年房地产行业发展趋势未来展望研究报告 2022年房地产行业发展趋势未来展望研究报告Word格式，下载后可编辑修改 目录 前言&投资建议 (11) 1、新加坡模式：以组屋为主，“供给管控+限购限售+交易多征税”抑制投资. 2、德国模式：以租赁为主，“供应充裕+法律保护+多重房地产税”抑制投资. 3、背景差异：我国住房结构性问题、房地产经济和土地财政依赖将是强约束 . 4、我国猜想：长效机制应有保有压，重在长效和稳定，因城施策、缓步推进 . 5、投资建议：实为住房制度改革，并重在长效和稳定，维持推荐房地产龙头 (12) 一、新加坡模式：居者有其屋，8 成组屋+2成私宅构成二元互补的房地产市
2、场 (12) （一）国情简介：经济增长强劲、二三产业为主，人口持续净流入，土地80%国有 . 1、经济增长强劲、二三产业为主，人口持续处于净流入状态 (12) 2、新加坡土地80%国有、限制土地投资买卖，保证公共住房低成本供应 (13) （二）供应端政策：推行政府作为住房主体、以组屋为主的住房供应制度，并覆盖80%人口 (14) 1、推出“居者有其屋”计划，推行政府作为住房主体、以组屋为主的住房供应制度 (14) 2、新加坡建屋局主导组屋建设，融合了政府机构和开发商重角色 (16) 3、除政府组屋之外，另有HUDC、EC、DBSS 等改善型组屋产品、扩大保障人群 (18) 4、组屋具有总量大、
3、产品丰富、价格低等特色，有效保障各类住房需求 (19) （三）需求端政策：三大资金支持+严厉投资需求打压，政策有保有压、保障正常住房需求 (2) 1、支持政策：购屋津贴、中央公积金、低息贷款三大资金支持居者有其屋 (20) 2、限制政策：政府执行组屋限购限售政策和严厉的税收调控，抑制投资、保证正常住房需求 (25) （四）房价情况：住房市场房价健康稳定增长，私人住宅为组屋价格3-4 倍. 1、政府长期控制组屋价格稳中有升的健康上涨，实现组屋购房负担低于主流国际大都市 (30) 2、私人住宅市场解决居住升级需求、价格约组屋的3-4 倍，但价格波动也相对平稳 (32) （五）特殊背景：组屋制度成功
4、的前提条件在于强大政府金融支持以及政府对房地产依赖较小 (34) 1、组屋建设长年亏损，政府补助和金融支持是HDB 赖以生存的必要条件 (34) 2、新加坡对房地产经济以及土地财政依赖并不强，而这是其住房供应制度的前提条件 (35) （六）新加坡总结：政府掌控之下、独特的配给制房地产市场，政策有保有压、保障居者有其屋 (37) 二、德国模式：引导市场作为供应主体，欧洲唯一租赁比例高于自有产权的国家 (38) （一）国情简介：多党执政、二三产业经济为主，土地私有、人口净流入 . 1、二三产业经济为主，老龄化严重伴随人口净流入 (38) 2、土地私有为主，先天决定德国不存在土地财政依赖 (41)
5、（二）供应端政策：政府不参与住房供应，形成以补贴为主筹措社会租赁房源的住房供应机制 (42) 1、私人市场是住房供应主体，家庭小型化明显、人均居住面积较高 (42) 2、租赁住房家庭占比约55%，但高收入、多人数家庭仍会选择自购住房 (43) 3、二战后大量保障房兴建满足居住需求，近年新增住宅平缓 (45) 4、政府逐渐退出住房供应市场，转而形成以补贴为主筹措社会租赁房源的住房供应机制 (47) 5、除了补贴为主筹措社会房源之外，类似众筹的住房合作社也是解决住房供应的方式之一 (49) （三）需求端政策：补贴体系、税收调控、住房立法等政策有保有压，实现井然有序的住宅租赁市场 (51) 1、支持
6、政策：通过补贴、税收、贷款等政策广泛吸纳民间房源承担社会住房功能 (51) 2、限制政策：不动产产权税+产权转让税+差价盈利税等多种税收打压抑制投资需求 (52) 3、住房立法：房租管制+租客保护造就了高比例且规范的租赁市场 (54) （四）房价情况：房价控制稳定、房价收入比7.9 倍，但近期也因人口流入致房价大幅上涨 (56) 1、2022 年前长期稳定的房价水平，住房支付能力位于全球主要城市前列 (58) 2、大量移民涌入+欧洲低利率环境下，大城市房价近年涨幅加快、但总体支付能力仍强 (62) （五）特殊背景：德国不存在土地财政依赖，房地产也非国民经济支柱产业 (65) （六）德国总结：市
7、场作为住房供应主体，以补贴和住房合作吸纳民间房源承担社会住房功能 (65) 三、中国模式现状：我国现行住宅制度多方面仍需完善，后续住房制度改革将面临三大约束限制 (66) （一）我国目前三大特殊背景：住房结构性问题、土地财政强依赖、房地产经济强依赖是强约束条件 (66) 1、我国特殊背景之一：住房总量不缺、而是结构性问题，约束长效机制必须因城施策 (66) 2、我国特殊背景之二：土地财政依赖不降反增，约束长效机制后续应缓步推进 (68) 3、我国特殊背景之三：房地产是国民经济支柱产业、对经济贡献比重巨大，限制长效机制推进节奏 (73) （二）我国住房制度现状：住房保障体系仍需完善，房产税+法律
8、制度+金融支持等多环节需跟上 (75) 1、我国住房制度现状之一：前端调控政策史上最严，需求端放松预期落空、但供给端放松仍可预期 (75) 2、我国住房制度现状之二：住房保障体系仍需完善，覆盖范围、支持力度有待提升 (75) 3、我国住房制度现状之三：中东部试点城市租赁住房有序推进，但租客权益仍需进一步保障 (77) 4、我国住房制度现状之四：房产税两城试点6 年，全国范围内增量+存量房征收尚需时间 (79) 5、我国住房制度现状之六：金融渠道有所创新，类REITS、长租ABS 等陆续推出 (81) （三）中国模式现状总结：我国现行住宅制度多方面仍需完善，后续住房制度改革将面临三大约束限制 (
9、86) 1、供应端：中国以市场配置为主、政府配置为辅，前者涨价及后者缺位导致住房制度仍需改善。 (86) 2、需求端：打压政策多于支持政策，前者需要调整长效机制化、后者需要加大支撑范围以及力度。 (86) 3、房价情况：过去15 年房价CAGR 约8%、实际远高于此，短期化调控政策反倒是滋生投资求。 (86) 4、特殊背景：住房结构性问题、土地财政强依赖、房地产经济强依赖是住房制度改革的强约束条件。 (86) 四、中国长效机制猜想：有保有压的住房配置机制，重在长效和稳定，预计因城施策、缓步推进 (87) （一）可借鉴之处：新加坡的政府作为主体的双轨制供应体系，德国的以市场为主的租赁住房供应体系
10、 (87) 1、新加坡模式方面：双轨制住房市场、政府作为供应主体、强大需求支持政策、长效化政策稳定预期等87 2、德国模式方面：以市场为供应主体、补贴保障体系、社会合作社建房、差别化房产税率、租赁立法等. 87 （二）不可借鉴之处：新加坡和德国房地产经济和土地财政依赖不强、国小利于政策实施 (88) 1、新加坡方面：政府长年补贴组屋建设亏顺，房地产经济依赖较小是前提条件，国小利于政策实施。 (88) 2、德国方面：房地产经济和土地财政依赖不强、国小利于政策实施、住房充裕下购房需求不强烈。 (88) （三）中国长效机制猜想：有保有压的住房配置机制，重在“长效”和“稳定”，预计因城施策、缓步推进
11、(89) 五、投资建议：实为住房制度改革，并重在长效和稳定，维持推荐房地产龙头 (90) 图表目录 图表1 新加坡国土概况 (12) 图表2 新加坡人口密度变化 (12) 图表3 新加坡人口增长趋势 (13) 图表4 新加坡人口构成 (13) 图表5 新加坡GDP 走势 (13) 图表6 新加坡人均GDP 走势 (13) 图表7 新加坡2022 年概念规划 (14) 图表8 新加坡SLA 管辖下物业分类 (14) 图表9 新加坡以国有土地为主，国有土地占比80% (14) 图表10居住在HDB 组屋的人口占比总人口走势 (15) 图表11 新加坡人口密度变化 (15) 图表12 新加坡总人口变
12、化情况 (15) 图表13 世界大都市人口密度（2022） (15) 图表14 新加坡全国住宅自购与租赁比例 (16) 图表15 新加坡核心家庭、多代家庭居住类型分布 (16) 图表16 新加坡HDB 房屋的居住人口密度示意图 (16) 图表17 HDB 全国建设分布 (17) 图表18 HDB 建设组屋套数（截至FY2022/2022） (17) 图表19 新加坡住房拥有率 (17) 图表20 新加坡住宅市场分类（居住人口口径） (18) 图表21 HDB、DBSS、EC 和私人住宅对比 (18) 图表22 HDB 管理下的住宅套数 (19) 图表23 HDB 建造和“居者有其屋”计划售出套
13、数 (19) 图表24 新加坡家庭居住类型分布 (20) 图表25 图表30 新加坡平均家庭月收入构成 (20) 图表26 HDB 提供的6 种购房津贴 (20) 图表27 新加坡购房家庭月收入与购房津贴对应关系（如果仅1 人公民，购房津贴减半） (21) 图表28 新加坡中央公积金制度的缴纳比例 (22) 图表29 新加坡中央公积金保障项目 (23) 图表30 新加坡中央公积金账户构成及特点 (23) 图表31 新加坡历年公积金提取和结余情况 (24) 图表32 新加坡居民提取公积金主要用途分类 (24) 图表33 新加坡CPF 活跃账户数 (25) 图表34 新加坡参与CPF 人数 (25
14、) 图表35 新加披购买组屋首付比例 (25) 图表36 HDB 新组屋购买标准 (26) 图表37 新加坡平均家庭月收入趋势（分居住类型） (27) 图表38 新加坡分区间家庭月收入同比 (27) 图表39 新加坡平均家庭人均月收入趋势（分居住类型） (27) 图表40 新加坡分区间家庭人均月收入同比 (27) 图表41 自住房屋房产税税率（Owner-Occupier Tax Rates） (28) 图表42 非自住住宅房产税税率（Residential Tax Rates） (28) 图表43 新加坡额外买方印花税（ABSD）征收率 (29) 图表44 新加坡四年内出售物业需要卖方印花税
15、（SSD） (29) 图表45 1970-2022 年新加坡组屋价格稳中有升 (30) 图表46 过去40 年房价涨幅略低于人均GDP 涨幅 (30) 图表47 新加坡HDB 房屋二手售价走势（分居住类型） (31) 图表48 新加坡HDB 房屋二手租金走势（分居住类型） (31) 图表49 全球主流大城市租金占比家庭收入比例 (31) 图表50 组屋二手售价指数走势（2022Q1=100） (31) 图表51 组屋、私宅成交套数和售价对比 (31) 图表52 私宅租房成交套数和租金均价对比 (31) 图表53 组屋主力户型-3 居室（65.4 平） (32) 图表54 组屋主力户型-4 居室
16、（90.3 平） (32) 图表55 新加坡有地/无地私人住宅供应套数 (32) 图表56 新加坡有地/无地私人住宅空置套数和空置率 (32) 图表57 非有地住宅（non-landed）均价走势及新房、二手房成交量 (33) 图表58 有地住宅（landed）均价走势及新房、二手房成交量 (33) 图表59 私人住宅（有地/非有地）价格指数走势（2022Q1=100） (33) 图表60 HDB 历年赤字/盈余与政府补助情况 (34) 图表61 HDB 历年资本支出构成 (35) 图表62 HDB 历年全部贷款余额 (35) 图表63 新加坡GDP 构成 (35) 图表64 新加坡施工业和房
17、屋租赁业占比GDP (35) 图表65 新加坡SLA 管辖下物业分类 (36) 图表66 新加坡近年私人土地vs 公共土地出让面积 (36) 图表67 新加坡SLA 历年经营性收入vs 经营性支出 (36) 图表68 新加坡SLA 历年净收入 (36) 图表69 新加坡房产税及占比税收收入情况 (37) 图表70 新加坡政府公共财政收入及占比GDP 情况 (37) 图表71 新加坡历年税收占比分布 (37) 图表72 德国历年GDP 及增速 (39) 图表73 德国人均GDP 及增速 (39) 图表74 德国历年人口和人口密度情况 (39) 图表75 德国净移民情况 (39) 图表76 汉堡、
18、柏林人口同比 (40) 图表77 科隆、慕尼黑人口同比 (40) 图表78 德国人口老龄化情况突出 (40) 图表79 德国城镇化率 (40) 图表80 德国中大型城市分布（按人口统计） (41) 图表81 德国分区域人口密度情况 (42) 图表82 德国土地所有构成 (42) 图表83 德国住房市场供应结构（截至2022 年5 月9 日数据） (42) 图表84 德国家庭每户人数 (43) 图表85 德国家庭居住类型构成 (43) 图表86 德国全国及各州自有住房比例 (43) 图表87 德国住房分类（2022） (44) 图表88 德国居住类型分类（按家庭人数，2022） (45) 图表8
19、9 德国居住类型分类（按家庭月收入，2022） (45) 图表90 德国累计建造住宅套数（截止2022） (45) 图表91 德国普通家庭人均住房建筑面积（2022） (45) 图表92 德国历年房屋完工总量（包括住宅建筑和非住宅建筑） (46) 图表93 德国住宅建筑和住房套数历年新增情况 (46) 图表94 德国住房建面历年新增情况 (47) 图表95 德国历年住宅土地成交及地价情况 (47) 图表96 德国政府保障房（social housing）数量减少 (48) 图表97 德国人均年收入中位数vs.平均数 (48) 图表98 政府所有保障房数量 (48) 图表99 德国部分政府保障房
20、私有化交易情况 (49) 图表100 德国住房市场供应结构（截至2022 年5 月9 日数据） (50) 图表101 德国住房合作社的最基本模式：租赁模式 (51) 图表102 德国接受住房补贴的低收入家庭数及占比 (52) 图表103 德国低收入家庭月均平均住房补贴 (52) 图表104 不动产产权税计算示例（Real Property Tax Burden） (52) 图表105 德国不动产产权税计算公式 (53) 图表106 德国不动产产权税占比政府经营性收入 (53) 图表107 2022 各联邦州产权转让税（Real Property Transfer Tax） (53) 图表108
21、 德国个人所得税税率（单位：欧元） (53) 图表109 德国房地产交易代理费率agent fee（2022） (54) 图表110 德国部分住房政策一览 (55) 图表111 德国房价和地价指数 (56) 图表112 德国房价指数和地价指数（2000 年后） (56) 图表113 德国房价指数和人均GDP 关系 (57) 图表114 过去40 年房价涨幅略低于人均GDP 涨幅 (57) 图表115 德国房价指数和GDP 平减指数 (57) 图表116 德国房价指数和房屋相关支出占比家庭支出 (57) 图表117 全国及各大城市高级公寓（condominium）价格 (57) 图表118 全国
22、及各大城市租金情况 (57) 图表119 1996-2022 欧洲主要国家实际房价变化 (58) 图表120 全球主要城市人均房价收入比（2022） (58) 图表121 欧洲部分城市租金指数和当地购买力指数（2022） (59) 图表122 德国房地产分地区发展趋势 (60) 图表123 欧洲各国未偿还房贷占GDP 比重（2022） (60) 图表124 德国家庭租金收入比（2022） (60) 图表125 德国私人业主出租住宅租金回报率 (61) 图表126 欧洲各国房价收入比及租金指数 (61) 图表127 德国居民存款利率走低 (61) 图表128 德国长期国债收益率走低 (61) 图
23、表129 欧元区基准利率走低 (62) 图表130 德国房价主要波动周期 (62) 图表131 德国城市（分人口能级）中等单户别墅价格同比 (63) 图表132 德国七大城市公寓租金和房价涨幅 (63) 图表133 2022-2022 年间租金涨幅前十城市 (63) 图表134 房价涨幅对比：德国vs.英国 (63) 图表135 德国大宗房产成交总额（2022-2022） (63) 图表136 柏林房价涨幅同比 (63) 图表137 德国失业率情况 (64) 图表138 德国居民住房贷款每年新增额 (64) 图表139 德国住房成本超负担率 (64) 图表140 德国个人年收入平均数vs.中位
24、数 (64) 图表141 2022 年前住宅套数估算 (66) 图表142 2022 年前住宅套数估算 (67) 图表143 主要国家顶峰时期户均住宅拥有套数情况 (67) 图表144 2022 年各省/直辖市城镇常住人口 (67) 图表145 2022 年全国城市化率区域分布情况 (67) 图表146 中国和德国、新加坡的国土面积以及人口的对比 (68) 图表147 国有建设用地供应面积及同比 (68) 图表148 全国土地出让签订合同总价款及同比 (68) 图表149 国有土地使用权出让收入占比地方本级政府性基金收入 (69) 图表150 国有土地使用权出让收入占比地方本级财政收入情况（窄
25、口径和宽口径） (69) 图表151 重点城市土地抵押贷款总额占比地方本级财政收入情况（窄口径和宽口径） (70) 图表152 重点城市土地抵押贷款总额 (70) 图表153 重点城市土地抵押贷款面积 (70) 图表154 重点城市净增土地抵押贷款总额 (71) 图表155 重点城市净增土地抵押贷款面积 (71) 图表156 土地出让合同与财政收入 (72) 图表157 土地出让收入vs.成本性支出及占比 (72) 图表158 单位土地抵押楼面价vs.百城土地成交楼面价 (72) 图表159 土地出让金占比地方政府财政收入（2022） (72) 图表160 百城土地成交楼板价：一二三线城市 (
26、72) 图表161 地方本级财政收入同比vs.固定资产投资额同比 (72) 图表162 中国房产税及占比财政收入情况 (73) 图表163 房地产和建筑业增加值占比GDP (74) 图表164 房地产行业对GDP的累计同比贡献率 (74) 图表165 房地产开发投资占比社会固定资产投资比重 (74) 图表166 房地产行业资本形成总额占比支出法GDP (74) 图表167 房地产开发投资同比vs.固定资产投资完成额同比 (74) 图表168 房地产消费占比GDP (74) 图表169 近期部分城市限售政策一览 (75) 图表170 北京保障房分类 (76) 图表171 试点城市推地计划一览（部
27、分城市推出供地计划时租赁政策未出，预计后续会提升租赁用房比例） (78) 图表172 上海近期成交租赁用地一览 (79) 图表173 中国房产税政策 (79) 图表174 上海、重庆房产税收细则 (80) 图表175 房地产金融相关政策推进 (81) 图表176 市场已发行类Reits 产品和长租公寓ABS 一览 (82) 图表177 新加坡、德国与中国住房制度的对比 (89) 前言&投资建议 随着中央对于“房住不炒”的定位不断强调、也随着租赁新政和房地产税等新调控机制的推进，我国房地产长 效机制也似乎渐行渐近、但目前仍处于朦胧之中。不过在具体细则出台之前，我们可以从国外现有成熟模式来窥见 一
28、斑，在美国、日本、德国和新加坡等4 个经济发展最有特点的国家中，新加坡和德国由于过去房地产市场控制平 稳，因而其经验值得我国长效机制以之为借鉴。供应端，新加坡的公共性住宅（组屋）和德国的租赁性住房可以分 别为我国共有产权房和租赁住房提供借鉴，推动我国逐步构建成普通住房、共有产权房、租赁住房等的多主体、多 层次供应体系，而需求端，新加坡和德国在政策方面的有保有压，包括保（补贴、金融等）、压（税收、法律等） 等多个环节都值得我国借鉴学习，实现抑制投资需求的同时更要保障自住需求。但鉴于我国住房结构性问题、房地 产经济和土地财政依赖等特殊背景将约束打压政策的实施节奏和力度（如房地产税和租赁等）。不同于
29、认为长效机 制为打压机制的负面判断，我们认为长效机制应是：1）有保有压的住房配置机制；2）重在“长效”和“稳定”；3） 因城施策、缓步推进。因而长效机制不必过多负面解读，反倒是它将推动行业趋于平稳，减少行业波动、导致小周 期规律淡化，强化我们小周期延长的逻辑。我们本文主要观点概要如下： 1、新加坡模式：以组屋为主，“供给管控+限购限售+交易多征税”抑制投资供应端，新加坡住宅市场以政府为供应主体 ，政府承担了开发商、金融支持和政策支持等多方面的角色，国有 土地占比超80%的背景使政府低价供地，以确保政府组屋低价供应，形成了80%政府组屋+20%私人住宅的双轨制 供应结构；需求端，政府通过有保（购
30、屋津贴、中央公积金、低息贷款等三大资金支持）、有压（“限售+限购”打 压政策及“低房产税率和高印花税率”税收政策）的保护自住、抑制投资，推动住房自有率高达91%，实现“居者 有其屋”，并过去40 年组屋房价CAGR 约7%，低于同期人均GDP 涨幅的8%。 2、德国模式：以租赁为主，“供应充裕+法律保护+多重房地产税”抑制投资供应端，德国政府依靠补贴体系和住房合作 社制度等措施吸纳民间房源来保障社会住房供给，造就了市场成为 住房供应主体的多元化供应结构，并且德国家庭小型化+人均居住面积较高导致了租赁大于自有的住房格局，目前德 国住房市场由58%租赁住房+42%自有住房组成，其中政府房源占7%、
31、市场房源占93%；需求端，政府通过有保 （补贴、税收、贷款等优惠政策）、有压（不动产产权税、产权转让税、差价盈利税等高比例税收政策、租客保护 和租金管制的租赁立法）的多重措施保护自住、抑制投资，并过去40 年房价CAGR 约2%，低于同期人均GDP 涨 幅的4%。 3、背景差异：我国住房结构性问题、房地产经济和土地财政依赖将是强约束虽然我国可在供应端学习新加坡的组屋和德 国的租赁房，在需求端学习有保（补贴、金融等）有压（税收、法 律等）政策，但新加坡和德国有其特色背景：房地产经济依赖小、土地财政依赖小、国土面积小和人口少、城市化 已完成等，而反观我国，由于我国住房结构性问题（2022 年户均1
32、.1 套，总量不缺、结构性问题）、房地产经济依 赖强（房地产及上下游对GDP 占比及增长贡献率均约30%）、土地财政依赖强（土地出让金占地方本级财政收入 约45%、土地抵押贷款余额达11 万亿）等特殊背景将约束我国在借鉴中并不能照搬，尤其打压政策，而更应有所 学而有所不学，短期不必过度负面解读。 4、我国猜想：长效机制应有保有压，重在长效和稳定，因城施策、缓步推进不同于认为长效机制为打压机制，我们认为 长效机制应是：1）有保有压的住房配置机制：我国将形成以商品房 为主、租赁住房+共有产权房为辅的多主体、多层次住房供应体制，同时通过有保有压的调控机制实现“住有所居、住房不炒”的目标；2）重在“长效”和“稳定”：一方面，长效机制应是一个稳定机制，目的在于住有所居，而非打压房地产，另一方面在长效机制应是长效化机制，以此稳定市场预期，保障普通住房需求；3）因城施策、缓步推