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1、土地增值税汇算清缴的斗争2010年6月10日，给我们公司开发的小区“国际枫景”进行土地增值税汇算清缴的省城*税务师事务所进入到我公司。省城*税务师事务所是这样进入我公司的：我们地市共有10家税务师事务所进入到地税局的名单中，开始税征科的科长按照最公平的方式-抓阄的方式，我们被抓到当地一家税务师事务所，我暗自窃喜，因为这家事务所的所长是我叔辈同学，即我大学同学的高中同学。当然，协调起来容易些。可是，第二天，情况有所变化，省城*税务师事务所通过找关系走后门，市局将我公司的汇算清缴交给了这家省城*税务师事务所，灾难开始发生.第二天，省城*税务师事务所的经理到我公司，双方详细介绍了各公司的情况。对方先
2、发制人，询问：1、贵单位的借款合同、财务费用是多少2、车库与储藏室销售金额多少？ 我们也不示弱，回答如下：1、 我们单位银行借款很少，仅3000万元，我司按照关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函2010220号）规定（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开
3、发成本”金额之和的10%以内计算扣除。由于我公司贷款少，财务费用低，少于“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%，因此，我们按照上述1+2的5%确认对我们有利。2、 土地增值税暂行条例及其实施细则规定，土地增值税是对出售或者以其他方式有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的行为所征收的税款。出售或转让应当以办理相应产权转移为标志，产权未发生转移不需要缴纳土地增值税，车位的成本在计算土地增值税时也不得扣除。对方的经理无言。我想，通过近20年的税务经验，你们想到的我基本想到了，那就等着斗智斗勇吧.第二天，省城*税务师事务所派来三员大将进驻我公司，开始了漫长的土地增值
4、税清算工作。三员大将李逵、王税和张良。李逵是组长，王税和张良协助李组长工作。三人组先从稽查收入开始，销售合同、销售台账、发票、明细账、测绘报告等涉及销售收入的资料全部整理好搬到会议室。因为我们公司的预收账款及销售收入科目是按照开发小区的楼栋号-单元户-层数-东西户一一设置的，既方便公司每月与销售部核对账目，更方便税务的随时稽查。在这里提醒同行们，做账尽量明细，既然我们不偷税，何必做帐那么粗，让人觉得怀疑。重点关注的收入节点我早已考虑到，并已经做好了解释的准备。重点关注的收入点有：1、储藏室、车库的收入2、有无地下车库？3、人防工程是否改为地下车库？4、测绘报告与销售合同的面积差的收入是否做到账
5、面？5、会所是否销售？出租？6、幼儿园是否销售、出租？7、商业房是否有自用及出租部分？8、是否有代收代缴费用？9、同等品质的房子销售价格是否接近？有无价差较大的问题？10、是否单位职工售房价格偏低现象发生？11、是否存在账外账？第三天早上，来到李逵组长所在的办公室，看到没有水果了。于是安排公司美女出纳买点荔枝、圣女果、香蕉，买了几盒苏烟（我们这里算是较高档次的），由于有位女注税，我还安排买了木糖醇。别的不说，服务要周到啊！稽核成本和费用由张良先生（带着个眼镜，文绉绉的）负责。七项成本一一核对，由于我们公司把财务费用资本化了，将利息支出作为开发成本-利息支出。不过国税函2010220号（四）土地
6、增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。我们的项目基本情况是这样子的：12万平方米，1.06容积率，分三期开发，三年开发完毕。一期是普通多层，二期普通多层，144平方米以上的3000平方米，商业房3000平方米。三期是小高层，单户大多超过144平方米。小区不大，户型不算多，论说清算起来比较简单。其实看似简单，从与税务所李逵等的交流看，任重道远啊.看似六项成本，土地增值税是按照成本分项进行清算的，并且把土地及拆迁补偿费还单独跳出来，我想可能突出“土地增值”税的缘故吧。六项成本的二级三级明细在此不用细说，对各位来说会计科目是小儿科了。关键是成本的归集和分配就应该
7、注意了。因为计税成本对象的确定原则如下： （一）可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。 （二）分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。 （三）功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。 （四）定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。 （五）成本差异原则。开发产品
8、因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。 （六）权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。成本对象由企业在开工之前合理确定，并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。 企业下列成本应按以下方法进行分配：土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完
9、毕再行调整。单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配。借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。其他成本项目的分配法由企业自行确定。 也就是说，成本的分配税法规定可以按照受益面积进行分配。各位注意了，可以按照受益面积啊。在这里大家要琢磨琢磨，是否应该和当地税务沟通下，采取最适合公司利益的分配方式。省城税务所的同志们住宿是自己找的地方，午饭我单位负责。虽然单位有个酒店，但是离办公室太远，于是我安排单位的会计陪着他们就近解决午饭问题。沂蒙辣子鸡店、全羊汤馆、饱口福饺子店、开口笑饺子店、顺风肥牛店都吃遍了。照顾好同志们，别饿着啊，服务要好
10、，态度要和蔼，争论要讲政策，这是很重要的。期间费用比较好算，不过有些费用需要调整。财务费用已经明确，按照1+2的5%扣除，可是管理费用中有的应该属于期间费用啊，可得调出来啊，可以加扣20%的。我是这样答疑的：相关项目能否作为土地增值税前扣除项目，与会计上计入哪个科目无关，公司开发部、工程预算部、技术部人员工资能否扣除，应按上述土地增值税的规定扣除。我们理解，如果三个部门是专为该开项目而成立，职能即为直接组织、管理开发项目，那发生的工资可以在计算土地增值税时扣除；否则应作为企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用，不得在计算土地增值税时申报扣除。怎么样？李奎同志！我说的有
11、道理吧。你可以把开发间接费中的交际应酬费抠出来，我就可以把管理费用中应计入开发间接费的项目列进去啊，特别是工程部司机的工资油料及车辆折旧。我该给李逵施加点压力了！说实在的，我让李逵通知他们经理来沟通，就是不来，说什么忙，忙什么呢？我对李逵说：第一：土地增值税的汇算清缴，国家有法规按照法规执行，法规不明确的，按照对公司最有利的办法执行；第二：虽然你们所是通过关系来的，但是是我们和你所签订业务协议的，以后的路很长，合作前景很广阔；第三：我也找过税务局长，告诉我八个字，出好报告，收费合理。道理很简单，不违规，不违法，政策有依据；沟通好，协商好，实现双赢。我们不想让贵所承担责任，要换位思考。如果沟通好
12、，费用没问题，如果沟通不好，那咱就不客气啦。先走人，趁上几天，晾上几天，让他们思考思考再说.对于我们房地产财务人员来说，熟练掌握好会计知识和税收知识是非常重要的。市场经济是法制经济，随着社会的进步，国人素质的提高，讲法规讲政策才有立足之地。不像前几年，吃个饭洗个脚送个礼就解决问题了。心中有数，才有骨气，脑中有文，才有底气。综合李逵、王税、张良总结的收入、成本、费用工作底稿。列出了N项问题。简直让我看花了眼！其实，在汇算清缴之前，我已经安排公司财务老杨同志和刘胖胖会计进行了初步核算,权当摸底吧。有这个底气，我们也不慌张，一条一条的和他们讲理吧.先说收入确认的问题：1、房地产开发公司收取顾客的违约
13、金和更名费，是否需要缴纳土地增值税？2、储藏室的面积是否加入正房？收入是否一并合并？3、地下车库及车位的出租收入是否缴纳土地增值税？因为我们公司的收入非常明晰，发现的就这么几个问题。 房地产开发公司因购房者在履行购房合同时违约而收取的违约金和更名费，实际构成了房屋销售价值，并在房屋转让时取得了收入。根据土地增值税暂行条例实施细则第五条规定，暂行条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。因此，该违约金和更名费应并入其房屋转让收入计征土地增值税。根据住建部房产测量规范17986-2000有关建筑面积的规定，储藏室（层高低于2.2米）不在核定容积率的面积中，储藏室是附属物，其面
14、积不能加入到正房中，因为加到正房中就有可能超过144平方米，属于非普通住宅，不能享受20%的优惠政策。 土地增值税暂行条例及其实施细则规定，土地增值税是对出售或者以其他方式有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的行为所征收的税款。出售或转让应当以办理相应产权转移为标志，产权未发生转移不需要缴纳土地增值税，地下车位的成本在计算土地增值税时也不得扣除。注意了，房地产企业的代收代缴费用是很大的，除了公共维修基金，其他代收代缴都缴纳营业税的！不过我们公司已经对代收代缴费用进行了纳税筹划，账面非常干净，税务所及税务的同志们也就无法找毛病了。对于代收费用：国家税务总局关于印发土地增值税清算鉴证业务
15、准则的通知（国税发2007132号）第二十五条进一步明确，对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用，应区分不同情形分别处理：1.代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数；2.代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。据此分析，假如房地产开发企业不是按照县级以上人民政府的规定要求代收的费用，则也要作为开发产品的销售收入征税。只有及时将代收费用按规定转付给委托单位，才可以从土地增值税的应纳税收入额中扣除
16、。收入问题少一点，关键是成本和期间费用。分期还是不分期；分普通住宅还是不分；成本分配原则；占地面积，建筑面积、预算造价还是按照受益面积？那就看看哪个适合公司了，不过要经过税局认可啊。国家税务总局 关于土地增值税清算有关问题的通知国税函2010220号 这个文件可待好好研究研究啊。我是这样认为的：2006第187号文件中土税可以扣除（三）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；2.建成后无偿移
17、交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除； 3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。指的是有偿转让，咱们是出租，没有产权，租金期限合同法有效期最长20年。既然长期出租，就不是有偿转让吧。有关收入确认的问题和争议就那么多。有关成本的争议就多得数不清了。因为心里有底，咱们就一项一项的说，然后一项一项的进行争辩吧。1、小高层储藏室的成本归入普通住宅，而收入归入小高层。这样的话，我的收入高，成本又没有，加扣20%就不可以，那么增值额就会大。储藏室是主体建筑不可分割的一部分，必须和小高层收入成本配比进行。虽然我知道12366有个答疑，储藏室按照非普通住宅清算
18、，但是不利于咱公司啊，那咱就不提了，否则叫没事儿找事儿，找抽呗，呵呵。2、土地成本的分配。你说那李逵按照建筑面积法给我分摊，可把我惹恼了。国税发2009第31号文件上明确说明，土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。因为我司开发的三期是小高层，中间有个5000多平方米的人工湖，按占地面积最合适，也最能多分块土地成本，并且税法也有明确说法啊。3、一期和三期的建安成本差额400元，差额大，说是有猫腻。要外调也就是向施工单位调查。 哎！您说吧，同志们，我幸亏没有在建安成本做任何的手脚（那可是偷税啊，风险太大，也是我们公司一向坚持的底线）。 我们的解释是：
19、一期是普通住宅，砖混结构，土建成本800-900之间，分包工程（保温、防水、地暖、门窗、外墙涂料及面砖）占主体的25%左右；三期的小高层是框架结构，土建1000-1100之间，同样分包工程也占到主体工程的25%左右。况且，小高层的基础设施档次高，湖面大，水系标准高，绿化成本大，两者相差400元是完全合理的。4、一期、二期、三期的基础设施全部按照建筑面积分摊。我说李逵同志啊，那可就不对啦，我的一二三期可是跨年度施工的，并且各期户型不一样，施工的材料也不一样，景观更是不同，我三期的小高层价格高，可是景观水系也花了不少银子啊，至少收入成本来个配比吧？！按照国税发200991号土地增值税清算管理规程第
20、二十一条第五条的规定： （五）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。受益对象，明白吗？三期的基础设施受益的是小高层，您把我的三期大量的基础设施给我摊到整个小区，是不合理的。搞惯了平均主义可不能随便平均啊，好车配好鞍，牛排车不用装修，套上就走，宝马可待名牌装饰啊，您可不能用宝马拉麦子去？7月28号中午我和老杨同志陪着李逵和张良一起吃了个午饭，地点：沂蒙山炒鸡店，点了4菜一汤，2瓶冰镇青岛纯生啤酒，菜有味，啤酒也爽。期间我再次强调了我们的观点：1、土地增值税暂行条例、2006第187号文及2010第22
21、0号文件有明确规定的按照规定执行，没有规定的或不明确的按照有利于公司的方向去做。2、土地增值税是地方税种，需要与地方税务局沟通的地方很多，我们负责沟通，不让你们所承担风险，再说，按照我们的想法出具的鉴证报告，我可以负责任的说，没有硬伤，你们也不会承担什么责任。3、同期当地税务所对当地的房产公司出具的报告我们也有所了解，不违法、不违规，协商为主。李逵同志听了也点点头，表示认可。项目融资也接近尾声，该答复的问题已经答复，静静等待省行的批复消息了。目前主要的事情还是土地增值税汇算清缴。对李逵同志提出的成本问题继续解答。5、*水利工程单位施工的道路工程存在问题。我们公司已经预付工程款200万元，实际决
22、算值还没有出来，估计在240万元左右。每笔付款已经代扣税金，由于*水利公司的股东闹矛盾，发生了官司，至今也无人来要帐。重要的是，该公司将税票拿走，却没将发票开回来。我们自己又没有税票，自然也就开不了发票。当地的税务稽查认可这一点，有税票基本认可了发票，因为税票与发票是对应关系的，并且我们已经将代扣税金全部交清了。而事务所是认发票不认税票。出现这样的事情确实不大好办，补发票就得重新开税票，多缴税啊。没办法，我们只好采取另外一种看似基本可行但又是没有办法的办法.6、有关人防工程改为地下车库的问题。人防工程在规划时已经通过市政府规划局的审批。在改造为车库的时候，就存在是销售还是在出租的问题。我的观点
23、是，出租好一些。理由如下：1、国税发2006第87号文件明确说明（三）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除； 3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。那样的话，收入成本同时可以扣除，对房地产企业是不利的。因为人防工程属于公共配套，已经全额转入成本。如果再单独挑出来，就增加了收入。如果作为
24、出租，因为合同法明确规定，出租合同最长期限20年，而出租又不改变权属，收入及成本在清算土地增值税时是可以不予考虑的。7、有关特定成本主体的费用归集。我们有一栋商业房，两层的，由于销售时间较晚，价格较高。因为商业房属非普通住宅，如果和其他普通住宅按照建筑面积分摊基础设施费的化，增值率较大。但是有个特殊情况需要解释。当时的商业房位置是个水沟，需要填沙2米，同时商业用电量较大，为此公司单独加了箱式变，况且，为商业房单独修了一条路和建设一个停车场。我个人的观点是，这部分专为商业房增加的成本，即特定的成本可以轨归集到商业房中去，是合情合理的。200991号土地增值税清算管理规程第二十一条第五条的规定：（
25、五）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。我们的做法也有理可查的。8、有关是否区分普通住宅和非普通住宅的问题。一般情况下，分普通住宅与非普通住宅对房地产企业的土地增值税清算是有利的，但是有一种特殊情况，假设同一期楼盘，普通住宅开工早，销售早，价格低，增值额是负数。而同项目的高档住宅建设的晚，销售价格高，增值额很大。这种情况下是不是可以合并计算，不享受普通住宅的优惠政策（增值率20%以内免交）对公司有利呢？我是这样认为的： 按照国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知国税发200
26、6187号文件的规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。 但是按照关于土地增值税一些具体问题规定的通知（95）财税字第48号文件第十二条的规定，关于既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的如何计税的问题：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条(一)项的免税规定。 因此，根据上述政策规定，对普通住房单独核算增值额后，如果增值额小于零的情况下，可以直接冲减该项目其他商品房的增值额，以余额计算缴纳土地增值税。之所
27、以可以直接冲减，原因很简单：上述政策规定，不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不享受减免政策。既然普通住房单独计算后的增值额小于零，也就是普通住房没有享受减免，那么纳税人完全可以对既建普通标准住宅又搞其他房地产开发不分别核算，则小于零的部分也就可以名正言顺地被扣除。9、有关开发间接费问题。土地增值税清算管理规程（国税发200991号） 第二十一条 审核扣除项目是否符合下列要求： （四）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。 开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费
28、、劳动保护费、周转房摊销等。（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 相关项目能否作为土地增值税前扣除项目，与会计上计入哪个科目无关，如果公司开发部、工程预算部、技术部人员工资专为本项目而设，应按上述土地增值税的规定扣除。我们的理解，如果三个部门是专为该项目而成立，职能即为直接组织、管理开发项目，那发生的工资福利、办公等费用都可以在计算土地增值税时扣除；否则应作为企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用，不得在计算土地增值税时申报扣除。值得我们注意的是，工程项目人员的交际应酬费是不可以进开
29、发间接费的，应该进入管理费用。 土地增值税的汇算清缴已经接近尾声。由于公司盘子小，税收筹划的比较早（有些自满），在汇算清缴过程中争议的问题不是很多。关键是没有硬伤，这是至关重要的！清算底稿我已经看过，基本达到了我们原来预计的底线。在此非常感谢单位老杨同志，刘胖胖会计师为此做出的努力。感谢李逵及他的团队，辛苦的工作和敬业，交流和友好的商榷为我们业务的提高贡献了很大的力量。 在此需要说明的是，本文是纪实描述土地增值税汇算清缴的整个过程，原则是不违法、不违规，尽量找有利于公司的突破点。本文属普及型的实战，简介、通俗、直观、务实，并不是光讲理论没实践的空架子。语言也不是很优美，甚至有些措辞不当，在此请各位网友见谅。