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1、精选学习资料 - - - - - - - - - 房地产开发企业税收筹划 -* 地产纳税筹划是纳税人为达到减轻税负和规避税务风险的目的,而在税法答应的范畴内,通过经营、投资、理财、组织、交易等各项交易活动进行事先支配的过程；通过对* 工程进行税收提前筹划,而不是事后的补救,以达到减轻公司税负和规避税务风险的目的；【唐山房地产企业应纳税税率】1 增值税计税名称税率（ % ）2022 年 5 月之前工程 5 或之后11 2 城建税 035 3 训练费附加 015 4 地方训练费附加 01 5 土地增值税（预交）2 6 印花税（产权转移）005 7 土地使用税 15 元/平 M 8 企业所得税（按利
2、润）25 行业税负：房地产开发企业的整体税负率为 10%左右；【主要税收筹划方法】一、 利用税收优惠二、 收入分散法三、 增加扣除工程金额法名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页,共 12 页精选学习资料 - - - - - - - - - 【筹划方法在各阶段的运用】一、总包施工单位、监理、造价询问、跟踪审计单位招标1、确定施工、监理、造价询问、跟踪审计单位 2、拟定、签订合同 税收筹划（增加扣除工程金额法）：签订工程合同时：尽量争取“ 甲方供材” ,既可以保证工 程质量,又可以在合理范畴内合同中虚增材料金额提高工程成 本（防止工程最终不能核定征收所得税及土地增值税时成本过 低税负
3、过重）； “甲供材料 ”有两种流程：如下图：模式一：合同内甲供（即甲控）在签订工程合同内注明,乙方托付甲方代购材料,销货方将发 票开具给乙方（建筑安装企业）,并由甲方将该项发票转交给 乙方；甲方为乙方代购材料,乙方将甲代购材料应全额计入工 程造价,一并计征增值税开具“建筑业 ” 发票；材料供应方 发票 施工方 发票 甲方模式二：合同外甲供 在签订工程合同内注明,建筑材料由甲方供应,销货方将材料 发票开具给甲方,甲方供应的材料价款不包括在工程合同内；乙方承包工程在开具发票时 金额；“ 甲供材料 ” 价款不能作为发票开具名师归纳总结 材料供应方发票甲方第 2 页,共 12 页- - - - - -
4、 -精选学习资料 - - - - - - - - - “ 甲供材料 ” 的缺点是增加了甲方材料的资金投入和资金支付压 力,需提前做好融资支配；二、招标合同备案1、依据住建局要求进行合同备案 三、建设工程施工许可证办理1、办理建设工程施工许可证四、施工组织1、施工组织 五、办理商品房预（销）售许可证六、销售1、工程营销筹备期 税收筹划（收入分散法）：为了缓解资金压力,未取得商品房预售许可证的情形 下,可实行诚心金、意向金方式收取准业主款项,以满意开发 工程建设的资金需要；房地产企业收取的“ 诚心金” ,不是按 照合同商定收取的,仅仅是依据订房单（或类似凭据）约定收取的,它不受合同法约束；2、工程
5、预热期 3、工程开盘前预备 税务筹划（收入分散法）：成立装饰装修公司或找一家资质高的装饰装修联营,在合理范畴内分出一部分收入,这样既可以节约土地增值税又名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页,共 12 页精选学习资料 - - - - - - - - - 可以节约增值税税金及附加（分出收入部分对应的 5%土地增值税可节约；增值税税金及附加税率：进销相抵后约5.65% ,装饰装修3.39%,可节约2.26%）；注：关键在于如何让客户同时签订购房协议及装修协议,可能对销售造成肯定的影响；优点：地产可以节约分出部分 7.26%的税金,客户可以节约分出部分6%的费用（契税及修理基金）；缺点：
6、购房客户将来出售时由于购买发票金额较小导致相应的 税金增加；假如客户考虑到这一点可能会不情愿接受这种购 买方式；4、开盘 税收筹划（增加扣除工程金额法）：依税法规定,房地产企业每一纳税年度的广告费支出应在不超过销售收入的15内据实扣除；集团公司的广告费,对于与地产公司业务有关联的部分,可由地产公司承担部分费 用；5、日常销售 税收筹划（分散收入法）：依据国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税 问题的通知国税发 200631 号文规定：房地产企业未完工前 实行预售方式销售的,其预售收入应先按毛利率运算当期应纳 税所得额,待开发产品结算计税成本后再行调整；据此,我公司“ 预收账款” 应依据1
7、5%的利润率扣除相关成本费用后,缴纳企业所得税；名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页,共 12 页精选学习资料 - - - - - - - - - 税务稽查重点：企业预售款金额；查实企业预售款后,以此作为企业补交增值税及附加、土地增值税（2%预交）、企业所得税；税务稽查局猎取企业预售信息来源：银行、房管部门；企业应对：依据购房合同；购房合同分三类：全款、分期付款、办理按揭；对按揭类客户,需准时去税务局开票,准时办理按揭；对全款、分期类客户,可以暂缓开动身票；未开发票的收据,暂缓进财务预售帐款科目；6、清盘七、工程建设1、主体施工2、变更签证3、工程款支付筹划方案（增加扣除工程金额
8、法）: 取得发票合规：与承包商商议,由承包商开发票,开发商负责这部分的税金；留意事项：开发商需把这部分虚增的成本想法设法放进结算书中,表达在结算造价中；4、外檐装修材料确定；5、甲控、甲分包材料招标税收筹划（增加扣除工程金额法）：以冀东混凝土为例； * 工程建筑面积按50000平 M 运算,单名师归纳总结 方混凝土招标价300 元/方,我方可以依据345 元/方结算（需第 5 页,共 12 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 签定合同）,达到虚增成本的目的；6、水、暖、电安装（每户外铺底商的水、电、气表分开安 装,利于后期的租赁）税收筹划：协作安装公司
9、税务筹划,参加安装合同的签定；7、工程款结算 税收筹划（增加扣除工程金额法）：与承包商商议,由承 包商开发票,开发商负责这部分的税金；留意事项：开发 商需把这部分虚增的成本想法设法放进结算书中,表达在结算造价中；虚增成本的目的：可以少缴房地产企业所得 税；开发商多缴了 6%左右的建筑业增值税及建筑企业所得 税,少缴 25%的企业所得税；这也是为什么房地产公司大部 分都设有建筑公司的动机之一；不过现在税务局也学精 了,对房地产的关联企业查得很严；关联公司的在避税方面的主要作用：虚增成本；当然在其他方面也有作用；8、施工方税收筹划： 1 ）总包以清包工方式供应的建筑服务,可以挑选适用简 易计税方法
10、计税；以清包工方式供应建筑服务,是指施工方不选购建筑工程 所需的材料或只选购帮助材料,并收取人工费、治理费或 者其他费用的建筑服务；2）总包为甲供工程供应的建筑服务,可以挑选适用简易计 税方法计税；甲供工程,是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页,共 12 页精选学习资料 - - - - - - - - - 方自行选购的建筑工程；3）总包为建筑工程老工程供应的建筑服务,可以挑选适用 简易计税方法计税；建筑工程老工程,是指：（1）建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在 2022 年4月30日前的建筑工程工程；（2）未取得建筑工程施工许可证的,建
11、筑工程承包合 同注明的开工日期在 2022年4月30日前的建筑工程工程；4）总包跨县（市）供应建筑服务,挑选适用简易计税方法 计税的,应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额,依据3%的征收率运算应纳税额；5）总包建筑安装工程费 : 材料（设备） +人工+施工机具使 用费+安全措施费 +治理费 +利润+规费+税金 税筹：财务人员要参加招投标阶段、在标书中商定增值税税 率：商定 3%或商定 11%；施工方中标后： 建筑安装工程费组成工程中 材料（设备） +人工+施工机具使用费 +安全措施费 +治理费 +利润+规 费 不含税部分已经确认了；下一步就是挑选使用税率；施工方可以 挑
12、选3%税率（甲供）,可以挑选 11%税率,假如都可以抵扣,对开发 商的成本没有任何影响；施工方假如可抵扣项少,会挑选 3%适用税率；开发商可以要求施工方开具 八、毛坯房竣工验收3%税率的 增值税专用发票；1、毛坯房竣工验收备案九、毛坯房结算名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页,共 12 页精选学习资料 - - - - - - - - - 1、毛坯房竣工结算2、工程款支付十、精装修工程1、精装设计单位招标2、精装工程设计税收筹划（利用税收优惠）：以设计劳务为例：境外机构除设计开头前派员来我国进行现场勘查、收集资料、明白情形外,设计方案、绘图等业务全部在中国境外进行,设计完成后,将图
13、纸交给中国境内企业；在这种情形下,对外商从我国取得的全部营业收入有税收优惠；3、精装施工单位招标4、成品房装修十一、配套工程1、配套手续2、配套施工3、竣工结算税收筹划：取得合法票据,并附相关工程结算书,最好经集团审计部（或审计部聘请独立第三方）审计；4、与政府收费有关的内容：向政府有关部门争取尽快退返：城市基础设施配套费、城市绿化费、城区建校费、防雷设计费、建筑噪音排污费、余泥清运名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页,共 12 页精选学习资料 - - - - - - - - - 费的可退返部分,仍有新型墙体基金、散装水泥基金；十二、竣工验收1、室内空气检测2、成品房验收备案3、
14、办理住宅准入证所需资料4、住宅准入证手续办理5、竣工备案手续税收筹划（利用税收优惠）：土地增值税的汇算清缴；土地增值税税率：（1）依据税法规定,纳税人建造一般标准住宅出售（一般标准住宅的界定必需以 财税 2006141号规定的为准） ,增值额未超过扣除工程金额的 20%时,免征土地增值税；（2）增值额未超过扣除工程金额50%部分,税率为 30%；（3）增值额超过扣除工程金额50%,未超过扣除工程金额100%的部分,税率为 40%；（4）增值额超过扣除工程金额100%,未超过扣除工程金额200%的部分,税率为 50%；（5）增值额超过扣除工程金额200%的部分,税率为 60%；相关文件： 国税发
15、 2006187 号（一）符合以下情形之一的,纳税人应进行土地增值税的清算：1、房地产开发工程全部竣工、完成销售的；名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页,共 12 页精选学习资料 - - - - - - - - - 2、整体转让未竣工决算房地产开发工程的；3、直接转让土地使用权的；（二）符合以下情形之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1、已竣工验收的房地产开发工程,已转让的房地产建筑面积占整个工程可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过 85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3、纳税人申请注销税务登记
16、但未办理土地增值税清算手续的；4、省税务机关规定的其他情形；十三、入住前预备1、入住预备2、办理地名手续3、物业用品储备4、物业接收钥匙、验房十四、办理入住1、办理入住2、售后修理十五、售后及移交1、 投诉处理2、 装修治理3、 施工资料整理及移交名师归纳总结 - - - - - - -第 10 页,共 12 页精选学习资料 - - - - - - - - - 4、 供暖 5、 通煤气 6、 整体移交物业；税收筹划（收入分散法）：房地产企业在销售房产的过程中,往往同时要代收自然 气初装费、有线电视初装费等各种费用；房地产企业在销售 房产的过程中的上述各项代收款项,均应并入房产销售收 入,运算缴
17、纳增值税,这就加大了房地产企业的税收负担；假如能将上述代收款项从房地产企业的计税收入中分别出 去,就可以将原本不属于房地产企业收入的代收费用从其销 售收入中分别出去,最终达到降低税负的目的；7、 产品问题总结及反馈 8、 初始登记 9、 产权证办理 税务筹划（利用税收优惠）：对个人首次购买 90 平方 M 及以下一般住房的,契税税率暂统一下调到 年 10 月 22 日 财税2022137 号10、分户土地证 11、土地证办理【期间费用税收筹划 】一、 治理费用1.5%.相关文件： 2022税收筹划（增加扣除工程金额法）：总机构治理费用,可按 肯定比例向地产公司分摊,增大了地产公司成本,以此削减
18、名师归纳总结 - - - - - - -第 11 页,共 12 页精选学习资料 - - - - - - - - - 地产公司的利润；二、 利息费用税收筹划（增加扣除工程金额法）：针对土地增值税 房地产企业贷款利息扣除的限额分为两种情形,一种是 在金融机构同类同期贷款利率的限度内据实扣除,另一种是 与其他费用一起按税法规定的房地产开发成本的 10%以内扣 除；这样两种扣除方式就为企业进行税收筹划供应了空间,企业可以依据两种运算方法所能扣除的费用的不同而打算具 体采纳哪种扣除方法；地产公司可以从总公司借入部分资金,依据集团公司的利息分割单以及支付利息原始单据复印件入账；地产借入的资金可以用设备、材料预付款的形式支付给集团的关联方；名师归纳总结 - - - - - - -第 12 页,共 12 页