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1、精选学习资料 - - - - - - - - - 房地产开发成本明细目标成本治理实施细就1. 目地 房地产开发成本明细提高集团成本治理水平,建立先进合理地目标成本治理体系 . 2. 范畴 房地产开发成本明细本实施细就适用于集团所属各地产公司.为集团所属各地产公司制订目标成本和实施目标成本治理供应相应依据和规范 .3. 职责 房地产开发成本明细 3.1 集团 xx 部门负责本实施细就地制订、修改、指导、说明与检查落实,集团财务治理部、成本审算中心负责有关具体对接事宜.3.2 集团所属各地产公司负责贯彻实施 . 4. 方法与过程掌握 房地产开发成本明细4.1 目标成本释义 4.1.1 目标成本是公
2、司基于市场状况,并结合公司地经营方案,依据 预期售价和目标利润进行预先确定地,经过努力所要实现地成本指标 .应表达集团“ 以经济合理性最大地成本提升产品地竞 争力,并形成行业成本优势” 地成本治理宗旨 .4.1.2 目标成本文件分为三个部分：目标成本测算表目标成本掌握责任书动态成本月评估. 房地产开发成本明细4.1.3 目标成本测算表是反应工程地总目标成本和分工程标成本 地金额 .建设工程地总目标成本是建设工程成本地掌握线,由 各分工程标成本组成 .各分工程标成本包括各专业工程造价指标及各种费用指标 .4.1.4 目标成本掌握责任书是对各工程费用地责任部门及其主要职责地说明,包括掌握内容、掌握
3、要点和手段,需要留意地已 完工程地失败教训 .4.1.5 动态成本月评估报告反映各成本工程地动态变化情形,分名师归纳总结 析缘由,提出成本掌握建议. 第 1 页,共 12 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 4.2 目标成本治理原就 房地产开发成本明细4.2.1 市场导向原就： 目标成本治理以市场为导向,确保目标利润地实现. 4.2.2 精确严谨原就： 目标成本指标应科学精确,每项来源都要有充分依据,保证目标成本地权威性 . 4.2.3 事前掌握原就： 目标成本治理贯穿于建设工程地每一阶段,凡事做到事先掌握为主,事中事后掌握为辅,在立项、设计、施工之前
4、发觉问题,削减无效成本 .4.2.4 动态治理原就： 建设工程地动态成本要准时与目标成本进行比较并纠偏,确保建设工程总成本在目标成本掌握范畴内 . 房地产开发成本明细4.3 目标成本科目地分类 ：房地产开发成本明细4.4 目标成本文件制订地步骤准时间要求4.4.1 工程定位阶段：在投资分析和概念设计阶段,依据可行性争论报告,以及营销、设计、成本、工程、财务等相关部门互动讨论确定地工程定位,完成“ 工程定位阶段地全成本测算”.确定各项费用地方案金额,包括设计、报建、环境配套、营销费等,并向各费用地负责部门交底达成一样,作为各部门地工作目标 .主体建安费以设计部编制地建设工程综合经济技术指标表为依
5、据,在五个工作日内完成,并依据测算基础,提出实施方案设计阶段地成本掌握目标、措施或建议,形成方案设计阶段地成本掌握建议,以此指导实施方案地造价掌握 .4.4.2 实施方案阶段：实施方案确定后五个工作日内,对工程成本测算表进行细化和修订.依据各相关部门地工作现状和计划,对设计、报建、营销等费用进行分析或修正 .建安费地控制在主要材料设备选型确定后,需增加主要材料设备地目标成本分析 .结合设计院地承诺明确各产品类型地限额设计指标（如钢筋、砼含量等）,形成施工图设计阶段地成本掌握名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页,共 12 页精选学习资料 - - - - - - - - - 建议,作
6、为设计任务指导书地一部分发给设计院作为施工图设计阶段造价掌握地依据 .4.4.3 施工图预算阶段：施工图完成后十五个工作日内,对目标成本测算表全面进行细化和修订,作为最终地目标成本 .并按已完工程地体会和“ 责任成本体系” 地要求,编制正式地目标成本掌握责任书,并以此指导招标、施工、选购等业务活动中地成本费用使用与治理 .4.4.4 各阶段地成本测算地相关资料（成本测算表、目标成本掌握指导书）在定稿后即时上报集团财务治理部成本审算中心,相关数据录入成本治理软件 .4.5 目标成本测算表地编制4.5.1 目标成本测算必需应用集团统一测算表格（见附件）,并表达量价分别地原就 . 4.5.2 目标成
7、本地制订以工程地规划指标、建造标准以及各部门共同确定地销售交楼标准为基础,目标成本测算表必需附具体地产品建造标准及部品标准（施工图预算阶段）说明书 .4.5.3 成本测算表中各成本工程地工程量,应依据已竣工地相像工程地结算分析得出地关联系数,由工程规划地基本指标（如建筑面积、基底面积、户数、单元等）推算得出,如按“ 窗地比”推算门窗面积,按基底面积推算屋面面积.施工图预算完成后成本测算表中地工程量,应是按图实际运算地结果 .4.5.4 成本测算表中地单价应依据产品定位、交楼标准、图纸要求按当地工程造价运算依据、市场行情运算得出,如是参照已结算工程地单价,需注明参考数据地来源和依据 .4.5.5
8、 产品定位和目标成本测算是一个互动地决策过程,需要设计、营销、工程、成本反复沟通,标准是“ 满意品质要求地性价比最大化” .在本过程中可使用价值功能分析法得到最优地方案 .4.5.6 施工图预算完成后目标成本测算表中地材料设备,对其品质应有精确地描述,且应与楼盘地定位相适应,能供应品牌和图片说明为正确 .名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页,共 12 页精选学习资料 - - - - - - - - - 4.5.7 投资分析和实施方案阶段地成本测算地量价分析标准不明确时,可以依据已结算工程地体会直接填写可售面积单方成本或总金额,但需注明参考依据 .4.5.8 各阶段地成本测算应有明
9、显地可对比性,即后阶段地测算与原 测算不一样地地方应有充分地依据和说明,原就上偏差不应 太大 .4.6 目标成本掌握责任书地编制 4.6.1 目标成本掌握责任书是目标成本治理地指导性文件,与设计任务治理指导书、工程治理指导书等,相互补充,共同构成工 程经营指导书内容 .4.6.2 目标成本掌握责任书地制定,应依据集团责任成本治理体 系要求,明确成本发生各阶段地掌握内容、掌握原就、责任部门等 .4.6.3 目标成本掌握责任书应包含以下内容：工程简况：总规 划指标,分期规划指标,工程简况,入伙时间 .地价成本控制：目标、责任部门、掌握手段和要点.开发前期预备费用掌握：目标、责任部门、掌握指标、掌握
10、手段和要点 .主体建安、社区管网、配套设施费地掌握：目标、责任部门、控制指标、掌握要点,应防止地已完工程地失败教训总结；仍应包括材料地供应方式及供应商地挑选要点 .园林环境工程及样板间、卖场装修费用地掌握：目标、责任部门、掌握要点.开发间接费地掌握：目标、责任部门、掌握指标、掌握手段和要点；包括营销费、资本化利息、物业基金等地掌握 .（各成本工程地具体掌握指标详责任成本治理体系指引）4.6.4 营销费地掌握包括开发间接费中地“ 营销设施建造费” 和期间费用中地“ 销售费用”.“ 营销设施建造费” 额度地确定及实施过程,均需要设计、营销部门地亲密协作,兼顾成效与成本地平稳；特名师归纳总结 - -
11、 - - - - -第 4 页,共 12 页精选学习资料 - - - - - - - - - 别是卖场和样板间装修,在总额确定后,由设计部负主要掌握责任,并将样板房装修费用地销售收回率作为成本掌握地考核指标之一 .“ 销售费用” 应结合推盘方案,于工程定位完成后制定投放时间和费用额度方案 .4.6.5 目标成本掌握责任书由成本治理部负责编写,初稿完成后反馈到设计、工程、营销、工程经理部、工程进展部、财务部等各职能部门争论、修改,达成一样后由各部门第一负责人签字确认,总经理签发执行 .4.7 目标成本地执行4.7.1 在工程实施过程中,应准时反映工程成本地动态情形,由成本治理部每月出一份工程动态
12、成本月评估,包括各成本工程地变化情形表,并说明缘由,提出成本掌握地建议 .4.7.2 工程动态成本月评估应包括“ 变更签证统计表” 和“ 工程动态成本信息表” ,并作为成本信息月报地部分内容,在完成后地三个日内报集团财务部成本审算中心 件中完成）.（可在成本治理软4.7.3 成本治理部应依据合同签订情形、预算核对情形、结算编制情 况、及变更签证金额,每月在“ 成本治理软件” 中对各工程地待 发生成本进行评估,在软件中生成“ 工程动态成本信息表”.4.7.4 如在月内显现影响成本50 万元以上地重大事项,变化发生地责任部门应准时向成本部供应相关资料,成本部准时运算相应 成本变化金额和缘由,向公司
13、总经理和分管领导汇报 .4.7.5 在合同审批时,即时揭示施工合同和材料采同地合同造价与目 标造价地对比简况；反映营销广告合同、园林环境合同地额 度使用情形；设计变更和现场签证应做到一单一算,月结月名师归纳总结 清,并录入成本治理软件.第 5 页,共 12 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 4.7.6 工程结算完成后或者年度成本治理工作总结时,应依据目标成本掌握责任书对相关责任部门进行评估,并提交公司管理层作为业绩考核地依据之一 .4.7.6 工程工程结算后,应按目标成本科目分类,总结各成本工程地造价指标和技术经济指标,并依据“ 成本数据库” 地格式
14、要求,录入数据库或整理成标准格式地 算、结算初步审核地依据 . Excel 数据表作为新工程测4.7.7 工程结算完成后,应分析工程地主要材料用量,为相像工程地 限额设计供应体会数据 . 4.8 目标成本地修订 4.8.1 施工图确定后地测算稿为最终目标成本,除规划条件、政府政策、市场环境有重大转变外不得修订.一般转变作为正常地成本动态变化在工程动态成本月评估中反映即可 .4.8.1 工程施工和销售过程中,假如售价、成本发生较大变化时（对利润影响达 2）,应对目标成本进行修订,并报公司总经理批准,同时上报集团财务部成本审算中心备案 .附件：目标成本科目分类成本测算表（标准）名师归纳总结 - -
15、 - - - - -第 6 页,共 12 页精选学习资料 - - - - - - - - - 目标成本科目分类一成本科目主要包含内容土地获得价款1 政府地价及市政配土地出让金、土地开发费、大市政配套费、契税、套费土地使用费、耕地占用税、土地变更用途和超面积补交地地价等2 合作款项补偿合作方地价、合作工程建房转入分给合作方地房屋成本和相应税金等3 红线外市政设施费红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费4 拆迁补偿费地上、地下建筑物或附着物地拆迁补偿净支出,安置及动迁支出,农作物补偿费,危房补偿费等二开发前期预备费水文、地质、文物和地基勘察费,沉降观测费,日1 勘察设计费勘测
16、丈量费照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、竣工面积丈量费等规划设计费 规化费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、成效图设计费、总体规划设计费 . 设计费：施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等 . 其他：可行性争论费、制图、晒图费、样品制作费等名师归纳总结 2 建筑争论用房材料及施工费第 7 页,共 12 页报建费- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 报批报建费1.工程报批报建费：报建时按规定向政府有关部门交纳地报批费 2. 交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施 费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基 金、路口开设费等、
17、规划治理费、环境评测 费、费新材料基金 或墙改专项基金 、老师住宅 基金或中学校老师住宅补贴费 、拆迁治理费、招投标治理费等3 增容费水、电、煤气增容费三通一平费施工用地暂时道路设计、建造费用暂时道路暂时用电施工用地暂时用电规划设计费、暂时管线铺设、改造、迁移、暂时变压器安装及拆除费用 暂时用水 施工用暂时给排水设施设计、建造、管线铺设、改 造、迁移等费用 场地平整 基础开挖前地场地平整、场地清运、旧房拆除等费 用4 暂时设施费围墙、围栏设计、建造、装饰费用暂时围墙暂时办公室租金、建造及装饰费用暂时场地占用费施工用暂时占道费、暂时借用空地租费三暂时围板暂时围板地设计、建造、装饰费用主体建筑工程
18、费1 基础造价土石方、桩基、护壁（坡）工程费、桩基咨检测费、降水2 结构及粗装修砼框架（含独立柱基和条基等浅基础）、砌体、找平及抹灰、防水、垂直运输、脚手架、超高补贴、散水、沉降缝、伸缩缝、底层花园砌体（高层建筑地裙楼有架空层,原就上架空层结构列入裙楼、有转换层结构并入塔楼）3 门窗工程单元门、入户门、户内门、外墙门窗、防火门等工程费用4 公共部位精装修大堂、电梯厅、楼梯间、屋面、外立面及雨蓬、栏杆等精装修费用名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页,共 12 页精选学习资料 - - - - - - - - - 5 户内精装修厨房、卫生间、厅房、阳台、露台地精装修费用四 主体安装工程
19、费1 室内水暖气电室内给排水给排水 自来水、排水直饮水系统热水系统室内采暖 地板热、电热膜、分户燃气炉、管道系统、暖气片室内燃气室内电气工程 楼栋及单元配电箱、电表箱、户配电箱、管线敷设、灯具、开关插座、含弱电工程管盒预埋2 设备及安装空调设备及安装费用、空调管道、通风系统通风空调系统电梯供货及安装发电机供货及安装发电机供货、安装、机房降噪消防系统 含消防水、电、防排烟水消防系统 自动喷淋、主体内消火栓箱、独立地室外消火栓系统电消防系统 烟感、温感、报警、消防广播气体灭火系统防排烟工程3 人防设备及安装 密闭门、气体过滤装置弱电系统居家防盗系统 阳台及室内红外探测防盗、门磁、紧急按扭对讲系统
20、包括可视及非可视对讲三表远传 水、电、气远程抄表有线电视 有线电视、卫星电视主体内外布线及终端插座电话 主体内外布线及终端插座宽带网 主体内外布线及终端插座名师归纳总结 五社区管网工程费第 9 页,共 12 页1 室外给排水系统- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 室外给水系统 小区内给水管道、检查井、水泵房设备、以及外接 地消火栓 雨污水系统 2 室外采暖系统 3 室外燃气系统 4 室外电气及高低压 设备高低压配电设备及红线到配电房地高压线、高压柜、变压器、低压安装 柜；箱式变压设备5 室外强电管道及电 室外强电总平线路部分 缆敷设 室外弱电管道埋设 用
21、于电视、电话、宽带网、智能化布线地管道预 埋、检查井 室外智能化系统 停车治理系统 露天停车场治理系统、地下室或架空层停车场治理 系统 小区闭路监控 摄像头、显示屏及电气系统安装 周界红外防越 红外对扫 小区门禁系统 电子巡更系统 电子公告屏六园林环境工程费公共绿化、组团宅间绿化、一楼私家花园、小区周1 绿化建设费边绿化2 建筑小品雕塑、水景、环廊、假山等道路、广场建造费道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等3 车行道广场、人行道4 围墙建造费永久围墙、围栏及大门室外照明室外灯光照明工程5 室外背景音乐儿童游乐设施、指示牌、标识牌、示意图、垃圾6 7 室外零星设施桶 、座椅、阳伞名师归纳总结 七
22、配套设施费第 10 页,共 12 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 1 游泳池建造成本及配套资产购置2 业主会所建造成本及配套资产购置幼儿园建造成本及配套资产购置3 学校建造成本及配套资产购置4 网球场配电房、水泵房土建及装修费5 6 设备用房车站建造费建造成本及配套资产购置7 支付给聘请地工程或工程建立单位地费用8 八开发间接费1 工程治理费工程监理费预结算编审费支付给造价询问公司地预结算地编制、审核费用行政治理费直接从事工程开发地部门地人员工资、奖金、补贴等人工及行政费施工合同外奖金 赶工奖、进度奖工程质量监督费建设主管部门地质监费安全监督费 建
23、设主管部门地安监费工程保险费2 营销设施建造费车站广告、路牌广告广告设施及发布费现场包装费 彩旗、气球、条幅、花架、花篮、花盆接待厅装修、装 设计、工程、装饰等饰费样板间 包括样板间设计、装修、家具、饰品以及保洁、保安、修理费 .主体外搭设地样板间仍包括建造费用；主体内样板间销售后回收地设计、装修、家销售模型费具、家私等费用,可从总费用中扣除. 售楼沙盘、户型模型等其他3 资本化利息直接用于工程开发所借入资金地利息支出、汇兑损物业治理完善费失,减去利息收入和汇兑收益地净额. 4 开发商承担地由物业治理公司代管地大修基金、物业治理基金或其他专项基金,以及小区入住前投入名师归纳总结 - - - -
24、 - - -第 11 页,共 12 页精选学习资料 - - - - - - - - - 地物业治理费九期间费用目标成本编制可不包括此项费用,本表列明供参考,1 治理费用 人工费用 行政费用 财产费用 其它2 销售费用详见销售治理方法媒介广告费电视、广播、互联网、报纸、杂志、公交广告、电子屏等广告费用 展销费 展位费、布置费、制作费等 促销活动费 设备租赁费、劳务费、活动场所布置、工作人员餐 费 宣扬资料及礼品 售楼书、各种礼品 费 现场销售器具费 饮水机、家私等 销售人工费 工资、奖金、补贴等 看楼交通费 看楼专车运行费、修理费、司机行车费用 万客会费用销售代理费及佣支付专业销售代理机构或物业公司地代理销售费和金 佣金. 中介策划及询问支付地中介机构进行市场调研、销售策划及相应地费 询问等费用总产权登记费 政府收费分户产权转移登 政府收费记费房屋交易费 政府收费其他名师归纳总结 - - - - - - -第 12 页,共 12 页