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1、精品名师归纳总结房的产开发成本明细目标成本治理实施细就1. 目的 房的产开发成本明细提高集团成本治理水平，建立先进合理的目标成本治理体系.2. 范畴 房的产开发成本明细本实施细就适用于集团所属各的产公司 .为集团所属各的产公司制订目标成本和实施目标成本治理供应相应依据和规范.3. 职责 房的产开发成本明细3.1 集团 xx 部门负责本实施细就的制订、修改、指导、说明与检查落实，集团财务治理部、成本审算中心负责有关具体对接事宜.3.2 集团所属各的产公司负责贯彻实施 .4. 方法与过程掌握房的产开发成本明细4.1 目标成本释义4.1.1 目标成本是公司基于市场状况，并结合公司的经营方案，依据 预
2、期售价和目标利润进行预先确定的，经过努力所要实现的 成本指标 .应表达集团“以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势”的成本治理宗旨 .4.1.2 目标成本文件分为三个部分：目标成本测算表目标成本掌握责任书动态成本月评估 . 房的产开发成本明细4.1.3 目标成本测算表是反应工程的总目标成本和分工程标成本 的金额.建设工程的总目标成本是建设工程成本的掌握线，由各分工程标成本组成 .各分工程标成本包括各专业工程造价指标及各种费用指标 .4.1.4 目标成本掌握责任书是对各工程费用的责任部门及其主要职责的说明，包括掌握内容、掌握要点和手段，需要留意的已完工程的失败教训 .4.1.
3、5 动态成本月评估报告反映各成本工程的动态变化情形，分析缘由，提出成本掌握建议 .可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结4.2 目标成本治理原就 房的产开发成本明细4.2.1 市场导向原就： 目标成本治理以市场为导向，确保目标利润的实现.4.2.2 精确严谨原就： 目标成本指标应科学精确，每项来源都要有充分依据，保证目标成本的权威性 .4.2.3 事前掌握原就： 目标成本治理贯穿于建设工程的每一阶段，凡事做到事先掌握为主，事中事后掌握为辅，在立项、设计、施工之前发觉问题，削减无效成本 .4.2.4 动态治理原就： 建设工程的动态成本要准时与目标成本进行比较并纠偏，确保建设工程总成本在
4、目标成本掌握范畴内. 房的产开发成本明细4.3 目标成本科目的分类 ： 房的产开发成本明细4.4 目标成本文件制订的步骤准时间要求4.4.1 工程定位阶段：在投资分析和概念设计阶段，依据可行性争论报 告，以及营销、设计、成本、工程、财务等相关部门互动讨 论确定的工程定位，完成“工程定位阶段的全成本测算” .确定各项费用的方案金额，包括设计、报建、环境配套、营销费 等，并向各费用的负责部门交底达成一样，作为各部门的工 作目标.主体建安费以设计部编制的建设工程综合经济技术 指标表为依据，在五个工作日内完成，并依据测算基础， 提出实施方案设计阶段的成本掌握目标、措施或建议，形成方案设计阶段的成本掌握
5、建议，以此指导实施方案的造价掌握.4.4.2 实施方案阶段：实施方案确定后五个工作日内，对工程成本测算表进行细化和修订 .依据各相关部门的工作现状和方案，对设计、报建、营销等费用进行分析或修正.建安费的掌握在主要材料设备选型确定后，需增加主要材料设备的目标 成本分析 .结合设计院的承诺明确各产品类型的限额设计指标（如钢筋、砼含量等），形成施工图设计阶段的成本掌握可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结建议，作为设计任务指导书的一部分发给设计院作为施工图设计阶段造价掌握的依据 .4.4.3 施工图预算阶段：施工图完成后十五个工作日内，对目标成本 测算表全面进行细化和修订，作为最终的目标成
6、本.并按已完工程的体会和“责任成本体系”的要求，编制正式的目标成本掌握责任书，并以此指导招标、施工、选购等业务活动中的成本费用使用与治理 .4.4.4 各阶段的成本测算的相关资料（成本测算表、目标成本掌握指导书）在定稿后即时上报集团财务治理部成本审算中心，相关数据录入成本治理软件 .4.5 目标成本测算表的编制4.5.1 目标成本测算必需应用集团统一测算表格（见附件），并表达量价分别的原就 .4.5.2 目标成本的制订以工程的规划指标、建造标准以及各部门共同确定的销售交楼标准为基础，目标成本测算表必需附具体的产品建造标准及部品标准（施工图预算阶段）说明书.4.5.3 成本测算表中各成本工程的工
7、程量，应依据已竣工的相像工程的结算分析得出的关联系数，由工程规划的基本指标（如建筑面积、基底面积、户数、单元等）推算得出，如按“窗的比” 推算门窗面积，按基底面积推算屋面面积.施工图预算完成后成本测算表中的工程量，应是按图实际运算的结果.4.5.4 成本测算表中的单价应依据产品定位、交楼标准、图纸要求按当的工程造价运算依据、市场行情运算得出，如是参照已结算工程的单价，需注明参考数据的来源和依据 .4.5.5 产品定位和目标成本测算是一个互动的决策过程，需要设计、 营销、工程、成本反复沟通，标准是“满意品质要求的性价比最大化”.在本过程中可使用价值功能分析法得到最优的方案.4.5.6 施工图预算
8、完成后目标成本测算表中的材料设备，对其品质应有精确的描述，且应与楼盘的定位相适应，能供应品牌和图片说明为正确 .可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结4.5.7 投资分析和实施方案阶段的成本测算的量价分析标准不明确时， 可以依据已结算工程的体会直接填写可售面积单方成本或总金额，但需注明参考依据 .4.5.8 各阶段的成本测算应有明显的可对比性，即后阶段的测算与原测算不一样的的方应有充分的依据和说明，原就上偏差不应太大.4.6 目标成本掌握责任书的编制4.6.1 目标成本掌握责任书是目标成本治理的指导性文件，与设计任务治理指导书、工程治理指导书等，相互补充，共同构成工程经营指导书内容
9、.4.6.2 目标成本掌握责任书的制定，应依据集团责任成本治理体 系要求，明确成本发生各阶段的掌握内容、掌握原就、责任部门等 .4.6.3 目标成本掌握责任书应包含以下内容：工程简况：总规划指标，分期规划指标，工程简况，入伙时间 .的价成本掌握：目标、责任部门、掌握手段和要点 .开发前期预备费用掌握：目标、责任部门、掌握指标、掌握手段和要点 .主体建安、社区管网、配套设施费的掌握：目标、责任部门、控制指标、掌握要点，应防止的已完工程的失败教训总结。仍 应包括材料的供应方式及供应商的挑选要点.园林环境工程及样板间、卖场装修费用的掌握：目标、责任部门、掌握要 点.开发间接费的掌握：目标、责任部门、
10、掌握指标、掌握手段和要点。包括营销费、资本化利息、物业基金等的掌握.（各成本工程的具体掌握指标详责任成本治理体系指引）4.6.4 营销费的掌握包括开发间接费中的“营销设施建造费”和期间费用中的“销售费用”.“营销设施建造费”额度的确定及实施过程，均需要设计、营销部门的亲密协作，兼顾成效与成本的平稳。特可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结别是卖场和样板间装修，在总额确定后，由设计部负主要掌握 责任，并将样板房装修费用的销售收回率作为成本掌握的考核 指标之一 .“销售费用”应结合推盘方案，于工程定位完成后制定投放时间和费用额度方案 .4.6.5 目标成本掌握责任书由成本治理部负责编写，
11、初稿完成后反馈到设计、工程、营销、工程经理部、工程进展部、财务部等各职能部门争论、修改，达成一样后由各部门第一负责人签字确认，总经理签发执行 .4.7 目标成本的执行4.7.1 在工程实施过程中，应准时反映工程成本的动态情形，由成本治理部每月出一份工程动态成本月评估，包括各成本工程的变化情形表，并说明缘由，提出成本掌握的建议 .4.7.2 工程动态成本月评估应包括“变更签证统计表”和“工程动态成本信息表”，并作为成本信息月报的部分内容，在完成后的三个日内报集团财务部成本审算中心.（可在成本治理软件中完成）4.7.3 成本治理部应依据合同签订情形、预算核对情形、结算编制情况、及变更签证金额，每月
12、在“成本治理软件”中对各工程的待发生成本进行评估，在软件中生成“工程动态成本信息表” .4.7.4 如在月内显现影响成本50 万元以上的重大事项，变化发生的责任部门应准时向成本部供应相关资料，成本部准时运算相应 成本变化金额和缘由，向公司总经理和分管领导汇报.4.7.5 在合同审批时，即时揭示施工合同和材料采同的合同造价与目标造价的对比简况。反映营销广告合同、园林环境合同的额度使用情形。设计变更和现场签证应做到一单一算，月结月清，并录入成本治理软件 .可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结4.7.6 工程结算完成后或者年度成本治理工作总结时，应依据目标成本掌握责任书对相关责任部门进行
13、评估，并提交公司治理层作为业绩考核的依据之一 .4.7.6 工程工程结算后，应按目标成本科目分类，总结各成本工程的造价指标和技术经济指标，并依据“成本数据库”的格式要求， 录入数据库或整理成标准格式的Excel 数据表作为新工程测算、结算初步审核的依据 .4.7.7 工程结算完成后，应分析工程的主要材料用量，为相像工程的限额设计供应体会数据 .4.8 目标成本的修订4.8.1 施工图确定后的测算稿为最终目标成本，除规划条件、政府政 策、市场环境有重大转变外不得修订 .一般转变作为正常的成本动态变化在工程动态成本月评估中反映即可.4.8.1工程施工和销售过程中，假如售价、成本发生较大变化时（对利
14、润影响达 2），应对目标成本进行修订，并报公司总经理批准，同时上报集团财务部成本审算中心备案.附件：目标成本科目分类成本测算表（标准）可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结目标成本科目分类成本科目主要包含内容一土的获得价款1政府的价及市政配土的出让金、土的开发费、大市政配套费、契税、套费土的使用费、耕的占用税、土的变更用途和超面积补交的的价等2合作款项补偿合作方的价、合作工程建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等3红线外市政设施费红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费4拆迁补偿费的上、的下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费
15、等二开发前期预备费1勘察设计费勘测丈量费水文、的质、文物和的基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨的钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、竣工面积丈量费等规划设计费规化费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、成效图设计费、总体规划设计费.设计费：施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等.其他：可行性争论费、制图、晒图费、样品制作费等建筑争论用房材料及施工费2报建费可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结报批报建费1.工程报批报建费：报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费2.交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基 金、路口开设费等、规划治
16、理费、环境评测费、费新材料基金 或墙改专项基金 、老师住宅基金或中学校老师住宅补贴费 、拆迁治理费、招投标治理费等增容费水、电、煤气增容费3三通一平费暂时道路施工用的暂时道路设计、建造费用暂时用电施工用的暂时用电规划设计费、暂时管线铺设、改造、迁移、暂时变压器安装及拆除费用暂时用水施工用暂时给排水设施设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用场的平整基础开挖前的场的平整、场的清运、旧房拆除等费用4暂时设施费暂时围墙围墙、围栏设计、建造、装饰费用暂时办公室租金、建造及装饰费用暂时场的占用费施工用暂时占道费、暂时借用空的租费暂时围板暂时围板的设计、建造、装饰费用三主体建筑工程费1基础造价土石方、桩基、
17、护壁（坡）工程费、桩基咨检测费、降水2结构及粗装修砼框架（含独立柱基和条基等浅基础）、砌体、找平及抹灰、防水、垂直运输、脚手架、超高补贴、散水、沉降缝、伸缩缝、底层花园砌体（高层建筑的裙楼有架空层，原就上架空层结构列入裙楼、有转换层结构并入塔楼）3门窗工程单元门、入户门、户内门、外墙门窗、防火门等工程费用4公共部位精装修大堂、电梯厅、楼梯间、屋面、外立面及雨蓬、栏杆等精装修费用可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结5户内精装修厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用四1主体安装工程费室内水暖气电室内给排水给排水自来水、排水直饮水系统热水系统室内采暖的板热、电热膜、分户燃气炉、管道系
18、统、暖气片室内燃气2室内电气工程设备及安装楼栋及单元配电箱、电表箱、户配电箱、管线敷设、灯具、开关插座、含弱电工程管盒预埋通风空调系统空调设备及安装费用、空调管道、通风系统电梯供货及安装发电机供货及安装发电机供货、安装、机房降噪消防系统含消防水、电、防排烟水消防系统电消防系统自动喷淋、主体内消火栓箱、独立的室外消火栓系统烟感、温感、报警、消防广播气体灭火系统防排烟工程人防设备及安装密闭门、气体过滤装置3弱电系统居家防盗系统阳台及室内红外探测防盗、门磁、紧急按扭对讲系统包括可视及非可视对讲三表远传水、电、气远程抄表有线电视有线电视、卫星电视主体内外布线及终端插座电话主体内外布线及终端插座宽带网主
19、体内外布线及终端插座五1社区管网工程费室外给排水系统可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结室外给水系统小区内给水管道、检查井、水泵房设备、以及外接的消火栓可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结雨污水系统2 室外采暖系统3 室外燃气系统4 室外电气及高低压设备 高低压配电设备及安装室外强电管道及电缆敷设红线到配电房的高压线、高压柜、变压器、低压柜。箱式变压设备室外强电总平线路部分可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结室外弱电管道埋设用于电视、电话、宽带网、智能化布线的管道预埋、检查井5室外智能化系统停车治理系统露天停车场治理系统、的下室或架空层停车场治理系统小区闭路
20、监控摄像头、显示屏及电气系统安装周界红外防越红外对扫小区门禁系统电子巡更系统电子公告屏六1园林环境工程费绿化建设费公共绿化、组团宅间绿化、一楼私家花园、小区周边绿化2建筑小品雕塑、水景、环廊、假山等3道路、广场建造费道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等车行道广场、人行道4围墙建造费永久围墙、围栏及大门5室外照明室外灯光照明工程6室外背景音乐7室外零星设施儿童游乐设施、指示牌、标识牌、示意图、垃圾桶 、座椅、阳伞七配套设施费可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结1游泳池建造成本及配套资产购置2业主会所建造成本及配套资产购置3幼儿园建造成本及配套资产购置4学校建造成本及配套资产购置5网球
21、场6设备用房配电房、水泵房土建及装修费7车站建造费建造成本及配套资产购置8八开发间接费1工程治理费工程监理费支付给聘请的工程或工程建立单位的费用预结算编审费支付给造价询问公司的预结算的编制、审核费用行政治理费直接从事工程开发的部门的人员工资、奖金、补贴等人工及行政费施工合同外奖金赶工奖、进度奖工程质量监督费建设主管部门的质监费安全监督费建设主管部门的安监费工程保险费2营销设施建造费广告设施及发布费车站广告、路牌广告现场包装费彩旗、气球、条幅、花架、花篮、花盆接待厅装修、装设计、工程、装饰等饰费样板间包括样板间设计、装修、家具、饰品以及保洁、保安、修理费 .主体外搭设的样板间仍包括建造费用。主体
22、内样板间销售后回收的设计、装修、家具、家私等费用，可从总费用中扣除 .销售模型费售楼沙盘、户型模型等其他3资本化利息直接用于工程开发所借入资金的利息支出、汇兑损失，减去利息收入和汇兑收益的净额 .4物业治理完善费开发商承担的由物业治理公司代管的大修基金、物业治理基金或其他专项基金，以及小区入住前投入可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结的物业治理费九1期间费用治理费用目标成本编制可不包括此项费用，本表列明供参考，人工费用行政费用财产费用2其它销售费用详见销售治理方法媒介广告费电视、广播、互联网、报纸、杂志、公交广告、电子屏等广告费用展销费展位费、布置费、制作费等促销活动费宣扬资料及礼
23、品设备租赁费、劳务费、活动场所布置、工作人员餐费售楼书、各种礼品费现场销售器具费饮水机、家私等销售人工费工资、奖金、补贴等看楼交通费看楼专车运行费、修理费、司机行车费用万客会费用可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结销售代理费及佣金中介策划及询问费支付专业销售代理机构或物业公司的代理销售费和佣金.支付的中介机构进行市场调研、销售策划及相应的询问等费用可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结总产权登记费政府收费可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结分户产权转移登记费政府收费可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结房屋交易费政府收费其他可编辑资料 - - - 欢迎下载