《2022年房地产评估作业答案.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2022年房地产评估作业答案.docx（9页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、精选学习资料 - - - - - - - - - 1、待估对象为一新开发土地,因无收益记录和市场参照物,只得采纳成本法进3行评估,有关数据如下：拆迁补偿、安置费5 万元 /亩,其他费用含税费万元 /亩,开发费用 1.5 亿元 /平方公里,当地银行一年期贷款利率 9%,两年期贷款利率为 10%,土地开发周期为两年, 第一年投资占总投资的 3/4,利润率为 10%,土地全部权收益为土地成本的 解：10%,试估算该地产的市场价值；1估算每平方米土地取得费用和开发费用 拆迁补偿、安置费用：50000 66775 元平方米 其他费用： 30000 66745 元平方米 土地开发费用：150,000,00
2、0 1,000, 000150 元平方米每平方米土地取得费用和开发费用合计为：2运算利息：75+45+150270 元平方米第一期利息： 270 34 10 2 0.5 20.25 元其次期利息： 270 14 9 1 0.5 3.0375 元每平方米土地取得费用和开发费用应承担的利息费用为 23.29 元；注 : 由于第一年投入总投资的 34,开发期为 2 年,利率 10,该笔资金并非第一年年初一次投入,所以需要乘以 0.5 ；其次年同理；3运算利润： 270 10 27元4运算土地成本：270+23.29+27 320.29 元平方米5运算待估土地公正市场价值：320.29 1+10 35
3、2.32 元平方米每平方米土地公正市场价值为 352.32 元平方米,近似等于每平方米 352 元；2、被评估对象为一宗待开发商业用地,土地面积 5 000 平方米,该宗地的使用权年限自评估基准日起为 40 年,当地城市规划规定,待估宗地的容积率为 5,掩盖率为 60%；评估师依据城市规划的要求及房地产市场现状及进展趋势,认为待估宗地的最正确开发方案为建设一幢25 000平方米的大厦,其中 1-2 层为商场,每层建筑面积为 3 00O 平方米,3 层及 3 层以上为写字楼, 每层建筑面积为 1 900平方米；评估师依据相关资料,经分析、测算得到如下数据资料：1将待估宗地开发成七通一平的建筑用地
4、需要投资500 万元,开发期为1年,投资在 1 年内匀称投入 ; 名师归纳总结 2大厦建设期为 2 年,平均每平方米建筑面积的建筑费用为3 000 元,所需第 1 页,共 6 页资金分两年投人,第一年投入所需资金的60%,其次年投入所需资金的40%,各年投资匀称投入 ; 3专业费用为建筑费用的10%; 4估计大厦建成后即可出租,其中1-2 层每平方米建筑面积的年租金为2 000 元,出租率可达 100%,第 3 至第 5 层即写字楼部分的1 至 3 层平均每天每平方米建筑面积租金为2 元,第 6 层及以上各层平均每天每平方米建筑面积租金为 2.5 元,写字楼平均空置率约为10%; 5治理费用为
5、租金的5%,税金为租金的17.5%,保险费为建筑费及专业费- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 用的 0.1%,修理费用为建筑费用的1%,年贷款利率为 5%,复利计息 ; 6开发商要求的利润为建筑费用、专业费用、地价及土地开发费用之和的25%; 7房地产综合资本化率为8%; 8每年按 365 天运算：9本项目不考虑所得税因素；解： 112 楼面积： 3 000 2=6 000=0.6万平方米 235 层面积： 1 900 3=5 700平方米 =0.57万平方米 36 层及以上面积 2.5-0.6-0.57=1.33万平方米 4年总收入 万元 =0.6 2
6、 000+0.57 2 365 0.9+1.33 2.5 365 0.9 =2 666.75万元 5年总费用 =2 666.75 5%+17.5%+2.5 3 000 1.1 0.1%+2.5 3 000 1% =683.27万元 6年利润 =2666.75-683.27=1983.48万元 7大厦价值 =1983.48/% 【 1-1/1+8%37】=23355.83元 8建筑费用 =3 000 2.5=7 500万元 9专业费用 =7 500 10%=750万元 10开发商利润 =7 500+750+500+地价 25% =2 187.5+0.25 地价 11利息 =0.1576 地价 +
7、64.86+375.85+81.49=0.1576 地价 +522.20 12地价=23 355.8-7500-750-500-2187.5-0.25 =11 896.13-O.4076 地价 地价 = =8451.36万元 地价 -0.1576 地价 -522.2 3、某商业用房地产, 按国家规定其土地使用权最高年限为 40 年,现该房地产拟出租,出租期为 10 年,按租赁双方的租赁合同规定,租金按每年 15 万元固定不变；假定资本化率折现率为 10%,如按上述租赁合同条件为依据,该房地产10 年租期内的收益现值是多少？名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页,共 6 页精选学习资
8、料 - - - - - - - - - 一、解： 2运算过程：前五年的租金收益分别为：R1=8万元R2=8 1+2%=8.16万元R3=8 1+2%2=8.32万元0 R4=8 1+2%3=8.49万元R5=8 1+2%4=8.66万元后五年的租金收益均为：R=15万元折现率为： r=10%（3）将 2中的数据代入1中的公式中,求得P=66.75 万元二、参考答案： 1、公式：P=R1 1 - 1+s/1+t t/ r-s +A2 1 -1/ 1+rn-t 1/ 1+rt/r 2、收益现值 = 8 1 - 1+2%/1+10%5/ 10%-2%+15 1 -1/ 1+10%10- 5 1/ 1
9、+10%5t/10% =66.76 万元4、待估地块为一商业用途的空地,面积为 600 平方米,要求评估其 2022年 5 月 的市场价值；评估人员通过搜集有关数据资料过程略,选出 3 个交易实例作 为比较参照物,交易实例有关情形见下表：项目A B C 待估对象名师归纳总结 坐落略略略略第 3 页,共 6 页所处地区繁华区非繁华区非繁华区非繁华区用地性质商业商业商业商业土地类型空地空地空地空地价格总价25.2 万元49 万元 2 1400 元/m 343.5 万元 4 1450 元/m2022.5 单价1500 元/m交易日期2022.10 2022.12 2022.1 面积168m2350m
10、 2300m 2 600m 2外形长方形长方形长方形长方形- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 地势平整平整平整平整地质一般一般一般一般基础设施完备较好较好较好交通通讯状况很好很好很好很好剩余使用年限35 年30 年35 年3 0 年已知以下条件： 1交易情形正常；22022 年以来,土地价格每月上涨 1%；3交易实例 A 与待估对象处于同一地区,参照下表进行判定：B、C 的区域因素修正系数情形可项目B 分值C 分值100；自然条件相同10 相同10 社会环境相同10 相同10 街道条件稍差8 相同10 繁华程度稍差7 稍差7 交通便利程度稍差8 稍差8
11、规划限制相同10 相同10 交通管制相同10 相同10 离公交车站稍远7 相同10 交通流量稍少8 稍少8 四周环境较差8 相同10 注：比较标准以待估地块的各区域因素标准,即待估地块的区域因素分值为4待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3%；5折现率为 8%；解：1进行交易情形修正；从评估人员的调查中发觉交易实例的交易没有 什么特别情形,均作为正常交易看待,故无需修正；2进行交易时间修正；交易实例 A 交易时间修正系数 1071001.07 交易实例 B 交易时间修正系数 1051001.05 交易实例 C交易时间修正系数 1041001.04 注：由于地价每月上涨1,故从交易实例 A
12、成交日期 1996 年 10 月至评估基准日 1997 年 5 月地价共上涨了 7；交易实例 B从成交期 1996 年 12 月 至评估基准日 1997 年 5 月地价共上涨 5；交易实例 C从成交期 1997 年 1 月至评估基准日 1997 年 5 月地价共上涨了 4；3进行区域因素修正；交易实例 A 与待估对象处于同一地区,无需做区域因素调整；名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页,共 6 页精选学习资料 - - - - - - - - - 交易实例 B 区域因素修正系数 100861.163 交易实例 C区域因素修正系数 100931.075 注：式中 86 由表 2 中加
13、总获得,同理 93 也由表 2 纵向加总获得；4进行个别因素修正；关于面积因素修正；由于待估对象的面积大于3 个交易实例地块,就商业用地而言,面积较大便于充分利用,待估地块面积因素对价格的影响较各交易 实例高 3；土地使用权年限因修正； 除交易实例 B与待评估地块的剩余使用年限相同外,交易实例 A 与 C均需作使用年限因素修正,修正系数运算如下假定折现率 为 8：交易实例 A 及 C使用年限修正系数 1 11+830 1 11+835 0.9659 交易实例 A 的个别修正系数 1.03 0.9659 0.995 交易实例 B 的个别修正系数 1.03 交易实例 C的个别修正系数 1.03 0
14、.9659 0.995 5运算待估土地初步价格；A1500 1 1.07 1 0.995 1597元平方米B1400 1 1.05 1.163 1.03 1761元平方米C1400 1 1.04 1.075 0.995 1613元平方米6采纳算术平均法求得评估结果；待估地块单位面积价格评估值 1597+1761+161331657元平方米待估地块总价评估值 1657 600 994200元名师归纳总结 因此,这一地块的评估值为994200 元；第 5 页,共 6 页5、有一宗“ 七通一平” 的待开发建筑用地,土地面积为2000 平方米,建筑容积率为 2.5,拟开发建设写字楼,建设期为2 年,建
15、筑费为 3000 元/平方米,专业费为建筑费的 10%,建筑费和专业费在建设期内匀称投入；该写字楼建成后即出售,估计售价为9000 元/平方米,销售费用为楼价的2.5%,销售税费为楼价的- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 6.5%,当地银行年贷款利率为6%,开发商要求的投资利润率为10%；试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价；解：1 现已知楼价的猜测和各项开发成本及费用、可用假设开发法评估、计算公式为：地价 =楼价- 建筑费 - 专业费 - 利息 - 销售税费 - 利润 2 运算楼价：楼价 =2000 2.5 9000=45,000,000 元 3 运
16、算建筑费和专业费 建筑费 =3000 2000 2.5=15,000,000 元 专业费 =建筑费 10%=15,000,000 10%=1,500,000元 4 运算销售费用和税费 销售费用 =45,000,000 2.5%=1,125,000 元 销售税费 =45,000,000 6.5%=2,925,000 元 5 运算利润 利润 = 地价 + 建筑费 + 专业费 10%= 地价 + 16 ,500,000 10% 注 :16 ,500,000 由 15,000,000 + 1 ,500,000 取得. 6 运算利息 利息 = 地价 1 + 6% 2-1 + 15,000 ,000 +
17、1,500,000 1 + 6% 1 1 = 0.1236 地价 + 990 ,000 注: 地价是在两年前就投入的 , 故要用 2 次方 . 而建筑费与专业费是在两年内均 匀投入的 , 故只用 1 次方 ；7 求取地价地价 = 45 ,000,000-16,500,000-1,125,000-2,925,000-0.1 地价-1,650,000-0.1236 地价 9,900,000 地价 =21,810,000/1.2236=17,824,452元 8 评估结果 单位地价 =17,824,452/2000=8912 元/ 平方米 楼面价格 =8912/2.5=3565 元/ 平方米 名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页,共 6 页