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1、精选学习资料 - - - - - - - - - 房地产评估案例 2.2 房地产评估案例二案例ZX 评估有限责任公司接受QS 股份有限公司地托付,依据国家有关资产评估地规定,本着客观、独立、公平、科学地原就,依据 公认地资产评估方法,对托付方委估地房地产市场价值进行评估工作. 本公司评估人员依据必要地评估程序对托付评估地资产实施了实地勘察、市场调查与询证,对委估资产在 2004 年 7 月 1 日所表现地市场价值作出了公允反映 . 现将资产评估情形及评估结果报告如下：一、托付方与资产占有方简介名称： QS股份有限公司住宅： XX区 XX大道 1154 号法定代表人： XXX 注册资本： 450
2、0 万经营范畴：饮食供应,国内商业,旅社,舞厅,浴室服务,美容美发,商务服务,礼仪服务,模拟嬉戏机 . 二、评估目地为对外投资供应价值参考依据 . 三、评估范畴和对象本次纳入评估范畴地资产为QS股份有限公司拥有地21 幢房产和 2 块土地使用权 . 除储运部 16 幢仓库位于 XX区 XX新村外,委估名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页,共 12 页精选学习资料 - - - - - - - - - 地房产和地产均位于XX区 XX大道与 XX路相交处,现用于商业经营.委估资产地全部权证分别为“W 国用（ 2003）字第 157 号、第 158号、” “W房字第 200205765
3、号、第 200205766 号、第 200205855号、第 9900103 号” .四、评估基准日本评估工程基准日是2004 年 7 月 1 日；本评估报告所采纳地一切取价标准均为评估基准日有效资产价格标准,与评估目地地实现 日接近 .五、评估原就 遵循客观性、独立性、公平性、科学性、合理性地评估原就 . 在 对全部资产进行现场勘察地基础上,合理确定资产地技术状态和参数,力求精确估算委估资产地现时公允价值 .六、评估依据 1、土地治理法和房地产治理法；2、国务院 1991 年第 91 号令国有资产评估治理方法和国 有资产评估治理方法施行细就；3、中国资产评估协会“ 中评协（评估操作规范看法（
4、试行）；1996）03 号” 文颁发资产4、资产评估报告基本内容与格式暂行规定和财企200420 号资产评估准就基本准就及资产评估职业道德准就基 本准就；5、W市政府制定地基准地价资料；名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页,共 12 页精选学习资料 - - - - - - - - - 6、W政 200439 号市人民政府关于公布 W市区土地出让金、租金标准地通知；7、托付方供应地产权证明：“W国用（ 2003）字第 157 号、第158 号、” ,“W 房字第200205765 号、第200205766 号、第200205855号、第 9900103号” ；8、资产评估业务商定书
5、和资产占有方法人营业执照；9、工程造价信息及房价信息；10、评估人员现场勘查记录等 . 七、评估方法 依据本次资产评估目地和委估资产类型,采纳不同地评估方 法,对 QS公司商业经营用地房屋建筑物采纳市场比较法,对储运部 仓库采纳重置成本法,对土地使用权采纳重置成本法和基准地价修 正系数法 .八、评估过程 本次评估于 2004 年 7 月 15 日至 2004 年 7 月 21 日,包括接受 托付、现场调查、评定估算、评估汇总、提交报告等全过程 . 主要步 骤为：1、接受托付：我公司于2004 年 7 月 15 日接受 QS股份有限公司地托付,正式受理了该项资产评估业务 . 在接受评估后,由工程
6、负 责人先行明白托付评估资产地构成、产权界定、经营状况、评估范 围、评估目地,与托付方、资产占有方共同商定评估基准日、制定 评估工作方案并签订“ 资产评估业务托付商定书” ,明确双方各自名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页,共 12 页精选学习资料 - - - - - - - - - 承担地责任、义务和评估业务基本领项 .2、现场调查：在资产占有方资产清查地基础上,评估人员依据 其填制地资产评估申报明细资料,调查土地地坐落位置、所处地繁华程度等各项指标,填写现场勘察记录,检查、核实、验证其产权 证明文件等资料 .3、评定估算：评估人员针对资产类型,依据评估现场勘察等情 况,挑选评
7、估方法,收集市场信息,评定估算托付评估资产地评估 值.4、提交报告：依据评估人员对委估资产地初步评估结果,进行 整理、汇总、分析,撰写资产评估报告初稿,并与托付方、资产占 有方充分交换看法,进行必要修改,依据程序经本公司内部三级审核后,向托付方供应正式资产评估报告书 .九、特殊事项说明 1、本次评估结果,是反映评估对象在本次评估目地下,依据公 开市场原就确定地现行公允市价,没有考虑将来可能承担地特殊交 易方式可能追加付出地价格等对其评估价值地影响,也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不行抗力对资产价格 地影响 .2、本次评估结果,未考虑现在或将来委估资产发生或可能发生 地抵押对
8、评估值地影响,提请报告使用者关注 . 十、评估报告评估基准日期后地重大事项 评估基准日后,在有效期内资产数量发生变化,应依据评估方名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页,共 12 页精选学习资料 - - - - - - - - - 法对资产额进行相应调整. 如资产价格标准发生变化并对资产评估价值产生明显影响时,托付方应聘请评估机构重新确定评估值 .十一、评估报告地法律效力1、本报告所称“ 评估价值” 是指所评估资产在现有不变并连续经营或转换用途连续使用,以及在评估基准日地状况和外部经济环境前提下,即资产在市场上可以公开买卖地假设条件下,为本报告书所列明地目地而提出地公允估价看法 .
9、2、本报告地附件是构成报告地重要组成部分,与报告书正文具有同等地法律效力 . 3、本评估结论按现行规定有效期为一年,即评估目地在评估基准日后地一年内实现时,可以此评估结果作为底价或作价依据,超过一年,需重新进行评估 .4、本评估结论仅供托付方为评估目地使用和送交财产评估主管机关审查使用,评估报告书地使用权归托付方全部,未经托付方许可,评估机构不得随便向他人供应或公开 .5、本次评估是在独立、公开、科学、客观地原就下作出地,我公司参与评估人员与托付方无任何利害关系,评估工作置于法律监督之下,评估人员恪守职业道德和规范 .6、报告所涉及地有关法律证明文件,由托付方供应,其真实性由托付方负责 . 7
10、、本报告仅用于为托付方对外投资供应价值依据,不得用于其名师归纳总结 他用途,也不视为对被评估单位日后偿债才能作出地保证. 托付人或第 5 页,共 12 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 其他第三者因使用评估报告不当所造成地后果与注册评估师及评估机构无关 .十二、评估结论列入本次评估范畴地资产经评估价值为人民币壹亿贰仟肆佰壹拾壹万伍仟伍佰伍拾柒元整（￥124,115,557元）. 其中：房屋建筑物评估值 73,774,378 元,土地使用权评估值 十三、评估报告提出日期 本报告提出日期为 2004 年 7 月 21 日 十四、附件 1、房屋建筑物评估明
11、细表 2、土地使用权评估明细表 3、资产评估托付方承诺函（复印件）50,341,179 元.4、委估土地使用权证（复印件）“W 国用（ 2003）字第157号、第 158 号”5、委估房屋全部权证（复印件）“W房字第 200205765 号,第200205766号,第 200205855号,第 9900103 号”6、资产占有方营业执照（复印件）7、评估机构营业执照（复印件）8、评估机构资格证（复印件）9、注册评估师资格证（复印件）注册资产评估师： XX 名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页,共 12 页精选学习资料 - - - - - - - - - 注册资产评估师： XX Z
12、X评估有限责任公司二 四年七月二十一日评估说明及结论分析一、评估说明（一）关于土地使用权 1、委估物简介W国用（ 2003）字第 157 号地评估该宗土位置于W市 XX 大道 1542 号,北临XX 大道,东靠XX路,西面、北面均紧临商场其他建筑物,地号03170802,无偿划拨,面积 7,349.79,属商业三类用地,七通一平,地处XX 区商业繁华地段,交通便利,基础配套设施完善,周边环境良好 .2、基准地价修正系数法公式：待评估土地使用权评估值基准地价 时间因素修正系数 个别因素修正系数 剩余使用年限修正数 容积率修正系数（1）基准地价：依据W市土地治理局 2001 年 7 月制定地商服用
13、地级别与基准地价图和评估规章地规定,该块属叁级地价,其基 准地价为 3,330 元 .（2）时间因素修正系数：通过对宗地所在区域 2001 年以来地价变化地调查分析,从2001 年起至今,委估宗地所在区域地价上涨6%,即时间因素修正系数为 1.06.（3）个别因素修正系数名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页,共 12 页精选学习资料 - - - - - - - - - 个别因素标准值因素状况评分面积1 较大1.3 外形1 多边形0.9 地势1 平整1.2 地质1 一般0.8 宽深比1 合适1 临街深度1 宽1 进深度1 一般1 合计7 7.2 个别因素修正系数 7.2 7 1.0
14、3 （4）剩余年限修正系数：该地属无偿划拨,取修正系数为 1. （ 5）容积率修正系数：该宗地容积率较高,取修正系数为 1.36. （6）土地单价评估值 3,330 1.06 1.03 1 1.364,944.54 元（7）土地总价评估值 7,349.79 4,944.5436,341,331 元 3、重置成本法 公式：土地价格土地取得费土地开发费投资利息投资 利润土地出让金（1）土地取得费：. 土地补偿费和安置补助费：该宗地所处区域耕地以蔬菜种植为主,通过对近几年W 市前三年蔬菜亩产值调查,目前年产值为4,500 元亩,依据土地补偿费和安置补助费总和不超过土地前三 年平均产值地 30 倍运算
15、,即 4,500 30135,000 元亩 . 青苗补偿费：依据土地治理法和W征字（ 1995）001 号名师归纳总结 文件规定,青苗补偿费按单季补偿,即1,500 元亩 .第 8 页,共 12 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - . 土地治理费：依照W价房地字（ 1995）44 号,按土地补偿费、安置补偿费、青苗补偿费收取 2.6 地土地治理费 .土地治理费（ 1350001500） 2.6 3,549 元亩. 耕地占用税：依照W政（1987）98 号文件规定,取耕地占用税为 10 元（ 6,667 元亩） . . 新菜地开发基金：依照W 政（199
16、4）30 号文件规定,取新菜地开发基金为 60,000 元亩 . . 不行预见费：依照W价房地字（ 1996）403 号文件规定,按征地费用地 2计取不行预见费 . 亩不行预见费（135,000 1,500 60,000 ） 2 %3,930 元G. 土地取得费135,000 1,500 6,667 60,000 3,549 3,930 210,646 元亩 315.97 元（2）土地开发费 . 城市基础设施 80 元. 商业网点配套费 22 元. 公共消防设施配套费 3 元. 人防易地建设费 14 元. 城市规划治理费 1 元土地开发费 80223141120 元（3）投资利息：土地开发期为
17、2 年,利率取 6名师归纳总结 土地取得费利息 315.97 （ 16）2139.05 元第 9 页,共 12 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 土地开发利息 120 （ 16） 17.2 元投资利息 39.05 7.2 46.25 元（4）投资利润：依据待估宗地所在区位,取投资利润 20. 投资利润（ 315.97120.00） 20 87.19 元（5）土地出让金：依据 业三级地段,其出让金标准为W 政（ 2004）39 号规定,该宗地属商 1,215 元（ 40 年）,考虑该地容积率较高,取容积率修正系数 2.99 ；就 土地出让金 1,215
18、 2.99 3,632.85 元（6）土地单价评估值315.97 12046.25 87.19 3,632.85 4,202.26 元（7）土地总价评估值 7,349.79 4,202.26 30,885,729 元 4、委估宗地综合评估值评估值（重置成本法评估值基准地价修正系数法评估值） 2（36,341,331 30,885,729 ） 233,613,530 元（二）关于红三楼地评估说明1、委估物地简况红三楼位于 XX区 XX路西侧,北面与XX商场营业大楼相邻,框架六层,总建筑面积 7590.36 ,1997 年建成并投入使用,房产权证号 W房字第 200205765 号,一至三层水磨石
19、楼面,四至五层地面名师归纳总结 - - - - - - -第 10 页,共 12 页精选学习资料 - - - - - - - - - 砖楼面,外墙铝塑幕墙,顶棚吊顶,内设中心空调 .2、评估方法 红三楼现用于商业经营,采纳市场比较法评估（1）比较案例 取自 2004 年 7 月 8 日 W晨报 6 月份商务楼价格信息表商住两用4000 元XX 区商住两用4000 元XX 区商住两用4300 元XX 区（2） 因素比较修正系数委估房产与案例评估对象实例 A 实例 B 实例 C 比较因素与内容交易情形100 100 100 100 交易时间100 100 100 100 区距商业服务中心距离100
20、 97 98 96 域距公共设施距离100 98 99 97 因道路状况100 98 100 97 素距对外交通设施地距离100 103 102 102 个 别因 素临街位置 房屋构造材料临街深度 装修及设施 房屋成新率100 99 99 98 100 120 120 130 100 98 99 97 100 67 67 67 100 125 125 125 （3）比准价格 ：4,000 （ 10097） （ 10098） （ 10098） （ 100103） （ 10099） （ 100120） （ 10098） （ 10067）（100125）4,275 元：4,000 （ 100 98）
21、 （ 100 99） （ 100 100）（100102） （ 10099） （ 100120） （ 10099） （ 10067）（100125）4,104 元：4,300 （ 10096） （ 10097） （ 10097） （ 100102） （ 10098） （ 100130） （ 10097） （ 100名师归纳总结 - - - - - - -第 11 页,共 12 页精选学习资料 - - - - - - - - - 67）（100125）4,509 元（4）评估单价地确定 评估单价（ 4,2754,104 4,509 ） 34,296 元（5）综合整体土地容积率,设定容积率为 3 分摊地地价土地单价 容积率4,204 3 1,401 元（6）不含地价地评估单价 4,296 1,401 2,895 元（7）评估总价地确定 评估总价 7,590.36 2,895 21,974,092 元（三）各项资产评估值详见评估明细表 二、结论分析 委估资产为国有资产,由于历史缘由,委估资产原有账面成本不祥或未入账,故本次评估无法结合委估资产原有账面成本进行结 论分析 .名师归纳总结 - - - - - - -第 12 页,共 12 页