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1、精选学习资料 - - - - - - - - - 龙舟公寓大厦小户型商住楼可 行 性 研 究 报 告二一二年十月名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页,共 25 页精选学习资料 - - - - - - - - - 第一章 市场简况近年来,随着我国住房制度改革步伐加快,个人购房已被社会逐步认同 .成都市作为四川经济文化中心,也是西部开发地主要城市和经济进展纽带.在西部开发战略中处于重要位置,进展中地成都将成为西部特大中心城市 .现有地成都市城市是进展规模化进程具备电子、高新技术、旅行、交通、能源等产业城市,其房地产开发正进入一个高速进展时期,已被国家纳入城市进展地总体规划.宁静地自然
2、环境、悠久地人文历史和独具特色地府南河沿线城市风光,使得成都成为房地产开发业住宅开发地新一轮热点 .龙舟公寓大厦小户型商住宅楼位于成都市一环路东五段,九眼桥头北端,四周临街,交通顺畅,紧靠城市主要风景线府南河,与望江公园、水井坊、合江亭、府河内环线旅行景点相连 .交通南来北往非常便利,实属置业安家地抱负之地 . 龙舟公寓大厦小户型商住楼为协作城市总体进展,政府相继出台了一系列优惠政策,从城市规划到地方税收,从区域配套到水、电、气供应等,都极大地便利了住宅业地进展 .力图使龙舟公寓大厦小户型商住楼成为城市向东进展地一个亮点 .成都鑫五环实业投资有限公司正是基于当前这一有利时机,大规模介入成都市向
3、东进展房地产地开发,适时推出了龙舟公寓大厦小户型商住楼工程,并将其建成成都市一流地模范住宅楼盘 .其次章 公司简介一、公司简况：名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页,共 25 页精选学习资料 - - - - - - - - - 成都鑫五环实业投资有限公司（以下简称鑫五环公司）,于1995 年 3 月 15 日在成都市工商行政治理局登记注册.公司性质为有限责任公司.公司法定代表人为周登荣,注册资金3000 万元 .主营房地产开发、兼营大路经营、建设、治理和高新技术开发及利用等下：.鑫五环公司资本构成如周登荣以实物和货币形式出资 2865 万元,占股本地 95.5%,周登华以货币实物
4、形式出资 135万元,占股本地 4.5%.公司于 2002 年累计投资 4000 万元,收购成都市一环路东五段 100 号地未完工开发工程 “ 龙舟大厦 ” .工程总建筑面积为 53000 ,占地面积为 9.14 亩, 6189.4 ,地下两层,地面 19 层.该工程为龙舟大厦小户型公寓楼开发工程 .二、公司领导机构及人员情形：公司在运行机制方面设有董事长、总（副）经理,下设生产技术部、经营部、财务部、预算部以及保安部等部门 .现有员工 42 名.公司权力机构为董事会,成员有四人,分别是周登荣、周登华、田小林、冯天 .其中董事长和总经理由周登荣担任,副总经理由周登华、冯天、田小林担任 . 该公
5、司主要领导人基本情形如下：董事长总经理、周登荣、男、1951 年诞生、大专文化 .1995 年从事房地产开发、建安行业经营及治理 .受过建筑工程经理职称特地培训 .经营重庆鸿基综合楼开发建设,“德阳苑 ”大型房地产工程开发 .先后承建四川万县川东自然气氯碱工程,宜昌黄龙机场工程,宜昌经协大厦、重庆市江北机场一期扩建工程、四川汶川南中坨水电站工程 .业务经理（副总经理）田小林经理, 1995 年到鑫五环公司 .,大专文化、经济师,担任过湖北省建委下属地房地产公司总名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页,共 25 页精选学习资料 - - - - - - - - - 财务副总经理,周登华
6、,财务专业毕业,担任湖北五环建设集团公司财务处长,成都西南五环建设公司财务科长 .到鑫五环公司担任财务部经理、分管财务工作副总经理 .从事财务治理工作15 年,对成本会计、房地产会计有较强地实践体会 .第三章 近三年财务状况公司近三年资产及负债情形如下：单位：万元资产合计工程2002 年2003 年2004 年123041433015045流淌资产95111176012475其中：存货92501165212388长期投资固定资产净值279325702570负债合计318452105925流淌负债72026203720其中：短期负债名师归纳总结 长期负债246425902205第 4 页,共 2
7、5 页其中：长期借款246425902205全部者权益合计912091209120资产负债率 %25.8836.3639.38流淌比率 %1320448335速动比率 %36.254.122.33我公司资产总额从2002 年地 12304 万元增加到2003 年 14330 万元,增加了2026 万元,公司规模三年来快速扩大,自身实力得到了较大提高.公司 2002 年末流淌资产总额为9511 万元,占资产总额地77.3%,资产流淌性较好,短期偿债- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 才能较强 .公司 2002 年末负债合计 3184 万元,其中长期借款 2
8、464 万元 .从现金流量来看,我公司 2004 年地现金流入主要为经营活动中销售商品房产生地现金流入和筹资活动产生地现金流入,现金流出主要为开发工程地建设投入 .净现金流量 2002 年、 2003年、 2004 年地现金流量均正值,从经营活动中产生地现金流量来看,经营活动产生地现金流量在现金流量总金额中占比较高,说明我公司现金流量比较充分,从筹资活动产生地现金流量来看,在现金流量总中占比较小,这与公司较低地负债率相关,说明我公司在现金流量上借款地依靠较小 .我公司在中国银行滨江办事处开设基本帐户,截止 2004 年末,该公司日均银行存款 100 万元,未向其他金融机构申请贷款,无任何不良信
9、用记录 .第四章 工程建设条件一、工程建设地必要性名师归纳总结 住宅产业地进展前景: 联合国人居大会宣布提出了“ 人人都有一套舒服地住房” 地口号 .近年来,第 5 页,共 25 页中国每年新建地住宅量已达十余亿平方M ,住宅产业正在形成有效拉动内需和提升GDP 地一个重要产业 .估计 2005 年成都市住宅建设方案达60 亿元,施工建筑面积达400 万平方 M ,为全市- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 住宅产业地进展供应了较大空间 .二、龙舟公寓大厦小户型住宅楼建设地有利性龙舟公寓大厦位于九眼桥北端一环路东五段与宏济路交汇处.两面临城市主要干道,一方
10、临12M 宽地城市次干道,紧临府南河侧,不仅视野开阔,仍具有极佳地地理环境；北临成都小商品批发市场、灯具市场；南临四川高校、望江公园,并与市政府规划地龙舟广场体闲区和水井坊名胜游玩区连成一片,以及成都至乐山地通航起点码头.因此,龙舟公寓大厦所处区域是市政府规划向东进展地一个亮点.交通顺畅,人流相当集中.政策方面：龙舟大厦原由成都公用事业房地产开发公司进行承建.由于资金地原故,加上其它方面地因素,工程停盘、烂尾 .经市政府、市建委相关部门等多方和谐,由鑫五环公司连续进行复工开发,赐予较多优惠地政策 .按成都市建委以成清办发（2002）13 号文件通知市相关部门,赐予按特事特办地原就,及税费等相关
11、费用地减免政策,是龙舟大厦工程又一次建设开发盈利有利性 .交通方面：龙舟大厦紧邻一环路内侧,坐落在九眼桥北端：南北方向交通顺畅,东向龙舟大道,及宏济路 .近年来政府对市政道路地路网完善,及对交通堵塞地地区加以整治,使该工程处于四周临街 .视野宽敞,人车来往畅便 .地理环境方面：龙舟大厦位于府南河侧,与四川高校、望江公园、水井坊、合江亭游玩区形成轴,上与一环路和宏济路交汇,有不行再造性地地理环境 .基础设施方面：拟由成都市政府完成工程地上下水、电、气、光纤、通讯、道路等大小配套名师归纳总结 都全部齐备 .一环路全线地整治完成,宏济路地加宽完工.第 6 页,共 25 页综合上述,是龙舟大厦建设地有
12、利性.- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 三、龙舟公寓大厦工程建设地内容、规模和建设方案龙舟大厦原拟建为商务写字楼 .建筑面积 53000 ,主楼 19 层,局部 22 层,地下两层,裙楼5 层,裙楼地下 1 层,均已断水封顶 .但由于原开发商资金不到位,再加上各种不利因素、市场缘由,产品与销售不对路造成工程停盘 .已停工达四年之久 .现成都鑫五环公司同原开发商达成收购该工程开发权地协议,并将该工程进行仔细论证后,作出了详细整改措施和修改方案,使该工程又重新有了市场地生气 .主楼地 13 层与副楼 5 层商场连接,融为一个整体,形成大型商场 .面积约为
13、14000 平方M ,主楼 419 层改动为小户型商务公寓,约 31500 平方 M,总户数约为 510 套.住宅配套有商务会所、健身房、活动中心等2.220kv.住宅内两套给水系统,分别供应生活用水和饮用水,电力供应住宅建筑设计：面积从45 80 平方 M 多种户型 .外墙采纳进口高级外墙涂料,色调以浅.M 黄色为主,间以蓝色线条,用白色塑钢窗.临街面采纳中空玻璃,空调板建筑上均统一考虑楼盘地标准设计均是空间敏捷,富于变化,和谐统一地户型.每一种平面布置都组织了高效实用地客厅、餐厅和厨房 .一般客厅卧房均有良好地视野和朝向,户户有环境,自然光能进入每一间房 .留意客卧分区,动静有别,较好地解
14、决噪音污染问题 . 该工程工程基础部分,依据地质勘测报告,将采纳大开挖,混凝土条型基础等形式,层面采用现浇防水层面,住宅和商场均为全框架结构,抗震设防烈度为7 度以上,符合成都市地现行规定标准.四、工程实施进度名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页,共 25 页精选学习资料 - - - - - - - - - 龙舟大厦工程经成都市计委开工所需资料证书及批复 .2000 18 号批准立项并列入投资方案,同时该工程分别取得以下（1）成都市成规选 2002 字第 0645 号建设工程选址看法书.（2）中华人民共和国成规国用 2002 字第 1436 号国有土地使用证.（3）成都市成规用地
15、 20020531 号,建设用地规划许可证.（4）成都市成规建筑 20030053 号,建筑工程规划许可证.（5）成都市建委,建筑工程施工许可证,编号510100200303289101 . 年月（6）成 都 市 建 委 ,成清办发 200213 号,工程更名手续通知书.:（7）成 都 市 建 委 ,成清办发 20036 号,工程免缓交费报告书.该工程工程估计总工期15 个月 .2005 年 2 月开工, 2006 年 5 月竣工 .施工进度见下表2005 年2006 年工程12345678911112345主 体 框改*012动主 体 墙改*动名师归纳总结 防水*第 8 页,共 25 页内
16、装 饰- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 水电 安*装设备 安*装竣工*五、工程建设条件该工程建设所需建筑材料依据合同选购,施工所用钢材拟为大厂钢材,结构部分拟使用峨嵋大厂水泥 .外墙涂料由甲方在广东地区够进 .该工程施工用水,用电均由城市干管线接入.工程建成后,供水取自市自来水公司标准生活用水,能达到 400升 /人日,采纳环状管网供水系统,排水体系采纳雨污分流制 .工程电力供应从 220 KV ,市电力局锦江区供电局变电站输出专线接线,形成双回路布线,20KV 配电网进入工程 .工程住宅用气,由成都市煤气公司供应,200 毫 M 中压管供气压力 2K
17、G.该工程为民用建筑,无工业废水及有害气体和粉尘排放和生活垃圾 .针对以下问题,采纳以下措施进行防治：.其主要污染源为生活污水、设备噪音1、 生活污水经化粪池处理后排入城市污水管网.2、 生活垃圾进入环卫垃圾处理站,由物业公司处理3、 各种设备采纳低噪音标准.六、设计单位简介名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页,共 25 页精选学习资料 - - - - - - - - - 该工程工设计单位,成都市建筑设计争论院,有资深地设计人员200 人以上 .设计单位等级资质甲级,有成熟地建筑设计体会.多次获得设计金奖、银奖和荣誉证书.七、施工单位简介该工程施工单位是成都市第六建筑工程公司,公
18、司成立 1969 年,法人代表：金友平 ,注册资金 7300 万元,有工程技术人员 526 人.各类施工机器 800 余台（套）,资质等级为工业与民用建筑工程施工一级企业荣获天府杯金奖、鲁班奖,巴蜀建筑施工企业综合百强前 5 名等称号 .公司曾完成骄子大厦,地质大厦、托普大厦、托普工业园、软件园、中银大厦、农资大厦、滨江花苑住宅小区等建设工程.第五章市场评估一、市场供求状况及其进展趋势1、房地产开发潜力庞大房地产开发,特殊是住宅建设是国民经济进展地一个新地增长点,是国家大力开拓国内消费地突破口 .随着住房安排货币化地事实,从根本上调动个人买房地积极性,同时国家实行积极地财政货币政策,实行下调银
19、行存贷款利率、开放住房二级交易市场、供应银行按揭等措施,为住房新制度地全面建立奠定了坚实地基础,从而使成都房地产业进入了新一轮进展时期 . 2、市场进展趋势从而对成都市目前商品房积压地缘由进行分析,我们可以看出,一是适销不对路,消费群体名师归纳总结 定位不准；另一个缘由就是商品房本身位置置与规划设计没有达到很好地匹配,无特色卖点.随第 10 页,共 25 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 着人们对生活水平地日益提高,消费意识和消费要求地不断变化,商品住宅逐步向套型设计优秀、居住环境舒服安全、物业治理先进科学、高效率地层次过度；购房者对商品房位置置、环
20、境要求越来越高 .近一年来随着交通条件地大力改善,我国房市地热点城市北京、上海、广州等,消费者已将眼光投向绿化环境好、套型结构合理、配套设施完备地大规模化地高档住宅 .龙舟公寓大厦工程正适合当前房地产地潮流 .二、工程地市场竞争才能（一）工程自身竞争条件方面影响居住用房销售价格地主要因素有区域面积、建筑结构、装修情形、设施与设备状况、工程质量、朝向、地段、环境等 .依据本工程地自身情形,比较同类型房地产开发工程,主要特点有：、地段该工程位于成都市九眼桥宏济路口,紧临府南河,临一环路街面便,内环境较寂静 .2、 土地面积300 余 M. 大楼车辆进出方龙舟大厦总用地面积为 9.14 亩,紧靠九眼
21、桥头,大致呈南向北多边形,便于规划设计市政配套路网 .3、 基础设施、公共配套设施状况由成都市政府完成地上下水、电、气、光纤、通讯等管线均已到位,与之配套地路网也施工完毕 .该区域内有近年新开发地和在建地中高档住宅小区化,环境美丽 .区域内基础设施、公共配套设施完善 .区域内府南河绕行,政府沿河配套绿名师归纳总结 - - - - - - -第 11 页,共 25 页精选学习资料 - - - - - - - - - （二）同类建设工程方面该工程定位为按小户型智能化中高档标准修建改造,以低于成都市区同等标准 20%地中低档价格销售 .主要销售对象为成都市中小型企业者、大集团、金融、国家机关、企事业
22、单位地职员以及中高收入人士 .“ 龙舟大厦 ” 工程环境较好,配套设施较为完善,小户型规划设计较合理,内居住环境较好,性价比较能满意消费群地心理,该企业 有胜利开发房地产地体会、明显地物业治理优势以及当地政府地大力支持将有助于其销售地实现 .三、售价猜测1、猜测数据地选定该工程中预期售价地确定,采纳房地产成本估价法进行测算 .成本估价法是在求取估价对象房地产地价格时,以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需耗费地各项必要费用之和为基础,再加上正常地利润和应纳税金来确定估价对象房地产地价格地一种方法 .采纳成本估价法估价求得地价格,成为积算价格 .由于该工程所在区域内没有与其规模和档次类似地楼
23、盘,所以可以采纳成本比较法 .工程总投资包括土地费用、前期工程费用、房屋开发费、治理费用、销售费用、财务费用、预备费用、其他费用、投调税、综合费用 .该工程总投资估计估算为 14320 万元,正常利润参照当地平均水平取值,可先设定工程税后利润 4380 万元,成本利润率 30.3%.龙舟大厦总投资 14320 万元,住房、商铺销售估计收入 19360 万元 .销售猜测表名师归纳总结 - - - - - - -第 12 页,共 25 页精选学习资料 - - - - - - - - - 序号项目建 筑 面 积单 位 售 价销售金备 注名 称（元 / ）（元 / 额（ 万元）1 住 宅 31500
24、3000 9450 510 户2 商 场 14600 6000 87603 车 库 230 个（ 6900 ）50000 1150合 计 53000 193602、以上销售猜测表按住宅平均单位为 3000 元 /（均价）,商业铺面为 6000 元 /（均价）,车库按 5 万元 /个进行测算 .本次会所及其它公建不作为营业性质,未予运算收入 .“ 龙舟大厦 ” 工程地开发建设有利于改善成都市地居住环境,实现成都市 九五 及 2022 年发展规划中提出地 九五 末期人均居住面积目标,促进城市总体规划地实施 .“龙舟大厦 ”套型面积定位较小,价格是市区同等户型价格地4/5,能享受地方肯定地税费减免,
25、工程具有肯定地市场竞争才能,但营销策划显得尤为重要 .“龙舟大厦 ”工程地定位是面对广大一般收入水平者,每套住房地消费额在 13 万元左右 .公司预备实行住房、装修、汽车组合按揭和公积金组合贷款地方式,增强销售力度,抢占市场,顺利实现销售收入.第六章成本估算一、 投资估算名师归纳总结 - - - - - - -第 13 页,共 25 页精选学习资料 - - - - - - - - - （一）估算地依据和方法龙舟大厦工程工程估算是依据工程已（拟）报建资料和方案、国有土地使用证及出让合同、工程可行性争论报告等,参考成都地区同类建设工程地经济标准,并结合工程自身实际情形进行测算地 .（二）工程总投资
26、地构成该工程规划用地面积 9.14 亩,总建筑面积 53000 ；商业用房 14600 .总投资包括：土地费用、前期工程费用、房屋开发费、治理费、销售费、财务费用、预备费用和其他费用 .经测算,工程总投资 14320 万元 .投资估算明细见下表：投资估算明细表 用地面积： 5010.9 建筑面积： 53000 技术 经 济指 标序费 用 名 称投 资位单方负荷单占 总 投备 注号额资%或位一合计（ 万平工程指100 %国 有 土 地 使元）量标274 2 7039. 17土 地 费 用二前 期 工 程 费M方用证 9053000 3平1规 划 勘 测 设157.82计 费 30M方53000
27、1. 7可 行 性 研 究平3费185.67M方53000 3. 5三 同 一平 费平M名师归纳总结 - - - - - - -第 14 页,共 25 页精选学习资料 - - - - - - - - - 三房 屋开 发 费 8789（建 安 工 程 费 8206平方53000M一）1住宅 4410平方31500 1400框 架M2商 业 用 房 2044平方14600 1400框 架M3车库 1725平方 6900 2500框 架M 室 外 工程 费 583（二）1附 属 工 程 费 424平方53000 802（电 梯） 159M方53000 30道 路 、绿 化平M四管 理 费 用 193
28、万元19360 1 %按 销 售 收入 1%五销 售 费 用289. 5万元193601. 5 %按 收入 1. 5 %六财 务 费 用 926万元 60007.72 %货 币 利 率7.72 %七预 备 费 用 100万元0. 3 % 7. 5 %按 收 入7. 1基 本 预 备 费 1002涨 价 预 备 费 0万元 0 %八综 合 税 费 1452万元143605 %（三）投资估算说明名师归纳总结 - - - - - - -第 15 页,共 25 页精选学习资料 - - - - - - - - - 1、土地费用以企业取得国有土地使用证地缴款单据和土地出让合同为依据,确定工程用地综合单价为
29、443 元/,其中含土地出让金、拆迁安置补偿费等共计 2742 万元 .2、前期工程费用依据企业实支付金额,确定工程规划勘测设计费、可行性争论费.同时依据成都地区同业建筑技术标准和估计土方回填数量（土方量2.5 万、 15 元/m3）测算,三通一平费共计185.67 万元 .3、房屋开发费（1）建安工程费建安工程费采纳投资指标估算法.投资指标以2000 年四川省建筑工程计价定额和全国统一安装工程预算定额四川省估算表为基础,参照成都地区同类建筑技术水平,结合本工程实际情形综合测定：建安工程明细表单位：元、万元名师归纳总结 工程建筑指标（元 /）建筑面积（）成本（万元）第 16 页,共 25 页住
30、宅1400315004410商业店铺1400146002044车库250069001725- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 给排水管网2553000132电气及照明2253000116弱电185300095合计8522（2）室外工程费用设计方案,参考房地产同业体会数据,每平方M80 元/和30 元/元分别运算附属工程设备电梯设备和绿化费用,共计193 万元 . 4、治理费用包括企业所属内部独立核算单位及开发觉场为开发房地产而发生地各项间接费用,以及行政治理部门为治理和组织经营活动而发生地各项费用入地 1%计取,共计 193 万元 . 5、销售费用.考虑
31、本公司地治理水平,治理费用按销售收系指房屋销售过程中发生地各项费用（含广告费）以及专设销售机构或托付销售代理地各项费用 .考虑企业在成都市地区地企业品牌,社会效应良好,此次在广告宣扬等方面地投资有所减少,故按销售收入地1.5%计取,共计289.5 万元 . 6、财务费用主要为建设工程地贷款利息支出,6000 万元贷款按贷款银行预期执行利率 7.72%（基准利率 上浮 30%）、计息期按 2 年运算为 926 万元 . 7、预备费用预备费用是指在编制投资估算和设计概算时难以预料地、在工程建设过程中可能发生地工程名师归纳总结 - - - - - - -第 17 页,共 25 页精选学习资料 - -
32、 - - - - - - - 费用,估算为 100万元 .二、投资来源及筹资评判工程总投资约 14320 万元,其中开发成本 9570 万元、开发费用 3824 万元、资金利息 926 万元 .工程投资来源为：企业自筹 5800 万元、银行贷款 6000 万元,支用预售房收入 4000 万元售房收入地测算祥见第四章 .企业自筹资金构成如下：1、取得 国有土地使用证所支出地费用 2742 万元 .2、企业 2002 年在土建工程已投入 4058 万元 .以上自筹资金合计 5800 万元,占总投资地 39%.三、工程投资方案评判依据企业已（拟）报建资料和方案,考虑房地产业普遍地资金运作流程和工程建
33、设进程,该工程 2005 年 2 月以前为筹备开工期,2005 年 3 月 2006 年 5 月为建设期, 2005 年投资额为4000 万元,主要是土地费、前期工程费支出和房屋开发费用；2006 年投资金额约3000 万元,主要是房屋开发期间费用支出. 四、有关说明本章投资估算和资金筹备措施评判基于以下前提条件； 1、建设期间不发生大地不行抗拒灾难及影响工程进度地其它因素； 2、设计方案无大地调整,建筑面积无大地变化； 3、建设期间国家利率 和“ 三材 ” 价格无明显变动； 4、国家税费无大地调整 .第七章 偿债才能名师归纳总结 - - - - - - -第 18 页,共 25 页精选学习资
34、料 - - - - - - - - - 一、工程财务效益评判是依据国家现行财税制度和价格体系,分析、运算工程直接发生地财务效益和费用,编制财务报表,运算评判指标,考察工程地盈利才能,据以判别工程地财务可行性 .（一）猜测数据地选定 1、本次工程猜测建设期为2005 年 2 月2006 年 5 月,销售期为2005 年 5 月2006 年 12 月 2、经营期总收入地测算祥见第四章市场评估,在充分考虑工程工程进度以及工程特点基础上,评估确定各年销售方案为：入测算表 . 3、经营期成本及费用地猜测2005 年 40%,2006 年 60%.收入情形见工程销售方案及销售收（1）由于建设工程主要用于销
35、售,依据第五章结果按销售比例接转开发成本 .（2）营业税金及附加猜测：营业税按收入地 5%提取,城市保护建设税按营业税地 5%提取,训练附加费按营业税地 3%提取,土地增值税按当地惯例未考虑,所得税按 33%计提 .（3）销售费用：销售费用按年销售收入地 1.5%运算（已计入开发费）.（4 治理费用：各年猜测数据按年销售收入地 1%运算（已计入开发费用）.（5）财务费用：依据贷款期限,贷款利率按年息 5.94%运算,并考虑上浮 30%（已计入开发费用）（二）静态效益指标经测算,工程建设经营期利润总额税后利润、销售利润率分别为：静态效益经指标表名师归纳总结 - - - - - - -第 19 页
36、,共 25 页精选学习资料 - - - - - - - - - 指标名称指标数值备注利润总额4380所得税后净利润2935经营净利润率20.5%二、工程财务先进流量分析（动态）经过评估测算,该工程地各项盈利才能指标测算结果如下：（祥见评估主表 4 工程财务现金流量表） 1、内部投资收益率：按全部投资计为 20.5%； 2、财务净现值（仍原利率 10%）：按全部地投资计为 14320 万元 .由以上可以看出,该工程内部投资收益率大于设定地折现率,财务净现值大于零,说明该工程在运算内经济上可行,财务评判可以接受义不大,应侧重于静态指标）三、资金来源与运用分析.（但由于该工程建设期及销售期短,各动态
37、指标意该工程建设资金由三部分构成：企业自筹资金 5800 万元,银行贷款 6000 万元, 2005 年预售收入余 7850 万元 .从“资金来源与运用表” 可以看出,资金来源能满意资金运用要求 .2006 年销售收入回笼后,公司仍贷款有充分保证 .四、工程偿债才能评估工程仍债资金来源为销售商品房而引起地现金流入企业偿债才能较强 .指标如下表：.从下表可以看出,工程偿债有牢靠保证,名师归纳总结 借款偿仍猜测简单位：万元第 20 页,共 25 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 序号工程2005 年2006 年2007 年1上年仍贷资金结余6000600
38、020002本年仍贷资金来源3年初借款额40004本年仍款额6000400020005年末本金欠款2000五、工程敏锐性分析（一）盈亏平稳分析因开发工程为全销售工程,以营销量盈亏平稳点进行其盈亏平稳分析,按以下公式计盈亏平衡点：工程总投资盈亏平稳点 = 销售收入 （销售费 +治理费 +销售税金）通过运算当销售收入达到75%即 14722 万元时就可收回投资.由于住宅销售策划、房屋销售较好,对商业用房会产生品牌效应,可以认为工程有肯定抗风险才能 .（二）单因素敏锐性分析本次工程评估地单因素敏锐性分析,是在假定各工程间相互独立地情形下,每次只考察一个工名师归纳总结 程地变化而其它工程保持不变时,对
39、评估结果地影响程度.“龙舟大厦 ”开发工程地第 21 页,共 25 页从评估主表七“工程敏锐性分析表” 可以看出,销售价格、开发成本是- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 敏锐因素,其中销售价格为其主要地经济效益指标地影响因素,其每提高或降低 10%,净现值将削减或增加42%,因此贷款企业应特殊留意销售价格地变化,并严格掌握开发成本.六、相关说明本章销售收入及部分成原来源于市场和投资章节中地猜测,税费标准依据企业及当地实际情况考虑 .建议企业尽快开工和提前办理预售许可证,实现销售资金回笼,降低费用成本,确保利润地实现 .第八章 对外借款风险分析一、贷款风险
40、评判经评估测算,本工程在工程敏锐性分析中,当销售均价增长或降低 10%时,工程净 现值增长或降低 56%；当开发成本增加或降低 10%时,净现值下降或增长 42%,说明销售价格为主敏锐性因素 .定性分析如下： 1、在借款人方面借款人成都鑫五环实业投资公司成立于1995 年具有胜利开发房地产地经验.名师归纳总结 2、在投资方面“ 龙舟大厦 ” 地总投资为14320 万元,其中：申请银行房地产开发贷款6000第 22 页,共 25 页万元,企业自有5800 万元（自有资金占投资比例为38%）,估计前期销售收入7850 万元 .目前企业已投入资金5800 万元,自有资金已达到规定要求,其剩余部分资金主要依靠预收回款,贷- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 款企业应作好前期预售工作,确保工程地顺当完成 . 3、市场方面 本工程猜测地经济效益及偿债才能,都是在全额实现销售收入地基础上运算确定地,一旦显现市场风险,将会直接影响销售收入地实现,从而影响工程地胜利开发 .本工程猜测地市场风险主要表现在以下几个方面：（1）购买力风险 由于该工程所处环境竞争将日益猛烈,贷款企业应加快施工进度,尽快开盘发售,抢占市场 .（2）营销策略风险 开发工