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1、精选学习资料 - - - - - - - - - 第一部分 成都宏观市场及房地产市场综述一、宏观成都1、 整体经济快速稳固进展作为西南地区地重镇,四川省省会,成都经济始终保持着快速、稳固、健康地进展 .在市场消费需求上升等积极影响下,成都市整个房地产市场将会更有序地进展.房地产市场需求规模将处于进一步扩大地进程中,目前成都市正在进行大规模地城市建设,住宅、商业等房地产工程地供应 都处于快速增长地状态中,整体经济环境地进展有利于需求规模地稳固增长、有利于吸引外来投资,削减地产投资风险,保证投资收益地实现.正由于投资环境地改善,大量外来资金进入成都市地房地产市场,国内一些品牌地产商将加大投资于此
2、.2. 成都总体规划成都是四川省省会,全省政治、经济、文化中心,我国西南地区地科技、金融、商贸中心和交通、通信枢纽,是重要地旅行中心城市和国家级历史文化名城 .成都位于我国地西南地区,是国家级历史文化名城,我国西南地区地科技、金融、商贸中心及交通、通信枢纽,我国西部地区重要地旅行中心城市 .行政管辖范畴包括 9 个区、 4 个县级市、6 个县 .全市土地面积 12390 平方千 M.规划中成都分三个层次：第一层次为中心城,面积为 598 平方千 M ；其次层次为中心城周边地 4区、 2 县,面积为 2662 平方千 M ；第三层次包括规划范畴内除一、二层次以外地都江堰市、彭州市、邛崃市、崇州市
3、、金堂县、新津县、大邑县、蒲江县,以及双流县南部地区,总面积为9130 平方千 M. 规划重点是第一、二层次构成都市区.如下：规划中中心城区地城市人口规模至2000年 , 非 农 业 人 口 规 模205万 人 , 实 际 居 住 人 口230万 人 ；至2005年 , 非 农 业 人 口 规 模223万 人 , 实 际 居 住 人 口250万 人 ；至2022年 , 非 农 业 人 口 规 模242万 人 , 实 际 居 住 人 口270万 人 ；至 2022 年,非农业人口规模278 万人,实际居住人口310 万人；为：规划中中心城市建设用地规模分别至2000年,172平方千M；至2005
4、年,200平方千M；至2022年,226平方千M；至 2022 年, 248 平方千 M ；名师归纳总结 主要用地：（ 2022 年）居住用地30.93%,工业用地14.35%,道路用地17.55%,公共设施用第 1 页,共 43 页地 14.74%,公共绿地11.41%（规划期限： 1995-2022 年） . 总体规划中确定地“ 五路一桥 ”及外环路工程,目前已完成一半以上,已初步形成向东、向南发展地态势 .府南河延长整治工程及沙河综合整治工程已启动.轨道客运系统（地铁）已立项.与国土- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 规划结合,对规划地非建设用地进
5、行了界定和掌握 .规划全面地指导了各专业规划地开展 .住区建设坚持中高标准,以规模体量适度地多层住宅为主 . 每户家庭拥有一套设施基本齐全、居住环境良好地住宅,2022 年人均居住建筑面积达到 40 平方 M.调整居住用地结构,新区建设与旧城改造相结合,合理布局,集中开发,形成规模,防止零星开发建设. 主城区居住用地分为36 个片区,其中中心城区22 片,周边组团 14 片.坚持住房开发市场化、集约化地原就,强化政府导向作用,形成针对不同收入群体地住宅供应体系 . 重点加强经济适用房建设治理,妥当解决城市化过程中大量新增城市人口地居住问题 . 依据城市建设标准分阶段改造城市边缘地区村庄,逐步将
6、农村村民转为城市居民 .近期（ 2022 年）绿地建设力争达到“ 国家园林城市” 标准,实现城市绿化掩盖率 35%,绿地率 30%,人均公共绿地 率 40%,绿地率 35%,人均公共绿地8 平方 M；中期（ 2022 年）实现城市绿化掩盖 9 平方 M；远期（ 2022 年）实现城市绿化掩盖率 42%,绿地率 38%,人均公共绿地 10 平方 M.建构“ 蓝脉绿网、四圈八片” 地主城区园林绿地系统 . “ 蓝脉绿网” ：沿城市重点景观河道和主要城市道路设置绿化带,与城市公园、街头绿地、居住区绿地、广场相结合,构筑相互联通地绿色网络；“ 四圈八片” ：四圈指府南河环城公园、二环路绿地、三环路和铁
7、路环线绿地、四环路绿地,八片指三环路和四环路之间地绿化开敞区 .给水： 2022 年人均综合用水指标达到 构. 水六、七厂为主水厂,总供水规模将达到500 升/ 人 日 . 供水管网主要采纳环网结 500 万立方 M/日,一般水厂仅作调峰 .逐步剔除水二厂、水五厂等水厂和其它取用地下水地水厂 .排水：采纳雨污水分流制,形成独立地雨水排水系统 .中心城区规划六个污水处理厂,2022年污水处理总量达 212 万吨 /日；周边组团规划六个污水处理厂,2022 年污水处理总量达 102 万吨/日.强化 “ 一主两次多核”地轴向开放型城市空间体系和非均衡轴向拓展地带状空间外形,空间布局以中心城为核心南北
8、绽开 .二、成都房地产市场进展状况名师归纳总结 政府地连续几道政策,使得全国各地地房价快速得到掌握.目前来看,市场处于胶着状态.第 2 页,共 43 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 即卖家咬住价格不放松,买家期望价格地后续下降.但总体市场地价格并没有下降或下降有限.第一是开发商,成熟地开发商往往并不会在单个工程上追求过高地利润,特殊是大型地开发商,越来越重视资金流量地掌握,期望通过快速地资金流转来提高资金利用率 .但就市场上目前在售工程来说,要么是销售到中期,要么是新开工程.对于销售到中期地工程,因前期已经销售一部分,后期假如降价,给前期业主没方法
9、交代,企业品牌也会受到很大影响 .对于新开工程,大多是通过拍卖猎取地土地,成本压力较大,降价没有空间 .于是,开发商在追求资金 快 速 流 转 与 降 价 切 实 难 行 地 矛 盾 中 徘 徊 . 其次是消费者,这是整个房地产参加主体中最为弱势地群体.房地产永久具有两重属性,即功能属性和投资属性 .受政府政策与舆论导向地影响,新进入投资者锐减,原有投资者就由需求方转达为供应方 .而对自用需求,绝大多数需求者认为将来房地产价格不行能上涨,下降地可能性较大 .这就使得消费者地观望心情较为深厚.在久盼不下地情形下,徘徊不决地市场特征非常明显. 在买方期望下降而开发商难以下降地情形下,当前房地产市场
10、地价格仍然相对稳固,但成交量始终较为低迷,市场处于“胶着 ”状态 .这种状态沿续下去,无外乎三个结果,一是大多数开发商开头下调价格,就房价会进入下降通道,消费者更加持币观望,会使房地产整个行业“硬着陆 ”,几年之内难以复苏,目前来看这种可能性较小.二是市场完全复原,房价开头继续上涨 .但就市场总量来看,全国范畴近期有一个土地集中放量地过程,近期市场供应量较大,供过于求地局面短期难以转变,因此这种结果也难以显现.三是大多数开发商坚持了当前价格水平,不作大地变化,就消费者观望一段时间后会复原信心,由徘徊转向购买,成交量 缓慢回升,目前来看,这种倾向较为明显 .总体来说,市场会在目前地价格地基础上略
11、微下调,并在缺乏交易量地情形下,前行并 稳步回升 .这种状况至少会待续到明年中期 .1、2005 年成都房地产综述名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页,共 43 页精选学习资料 - - - - - - - - - 从以上二表统计数据显示,在2005 年 3 月地关于稳固住房价格通知出台后地短短两个月之后,政府连续重拳出击,建设部等七部委联合行动对房地产市场进行更为细化地调控,房产市场一时显现更大地恐慌与不确定氛围.在这项政策出台后,成都房产市场也未能幸免, 6-9 月地房产开发投资始终处于低位,市场不够乐观 .与此同时,商品住宅新开工面积也与投资开发表现出一样, 3 月与 6 、
12、 7 、 8 、 9 月新开工面积显现大幅削减 .但我们仍可以看到,从去年 10 月份开头,房产市场又复原信心,新开工面积大增增加,新政带来地观望效应逐步淡去 . 2、市政进展动态大成都规划浮出水面依据规划, 2022 年,成都将形成包括成都绕城高速大路以内区域,面积近 600 平方公里地“ 中心城区” 以及包括市域内中心城五城区、高新区和新都、青白江、龙泉、华阳、东升、温江、郫县区域在内,面积 3681 平方公里地 “ 都市区” ,这意味着成都将以多中心组团式地扩张方式取代单中心圈层式扩张方式,城市结构由单一地特大城市向城乡体化转变 . 成都地铁时代来临1992 年,成都开头着手地铁工程地前
13、期工作 2005 年 9 月 11 日 ,成都地铁 1 号线一期工程可行性讨论报告通过国家发改委托付地专家组评审,目前国家发改委已批复,成都地铁一期工程全面动工 .成都市初步方案地铁 1 号线一期工程于 2022 年底全线试通车, 2022 年 7 月完成一期工程全线建设,提交国家验收,正式通车 .新政无疑是 05 年中国房地产市场最为引人关注地一个词语 .回忆新政对成都房产市场地影响,可以发觉,新政地确对广大消费者地购房行为产生了肯定影响,并对房产市场造成了肯定冲击.在新政刚出台后地几个月中,成都房地产开发投资以及销售均显现不同程度地下跌,但这种局面并未爱护太久地时间,从 10 月开头,消费
14、显现回暖,市场出现复苏 .在诸多利好因素地影响之下,信任这样地局面仍会在成都得以连续 .但可以确定地是,在经受了这次政策调控风波之后,消费者地购房行为将会更加理智,开发商在憧憬名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页,共 43 页精选学习资料 - - - - - - - - - 将来市场富强地同时,投资行为也应更加合理 .3、成都房地产市场新盘综述城中 05 年住宅供应仅85.16 万平方 M ,供应量有所削减,供应类型包括商业地产、写字楼、小户型、（超）高层电梯公寓以及一些边角余料上修建地小规模多层工程；出于土地供应方面地缘由,整体价格始终是各区域地领头羊；城南和城西也以其最为成熟
15、地环境连续担当购房者首选区域地角色；受国家宏观调控地影响,大多数楼盘在推出产品地时候均比较谨慎,即便是规模不 大,也实行分期分批次甚至是分单元推出地模式,从而造就了不少“开盘售罄 ” 地楼市新 闻；在开盘时间地挑选上开发商更是当心翼翼,在消费者持币观望地同时,开发商也捂盘 观望,拉锯战由此绽开 .04 年,房地产市场较为火爆,开发商在产品设计方面重视不够,因此在户型方面一直没有很大地进步,“火柴盒 ”小户型也一度畅销； 05 年在投资需求得到抑制地情形下,开发商开头为真实需求打造产品,因此在户型设计方面更加留意功能地分区,最明显地变化是, 05 年地小户型单套面积有所增大, 50-60 平方
16、M 地套一比例增大,“火柴盒 ”单间比例削减,功能划分较以前更加明显和合理；另外,在居家户型中,除传统地通风采 光要求外,观景面更大地户型受到市场地欢迎,包括观景露台、转角窗、入户花园等产 品细节均成为产品地增值点 . 供应总况主城区占 55% 2005 年全年,成都市新开住宅楼盘 247 个,新增供应面积为 1589.61 万 .其中成都都名师归纳总结 市区新增楼盘 144 个,新增供应面积 880.32 万,占到总体供应地 55% ,郊区新增住宅楼第 5 页,共 43 页盘在数量和体量上均小于市区. - - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 月度走势波动较
17、大,下半年相对平稳城西和城南作为成熟社区集合地两个区域,仍然是成都新盘供应地热点区域,新增供应量为 528.53 万,占到 05 年新增楼盘供应地 33.25% ；成都市区新增供应整体外移,主要集中在 2-3 环之间,供应面积为 479.78 万,占到总体供应地 30.18% ；4、成都住宅户型特点及进展趋势名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页,共 43 页精选学习资料 - - - - - - - - - 各面积段户型供应情形抽样调查结果显示：4 0 以下地小户型逐步淡出市场 .120-144 以上地户型为市场供应主力户型 .房地产交易中心显示数据,成都市 2005 年 1-11
18、 月, 60-9 0 地户型共成交 1795 套,占总成交户数地 26.61% ,是成交量最大地面积段, 90-120 面积段地户型共成交 1690 套,交易量居其次 .而交易户数最少地面积段是 180 以上地户型,共 321 套,仅占 1-11 月总成交户数地 4.76% .对比目前地供需情形,我们不难看出 90 以下地中小户型 , 供需失衡2005 年 1-11 月 ,90 以下地户型成交总户数为 3205 户 , 占总成交户数地 47.51% ,接近五成比重,而从新盘供应来看, 100 以下地户型供应比重仅占 23.13% ,面对大众地经济型中小户型供需严峻失衡,现实供应难以满意实际需求
19、,特殊是目前一些中高端楼盘一味将目标投名师归纳总结 向中大户型开发,忽视了大众需求,颇有曲高和寡之势.第 7 页,共 43 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 平层地供应户数占到被调查楼盘供应总户数地91% . 目前在售楼盘中, 绝大多数仍以平层作为主力产品,跃层和错层仅作为楼盘地补充少量安插在内,以满意不同客户地差异化需求,但是在调查中,没有一个楼盘是以跃层或错层户型为主 .2005 年 12 月,成交地新增商品住宅中, 90-10 0 左右地户型最受购房者青睐 .而本次调查结果显示,40-80 地户型在新增商品住宅中占地比重并不大 .由此直接导致了
20、很多有该面积段需求地购房者将购房目标转向二手房市场,使 50-90 地户型成为二手房市场 2005 年12 月地成交主体 . 2006 年由于国家稳固房价地目标,房地产市场价格相对稳固,更多地购房者会挑选购买新居；国家地政策方向偏向新增商品房面积比起去年有所减小；新增商品住宅在开发时,开发商应加大对市场需求讨论,填补市场供应空缺.我们举荐80-110 面积段地户型为主力户型. 180 以上地大户型供应尽量削减. 其次部分 环境部分本工程地处成都市金牛区西安街道,位于成都西区,一环路以内.工程地块南面紧邻新开发地西府花园.本工程北侧紧邻花牌坊街,东西两侧为部分旧宅 .为了较具体地明白工程周边区域
21、内地环境特点、交通状况、公建配套等一系列地情形,本次市场调查环境踏街范畴定为：东至玉带桥,西面及北面至二环,南临通惠门路.依据市场调查地“有效、相关 ”之重要原就,市场讨论人员以本工程所在地为动身点,以步行两公里地路程为半径,进行辐射式踏街市调,利用采集地环境信息,分析本工程总体环境方面地优势与劣势,以便在工程推广过程中扬长避短 .而个案市场调查地样本选取,就依据本工程地地理位置及基本规划信息,选取本工程地可比案例共 4 个由于该地区新开可比楼盘较少 .一、市调区域地理简况名师归纳总结 依据对成都市房地产板块地划分可知,本工程地处西区,属于骡马市板块边缘,该板块正是成都市府近期重点开第 8 页
22、,共 43 页发培植地新骡马市商圈,具体包括成都罗马国际金贸中心、太平洋百货、铂金城及百盛公司.工程所属板块规划定位为- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 以金融、办公、信息、及高档住宅小区为主；目前该板块开发地最大特点为住宅区档次高、分布集中,所处位置又在西面 ,从而更加确立成都“富人区 ” 地势象 .其区域主要特点如下：（1）、从进展阶段上看,近期新工程西府花园及新城市广场工程为代表,花牌坊物业地开发已经迈入产品细分地阶段 .（2）、从现有开发及花牌坊区域地块条件上看,近期花牌坊版块房地产开发土地将极为稀有 ,可开发地块都在二环以外 .（3）、从开发档
23、次上看,目前花牌坊版块正在成都人印象中地富人区 .（4）、从产品上看,面对市场竞争,花牌坊版块市场地细分已越来越明显,同一档次可以设计不同产品类型,同一种产品类型可能又有不同地定位,而且卖点越来越丰富,在将来地市场中,产品细分趋势必将连续进展 .二、工程周边道路现状分析本次市调区域东至玉带桥,西面及北面至一,二环,南临通惠门路 .紧邻花牌坊路是一条双向八车道,并划分单独非机动车道地主干道,其连接着二环,一环,和人民路,由此路辐射出纵横交叉地交通体系,很大程度上保证本区域内地交通环境 .工程邻近干道虽然路况良好,也存在些问题,道路快慢车道划分,但机动车、非机动车不遵守 交通法规 ,车辆混行及机动
24、车随便占道停车地不良现象时有发生,这可能给高峰时段地机动车辆通行 带来肯定障碍,从肯定程度上影响了交通状况；这可能直接影响到小区居民日后出行问题,而最先 影响地将是本工程开工后,施工车辆地进出；由于目前工程邻近地道路机动车通行数量尚未完全达 到饱和,故对工程周边地道路状况要求不高,但随着工程进程地不断推动,其所带来地不便将逐步 显现,上述道路地利空因素,这有待于我们在小区出入动线地设计上加以考虑并扬长避短 .三、交通现状分析区域内公共交通较为便利,公交线路数量充分；其中途径工程周边地公交线路总计 11 条,其中主要地公交站点均集中于花牌坊干道沿线,如可至五桂桥地区地4 路（五桂桥 -茶店子）、
25、；可至市中心地区地62 线（九眼桥 -金沙总心）；可到达北火车站场地34 线（火车北站 -火车北站）；可至城南地 93 线（九里堤 -紫荆南路）等,便于区域内居民到达成都市区地各个主要地区 .除上述一般市区线路外,更有位火车北站及金沙长名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页,共 43 页精选学习资料 - - - - - - - - - 途运输枢纽站,可供应跨县乃至跨省地长途车业务；为区域内居民出行提供了极大地便利 .但同时值得留意地一个现象是,部分公交线路在运营高峰时段较拥堵,可能会对交通出行带来肯定压力 .通过实地观测调研得知,从本工程步行公交车站上客集中点仅需二至三分钟左右,而
26、从工程至成都国际机场实际距离约为30 公里左右,至春熙路商业圈实际距离约为6 公里左右,交通出行特别便利.交通线路附表：途径线路线路起始站点运营类型运营时间名称五桂桥 ,双桥子 ,水碾河 ,东风大桥 ,大慈寺路 ,春4五 桂 桥 - 茶双层5:50-23:00熙路 ,人民西路 ,东城根上街 ,羊市街 ,西大街 ,西店 子 公 交月城街 ,花牌坊街 ,西门车站 ,营门口立交 ,五里单层大巴站村,茶店子 ,茶店子西口 ,三环路成灌立交桥,三7十 里 店 公大巴6:00-21:30环路羊犀立交桥,茶店子公交站 .成南公交站 ,十里店 ,二仙桥东路 ,二仙桥 ,上涧槽,东站停车场 ,新风路东 ,新风路
27、西 ,府青路二交 站 - 昌 源环立交桥 ,府表路一环立交桥,游乐园 ,红星路路一段 ,红星路口 ,玉沙路 ,太升路 ,文化宫 .27成 仁 公 交空调大巴5:45-23:00成仁公交站 ,牛王庙 ,水碾河 ,一环路东三段,新鸿路口 ,建设路口 ,一环路东一段,一环路北四段,梁家巷 ,人民北路 ,人民北路一段 ,火车北站 ,站 - 成 仁 公人民北路二段,人民北路 ,西藏二所西北桥,沙交站湾,恒博医院 ,金房集团抚琴小区,青羊小区 ,中医附院 ,青羊宫 ,百花中心站 ,五块石 ,高升桥 ,一环路南四段 ,衣冠庙 ,磨子桥 ,成仁公交站火车北站 ,人民北路北三段 ,人民北路 ,梁家巷 ,一环路东
28、四段 ,建设路 ,新鸿路 ,新华路口南 ,水34火 车 北 站 -空调大巴5:45-23:00碾河 ,牛王庙 ,九眼桥 ,红瓦寺 ,一环路南一段 ,一环路南四段 ,磨子桥 ,省体育馆 ,衣冠庙 ,一环路火车北站南四段 ,高升桥 ,一环路西一段 ,百花中心站 ,青羊宫 ,中医附院 ,青羊小区 ,西门车站 ,沙湾 ,西北名师归纳总结 桥,人民北路 ,人民北路北二段,火车北站 .第 10 页,共 43 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 线路起始站点运营类型运营时间途径线路名称金 沙 公 交37站 - 红 星 路大巴金沙公交站,广场北路成龙路 ,狮子山 ,沙
29、河大桥 ,静居寺 ,二环路东四56红 砂 村 公大巴6:00-9:30段,顺江路 ,九眼桥 ,合江亭 ,东门大桥 ,城守东大交 站 - 九 里街,盐市口 ,中西顺城街 ,顺城大街北 ,文武路西 ,空调大巴堤公交站青龙街 ,八宝街 ,北巷子 ,西门车站台票 ,金沙路 ,沙湾路 ,西南交大 ,交大路西 ,香榭里 .九眼桥 ,牛王庙 ,天仙桥北街 ,武城大街 ,红星路62九 眼 桥 - 金空调大巴6:00-21:30口,太升路口 ,文武路口 ,文武路西 ,青龙街 ,八宝街,北巷子 ,西门车站 ,营门口立交桥东,营门口沙中心站立交桥南 ,二环路羊西线口,府南新区 ,双清中路南 ,金沙中心站 .九里堤公
30、交站 ,香榭里 ,交大路西 ,西南交大 ,会93九 里 堤 公大巴6:30-8:00展中心 ,沙湾路 ,通锦桥 ,金仙桥 ,西月城 ,长顺下交 站 - 紫 荆街,长顺上街 ,小南街北 ,小南街西 ,大石东路 ,双南路元街 ,双楠路 ,红牌楼 ,广福桥街 ,肖家河沿街 ,芳草西街 ,玉林南路 ,桐梓路小区 ,紫荆南路 .土桥新街 ,金周路北口 ,土桥二队 ,金牛宾馆 ,金牛坝路 ,茶店子西口 ,茶店子 ,五里村 ,营门口立98万 科 魅 力大巴6:30-11:00交桥东 ,西门车站西口 ,花牌坊 ,北巷子 ,八宝街 ,之城 -土桥双层车羊市街 ,东城根上街 ,总府路 ,大慈寺 ,东风大桥 ,水碾
31、河 ,双桥子 ,双林中横路 ,万年场 ,联合小区 ,双庆路口 ,多宝寺 ,三砖厂 ,建材路 ,建材路西 .线路起始站点运营类型运营时间途径线路名称名师归纳总结 - - - - - - -第 11 页,共 43 页精选学习资料 - - - - - - - - - 千禧花园 ,九里堤北路 ,群星路 ,银河北路 ,营门340千 禧 花 园 -大巴6:30-20:00口立交桥东路,西门车站 ,花牌坊街 ,西月城街同仁路口 ,实业街 ,长顺上街 ,小南街北站 ,锦里高 新 起 步中路 ,浆洗街 ,小天北街 ,玉林中路 ,芳草东街 ,芳园草街 ,神仙村西路 ,紫荆西路 ,高棚子 ,科园南一路 ,高新起步园
32、 .341茶 店 子 公大巴6:30-20:00茶店子公交站 ,三环路羊犀立交桥北,三环路成灌立交桥南 ,茶店子西口站,茶店子 ,五里村 ,营门口立交桥东路,金鱼街 ,抚琴路西口,一环路交 站 - 跳 蹬口 ,槐树街口 ,羊市街口 ,西玉龙街 ,白丝街 ,冻青河南路路 ,红星路口 ,武城大街 ,天祥寺街 ,玉双路 ,双桥路 ,双桥北二街 ,经华路 ,双桥路东 ,万年场 ,万年场公交宿舍 ,跳蹬河 ,跳蹬河路口 ,跳蹬河南路 .四、公建配套分析本区域内商业分布地特点为：“ 东高西低 ” ,即以骡马市商圈为界,其东侧商业配套设施地数量及品质均优于其西面地区,这主要是由于骡马市商圈已经受百年,商业底
33、蕴深厚 .工程区域由于主干道路幅较宽,车流量远大于人流量,又处于骡马市商圈末端,从肯定程度上影响其沿线地商业氛围 .干道沿线配套数量较为零散,无法形成集中地规模大型商业群 .但干道部分已逐步形成了较大规模地特色商业,如枫桥晓月美食休闲广场等,商业氛围相对深厚 .干道沿线随着几个新楼盘建立后,配套进展了大规模地商业工程,如引入百佳,好又多大型超市,个别住宅小区附带大规模商业步行街,如新城市广场,离本工程仅特别钟左右地步行距离 .1、商业网点由于区域内交通干道,路幅宽,车流量极大,从肯定程度上影响了沿线商业氛围地势成,导致区域内商业大型设施数量较少.区域内商业设施外形主要以中小型沿街商铺为主,经营
34、地业种趋于单一,主要以经营日常消费类商 业为主,如食品、服装等,档次趋于大众化,充分迎合了邻近居民中层次地 消费需要 .区域内商业设施分布平均,基于道路缘由无法形成商圈效应,商业基本 分布在干道沿线；另外,大型商业圈骡马市与玉带桥汇合地有着完整地商业 配套设施,其后期更有着大量新增商业设施显现,包括大型地购物中心、娱名师归纳总结 - - - - - - -第 12 页,共 43 页精选学习资料 - - - - - - - - - 乐总汇等 .区域内其余路段商业网点数量较为分散.由于本工程与上述百年商圈步行距离掌握在 15 分钟之内,以及其商业设施地辐射范畴均包括本工程,可有效补偿本工程邻近大型
35、商业设施缺乏地不足 .从经营业态而言,超市与便利店在该区域内进展缓慢,便利连锁机构鲜见于各主要街道,现有地部分连锁超市经营规模较小.超市与便利店在满意居民日常购物需要方面有不同与大型购物中心地特殊优势,因此在本工程商业部分招商过程中,可考虑便利店与酒店这类经营业态,以便利居民就近购买日常用品及美食地需要 .商业网点附表：道路名称 主要商业网点（超市、商场、专卖店、专营店）青龙街 太平洋百货、家乐福超市、铂金城、铜锣湾歌城八宝街 九龙宾馆、恒昌酒店西大街 百盛百货、百佳超市、夏威夷商业广场西月城路 好利来西点房石灰街 好又多超市、苏宁电器一环路 永乐电器、欧尚超市餐饮及休闲消遣场所该区域内餐饮类
36、商业设施较多,主要集中于八宝街及西大街两侧,另外名师归纳总结 - - - - - - -第 13 页,共 43 页精选学习资料 - - - - - - - - - 在西月城路干道两侧也有较多餐饮设施,区域内餐饮设施多以走大众路线地川派火锅店及汤煲店为主,这特别符合成都本地居民喜辣、喜食火锅地饮食习惯；其中较知名地是位于西大街上地川江号子火锅 ,重庆三棵树火锅,及位于通锦桥路上地南粥北面等,平日食客众多,生意火爆,很好地解决了周边居民日常生活地需要.另外在八宝街沿线辅有适量经营中式餐饮地中高档酒楼、酒家,主要经营各地方口味地餐饮,但由于档次及价位相对较高,故食客数量相对稀有.西大街仍配备一些休闲
37、餐饮及各国地美食,丰富居民饮食文化 .该区域内休闲消遣设施较多,据实地调查后得知,所经营业种主要分为三类：美容保健类、休闲茶坊类及大型消遣城；其中以美容保健类设施数量最多,仅在干道沿线就有不下 成都居民地日常生活消费习惯所致10 家左右 .美容保健机构进展蓬勃,应是 .大型消遣设施分布在青龙街,三洞桥路等较繁华地地段,其余路段设有适量地休闲茶坊,辅有公众网吧、休闲浴场及桑拿中心等,但场所分布较散 得到便利地解决 . 餐饮及消遣设施附表：.步行距离适当,居民日常消遣需要都能道路名称 主要餐饮机构青龙街 罗曼大酒店、八宝大酒店八宝街 九龙宾馆、恒昌酒家西大街 川江号子火锅店,巴西烧烤,欧湖岛,味千
38、拉面,元绿寿司,名师归纳总结 - - - - - - -第 14 页,共 43 页精选学习资料 - - - - - - - - - 西月城路老地方酒店,泰至宾馆,邀月茶楼.石灰街 肯德鸡花牌坊街枫桥晓月商业广场,三江会所 ,一环路大盘鸡、景立歌城三栋桥路 海蓝晴天浴场、面道、六品老灶3、训练文化机构本次市调区域内地训练机构数量较多,基础训练与高等训练机构数量相当 .据实地明白,主要有成都市政建院,树德中学、成都电子机械高等专科学院,试验外国语学校,金牛试验中学,十八中学,以及西南交通高校,西南财经高校等西南知名学府 .高等训练设施可有效提升区域地人文品质,但从有用性而言,基础训练设施就为住宅区
39、地必需配套设施 .区域内地住宅小区多数配套幼儿园设施,可满意居民中学龄前儿童地就近训练需要 .学校及中学均为就近入学,因此中、学校地配套数量和质量也可有效增加住宅工程地卖点 .就本工程邻近配套地中学校数量及质量而言,已可基本满意居民子女地就近入学需要 .4、社会医疗设施本区域内医疗设施较多,均为正规地大型医疗机构,这很大程度上可以保证本工程小区住户地求医保健问题 定有利影响 .换言之,可能对本工程地销售产生一此外,区域内药店数量也较多,主要大道上都有大型药房,因此能保证 居民保健购药地需求 .社会医疗设施附表：名师归纳总结 - - - - - - -第 15 页,共 43 页精选学习资料 -
40、- - - - - - - - 道路名称第三人民医院主要医疗、医药设施青龙街一环路西门皮肤病专科石灰街金牛区其次人民医院5、金融、邮电机构区域内金融场所分布相对集中,在西月城街沿线集中大量银行,道路沿线企事业单位相对较多,如市建设局、军区质监所 ,四川电力等；由此带动了不少相关金融配套设施,如：中国农业银行、中国工商银行、上海建设银行、中国银行、招商银行等,几大知名银行均坐落于此 .另外中国电信及中国联通地营业厅也位于此处 .上述金融机构与本工程所在地距离较近,基本可照料到本工程居民今后此方面地需求 .该区域内其他金融设施也齐全,如邮政局、证券交易所等 .金融及邮政机构附表：道路名称 主要金融
41、、邮电机构西月城 证券交易所、中国电信营业厅、建设银行、中国银行、中国农路 业银行石灰街 兴业银行、中国工商银行、邮局 ,中国联通地营业厅五、区域环境综述工程所在区域为成都市重点进展成熟区域,区域内地商业配套、学校、均配备齐全 .名师归纳总结 道路路况上佳,交通体系完整,但工程接近干道道路功能设置欠考,影响本工程交通出入动线地布置.第 16 页,共 43 页交通便利,公交线路众多,出行便利.商业网点分布平均,部分路段已是百年商业街及有些路段慢慢形成美食街概念.商业设施数量可满意周边居民日常生活需要 .现阶段消遣、医疗、文教等相关设施仍较齐全,几年后仍有较大改善.区域内绿化掩盖率中等,生态环境一
42、般,通过政府规划筹建,将来生态环境可给予本工程相当地产品附加值.- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 随着高新区地规划和市府招商胜利 .产业地进展不仅能带来大量居住需求,也可吸引其他区域地人士进入该区域进展 .产业进展地进程及程度将直接影响区域内居住物业市场地表现 .第三部分 市场部分此次市场调查针对本工程所在地花牌坊板块内地在售楼盘进行了具体地调查,并依据板块内各楼盘地产品特性、去化特点、客源特点进行分析,概括了板块内市场特点 .一、工程市场分析1、客源依据此次调查地楼盘销售情形来看,目前成都市西区住宅物业整体销售情形良好,目前整体销售率已达 90%左右,大部分物业地销售速度属平稳去化 .区域内楼盘地客户来源出现以成都本地买家（包括长期在成都工作地外地人士）为主,外地买家以四川地区、浙江一带为主为辅地特点 .购房用途以自住者居多,投资客户仍属少数.对楼大多数成都本地买家比较留意住宅物业地地段及品质,偏好传统高尚住宅区及高品质楼宇房地居住有用性、舒服性、内部及周边配套地齐全度等问题较为敏锐.目前随着城市地进展及消费观念地转变,越来越多地客户开户留意住宅区地升值潜力,自住、投资两相宜地物业更受青睐 .外地买家在成都住宅客户中目前并非主力客户,但这一部分客户地比例正