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1、精选学习资料 - - - - - - - - - 2022 年房地产估价师房地产开发经营与治理考试大纲第一章 房地产投资及其风险 考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产投资的概念、形式、 风险及其防范等的明白、熟悉和把握程度；第一节 投资与房地产投资 一、投资一投资的概念 二投资的分类 1.短期投资和长期投资 2.直接投资和间接投资 3.金融投资和实物投资 4.生产性投资和非生产性投资 三投资的特性 四投资的作用 1.投资是一个国家经济增长的基本推动力 2.投资与企业进展亲密相关 3.投资可以促进人民生活水平的提高 4.投资有利于国家的社会稳固和国际交往 二、房地产投资一房地产投资及其
2、目的 1.房地产投资的概念 2.房地产投资的目的 二房地产投资的特点 1.区位挑选反常重要 2.适于进行长期投资 3.需要适时的更新改造投资 4.投资价值难以判定因而易产生资本价值风险 5.变现性差 6.易受政策影响 7.依靠专业治理 8.存在效益外溢和转移 三房地产投资的物业类型 1.居住物业 2.商业物业 3.工业物业 4.酒店与休闲消遣设施 5.特别物业 其次节 房地产投资的形式与利弊 一、房地产直接投资1 名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页,共 13 页精选学习资料 - - - - - - - - - 一房地产开发投资 二房地产置业投资 二、房地产间接投资一投资房地产企
3、业骨片或债券 二投资房地产投资信托基金 三购买住房抵押支持证券 三、房地产投资的利弊 一房地产投资之利 1.相对较高的收益水平 2.易于获得金融机构的支持 3.能抵消通货膨胀的影响 4.提高投资者的资信等级 二房地产投资之弊 1.投资数额庞大 2.投资回收周期较长 3.需要特地的学问和体会 第三节 房地产投资的风险 一、房地产投资风险的概念一风险的定义 二风险分析的目的 二、房地产投资的系统风险一通货膨胀风险 二市场供求风险 三周期风险 四变现风险 五利率风险 六政策风险 七政治风险 八或然缺失风险 三、房地产投资的个别风险一收益现金流风险 二将来运营费用风险 三资本价值风险 四比较风险 五时
4、间风险 六持有期风险 四、风险对房地产投资决策的影响 第四节 风险与投资组合 一、投资组合理论 二、资本资产定价模型 考试要求1.明白投资的概念、分类、特性和作用2 名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页,共 13 页精选学习资料 - - - - - - - - - 2.把握房地产投资及其目的、特点、和房地产投资的物业类型 3.把握房地产直接投资 4.把握房地产间接投资 5.熟识房地产投资的利弊 6.把握房地产投资的风险 7.明白风险与投资组合其次章 房地产市场及其运行规律第三章 房地产开发程序与治理 考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对房地产开发程序各阶段工作内容以及对猎取
5、土地、建设 过程中相关治理工作的明白、熟识和把握程度；考试内容 房地产开发程序概述 第一节 一、房地产开发的基本概念 二、房地产开发的主要程序 其次节 投资时机挑选与决策分析 一、投资时机挑选 二、投资决策分析 前期工作 第三节 一、猎取土地一土地储备与土地一级开发 1.土地储备 2.土地一级开发 二猎取土地的途径 1.土地使用权出让 2.土地使用权划拨 3.原有划拨土地上存量房地产的土地使用权转让 4.与当前土地使用权拥有者合作 二、确定规划设计方案并获得规划许可一土地出让过程中的规划治理 二房地产开发前期的规划治理 1.开发项目选址、定点审批阶段 2.申请建设用地规划许可证阶段 3.规划设
6、计条件审批阶段 4.设计方案审批阶段 5.申请建设工程规划许可证阶段 三、建设工程招标一开发建设项目的招标方式 1.公开招标3 名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页,共 13 页精选学习资料 - - - - - - - - - 2.邀请招标 二招标机构 1.招标过程中的决策活动；2.招标中的日常事务工作 3.招标工作小组组成人员 三招标程序 1.申请招标 2.编制招标文件 3.编制招标工程标底 4.确定招标方式,发布招标公告或邀请投标函 5.投标人资格审查 6.招标工程交底及答疑 7.开标、评标和决标 8.签订合同 四、开工申请与审批一申请领取施工许可证应具备的条件 二申请办理施
7、工许可证的程序 五、前期工作的其他环节 第四节 建设阶段 一、质量掌握一对原材料的检验 二对工程采纳的配套设备进行检验 三确立施工中掌握质量的详细措施 四确立有关质量文件的档案制度 二、进度掌握一工程进度方案的编制 二进度治理及方案调整 1.横道图法 2.网络方案 三其他配套进度方案 四进度掌握中应关注的因素 三、成本掌握一成本掌握的主要工作内容 1.编制成本方案,确定成本掌握的目标 2.审查施工组织设计和施工方案 3.掌握工程款的动态结算 4.掌握工程变更 二掌握工程成本的做法和手段 1.强化 “ 成本 ” 意识,加强全面治理 2.确定成本掌握的对象 3.完善成本掌握制度 4.制定有效的嘉奖
8、措施4 名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页,共 13 页精选学习资料 - - - - - - - - - 四、合同治理一合同治理的作用 二房地产开发项目的主要合同关系 三合同治理的主要工作内容 五、安全治理 六、竣工验收一竣工验收的要求 二竣工验收的依据 三竣工验收的工作程序 1.单项工程竣工验收 2.综合验收 3.竣工验收备案 四竣工结算 五编制竣工档案 1.技术资料的内容,2.绘制竣工图 第五节 租售阶段 一、挑选物业销售形式一开发商自行销售 二托付房地产经纪机构销售 1.房地产经纪机构的作用 2.房地产经纪机构的代理形式 三挑选房地产经纪机构应留意的问题 1.充分明白房地
9、产经纪机构及其经纪人员的业务素养 2.明白房地产经纪机构可投入市场营销工作的资源 3.考察房地产经纪机构过往的业绩 4.针对物业的类型挑选房地产经纪机构 5.仔细签订房地产经纪合同 二、制定租售方案一出租仍是出售 二租售进度 三租售价格 1.成本导向定价 2.购买者导向定价 3.竞争导向定价 三、制定宣扬与广告策略一市场宣扬策略 1.确定宣扬目标 2.挑选宣扬的信息与工具 3.实施宣扬方案 4.评判宣扬成效 二广告策略5 名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页,共 13 页精选学习资料 - - - - - - - - - 考试要求1.把握房地产开发的基本概念及主要程序 2.熟识投资
10、时机挑选与决策分析 3.明白猎取土地 4.熟识确定规划设计方案并获得规划许可 5.熟识建设工程招标 6.熟识开工申请与审批 7.明白前期工作的其他环节 8.熟识建设阶段 9.把握挑选物业租售形式 10.把握制定租售方案 11.明白制定宣扬与广告策略第四章 房地产市场调查与分析第五章 现金流量与资金时间价值 考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对现金流量、资金时间价值及相关概念、复利运算公式、复利系数的明白、熟识和把握程度；考试内容 第一节 现金流量 一、现金流量的概念 二、现金流量图 其次节 资金时间价值 一、资金时间价值的概念 一随着时间的推移,资金的价值会增加 二资金一旦用于投资,就不
11、能用于即期消费 二、利息与利率一利息 二利率 三利率的打算和影响因素 1.古典学派的储蓄投资打算理论 2.流淌性偏好利率理论 3.可贷资金利率理论 4.IS-LM 曲线模型的利率理论 5.马克思的利率打算理论 6.影响利率的其他因素 三、单利计息与复利计息一单利计息 二复利计息 四、名义利率与实际利率一名义利率与实际利率的概念6 名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页,共 13 页精选学习资料 - - - - - - - - - 二名义利率与实际利率的关系式 第三节 资金等效值与复利运算 一、资金等效值的概念 二、复利运算一常用符号 二公式与系数 1.一次支付的现值系数和终值系数
12、2.等额序列支付的现值系数和资金回收系数 3.等额序列支付的终值系数和储存基金系数 4.等差序列的现值系数和年费用系数 5.等比序列的现值系数和年费用系数 三复利系数的标准表示法 三、复利系数的应用 考试要求1.把握现金流量的概念和现金流量图 2.把握资金时间价值的概念 3.把握利息、利率,4.明白古典学派的储蓄投资打算理论、流淌性偏好利率理论、可贷资金利率理论、IS LM曲线模型的利率理论和马克思的利率打算理论; 5.熟识影响利率的其他因素 6.把握单利计息与复利计息 7.把握名义利率与实际利率 8.把握资金等效值与复利运算第六章 经济评判指标与方法 考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对
13、房地产投资项目经济成效、方法的明白、熟识和把握程度；考试内容 第一节 效益和费用识别 一、投资与成本一广义投资与成本的概念 1.投资 2.成本 二房地产投资分析中的投资与成本 1.开发项目总投资 2.开发产品成本 3.经营成本 4.期间费用 二、经营收入、利润和税金一经营收入 二利润7 各类经济评判指标及其运算名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页,共 13 页精选学习资料 - - - - - - - - - 三税金 1.经营税金及附加 2.城镇土地使用税和房产税 3.企业所得税 三、房地产投资经济成效的表现形式一置业投资 二开发投资 其次节 经济评判指标 一、投资回收与投资回报
14、二、经济评判指标体系 三、通货膨胀的影响 第三节 动态盈利才能指标及其运算 一、财务净现值 二、财务内部收益率 三、动态投资回收期 第四节 静态盈利才能指标及其运算 一、成本利润率与销售利润率 一成本利润率 二销售利润率 二、投资利润率 三、资本金利润率和资本金净利润率一资本金利润率 二资本金净利润率 四、静态投资回收期 五、现金回报率与投资回报率一现金回报率 二投资回报率 第五节 清偿才能指标及其运算 一、利息 二、借款归仍期 三、利息备付率 四、偿债备付率 五、资产负债率 六、流淌比率 七、速动比率 考试要求 1.把握效益和费用识别 2.把握投资回收与投资回报 3.把握经济评判指标体系 4
15、.明白通货膨胀的影响 5.把握动态盈利才能指标及其运算 6.把握静态盈利才能指标及其运算8 名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页,共 13 页精选学习资料 - - - - - - - - - 7.把握利息、借款归仍期、利息备付率、偿债备付率指标及其运算 8.熟识资产负债率、流淌比率和速趔比率指标及其运算第七章 风险分析与决策 考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对风险分析与不确定分析方法的明白、熟识和把握程度；考试内容 第一节 房地产项目不确定性因素的分析 一、房地产开发项目的主要不确定性因素一土地费用 二建筑安装工程费 三租售价格 四开发期与租售期 五容积率及有关设计参数
16、六资本化率 七贷款利率 二、房地产置业投资项目的主要不确定性因素一购买价格 二权益投资比率 三空置率 四运营费用 三、不确定性因素的相互作用 其次节 盈亏平稳分析 一、盈亏平稳分析的基本原理 二、房地产开发项目盈亏平稳分析一最低租售价格分析 二最低租售数量分析 三最高土地取得价格 四最高工程费用 五最高购买价格 六最高运营费用比率 七多因素临界点组合 三、房地产开发项目盈亏平稳分析例如一保本点分析 二临界点分析 第三节 敏锐性分析 一、敏锐性分析的概念 二、敏锐性分析的步骤 三、单因素与多因索敏锐性分析 四、敏锐性分析的“兰项猜测值 ”法 第四节 风险分析 一、风险分析的界定9 名师归纳总结
17、- - - - - - -第 9 页,共 13 页精选学习资料 - - - - - - - - - 二、风险分析的一般过程和方法一风险辨识 二风险估量与评判常用方法 1.调查和专家打分法 2.解析方法 3.蒙特卡洛模拟法 三、概率分析的步骤与概率确定方法一概率分析的步骤 二概率的确定方法 四、概率分析中的期望值法一期望值法的步骤 二期望值法应用例如 五、蒙特卡洛模拟法考试要求1.把握房地产开发项目的主要不确定性因素 2.把握房地产置业投资项目的主要不确定性因素 3.熟识不确定性因素的相互作用 4.把握盈亏平稳分析 5.把握敏锐性分析的概念和步骤 6.把握单因素与多因素敏锐性分析 7.明白敏锐性
18、分析的“三项猜测值 ”法8.把握风险分析的界定 9.明白风险分析的一般过程和方法 10.熟识概率分析的步骤与概率确定方法 11.把握概率分析中的期望值法 12.明白蒙特卡洛模拟法第八章 房地产开发项目可行性讨论第九章 房地产金融与项目融资考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产金融、解、熟识和把握程度；考试内容 第一节 房地产资本市场 一、房地产市场与资本市场 二、房地产企业的权益融资与债务融资 一权益融资 二债务融资 三、房地产开发贷款与土地储备贷款 一房地产开发贷款 1.土地购置贷款房地产资本市场、 房地产项目融资等的了10 名师归纳总结 - - - - - - -第 10 页,共
19、13 页精选学习资料 - - - - - - - - - 2.土地开发贷款 3.建设贷款 二土地储备贷款 四、房地产抵押贷款一个人住房抵押贷款 二商用房地产抵押贷款 三在建工程抵押贷款 四金融机构对房地产抵押物的要求 1.合法设定房地产抵押权 2.择优挑选设押的房地产 3.合理确定抵押率 4.处置抵押物的渠道畅通 五、房地产抵押贷款二级市场一抵押贷款二级市场的进展 二抵押贷款二级市场进展的条件 三抵押贷款支持证券的类型 六、房地产投资信托基金一房地产投资信托基金的涵义 二房地产投资信托基金的分类 三房地产投资信托基金的特点 1.流淌性好 2.市场价值稳固 3.高现金回报 4.有效分散投资风险
20、5.抵挡通货膨胀 四房地产估价师的角色 其次节 房地产金融风险 一、房地产开发贷款风险及其治理一房地产开发贷款的风险 1.政策风险 2.市场风险 3.经营风险 4.财务风险 5.完工风险 6.抵押物估价风险 7.贷款保证风险 二金融机构对房地产开发贷款的风险治理 二、土地储备贷款风险及其治理一土地储备贷款的风险 二土地储备贷款的风险治理 三、个人住房贷款风险及其治理一个人住房贷款的风险11 名师归纳总结 - - - - - - -第 11 页,共 13 页精选学习资料 - - - - - - - - - 1.操作风险 2.信用风险 3.市场风险 4.治理风险 5.法律风险 二个人住房抵押贷款的
21、风险治理 四、房地产投资信托基金风险及其治理 一房地产投资信托基金的风险 1.经营风险 2.市场风险 3.利率风险 二房地产投资信托基金的风险治理 1.提升专业化经营水平 2.提升规模经营水平 3.吸引机构投资者参加 4.制定积极稳妥的经营战略 5.建立优秀的治理队伍 第三节 房地产项目融资 一、房地产项目融资的概念一房地产投资项目使用资金特性 二房地产项目融资的含义 三房地产项目融资的意义 二、房地产项目融资方案一融资组织形式挑选 . 二资金来源挑选 三资本金筹措 四债务资金筹措 1.信贷融资 2.债券融资 五预售或预租 六融资方案分析 1.资金来源牢靠性分析 2.融资结构分析 3.融资成本
22、分析 4.融资风险分析 三、金融机构对房地产项目贷款的审查一企业资信等级评判 二贷款项目评估 三房地产贷款担保方式评判 1.保证 2.抵押 3.质押12 名师归纳总结 - - - - - - -第 12 页,共 13 页精选学习资料 - - - - - - - - - 四贷款综合评判 考试要求1.把握房地产市场与资本市场 2.把握房地产企业的权益融资与债务融资 3.把握房地产开发贷款 4.熟识土地储备贷款 5.把握房地产抵押贷款 6.熟识房地产抵押贷款二级市场 7.把握房地产投资信托基金 8.把握房地产金融风险 9.把握房地产项目融资的概念 10.熟识房地产项目融资方案 11.熟识金融机构对房地产项目贷款的审查第十章 物业资产治理13 名师归纳总结 - - - - - - -第 13 页,共 13 页