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1、精品学习资源2021 年房地产估价师房地产开发经营与治理考试大纲第一章房地产投资及其风险考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产投资的概念、形式、 风险及其防范等的明白、熟悉和把握程度；第一节投资与房地产投资一、投资一投资的概念二投资的分类1. 短期投资和长期投资2. 直接投资和间接投资3. 金融投资和实物投资4. 生产性投资和非生产性投资三投资的特性四投资的作用1. 投资是一个国家经济增长的基本推动力2. 投资与企业进展亲密相关3. 投资可以促进人民生活水平的提高4. 投资有利于国家的社会稳固和国际交往二、房地产投资一房地产投资及其目的1.房地产投资的概念2.房地产投资的目的 二房地产
2、投资的特点1.区位挑选反常重要2. 适于进行长期投资3. 需要适时的更新改造投资4. 投资价值难以判定因而易产生资本价值风险5. 变现性差6. 易受政策影响7. 依靠专业治理8. 存在效益外溢和转移三房地产投资的物业类型1.居住物业2. 商业物业3. 工业物业4. 酒店与休闲消遣设施5. 特别物业其次节房地产投资的形式与利弊一、房地产直接投资欢迎下载精品学习资源一房地产开发投资二房地产置业投资二、房地产间接投资一投资房地产企业骨片或债券二投资房地产投资信托基金 三购买住房抵押支持证券三、房地产投资的利弊一房地产投资之利 1.相对较高的收益水平2. 易于获得金融机构的支持3. 能抵消通货膨胀的影
3、响4. 提高投资者的资信等级二房地产投资之弊1. 投资数额庞大2. 投资回收周期较长3. 需要特地的学问和体会 第三节房地产投资的风险一、房地产投资风险的概念一风险的定义二风险分析的目的二、房地产投资的系统风险一通货膨胀风险二市场供求风险三周期风险四变现风险五利率风险六政策风险七政治风险八或然缺失风险三、房地产投资的个别风险一收益现金流风险 二将来运营费用风险三资本价值风险四比较风险 五时间风险 六持有期风险四、风险对房地产投资决策的影响第四节风险与投资组合一、投资组合理论二、资本资产定价模型考试要求1. 明白投资的概念、分类、特性和作用欢迎下载精品学习资源2. 把握房地产投资及其目的、特点、
4、和房地产投资的物业类型3. 把握房地产直接投资4. 把握房地产间接投资5. 熟识房地产投资的利弊6. 把握房地产投资的风险7. 明白风险与投资组合其次章房地产市场及其运行规律第三章房地产开发程序与治理考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产开发程序各阶段工作内容以及对猎取土地、建设过程中相关治理工作的明白、熟识和把握程度；考试内容第一节房地产开发程序概述一、房地产开发的基本概念 二、房地产开发的主要程序其次节投资时机挑选与决策分析一、投资时机挑选二、投资决策分析第三节前期工作一、猎取土地一土地储备与土地一级开发1.土地储备2.土地一级开发二猎取土地的途径1.土地使用权出让2. 土地使用权
5、划拨3. 原有划拨土地上存量房地产的土地使用权转让4. 与当前土地使用权拥有者合作二、确定规划设计方案并获得规划许可一土地出让过程中的规划治理二房地产开发前期的规划治理1.开发项目选址、定点审批阶段2. 申请建设用地规划许可证阶段3. 规划设计条件审批阶段4. 设计方案审批阶段5. 申请建设工程规划许可证阶段三、建设工程招标一开发建设项目的招标方式1.公开招标欢迎下载精品学习资源2.邀请招标 二招标机构1. 招标过程中的决策活动；2. 招标中的日常事务工作3. 招标工作小组组成人员三招标程序1. 申请招标2. 编制招标文件3. 编制招标工程标底4. 确定招标方式，发布招标公告或邀请投标函5.
6、投标人资格审查6. 招标工程交底及答疑7. 开标、评标和决标8. 签订合同四、开工申请与审批一申请领取施工许可证应具备的条件二申请办理施工许可证的程序五、前期工作的其他环节第四节建设阶段一、质量掌握一对原材料的检验二对工程采纳的配套设备进行检验三确立施工中掌握质量的详细措施四确立有关质量文件的档案制度 二、进度掌握一工程进度方案的编制二进度治理及方案调整1.横道图法2.网络方案三其他配套进度方案四进度掌握中应关注的因素三、成本掌握一成本掌握的主要工作内容1. 编制成本方案，确定成本掌握的目标2. 审查施工组织设计和施工方案3. 掌握工程款的动态结算4. 掌握工程变更二掌握工程成本的做法和手段
7、1.强化 “成本 ”意识，加强全面治理2. 确定成本掌握的对象3. 完善成本掌握制度4. 制定有效的嘉奖措施欢迎下载精品学习资源四、合同治理一合同治理的作用二房地产开发项目的主要合同关系三合同治理的主要工作内容五、安全治理六、竣工验收一竣工验收的要求二竣工验收的依据三竣工验收的工作程序1.单项工程竣工验收2. 综合验收3. 竣工验收备案四竣工结算五编制竣工档案 1.技术资料的内容，2.绘制竣工图第五节租售阶段 一、挑选物业销售形式一开发商自行销售二托付房地产经纪机构销售1. 房地产经纪机构的作用2. 房地产经纪机构的代理形式三挑选房地产经纪机构应留意的问题1. 充分明白房地产经纪机构及其经纪人
8、员的业务素养2. 明白房地产经纪机构可投入市场营销工作的资源3. 考察房地产经纪机构过往的业绩4. 针对物业的类型挑选房地产经纪机构5. 仔细签订房地产经纪合同二、制定租售方案一出租仍是出售二租售进度三租售价格1. 成本导向定价2. 购买者导向定价3. 竞争导向定价三、制定宣扬与广告策略一市场宣扬策略1.确定宣扬目标2. 挑选宣扬的信息与工具3. 实施宣扬方案4. 评判宣扬成效二广告策略欢迎下载精品学习资源考试要求1. 把握房地产开发的基本概念及主要程序2. 熟识投资时机挑选与决策分析3. 明白猎取土地4. 熟识确定规划设计方案并获得规划许可5. 熟识建设工程招标6. 熟识开工申请与审批7.
9、明白前期工作的其他环节8. 熟识建设阶段9. 把握挑选物业租售形式10. 把握制定租售方案11. 明白制定宣扬与广告策略第四章房地产市场调查与分析第五章现金流量与资金时间价值考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对现金流量、资金时间价值及相关概念、复利运算公式、复利系数的明白、熟识和把握程度；考试内容第一节现金流量一、现金流量的概念二、现金流量图其次节资金时间价值一、资金时间价值的概念一随着时间的推移，资金的价值会增加二资金一旦用于投资，就不能用于即期消费二、利息与利率一利息二利率三利率的打算和影响因素1. 古典学派的储蓄投资打算理论2. 流淌性偏好利率理论3. 可贷资金利率理论4. IS-L
10、M曲线模型的利率理论5. 马克思的利率打算理论6. 影响利率的其他因素 三、单利计息与复利计息一单利计息二复利计息四、名义利率与实际利率一名义利率与实际利率的概念欢迎下载精品学习资源二名义利率与实际利率的关系式第三节资金等效值与复利运算一、资金等效值的概念二、复利运算 一常用符号 二公式与系数1. 一次支付的现值系数和终值系数2. 等额序列支付的现值系数和资金回收系数3. 等额序列支付的终值系数和储存基金系数4. 等差序列的现值系数和年费用系数5. 等比序列的现值系数和年费用系数三复利系数的标准表示法三、复利系数的应用考试要求1. 把握现金流量的概念和现金流量图2. 把握资金时间价值的概念3.
11、 把握利息、利率，4. 明白古典学派的储蓄投资打算理论、流淌性偏好利率理论、 可贷资金利率理论、 IS LM曲线模型的利率理论和马克思的利率打算理论; 5.熟识影响利率的其他因素6. 把握单利计息与复利计息7. 把握名义利率与实际利率8. 把握资金等效值与复利运算第六章经济评判指标与方法考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产投资项目经济成效、各类经济评判指标及其运算方法的明白、熟识和把握程度；考试内容第一节效益和费用识别一、投资与成本一广义投资与成本的概念1.投资2.成本二房地产投资分析中的投资与成本1.开发项目总投资2. 开发产品成本3. 经营成本4. 期间费用二、经营收入、利润和税
12、金一经营收入二利润欢迎下载精品学习资源三税金1. 经营税金及附加2. 城镇土地使用税和房产税3. 企业所得税三、房地产投资经济成效的表现形式一置业投资二开发投资其次节经济评判指标一、投资回收与投资回报二、经济评判指标体系 三、通货膨胀的影响第三节动态盈利才能指标及其运算一、财务净现值二、财务内部收益率三、动态投资回收期第四节静态盈利才能指标及其运算一、成本利润率与销售利润率一成本利润率二销售利润率二、投资利润率三、资本金利润率和资本金净利润率一资本金利润率 二资本金净利润率四、静态投资回收期五、现金回报率与投资回报率一现金回报率二投资回报率第五节清偿才能指标及其运算一、利息二、借款归仍期三、利
13、息备付率四、偿债备付率五、资产负债率六、流淌比率 七、速动比率 考试要求1. 把握效益和费用识别2. 把握投资回收与投资回报3. 把握经济评判指标体系4. 明白通货膨胀的影响5. 把握动态盈利才能指标及其运算6. 把握静态盈利才能指标及其运算欢迎下载精品学习资源7. 把握利息、借款归仍期、利息备付率、偿债备付率指标及其运算8. 熟识资产负债率、流淌比率和速趔比率指标及其运算第七章风险分析与决策考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对风险分析与不确定分析方法的明白、熟识和把握程度；考试内容第一节房地产项目不确定性因素的分析一、房地产开发项目的主要不确定性因素 一土地费用二建筑安装工程费三租售价格
14、四开发期与租售期五容积率及有关设计参数六资本化率七贷款利率二、房地产置业投资项目的主要不确定性因素一购买价格二权益投资比率三空置率四运营费用三、不确定性因素的相互作用其次节盈亏平稳分析一、盈亏平稳分析的基本原理二、房地产开发项目盈亏平稳分析一最低租售价格分析二最低租售数量分析三最高土地取得价格四最高工程费用五最高购买价格六最高运营费用比率七多因素临界点组合三、房地产开发项目盈亏平稳分析例如一保本点分析二临界点分析第三节敏锐性分析一、敏锐性分析的概念二、敏锐性分析的步骤三、单因素与多因索敏锐性分析四、敏锐性分析的 “兰项猜测值 ”法第四节风险分析一、风险分析的界定欢迎下载精品学习资源二、风险分析
15、的一般过程和方法一风险辨识二风险估量与评判常用方法1.调查和专家打分法2. 解析方法3. 蒙特卡洛模拟法三、概率分析的步骤与概率确定方法一概率分析的步骤二概率的确定方法四、概率分析中的期望值法一期望值法的步骤 二期望值法应用例如五、蒙特卡洛模拟法考试要求1. 把握房地产开发项目的主要不确定性因素2. 把握房地产置业投资项目的主要不确定性因素3. 熟识不确定性因素的相互作用4. 把握盈亏平稳分析5. 把握敏锐性分析的概念和步骤6. 把握单因素与多因素敏锐性分析7. 明白敏锐性分析的 “三项猜测值 ”法8. 把握风险分析的界定9. 明白风险分析的一般过程和方法10. 熟识概率分析的步骤与概率确定方
16、法11. 把握概率分析中的期望值法12. 明白蒙特卡洛模拟法第八章房地产开发项目可行性讨论第九章房地产金融与项目融资考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产金融、房地产资本市场、 房地产项目融资等的明白、熟识和把握程度；考试内容第一节房地产资本市场一、房地产市场与资本市场二、房地产企业的权益融资与债务融资一权益融资二债务融资三、房地产开发贷款与土地储备贷款一房地产开发贷款1.土地购置贷款欢迎下载精品学习资源2. 土地开发贷款3. 建设贷款二土地储备贷款 四、房地产抵押贷款一个人住房抵押贷款 二商用房地产抵押贷款三在建工程抵押贷款四金融机构对房地产抵押物的要求1. 合法设定房地产抵押权2.
17、 择优挑选设押的房地产3. 合理确定抵押率4. 处置抵押物的渠道畅通五、房地产抵押贷款二级市场一抵押贷款二级市场的进展二抵押贷款二级市场进展的条件三抵押贷款支持证券的类型六、房地产投资信托基金一房地产投资信托基金的涵义二房地产投资信托基金的分类三房地产投资信托基金的特点1.流淌性好2. 市场价值稳固3. 高现金回报4. 有效分散投资风险5. 抵挡通货膨胀四房地产估价师的角色其次节房地产金融风险一、房地产开发贷款风险及其治理一房地产开发贷款的风险1.政策风险2. 市场风险3. 经营风险4. 财务风险5. 完工风险6. 抵押物估价风险7. 贷款保证风险二金融机构对房地产开发贷款的风险治理二、土地储
18、备贷款风险及其治理一土地储备贷款的风险二土地储备贷款的风险治理 三、个人住房贷款风险及其治理一个人住房贷款的风险欢迎下载精品学习资源1. 操作风险2. 信用风险3. 市场风险4. 治理风险5. 法律风险二个人住房抵押贷款的风险治理四、房地产投资信托基金风险及其治理一房地产投资信托基金的风险1.经营风险2. 市场风险3. 利率风险二房地产投资信托基金的风险治理1.提升专业化经营水平2. 提升规模经营水平3. 吸引机构投资者参加4. 制定积极稳妥的经营战略5. 建立优秀的治理队伍 第三节房地产项目融资一、房地产项目融资的概念一房地产投资项目使用资金特性二房地产项目融资的含义三房地产项目融资的意义二
19、、房地产项目融资方案一融资组织形式挑选. 二资金来源挑选三资本金筹措 四债务资金筹措1.信贷融资2.债券融资五预售或预租 六融资方案分析1. 资金来源牢靠性分析2. 融资结构分析3. 融资成本分析4. 融资风险分析三、金融机构对房地产项目贷款的审查一企业资信等级评判二贷款项目评估三房地产贷款担保方式评判1.保证2. 抵押3. 质押欢迎下载精品学习资源四贷款综合评判考试要求1. 把握房地产市场与资本市场2. 把握房地产企业的权益融资与债务融资3. 把握房地产开发贷款4. 熟识土地储备贷款5. 把握房地产抵押贷款6. 熟识房地产抵押贷款二级市场7. 把握房地产投资信托基金8. 把握房地产金融风险9. 把握房地产项目融资的概念10. 熟识房地产项目融资方案11. 熟识金融机构对房地产项目贷款的审查第十章物业资产治理欢迎下载